Příjmy a výdaje investorů: jak plánovat rozpočet před nákupem komerčních nemovitostí

Je všeobecně známo, že komerční nemovitosti vyžaduje velké náklady na údržbu. Nicméně, tam jsou takové typy nájemní smlouvy, při nichž hlavní náklady jsou na арендаторах a s ohledem na příjmy, náklady se vyplatí s pomstou i v případě úvěru na bydlení. „Транио“ vypráví o hlavních článcích příjmů a výdajů při držení komerčními prostory.

Články příjmy a výdaje majitele komerčních nemovitostí

Příjmy

Náklady

— nájemné, — venkovní (outdoor) reklama a reklama uvnitř budov (indoor), — odpisy — zhodnocování nemovitostí: daň z kapitálových výnosů v případě prodeje objektu.

1. Jednorázové náklady při koupi nemovitosti: — cena nemovitosti, — Due Diligence (účetní, právní a technické zkoušky, hodnocení rizik), služby realitní kanceláře, — daň na nákup, kolkovné, služby notáře a právníka, — bankovní služby (otevření účtu, převody), — komise banky na poskytnutí úvěru (pokud je objekt koupil s pomocí vypůjčených prostředků), — počáteční opravy a zlepšení objektu, úprava prostor. 2. Pravidelné výdaje: — splátky hypotéky (je-li nemovitost koupil na úvěr), — úvěr учредителя, — roční daň z nemovitosti*, komunální služby*, — provozní náklady (systémové inženýrství, úklid, ostraha)*, — pojištění*, — služby v oblasti řízení společnosti, zaměstnanců, služby účetní (účetní závěrku), — služby právníka (v případě potřeby), služby makléřů na hledání nájemníků (v některých případech si platí nájemce).

* V mnoha případech se tyto náklady vrátí majiteli přes servisní poplatek, který je splatný nájemcem.

Příjmy: nezapomeňte na indexaci nájemného a odpisy

Majitel nemovitosti komerční objekt dostane nájem za měsíc (v Rakousku, Německu, Španělsku) nebo za čtvrtletí (ve Francii) dopředu. Ve velké Británii, České republice a Švýcarsku je běžné jak měsíční, tak поквартальные platby. Při podpisu smlouvy nájemce platí kauci ve výši částky platební tří měsíců pronájmu (ve Španělsku, dva ve Švýcarsku — šest).

Při pronájmu nákupních center nájemné někdy se účtuje jako procento z ročního obratu (od 3 do 10 %). Kotevní nájemci (společnosti, снимающие minimálně 5-15 % plochy objektu), obvykle platí méně než ostatní.

V případě dlouhodobých (od 10 let) smluv nájemné každoročně indexovány podle růstu inflace v zemi. Ale, například, v Češtině takové praxi téměř není, protože většina smluv se uzavírá na 3 nebo 5 let.

Kromě skutečnosti, poplatky za prostory, které jsou rozdány, majitel obvykle účtuje nájemce DPH na pronájem. Tato částka byla později zaplacena státu. V některých případech může pronajímatel zčásti vrátit zaplacené DPH jako náhradu za náklady na opravy nebo výstavby.

„DPH, získané od nájemníků, kompenzuje investor DPH zaplacené při nákupu zařízení. V Německu tento systém funguje automaticky: stát okamžitě eliminuje DPH z hodnoty objektu, zatímco daň na služby makléře a další náklady při nákupu jsou kompenzovány z budoucího nájemného,“— říká George Качмазов, managing partner „Транио“.

K příjmům lze také přičíst odpisy. To je pokles o dani hodnoty nemovitosti vzhledem k jeho možnému opotřebení. Například, v případě, že nemovitost v hodnotě 10 milionů eur, z nichž 2 miliony — to je cena pozemku, protože pozemek nepodléhá opotřebení, амортизироваться bude 8 milionů za předpokladu, že odpisy komerční budovy činí 2 % ročně, pak z dani sumy ročně, budou odečteny 160 tisíc euro. Kromě toho, z zdanitelných příjmů budou odečteny úroky z půjčky.

Náklady: hlavní věc — předepsat výhodné podmínky ve smlouvě

Náklady mohou být разовыми (hodnota objektu, hypotéky, daně, nákup, provize makléři, atd.) a pravidelné (náklady na údržbu, splátky hypotéky a tak dále).

Jednorázové náklady na nákup nemovitosti a vyřízení transakce tvoří v průměru asi 10 % z ceny objektu. K nim lze přidat náklady na počáteční opravy a úpravy prostor — tato částka závisí na stavu objektu.

Co se týče pravidelných nákladů na údržbu, pak, v závislosti na typu smlouvy, investor může být částečně od nich osvobozen. Nejběžnější typ leasingu — NNN lease, při kterém majitel zaplatí pouze za obsah nosné konstrukce budovy. Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele stanoveny v konkrétní nájemní smlouvě.

Náklady vlastníka v závislosti na typu leasingu

Typ leasingu	Jaké náklady nese majitel
Gross rent lease	Obsah a služby	Pojištění	Daň z nemovitostí
N lease (Single net lease)	Obsah a služby	Pojištění	—
NN lease (Double net lease)	Obsah a služby	—	—
NNN lease (Triple net lease), podobně jako v Německu — Dach & Fach	Jen oprava fasády a střechy budovy	—	—
Absolute NNN lease	—	—	—

Na některý z typů leasingu náklady na údržbu, pojištění a daně zpočátku může nést majitel nemovitosti, ale po jejich zaplacení strávil částka může vrátit k němu v podobě servisní poplatek, který zahrnuje sjednané smlouvou náklady. Servisní poplatek zaplacené nájemcem a je určena k tomu, aby majitel mohl vrátit investoval.

V každé zemi existují typické podmínky týkající se nákladů a povinností nájemce a pronajímatele. Například ve velké Británii vlastník nenese téměř žádné náklady (převládající typ leasingu absolute NNN lease), ale ve Francii to platí pro opravy, provizi makléři, zabývající se pronájmem a daň z nemovitosti (typ leasingu — gross rent lease).

Náklady nájemce a pronajímatele na typické smluvní
Údaje Cushman & Wakefield

Země	Náklady nájemce	Náklady pronajímatele
Rakousko	— pronájem: právní podpora — 1 % z roční nájemné, státní daň — 1 %, komise, agentury — 3 měsíce nájmu; — servisní poplatek: zahrnuje veřejné výdaje, poplatky za správu, náklady na úklid, pojištění a daně z nemovitostí; — oprava: vnitřní prostory; — DPH na pronájem: 20 %.	— oprava: fasáda a střešní krytina.
Velká británie	— pronájem: komise realitní kanceláře — 5-10% roční nájemné, právní podpora — asi 5 % plus DPH 20 %; — servisní poplatek: zahrnuje komunální služby, pojištění, náklady na správu a daň z nemovitosti; — oprava: oprava (plně) a obsah; — pojištění: nájemce platí za pojištění vpustě přímo, ale za pojištění vnějších konstrukcí — prostřednictvím servisní poplatek; — DPH na pronájem: 20 %.	— pronajímatel platí za opravy a pojištění nosné konstrukce, ale tyto náklady jsou hrazeny prostřednictvím servisní poplatek.
Německo	— pronájem: provize realitní kanceláře ve výši 3-4 měsíců pronájmu (2-3 měsíce v případě pronájmu průmyslových a maloobchodních prostor) plus DPH 19 %; — servisní poplatek: zahrnuje daň z nemovitostí, veřejné výdaje a pojištění; — oprava: vnitřní prostory; — DPH na pronájem: 19 %.	— pronájem: obvykle majitel nemovitosti platí provizi pouze na slabých trzích, a to platí pouze pro objekty, které požívají slabá poptávka; — oprava: typické nájemní smlouvy Dach & Fach, při nichž pronajímatel odpovídá pouze za opravy nosné konstrukce.
Španělsko	— servisní poplatek: zahrnuje veřejné výdaje a daně z nemovitostí; — oprava: vnitřní prostory; — pojištění: vnitřní prostory; — DPH na pronájem: 21 %.	— pronájem: komise realitní kanceláře 10-15 % z roční nájemné plus DPH 21 % (někdy provizi platí nájemce); — oprava: fasáda a střešní krytiny; — pojištění: fasáda a střešní krytina.
Francie	— pronájem: provize realitní kanceláře ve výši 15% z roční nájemné plus DPH 20 %; — servisní poplatek: zahrnuje veřejné výdaje a pojištění; — oprava: oprava vnitřních prostor; — DPH na pronájem: 20 %.	— pronájem: provize realitní kanceláře ve výši 15% z roční nájemné plus DPH 20 %; — daň z nemovitosti: výše závisí na konkrétní město; někdy platí nájemce (zejména pokud jde o průmyslové nebo obchodní prostory); — oprava: fasáda a střešní krytina.
Česká republika	— pronájem: komise realitní kanceláře 5-8 % při pronájmu kanceláře a 10-15 % při pronájmu obchodní prostory; — servisní poplatek: zahrnuje veřejné výdaje, poplatky za správu, náklady na úklid a daně z nemovitostí; — oprava: vnitřní prostory; — pojištění: vnitřní prostory a podnikání; — DPH na pronájem: 21 %.	— pronájem: komise realitní kanceláře 7-17 % z roční nájemné; — oprava: fasáda a střešní krytiny; — pojištění: fasáda a střešní krytina.
Švýcarsko	— pronájem: komise realitní kanceláře 7-15 % z pronájmu; — servisní poplatek: zahrnuje veřejné služby; — oprava: drobné práce.	— pronájem: komise realitní kanceláře 10-15 %; — daň z nemovitostí: velikost závisí na kantonu; — oprava: velké opravy; — pojištění: pojištění budovy.

Kromě toho, investor se doporučuje stanovit takový článek výdajů, jako jsou půjčky учредителя — v budoucnu to pomůže optimalizovat daň na zisky společnosti, pokud objekt je zařízen na právnické osoby. Podstatou tohoto procesu je v tom, že zakladatel poskytuje úvěr v jejich společnosti, na kterou se vydává majetek, a pak se vrátí dluh, zobrazí se tyto prostředky z pod daně z příjmů.

●

Protože v Evropě běžné smlouvy NNN lease, podle kterých se většina nákladů na údržbu leží na арендаторе, majitel zůstává platit pouze za generální opravu budovy a služby personálu.

S cílem maximalizovat snížit náklady na správu, „Транио“ doporučuje zahraničním investorem:

• nákup nemovitostí, již сданную na nájemné podle smluv typu NNN lease;
• vychutnat úvěr pro vytvoření finanční páky a zvýšení návratnosti na investovaný kapitál;
• vzít v úvahu odpisy a získat daňové odpočty;
• nákup nového majetku, nikoliv vyžadovat náklady na opravy;
• rozdávat úvěr учредителя pro optimalizaci daně z příjmů.

Julia Кожевникова, „Транио“