Check-list pro kupující: co je třeba zjistit před pořízením komerční nemovitosti v zahraničí

Kupující nemovitosti v zahraničí se stále častěji vidí ji nejen jako bydlení, ale i jako objekt pro výhodné investovat finanční prostředky, a to zejména v období krize. Ve studii „Транио“ za rok 2014 investiční atraktivity je pro rusy druhým nejvýznamnějším faktorem při nákupu nemovitosti v zahraničí.

Ve srovnání s pořízením prázdninové bydlení investice do komerčních objektů vyžadovat více seriózní přístup a hlubší analýzu. Chcete-li ušetřit čas a vyhnout se nákladným chybám, před nákupem je třeba zjistit základní parametry investičního projektu:

• umístění;
• rozpočet;
• náklady;
• funkce nájemní smlouvy;
• výnos;
• rizika;
• financování;
• možnosti řízení;
• strategie odchodu z projektu.

Umístění

Od toho, do jaké umístění je objekt, do značné míry závisí jeho výnos, riziko a likvidita. Například, spolehlivé jsou považovány za investice do velkých měst v Rakousku, velké Británii, Německu, USA a Francii. Studuje informace o poloze objektu, stojí za to věnovat pozornost nejen na zemi a město, ale i na to, v jakém okrese se nachází nemovitost, a to:

• na infrastrukturu: například při investicích do bytové domy je důležité, dostupnost parkování v blízkosti, stejně jako sociální institucí a obchodů;
• na výhody a vyhlídky jméno: záleží na tom, zda v budoucnu poroste náklady na zařízení a příjem z pronájmu;
• na dopravní obslužnost okresu: kde je nejbližší zastávka veřejné dopravy, je tam volný přístup k dálnicím, jaká je vzdálenost od hlavních dopravních uzlů.

Rozpočet

Obvykle kupci investují do komerčních nemovitostí v přítomnosti minimálně 2,5 milionů eur, protože s menší částkou, je těžké najít kvalitní a низкорискованный objekt. Z rozpočtu do značné míry závisí na výběru typu nemovitosti.

Typy komerčních nemovitostí a jejich parametry
Údaje Tranio (střední doporučené ukazatele pro)*

Typy objekty	Výnos, % ročně	Termín smlouvy pronájem	Výhody	Nevýhody
Od 300 tisíc euro
Apartmány (krátkodobý pronájem)	5-7	Od 1 dne	Vysoká likvidita; ve srovnání s dlouhodobým pronájmem — vyšší výnos a žádné problémy s vystěhování nájemníků; větší potenciál růstu nájemného	Rizika řízení a prostojů; ve srovnání s dlouhodobým pronájmem — rychlejší opotřebení
Byt (dlouhodobý pronájem)	2-3	Od 1 roku	Vysoká likvidita; vysoká poptávka ze strany nájemců, stabilní i během krize	Rizika řízení a výpadky, problémy s vystěhování nájemníků
Studentské bydlení	4-6	Od 6 měsíců	Vysoká poptávka ze strany nájemců	Ve srovnání s byty — nižší likvidita, je obtížné převést
Od 2,5 milionů eur
Činžovní domy	3-5	Od 1 roku	Vysoká likvidita, potenciál růstu kapitalizace	Nízké výnosy, mnoho nájemníků, problémy s vystěhování, je zapotřebí správcovská společnost
Pouliční obchody	3-4	3-10 let	Vysoká likvidita, potenciál růstu kapitalizace	Nízké výnosy
Supermarkety	5-6,5	12-15 let	Vysoký výnos, dlouhá smlouvy	Čím blíže je termín ukončení smlouvy, tím nižší likvidita
Od 10 milionů eur
Dům s pečovatelskou službou	5-6,5	20-25 let	Růst počtu důchodců, delší smlouvy	Je těžké převést
Nákupní centra	4-6	5-15 let	Vysoký výnos	Rizika řízení při velkém počtu nájemníků
Hotely	4-6	10-20 let	Vysoký výnos	Je těžké převést

* Průměrné pro objekty:

• v bohatých oblastech velkých evropských měst;
• nové zařízení nebo po opravě;
• nájemné smlouvy na začátku období.

Náklady na nákup a údržbu

Při plánování rozpočtu stojí za úvahu, že náklady na zpracování transakce tvoří od 5 do 20 % z ceny objektu v závislosti na typu nemovitosti, ceny, a typ transakce. K těmto výdajům patří notářské služby a náklady na státní registraci, daň na nákup, provize zprostředkovatele a náklady na postup ověření právní čistoty transakce — Due Diligence.

Kromě toho, po zakoupení majitele čekají náklady na údržbu: náklady na služby v oblasti řízení společnosti, utility platby a opravy, pojištění, stejně jako daně (daň z nemovitosti a firemní daně). Investorům se doporučuje věnovat pozornost na přítomnost v zemi, daňové úlevy a odpočty a podmínky jejich získání. Mohou výrazně snížit náklady a zvýšit zisk.

To, jaké náklady nese vlastník, a to, co — nájemce, záleží na typu nájemní smlouvy.

Nájemci a nájemní smlouva

Při studiu podmínek nájmu je třeba zjistit, a) zda objekt, který je якорным provozovatelem a jaká je spolehlivost osoby nebo firmy, tvořících prostor. Stojí za to věnovat pozornost procento vykonaných dílčích ploch — v ideálním případě průměrné roční obsazenosti kurzu by neměla být méně než 90 %.

Také je důležitý typ pronájmu (od něj závisí objem výdajů na obsah, a tak, a velikost zisku).

Typy pronájmu

Typ leasingu	Funkce
Gross rent lease	Majitel nemovitosti provádí všechny výpočty za elektřinu, náklady na opravy a provoz budovy, zaplatí za pojištění, a (občas) daně
N lease (Single net lease)	Nájemce hradí pouze daň z nemovitostí, ostatní náklady nese majitel
NN pronájem (Double net lease)	Nájemce platí daně a pojištění
NNN lease (Triple net lease)	Majitel přebírá od nájemce poplatek „v trojím rozměru“, tj. bez odečtení daní, pojištění a náklady na údržbu (tyto náklady podle smlouvy nese nájemce)
Absolute NNN lease	Všechny náklady nese nájemce, a to i v tom případě, pokud bude budova poškozena při přírodní katastrofě a bude potřebovat částečnou редевелопмент

Pro investory, nejvíce ziskové poslední dva typy smluv: při jejich uzavírání náklady na údržbu nemovitosti ze strany vlastníka minimální.

Je třeba také předem určit dobu trvání nájemní smlouvy. To do značné míry závisí na ochotě investora podstoupit riziko: například, pokud to není připraven ztratit nájemce, pak s největší pravděpodobností, вложится v objektu s dlouhodobými арендными smluv. A naopak, když je toto riziko pro investora přijatelný, bude se považovat, jako možnosti nemovitosti s vhodnou do konce, nebo krátkodobě арендным smlouvou.

Výnos

Pod výnosem, může být konkludentní absolutní roční příjem, cash flow, provozní zisk, míra kapitalizace, růst nákladů, cash-on-cash návratnost INVESTIC, a IRR. Je důležité pochopit, o jaký druh výnosu vede řeč prodávající. Například, jak ukazuje příklad níže, IRR může činit až 9 %, zatímco míra kapitalizace se rovná 5,5 %.

Data pro příklad

Hodnota objektu	10 milionů eur
Náklady na nákup	1 milion euro
Investice	5 milionů eur
LTV	60 %
Úrok z půjčky	2,4 %
Nájemní příjem	650 tisíc eur ročně
Provozní náklady	100 tisíc eur ročně
Růst nákladů	2 % ročně

Typy výnosu

Typ výnosu	Definice a metoda výpočtu	Příklad
Absolutní roční příjem	To, kolik přináší pronájem nemovitostí ročně, před odečtením provozních nákladů, splátky hypotéky a daně	V tomto příkladu objekt stojí 10 milionů eur generuje absolutní roční příjmy ve výši 650 tisíc eur
Čistý provozní zisk	Absolutní roční příjmy po odečtení provozních nákladů	Pokud real estate přináší 650 tisíc eur ročně a provozní náklady tvoří 100 tisíc eur ročně, takže čistý provozní zisk se bude rovnat 550 tisíc eur
Čistý peněžní tok	Roční zisk s ohledem na provozní náklady a splátky hypotéky, před zdaněním	Ve výše uvedeném příkladu čistý peněžní tok se rovná 300 tisíc eur ročně (650 tisíc (nájemní příjem) – 100 tisíc (provozní náklady) – 250 tisíc (splátky hypotéky))
Míra kapitalizace (cap rate)	Poměr čistého provozního zisku k hodnotě objektu	Je-li čistý provozní zisk činí 550 tisíc eur za rok, a majetek v hodnotě 10 milionů eur, pak je míra aktivace — 5,5 % ročně
Růst nákladů	Ukazuje, na kolik procent ročně (prognóza) poroste cena nemovitostí	Ve výše uvedeném příkladu růstu ceny je 2 % ročně
Cash-on-cash návratnost INVESTIC (Return on Investment, koeficient výnosnosti investovaného kapitálu)	Tento údaj je roční čisté měnové toku, деленному na investované prostředky	Ve výše uvedeném příkladu cash-on-cash návratnost INVESTIC činí 6 % ročně (300 tisíc (čistý cash flow) / 5m (investované prostředky))
IRR (Internal Rate of Return)	Se vypočítá na základě všech ukazatelů cash flow za celé období projektu	Pokud je objekt z výše uvedeného příkladu do 10 let generuje cash-flow 300 tisíc euro, a pak investor prodává za 12 milionů euro, IRR dosáhne 9 % ročně

Rizika

Riziko — je pravděpodobnost ztrát v důsledku jakýchkoli změn. Čím větší je šance, že se stane jakousi negativní událost, tím větší je riziko. Pokud investor chce získat větší výnos, musí být připraven přijmout větší riziko. Například na klíčovém kancelářská trhu — v centru Londýna — poptávka převyšuje nabídku, a to vede k poklesu výnosů v segmentu (sazba — cca 4 %). Ve stejné době na trh kanceláří v méně vyhledávaný oblastech dává investorovi mnohem větší výnos (např. v Liverpoolu — 7 %) při mírně повысившемся riziku.

Financování

V některých případech investoři berou úvěr na nákup komerčních nemovitostí. Tato možnost je výhodná tím, že úvěr je pákou zvýšení ziskovosti. Těm, kteří se rozhodli využít bankovním financováním, stojí za to zjistit, na jaké podmínky můžete očekávat, že:

• jaká je velikost úvěru v porovnání s náklady na objekt (Loan-To-Value Ratio, nebo LTV);
• jaká je úroková sazba;
• jaká je výpůjční lhůty;
• jaký je poplatek za poskytnutí úvěru.

Při nákupu investice do nemovitostí v Německu dlužník může očekávat, že úvěr ve výši 60 % z ceny objektu pod 2 % ročně. Při pronájmu výnosy objektu 6,5 % výnos investic s ohledem na úvěr může dosáhnout 8-10 %.

Jiří Качмазов

Generální ředitel a zakladatel Tranio

Řízení

„Dobrý management je podobný jako na vynikající oběd v restauraci: jídlo krásné na pohled a chuť, a číšníci opatrní a nápomocní. Hlavní věc — je vám naprosto nejde o nic starat“,— píše Craig Coppola (Craig Coppola), makléř pro komerční nemovitosti v USA.

Jistě, majitel může dopřát ovládáním sami, ale výhodnější najmout firmu, специализирующуюся na správu nemovitostí, protože to vám pomůže ušetřit čas majitele objektu.

Exit strategii a načasování investice

Existují dvě strategie odchodu z investičního projektu — přenos v rodinách a prodej.

• Převod majetku děděním. S léty se náklady na nemovitosti roste, a na jeden a tentýž objekt může být ve vlastnictví jedné rodiny více než 100 let. Takže dohoda by měla být strukturována tak, aby majetek bylo možné převést v rodinách s minimem daňových ztrát. Například ve Francii je výhodné zajistit nemovitostí na občanskou společnost za transakce s nemovitostmi (SCI) — v takovém případě chybí daně dědické a darovací.
• Prodej. Obvyklá doba vlastnictví příjmové nemovitostí na prodej — 10-20 let, ale jsou situace, kdy majitel musí vystoupit z investičního projektu dříve, takže objekt musí být likvidní, tedy tak, aby jej bylo možné prodat rychle (za 2-4 měsíce) bez velké ztráty hodnoty. To je dosaženo prostřednictvím nákupu nemovitostí v prémiových místech, многовариантности využití objektu, atd.

Závěr

Kompetentní posouzení všech pozic v tomto check-listu, vyráběné před nákupem nemovitosti, pomůže zajistit investice do nemovitostí. Při tom stojí za to si vybrat низкорисковые likvidní objekty na stabilních trzích a ne honit velké výnosy.

Julia Кожевникова, „Транио“

Comments are closed.