Защо е изгодно да се инвестира в студентско жилище в Европа

Основният проблем руски инвеститори — търсене на оптимално (от гледна точка на риска и доходността) на обект за инвестиции. Нежилая търговски имоти обикновено не е достояние на обикновените инвеститори, поради своята цена, така че повечето клиенти купуват жилища за отдаване под наем. Покупка на апартаменти и отдаване под дългосрочен наем има очевидни предимства — на първо място е лекотата на управлението, но има и недостатъци — сравнително ниска доходност (около 3 %) и проблеми с изгонване на наематели в случай на нужда.

Минималната, по отношение на загуби, пътят за инвестиции — студентски апартамент, един вид „златната среда“ на пазара на недвижими имоти. Добър вариант от гледна точка на баланса риск/доходност. Истината е, докато само 5 % руски инвеститори обмислят инвестиции в този вид недвижими имоти, в чужбина тя отдавна се смята за един от най-печелившите и перспективни.

Каква е ползата

От 2012 г. чуждестранните инвеститори ежегодно инвестират в студентски апартамент, не по-малко от $6 млрд. евро — и това е броим само големите сделки (по-скъпо $7,5 млн. евро). От какво привлича такъв инструмент?

На първо място, броят на учениците в света расте. По данни на ОИСР (Организация за икономическо сътрудничество и развитие), броят на хората, учещи в чужбина, се е увеличил с 2 милиарда през 2000 г. до 4,5 милиона през 2012-та, а до 2025 г. броят им ще достигне 8 милиона души. Освен това увеличението на средната класа и увеличаване на броя на богатите хора в страните с развиваща се икономика (по-специално от Китай) и означава нарастване на търсенето на наем студентски апартаменти.

По-високо търсене означава, че рисковете, свързани с инвестиции в студентски апартаменти са по-ниски, отколкото при инвестиране в нежилую недвижими имоти. Така, на наемателите на офиси е силно влияе на икономическата ситуация, както от учениците се нуждаят от подслон, винаги, дори по време на криза.

На второ място, доходността на студентски апартаменти е по-високаот доходността на нормални апартаменти, сдающихся в дългосрочен наем. В добри райони на европейските градове студентски недвижими имоти носи средно 4-6 % годишно, в това време, като обичайното жилище — 2-3 %. Доходността може да бъде по-висока или по-ниска от 4-6 % в зависимост от това, колко голям университет се намира в съседство, далеч ли е от вуз са разположени апартаменти и колко са качествени и модерни. Съответно, колкото по-високо качество и по-добро място, по-ниски рискове и по-висока доходност.

На трето място, инвестиции в студентски апартаменти имат ниска праг за навлизане на пазара. Купи апартаменти могат да бъдат на цена от €90 000 – 100 000, но за прикачени файлове в цялата сграда ще се нуждае от €15-30 милиона Например, инвеститорите могат да закупят нови студентски апартаменти с площ от 17-23 м2 за £70 000 – 100 000 в Ливърпул. Доходност (без приспадане на разходите) ще бъде 7 %, или £4 900 на година при покупка на студио за £70 000. При този бюджет за пазаруване, можете да намалите наполовина, ако се възползвате от ипотечен кредит. Притежателите на по-големи бюджети ще се интересуват от закупуване на целия хотел. Така, за €14,7 милиона могат да бъдат закупени студентски комплекс на сто апартаменти в Нюрнберг. Доходност — 4,9 %, или по – €720 000 на година.

Още един плюс — пасивно управление. За собственици на бизнес в Русия, български, недвижими имоти — инструмент за икономии на средства, а не основен източник на доходи и нямат време за самостоятелно управление. При инвестиции в студентски апартаменти управление се извършва от управляващо дружество, което обикновено е строителен предприемач, които са построили общежитие, и на инвеститора не трябва да се мисли за решаването на различни проблеми (търсене на наематели, ремонти и други). Цената на услуги на управляващото дружество — около 10 % от доходи от наеми.

Участие в соинвестировании строителството на комплекси от апартаменти в Европа за частните инвеститори предполага пасивни инвестиции (мениджмънт се занимава с управляващото дружество), при това купувачите получават доходи не само от наем, но и от редевелопмента.

Подводни камъни

Въпреки това, както и при инвестиране в друг вид недвижими имоти, инвестиции в студентски апартамент има своите рискове. Например, студентски апартамент е трудно (или по-скоро невъзможно) променя предназначението, тъй като те са разположени в специализирани комплекси в близост до университети, и в тях могат да живеят само на учениците. Самите инвеститори не могат да използват, за да проверите за своя престой, както и да се настани в тях някой, който не е студент. И ако апартаменти не се намират в най-популярния морски пазара и търсенето на този вуз падна, на собственика ще бъде трудно да се продаде обект.

Ликвидността на студентски апартаменти са по-ниски, отколкото ликвидността на обикновените апартаменти, но по-високи, отколкото на нежилищни обекти.

Важно е да се разбере, че студентски апартаменти са в хотели — това не е същото е, че конвенционалните жилища в многофамилни сгради. Често строителите се ползват неопытностью инвеститори и ту студио в жилищни сгради в райони в близост до университети, както и студентски апартаменти. Разликата е в това, че в документите трябва да бъде изрично е упоменато, че обектът може да се използва само като студентско общежитие и да живеят в сграда, могат само студенти от университета.

Както беше споменато по-горе, приходите от студентски апартаменти е 4-6 %. Ако продавачът обещава висока доходност (9-10 % или по-висока), а след това, най-вероятно инвестициите ще бъдат обвързани с допълнителни рискове — непривлекательное местоположение и съответно ниското търсене, неефективно управление или изношенность на сградата. За да се предпазите от последния риск — ниско качество на обекта и неговото остаряване — препоръчва се закупуване на нови обекти. Най-добре е да се купуват апартаменти в първичния пазар, тъй като при закупуване на второ жилище бързо възникват разходи за ремонт, поради което се намалява доходността.

Къде да купя

Купуват студентски изгодно апартамент в обединеното кралство, Германия и Франция. Тези пазари са надеждни и са с високо търсене от страна на местните и чуждестранни студенти (делът на последните е около 10-20% от общия брой ученици). Възможности за частните инвеститори на пазарите на Австрия, Испания и Швейцария са ограничени, тъй като там такива съоръжения все още в етап на проектиране закупили корпоративни инвеститори — дружества и фондове. Що се отнася до САЩ — най-големия пазар на студентски апартаменти, а след това има предложение излишни, потенциал за растеж на наемите е ограничен, и дори местните инвеститори се втурват към европейските пазари в търсене на по-високодоходни предложения.

При избора на града трябва да се обърне внимание на наличието на „магнита“ — близката популярния вуз, както и на липсата на свръхпредлагане на местния пазар на наеми, където студенческим апартаментите могат да съставляват конкуренция на голям брой частни апартаменти, както и върху доходността ще се отрази неблагоприятно ниско ниво на наемите.

Също така е важно и демографска ситуация — колко расте и ще расте броят на студентите в града. Ако броят на учениците не се променя или намалява, но при това са изградени нови общежития и комплекси, а след това коефициент на заетост ще бъдат ниски, апартаментите ще бъдат пустовать и инвестиции няма да доведат до печалба. Например, в Германия броят на студентите расте почти навсякъде, но има в града, като Йената и Грайфсвальд, където броят на учениците в продължение на пет години е намалял с 10-11 %.

В обединеното кралство за инвестиции в студентски апартамент перспектива големите университетски центрове с недостатъчното предлагане на жилища, като например Бристол, Лондон, Оксфорд и Единбург, както и Манчестър. В Германия потенциал има градове в Бавария (Вюрцбург, Нюрнберг, Пасау), както и Хайделберг и Франкфурт на Майн. Във Франция добри възможности за инвестиции има в градовете на Екс-ан-Прованс, Лил, Монпелие, Pessac, Марсилия, Страсбург.

Лайфхак за инвеститорите — сред първите, за да разберете къде и кога ще бъде открит факултет или нов университет, както и да закупите в непосредствена близост до апартаментите.

Например, в края на 2017 г. ще започне изграждането на кампуса в Кардиф, и благодарение на проект на местния университет ще привлече 2 000 студенти от цял свят. А до 2019 г. в северния квартал на Париж се отвори най-голямата в Европа корпус на факултета по социални науки, в който ще работят и учат преподаватели и студенти от няколко университета.

С разпространението на интернет технологиите все по-голяма популярност ще придобие дистанционно обучение, обаче традиционните форми на образование ще остане в центъра на вниманието на учениците в рамките на следващите десетилетия. А това означава, студентски апартамент в близост до всички университети също ще бъдат популярни.

Георгий Качмазов, управляващ партньор Tranio