Investice do bytové domy ve Francii: nákup, řízení, výhody

Ve Francii mnozí investoři raději činžovní domy samostatné apartmány v různých budovách. Mezi výhody nákupu celých objektů — slevy 10-20 %, možnost prodat na díly, v případě potřeby a příznivé zdanění.

Nejnižší výnos, nebo vysoké riziko?

V Paříži a Ile-de-Франсе minimální prahové hodnoty komerčních bytových domů je 2-3 milionů eur. V provincii nemovitostí tohoto typu je možné zakoupit za méně než 1 milion Ziskovost závisí na umístění objektu. Například, v centru města Lille, v prodeji jsou domy s výnosem cca 5 % ročně. Větší zisky (až 12 %) dávají investovat do budovy na periferii, kde jsou vysoká rizika prostojů. Nicméně, čím nižší poptávky ze strany nájemců, tím méně bude příjem z prodeje.

Umístění	Typ objektu	Prodejní cena, tis. euro	Roční příjem z pronájmu tisíc euro	Hrubé výnosy, %
Paříž, dc 18	Dům na 13 dvou – a třípokojový byt	3 250	114	3,51
Paříž, dc 18	Dům na 24 dvou – a třípokojový apartmán, se dvěma obchody	6 615	275,9	4,17
Lille, centrum	Budova na šesti bytů	400	28	7
Chateauroux	Budova se dvěma byty a jednou prodejnou	215	18	8,37

Výhodné koupi budovy ve špatném stavu. Pokud investor dělá generální opravu, pak je jeho daň z příjmu se platí za výhodných podmínek.

Náklady na nákup

Při koupi celé budovy náklady na pořízení jsou nižší, než při nákupu jednotlivých bytů v různých domech. Hlavní podíl nákladů činí registrační poplatek, který se hradí ve výši 5,09 %. Notář bere odměnu ve výši 0,825 % z ceny objektu — ne méně 411,25 euro z každé transakce. Při koupi příjmů domova investor se platí poplatky HOA, které jsou vybírány z každého prodeje a pohybují se od 300 do 600 eur.

Typ zařízení	Budova je zcela	Tři byty ve třech různých budovách
Prodejní cena	900 000	900 000 (3 × 300 000)
Náklady na nákup	57 500	61 200 (3 × 20 400)
Rozdíl	3 700

Jak přestavět zámek v bytový dům

Mnozí investoři raději kupují obrovské domy nebo malé hotely pro toho, přestavět je na bytové domy k pronájmu. Pre-třeba se naučit na radnici, není, zda je objekt v místě, určeném, pokud jde o využití půdy (Plan Local d ‚ Urbanisme, PLU) jako jedna z oblastí bez bytových domů.

Podle článku L. 123-1-2 Rozvoj kodexu, obec může omezit počet bytů v souladu s počtem parkovacích míst. Pokud návrh stanoví rozpis prostorných apartmánů na malé ubytování, úřady mohou nabídnout investorovi vytvořit více parkovacích míst na omezeném území, získat dlouhodobý pronájem pozemků ze státního fondu nebo zaplatit daň za nedostatek parkovišť. Velikost daně — 14 992,90 nebo 18 027,39 eur v závislosti od obce.

Celkově na přestavbu domů na bytové domy jsou umístěny velké omezení v nejbližších předměstích Paříže a velkých městech než v menších velikosti zastavěných oblastech.

Náklady na služby správcovské společnosti

Při řízení celým domem č. HOA. Všechny otázky související s náklady, rozhoduje majitel. Někteří investoři se rozhodnou vytvořit řídící výbor ze samotných nájemníků. Je to ekonomické, ale bere spoustu času. Mnozí důvěřují řízení specializovaným firmám. Agentura v Lille účtovat za své služby v průměru o 8-10 % z příjmů z pronájmu po odečtení daní, banka Crédit Foncier Immobilier — 5 % (bez řízení údržby mimo provoz). Komise společnosti Barnes v obecném případě činí 5 %, pokud jsou zaručeny příjmy z pronájmu — 7%, pokud investor patří více než pět bytů v jedné budově — 3,5–4 %. Sazby Národní asociace francouzských realitních kanceláří (FNAIM) závisí na počtu bytů.

Práva nájemníků a povinnosti vlastníků nemovitostí při prodeji

Pokud budova, již сданное v pronájmu, se skládá z více než 10 bytů, nájemníci mají přednostní právo nákupu v případě prodeje. Majitel je povinen informovat každého nájemce sdělí cenu a podmínky transakce. Pokud dům obsahuje méně než 10 bytů, nájemníci nemusí vlastnit výhradní práva na odkup.

Při prodeji budovy vlastník musí poskytnout kupujícímu následující úkony technické posouzení:

• diagnostika účinnosti spotřeby energie (diagnostic de performance énergétique, DPE) — platí po dobu 10 let;
• vyšetření na přítomnost přírodních a technologických rizik (état des risques naturels et technologiques, ERNT);
• vyšetření na přítomnost termitů, pokud je budova se nachází v rizikové zóně;
• potvrzení o stavu elektroinstalace za poslední tři roky, pokud elektřina a plyn konat v budově před více než 15 lety;
• nápověda o stavu kanalizace za poslední tři roky, pokud je voda подведена v režimu offline;
• vyšetření na obsah olova na všech lakovaných površích, pokud je stavební povolení vydáno dříve, 1 ledna 1949;
• studie o přítomnosti azbestu na všech společných územích, pokud je stavební povolení vydáno před 1 července 1997.

Ti, kdo se chystá prodat budovu, ne úplně, ale jednotlivé byty, musí nejprve vytvořit HOA. Nicméně podle článku L. 111-6-1 Bydlení a stavebního zákoníku, že tato organizace může být založena, pokud je budova pojízdné pro ubytování.

Julia Кожевникова, Tranio.Ru

Podle materiálů Le Particulier