Quin tipus de propietat a l’estranger per invertir a l’hotel, a la botiga o centre comercial? La resposta a aquesta pregunta depèn en gran mesura de l’estratègia i el pressupost, que l’inversor està disposat a destinar per a la compra. Tranio diu que els objectes que el millor és triar a diferents nivells d’inversió.
| Tipus objectes | El rendiment, % p | Temps contracte lloguer | Avantatges | Desavantatges |
|---|---|---|---|---|
| Des de 300 milers d’euros | ||||
| Apartament (curt termini de lloguer) | 5-7 | Des de l ‘ 1 dia | Alta liquiditat; respecte a llarg termini de l’arrendament — major rendiment i no hi ha problemes amb el desnonament de llogaters; el potencial de creixement de lloguer | Riscos i la gestió de caigudes; en comparació a un llarg termini de l’arrendament — més ràpid desgast |
| Apartament (a llarg termini de lloguer) | 2-3 | De 1 any | Alta liquiditat; l’alta demanda dels llogaters, estable, fins i tot durant la crisi | Riscos i de gestió d’inactivitat; problemes amb el desnonament de llogaters |
| Residència d’estudiants | 4-6 | A partir de 6 mesos | L’alta demanda dels pagesos | En comparació amb apartaments — menor liquiditat, és difícil reutilitzar |
| Des de 2,5 milions d’euros | ||||
| Apartament cases | 3-5 | De 1 any | Gran liquiditat i potencial de creixement de la capitalització | Baix rendiment, un munt de llogaters, problemes, desallotjament, necessita una empresa de gestió de |
| Carrer de botigues | 3-4 | 3-10 anys | Gran liquiditat i potencial de creixement de la capitalització | Baix rendiment |
| Supermercats | 5-6,5 | 12-15 anys | D’alt rendiment, de llarga durada, contractes de | El més proper a la data de venciment del contracte, la part inferior de la liquiditat |
| Des de 10 milions d’euros | ||||
| Llar d’avis | 5-6,5 | 20-25 anys | El creixement en el nombre de jubilats, de llarga durada, contractes de | És difícil reutilitzar |
| Centres comercials | 4-6 | Entre 5 i 15 anys | Alt rendiment | Gestió dels riscos per a un gran nombre de llogaters |
| Hotels | 4-6 | 10-20 anys | Alt rendiment | És difícil reutilitzar |
* Mitjana de valors per a objectes:
Si estan disposats a invertir en el sector immobiliari des de 300 milers d’euros per 2,5 milions d’euros, Tranio recomana la compra d’un apartament o apartaments per a estudiants.
Els inversors amb un pressupost de 500-600 milers d’euros sovint volen comprar un clàssic comercial immobiliari, tals com comercial o oficina. No obstant això, aquests fons són insuficients per comprar una qualitat de l’objecte d’aquest tipus. En aquest cas, sota qualitat entenem que els baixos riscos de l’actiu: localització, la mida, la fiabilitat de l’arrendatari, en els termes i condicions de l’arrendament. A aquests inversors, us recomanem que els immobles residencials per a llogar. Sí, la rendibilitat d’aquestes inversions serà menor, però la liquiditat, la fiabilitat i el creixement de la capitalització a llarg termini — per sobre. A més a més, aquest tipus de propietat, si s’escau, pot ser utilitzat per a fins personals.
Anna Kuryanovich
Alta inversió consultor
Entre els avantatges de llarg termini de l’arrendament — estable de la demanda i alta liquiditat de l’objecte, no obstant això, a aquestes inversions hi ha el risc que el llogater es deixa de pagar i que serà difícil de desallotjar.
Per llogar el més adequat per a un o dos dormitoris en una de les ciutats Europees a la zona, popular entre la classe mitjana. També es pot centrar en els estudiants i escollir un apartament a prop d’una gran Universitat, o a considerar la demanda de treballadors d’oficines per comprar un habitatge a prop del barri de negocis.
El rendiment en el cas de la llarga durada de l’arrendament és al voltant d’un 2-3 %. Els inversors que no està preparat per gestionar les seves pròpies, ha de contractar una empresa de gestió, la Comissió de la qual és aproximadament entre 5 i 15 %. Aquests contractes solen concloure per un any, amb dret de renovació.
A curt termini, el lloguer a llarg termini és més rendible perquè la rendibilitat d’aquest tipus d’un objecte és més alt (5-7 %) i no hi ha problemes amb el desallotjament dels inquilins. No obstant això, hi ha un risc de caiguda, i a curt termini de lloguer de pisos es desgasten més ràpidament que la de llarg termini.
Per comprar apartaments de lloguer a curt termini despeses de lloguer en llocs populars entre els turistes. Per tant, és millor triar un gran ciutat, de la demanda que no està afectat per l’estacionalitat, i després podem centrar l’atenció no només als turistes sinó també per als empresaris en viatges de negocis, i el pacient — en aquest cas, preferentment a l’habitatge a prop de zones empresarials o a prop d’hospitals Universitaris.
A curt termini de lloguer porta més renda respecte a llarg termini, i en aquest cas no hi ha problema del desnonament de llogaters
A curt termini de l’arrendament implica una renúncia, durant una setmana o durant diversos mesos. Per lliurar l’habitatge en el curt termini de lloguer és possible, per exemple, utilitzant el popular servei de Airbnb. Si l’inversor no està llest per submergir-se en el negoci i participar en la gestió de l’objecte de forma independent pot requerir l’ajuda de la direcció de l’empresa, la Comissió dels quals (depenent de la ciutat, experiència i service set) és del 15 al 30 % de les despeses de lloguer. Un inversionista estranger, en qualsevol cas, caldrà l’assistència de la direcció i de l’equip Tranio preparat per subministrar. Oferim gestió de la propietat apartaments, a curt termini, arrendats, i garantir la bona gestió i el rendiment de fins a 5-7 %.
Estudiant d’apartaments situat a una bona Universitat és una gran inversió, ja que l’inversor serà sempre un flux constant de clients per als propers anys, la rendibilitat d’aquests objectes és superior al convencional apartaments. L’inconvenient és que l’estudiant habitatge complexos en especialitzada porta a terme més ràpid que els apartaments, cedint a lloguer a llarg termini. A més a més, l’estudiant apartaments són més difícils de vendre perquè estan dissenyats per a una audiència determinada, i l’inversor no podrà utilitzar-los per al seu propi allotjament. Però en comparació amb els no-immobiliari estudiant apartaments disposen d’una elevada liquiditat.
Per comprar rendible allotjament estudiantil en el regne UNIT i Alemanya. Aquests mercats són fiables i són de alta demanda local i estudiants estrangers. Triar el dret de ciutat per invertir en residència d’estudiants, cal prestar atenció a la presència propera d’un o més popular entre els estudiants de les institucions educatives, així com la falta d’excés d’oferta en el local de lloguer de mercat, on l’estudiant apartaments poden competir amb un gran nombre d’apartaments, i el rendiment es veurà afectat pel baix nivell de rendes.
“La mitjana de rendiment de l’estudiant apartaments — de 4 a 6 %. Aquesta xifra depèn de com una Universitat gran és a prop, fins a quin punt és que des de la Universitat es troben i com són d’alta qualitat i modernes. En conseqüència, el més alt de la qualitat, menor és el risc i la rendibilitat”,— va dir Giorgi Kachmazov, soci director Tranio.
L’arrendament és un calendari o un any acadèmic.
Els compradors amb un pressupost de 2,5 milions d’euros 10 milions d’euros Tranio assessora per comprar articles format carrer de venda al detall o supermercats. Aquest pressupost enfocament també apartament cases, però la inversió en aquest tipus d’instal·lacions només ha de tractar amb aquells que estan disposats a prendre en la gestió i periòdicament per tal de resoldre els problemes dels residents.
L’inversor amb un pressupost de 10 milions d’EUROS és millor veure com una inversió comercial de la propietat. Sovint els clients amb aquest pressupost està interessat en la compra d’un hotel petit, però no recomanem a considerar aquesta opció si vostè es centra en ingressos passius i no estan disposats a ser plenament implicats en la gestió de l’empresa. A més a més de temps, l’hospitalitat requereix una mica d’experiència.
Anna Kuryanovich
Alta inversió consultor
Apartament cases tenen una alta liquiditat, però, com en el cas dels apartaments independents, els inquilins podran ser difícil per desallotjar, perquè a Europa els seus drets estan protegits per la llei.
La principal dificultat de solars de les cases — un gran nombre dels llogaters i una alta probabilitat d’ocurrència de qualsevol problema o problemes que requereixen temps per resoldre. Així doncs, un inversor necessita de l’ajuda de la direcció de l’empresa.
Edificis d’apartaments ha de triar en mercats on el lloguer d’habitatges és estable demanda, com a Berlín, on aproximadament el 85% dels residents són llogaters. Vostè s’ha de centrar en les ciutats amb un desenvolupat mercat de treball: si hi ha feina, hi ha llogaters i, per tant, vostè pot estar segur de la demanda d’habitatge i estable d’ingressos. A Alemanya aquestes ciutats inclouen Berlín, Hamburg, düsseldorf, Colònia, Munic, alemanya, Àustria — Viena.
És important prestar atenció no només a les característiques de la ciutat, però també de la zona-específics: rendibles per comprar un pis edifici, on lloguers i propietat de la demanda en augment, el nombre de residents ha augmentat i planificada grans projectes d’infraestructures.
Lloguer rendiment de les cases és de mitjana 3-5 %. Com en el cas dels apartaments independents, el contracte d’arrendament és generalment d’un any, renovable.
Carrer detall — petites botigues, cafès i restaurants, situat a la primera planta de les cases. Aquest format és el típic de la solució en la construcció de la Central carrers de les principals ciutats. Instal·lacions de carrer al detall han d’alta liquiditat, però baixa rendibilitat. Sovint a Europa no és venut la primera planta, està separada i només l’edifici com un tot. Per tant, aquests objectes, especialment en les bones localitzacions, a poc.
Segons Anna Kuryanovich, els principals indicadors de la liquiditat d’aquests objectes situats en carrers amb molt de trànsit de vianants i el transport públic, així com un aspecte atractiu i comoditat per als visitants (la presència d’aparadors, entrada independent des del carrer, etc.).
El rendiment d’objectes del format de carrer al detall de mitjana 3-4 %, però en gran, ben conegut pels seus carrers comercials (per exemple, Oxford street, a Londres, o el Passeig de Gràcia de Barcelona) pot estar per sota del 3 %.
A diferència d’altres tipus d’immobles, contractes d’arrendament d’objectes de carrer al detall són generalment curt — de 3 a 5 anys, però és kompensiruet l’alta demanda dels llogaters. En alguns països, com Espanya, distribuïts contractes de 10 anys.
És recomanable comprar un objecte, la qual cosa crea un mínim de problemes quan la propietat és un risc baix, en les bones localitzacions, amb un fiable corporativa arrendatari a llarg termini del contracte d’arrendament. És desitjable que els alts costos operatius van ser assumides per l’arrendatari
“Aquest és un dels formats més populars d’inversió per a inversors internacionals. La seva popularitat es deu a la facilitat de gestió, sota risc i alt recompensa. Però també hi ha desavantatges: el més a prop el final de l’arrendament, la menor liquiditat i superior de descompte per a la venda. Un factor clau en la reducció de risc és una bona ubicació,” diu Jordi Kachmazov.
És més avantatjós per comprar els supermercats a les àrees urbanes, amb un creixement de la població, al costat d’altres mitjans, la captació de llogaters, a prop del transport públic i les principals rutes de transport.
La rendibilitat dels supermercats és 5-6,5 %. Lloguer de contractes d’aquest tipus d’instal·lacions de temps — normalment, són de 15 anys.
Com que l’inversor és obligatori per a participar en la gestió de la propietat comercial, depèn del tipus de contracte d’arrendament. Més convenient per al titular del contracte és de tipus NNN arrendament (triple xarxa d’arrendament): el propietari cobra a l’arrendatari una quota, “triple”, que és sense cap deducció d’impostos, l’assegurança i les despeses de manteniment (aquestes despeses en el marc del conveni són assumides per l’arrendatari).
Si hi ha més de 10 milions d’euros Tranio recomana invertir en residències geriàtriques. Per grans pressupostos, vostè també pot invertir en centres comercials i hotels, no obstant això, aquests objectes són difícils de gestionar. A més a més, per la compra de grans dimensions i alta qualitat d’hotels i centres comercials requereixen inversions en la quantitat de 30-100 milions d’euros.
Llar d’avis — un prometedor opció per a inversió, com a Europa, un nombre creixent de persones grans (segons Eurostat previsions, per 2040 la proporció de persones de més de 65 anys es constitueixen més d’una quarta part de la població europea) i més gent gran necessita especialitzada habitatge. El principal inconvenient d’aquest tipus d’un objecte (com en el cas del campus) — la complexitat de la conversió.
Complexos per a la gent gran es troba a alemanya, Àustria, gran Bretanya, Alemanya, estats UNITS o França, en grans o les ciutats mitjanes i el seu entorn. Vostè ha de prestar atenció a la demografia — com molts jubilats serà a la zona en el futur, 10-30 anys (aquestes dades es poden obtenir en el procés de realització de la Diligència necessària), i que, si en l’àrea de consum a les empreses de serveis, hospitals i centres de recuperació, ben desenvolupat les infraestructures de transport.
La qualitat de les residències geriàtriques a Europa acostumen a ser tractats a llarg termini (mitjana de 20 anys), rígids, de contractes. Lloguer rendiment és 5-6,5 %.
Segons George Kachmazov, centres comercials és un complicat opció d’inversió a causa del gran nombre de llogaters. A més a més, la venda al detall en format està canviant constantment, i venen sovint velles, obsoletes i no funcionals centres comercials. Amateur inversor fàcil caure en el parany i comprar unpromising objecte. “Aquest tipus d’inversió és més adequat per a inversors amb la gestió professional de l’equip, el cost dels quals es recompensa amb una gran quantitat d’ingressos. En la meva opinió, per invertir en centres comercials, es troba en la presència de més de 30 milions d’euros,”— va dir Giorgi Kachmazov.
L’hora de triar un centre comercial ha de prestar atenció a la capacitat adquisitiva de la població en el territori, la disponibilitat d’infraestructures i accessibilitat.
“Un important nombre de llogaters, la presència d’ancoratge llogaters imants (normalment marques molt conegudes, com ara Zara, Nike, etc.), disponibilitat d’aliments de la cort, el termini de contractes d’arrendament nombre de clients que viuen al voltant, les dades demogràfiques de la ciutat de l’estat tècnic i de conformitat amb les prescripcions tècniques d’aquest tipus d’edificis, el nombre de competidors en la zona, i durant quant de temps els arrendataris prendre la propietat i quina és la probabilitat de l’aparició de noves instal·lacions similars en el barri,”— va dir Giorgi Kachmazov.
Subscriu llogaters — les botigues de queviures, de botigues d’electrònica, tèxtil, així com una cafeteria. L’més en un centre comercial de marques famoses, el millor per als negocis, tan popular entre els visitants de la marca per atraure nous clients i per tant augmentar els ingressos per a llogaters i l’augment de l’arrendament de les taxes per a l’inversor. Arrendaments solen ser entre 5 i 15 anys. La rendibilitat de centres comercials està en la mitjana de 4-6 %.
Un gran nombre de llogaters complica la gestió
L’hotel mercat és heterogeni i hi ha diferents perfils i el nivell dels actius de risc. “És difícil per comprar la qualitat i la liquiditat instal·lació, amb un pressupost d’uns 10-15 milions d’: hi ha el risc que l’hotel estarà situat a més buscats després de la ubicació i serà gestionat per un operador petit, que potser en algun punt de sortir. En aquest escenari és trobar un altre llogater serà molt difícil. Es recomana no considerar com una inversió petits hotels: més probable, que estarà lligat petits (i, per tant, arriscada) declaració que “menjar” retorna. A més a més, hotels petits, sovint fan personal temps de gestió de l’empresa. Bonic, gran hotel amb coneguts empreses de gestió, situat en el centre de les grans ciutats Europees, hi ha entre 50 milions d’euros i donar-li un baix rendiment (sobre 4 %), com avaluat pel mercat com a de baix risc i molt líquid. A més a més, també és de prestigi per el titular de l’actiu,”— va dir Giorgi Kachmazov.
Idealment, vostè ha de triar els hotels situats en les principals ciutats que no depenen de temporada de la demanda, amb un gran corrent turístic. A més a més de la ubicació, cal prestar atenció a la condició de l’hotel, l’hora de l’última reparació, valoracions i crítiques sobre Booking.com la dinàmica de l’estada dels turistes a la ubicació, l’estacionalitat de la demanda, de la competitivitat en el mercat, la presència en l’edifici Spa i sales de reunions.
Els contractes amb els operadors de 10-20 anys, i poden ser de dos tipus: l’arrendament o conveni de gestió. En el primer cas el propietari del significa l’obtenció d’un fix lloguer, el segon per cent dels ingressos. El rendiment en el cas de contracte de gestió pot ser més alt, però no sempre, depèn del resultat financer de l’operador. El lloguer de rendiment per a les principals ciutats i capitals situada a nivell del 4-6 %.
•
A l’hora de planificar la compra d’ingressos propietats de l’estranger ha de tenir en compte molts factors i calcular cada pas, així que vostè ha de confiar en professionals amb una àmplia experiència i un bon coneixement del mercat. Contacte amb els gestors Tranio, i assessorar en la compra de béns arrels comercials.
Yulia Kozhevnikova, Tranio
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…