Prometent inversions per París: com convertir les oficines residencial

Una de les majors immobiliàries mercats a Europa — regió de París (île-de-France) — està vivint una doble crisi: les oficines estan buits, i els apartaments no és suficient. Cada vegada més popular és la idea de la conversió de locals comercials en la borsa d’habitatge.

Segons Immo G de Consultoria, des del 2002 fins al 2012 a Ile-de-France va ser construït només 420 milers d’unitats d’habitatge, i per tal de facilitar la població amb apartaments, havia de construir-los dues vegades. Des de l’any 2008, els lloguers i els preus de secundària pisos continua creixent. Ara, el metre quadrat a París ja és més que 8 500 euros.

Però des del 2002 fins al 2012 a Ile-de-France va començar la construcció d’un local comercial amb una superfície total de més de 12 milions de m2, que és més del doble del necessari volum. Ara en el buit de la regió de 2,5 milions d’euros per 3,6 milions de m2 d’oficines, a 500 mil m2, dels quals va deixar de ser utilitzat durant els últims quatre anys. Gairebé un terç d’ells són sense llogaters 2-4 anys. Segons la DTZ, en Defensa, el principal barri de negocis de París, buida 10 % de les oficines. Com s’explica en l’estudi Immo G de Consultoria, des de 2007 a 2011, el preu de venda va caure un 20 %, el contracte d’arrendament de la taxa és del 9 %.

Fins i tot si el temps la transferència de totes les vacants a residencial s’54 milers d’habitatges amb una superfície de 70 m2 cadascun. I serà només un 1% del total del Fons d’habitatge de la Ile-de-France. No obstant això, en la pràctica, no totes les oficines podria ser convertit en apartaments. Des de 1990 a 2010 en l’habitatge de París va ser transfereix anualment una mitjana de només 33 mil m2 d’espai d’oficina. Que és un any d’aquesta manera es va afegir 300-400 apartaments. Per a l’any 2020 el govern preveu augmentar aquesta xifra diverses vegades.

Rendible la revenda de l’immoble: oficines o a casa?

París funcionaris estan treballant per a fer el procés de transformació de l’oficina sector ràpida i fàcil. Per exemple, per a les empreses, fer front a la conversió de l’espai comercial a l’habitatge va ser presentat, el que va reduir la taxa d’impost de societats és del 19% aplicada a la plusvàlua.

El principal avantatge d’inversió oficines en procés de reforma que el metre quadrat de béns arrels comercials és un 15 i un 30% més barat que un metre quadrat de l’habitatge. Això vol dir que reformat oficina vostè pot vendre a un benefici.

Fleuron Immobilier és una de les empreses amb inversió oficines en procés de reforma en els seus locals. “L’essència de l’atractiu del producte, que ofereix la nostra Agència, és que el preu d’oficines per metre quadrat inferior al preu de residencial locals, i sense ajuda professional, fins i tot amb la simplificació de procediments, el comprador no serà capaç d’obtenir el desitjat efecte econòmic. Estem parlant d’oficines que es troben en localitzacions privilegiades. Pot ser com un o dos oficina o tota una planta. La rendibilitat de la transmissió de l’habitatge pot superar el 20 %, i això és una molt bona demostració de París immobiliari”,— diu l’Alexandre el centurió, el propietari i fundador de l’empresa Fleuron Immobilier.

Una altra empresa, Novaxia Immo Club, compra vacants i reconstrueix-les a habitatge. Per unir-se a aquesta empresa, donant-li com a mínim 5 000 EUR. 6 % es carregarà quan t’uneixis i el 3% es prenen anualment per la direcció. La inversió del període és de sis anys. El principal benefici per als inversors és que adquireixen els objectes a un preu un 30% per sota de mercat i obtenir una plusvàlua en la venda. Entre els projectes Novaxia Immo Club — reconstrucció de l’edifici del districte 20 º de París, al Boulevard de Belleville. Segons les previsions, el brut taxa de retorn serà de 8.66 % anual.

Dificultats de la traducció a l’habitatge

La transformació de les oficines en apartaments no és un fàcil procés. Per a la implementació d’aquest projecte haurà de complir amb moltes formalitats i les regles. Des de l’inici del projecte fins a la seva finalització pot trigar de dos a quatre anys. Ara el govern, representat pel Ministre d’habitatge cécile Duflot està treballant per simplificar el procediment i reduir el temps de presa de decisions.

“El disseny bàsic de l’edifici ha de complir amb certs requisits. L’edifici s’estén per un ample de 12-15 m no són un problema. No obstant això, les instal·lacions en excés d’aquesta filmació és una mala il.luminació,” diu Stefan Theriault, DIRECTOR general de Altarea Cogedim Entreprise, tractar trasllat massiu d’oficines a residencial. Experts en compte també que en els edificis amb els trams amb una amplada de 18 metres en el procés de transformació perdut 10-20 % de la superfície.

Malgrat el fet que el treball que s’està fent en el sector de secundària immobiliari, que ha de complir amb les regulacions que s’apliquen als béns immobles de primària. I la construcció de grans edificis sovint no compleixin amb aquestes normes i eficiència energètica estàndards. També hi ha requisits tècnics que satisfacin no tots els edificis comercials. Així que, per ser considerat un allotjament, la sala ha de tenir una alçada del sostre de no inferior a 2,5 m.

Per convertir l’edifici d’oficines a residencial costos 20-30% més car que la construcció des de zero. El cost de transformació d’oficines en edificis d’habitatges s’estima en 2 000 – 2 500 Euros/m2 excloent impostos, a la construcció — a 1 600 – 1 800 Euros/m2.

A París, si l’àrea de la reconstrucció de l’objecte és més gran que la de 800 m2, 20-30% de les places estaran reservades per a habitatges socials. Atès que, social objectes que es venen més barat que el preu de mercat, projectes per a la transformació de les oficines no sempre és cost-efectiva. A més a més, les oficines més rendible per arrendar el seu rendiment és del 5,5–7 %, mentre que els pisos guanyar 2-2,5 %.

Com és el procediment

En primer lloc vostè necessita per aplicar a la ciutat de planificació Departament de l’ajuntament (servei de l’urbanisme) per tal d’assegurar que els canvis proposats no són incompatibles amb el pla de la construcció de la ciutat (pla local d’urbanisme, PLU).

A més, l’administració necessita per obtenir el permís de construcció (permis de construire). Si la superfície construïda supera els 170 m2, és necessari contractar un arquitecte. Si les obres no s’espera, i estem parlant només de la traducció a l’habitatge, neobhodimo per fer una pre-notificació (déclaration préalable).

Si l’habitació és en un condomini, vostè ha d’aprendre les seves regles i aprendre quines són les limitacions d’aquest singular edifici.

L’inversor ha d’assegurar-se que el local està connectat a totes les comunicacions: abastament d’aigua, xarxa elèctrica, línia telefònica. Connectar la comunicació en el cas de la seva absència, serà molt car.

Llavors vostè necessita a notificar a les autoritats fiscals. Després d’aconseguir l’habitació transferits des comercial a residencial, el propietari haurà de pagar altres impostos: l’econòmic territorial d’impostos (aportació économique territoriale) i introdueix un impost sobre l’allotjament (taxe d”habitation). Per canviar la mida de l’impost de béns immobles, anomenat taxe foncière: l’impost es calcula sobre la base de contingents de lloguer, l’import de la qual de vivendes i locals comercials varia.

No obstant això, malgrat tots els problemes possibles, ara a la traducció dels equipaments comercials en residencial són de gran demanda, és important escollir una bona opció viable.

•

El revers del procediment per a la cessió de l’habitatge per Finançar béns arrels comercials, llegir l’article “Com reconstruir un apartament en un edifici comercial.”

Yulia Kozhevnikova, Tranio.Ru

Comments are closed.