Rusky kupující příjmové kanceláře: analytická studie Tranio (2016)

Na začátku roku 2016 společnost Tranio provedla analytická studie věnované русскоязычным investorům, вкладывающим prostředky v доходную nemovitostí v zahraničí. Je to páté největší studie Tranio.

Po devalvaci rublu v letech 2014-2015 domorodci z Ruska a dalších zemí bývalého SSSR se staly asi polovinu nákupu zahraničních nemovitostí. Však vzrostl podíl kupujících, kteří kupují nemovitost ne pro vlastní bydlení, a z investičního účelu — především k pronájmu.

Ve svém výzkumu jsme se spoléhali na výsledky dvou on-line průzkumy. V prvním průzkumu se zúčastnilo 561 realitní kancelář z 37 zemí, a ve druhém — 153 ruské kupujícího, které si v poslední době koupili nebo se chystáte koupit доходную nemovitostí v zahraničí.

V první řadě jsme se zabývali země, nejvíce populární mezi ruské investory. V tomto žebříčku popularity zemí je hodnocena podle podílu žádostí v „Yandex“, vztahující se k nákupu komerčních nemovitostí v roce 2015:

	Země	Podíl vyhledávačů dotazy, %
1	Německo	22,1
2	Španělsko	06,5
3	USA	06,0
4	Česká republika	04,9
5	Itálie	04,8
6	Velká británie	04,7
7	Francie	04,6
8	Turecko	04,3
9	Lotyšsko	04,0
10	Černá hora	03,5

Na otázku: „kolik zákazníků z Ruska a dalších zemí bývalého SSSR získávají доходную nemovitostí?“ 54 % realitních kanceláří odpověděl: „Počet takových zákazníků je patrný, ale malý ve srovnání s počtem kupujících z jiných zemí“. To je nejvíce populární odpověď je ve většině hodnocených zemí.

74 % respondentů uvádí, že počet transakcí s русскоязычными odběrateli klesly po devalvaci rublu v letech 2014-2015. Spolu s tím roste počet investorů v доходную nemovitostí. V předchozím průzkumu, provedeného Tranio v roce 2013, 56 % realitních kanceláří si všimli, že rusky mluvící kupci komerčních objektů je málo nebo není vůbec, a v anketě na rok 2015 takový názor zastával pouze 27 % dotázaných. Přitom podíl těch, kteří věří, že rusky mluvící investoři hodně, se zvýšil z 44 až 73 %.

Podíl ruských investorů vzrostl zejména v těch zemích, kde kdysi naši krajané převážně nakupovali lázeňské bydlení pro sebe (například: Španělsko, Itálie, Francie). V těch zemích, které byly tradičně populární mezi investory (například: velká Británie, Německo), jejich podíl zůstal na stejné úrovni:

Země	Počet respondentů, uvést značný počet ruské investory, %
	2013	2015
Podíl ruských investorů rostla
Španělsko	37	65
Itálie	32	75
Francie	00	50
Podíl ruských investorů zůstala na vysoké úrovni
Velká británie	67	80
Německo	89	82

Mezi ruské investory převažují úspěšní podnikatelé, kteří mají aktivní podnikání v Rusku a dalších zemích bývalého SSSR. Mají tendenci investovat do nemovitostí, která přináší nemusí být nutně vysoký, ale stabilní příjem v zabezpečeném měně. Základní motivy investory jsou následující:

• Diverzifikovat investice a jejich ochranu od domácích politických a ekonomických rizik.
• Vytvořit osobní penzijní fond.
• Převést majetek na děti v rodinách a zajistit jejich finanční blahobyt.
• Získat povolení k pobytu v rozvinuté cizí zemi.

Jako obvykle, investoři kupují rezidenční nebo komerční objekty k pronájmu, a jen málo se zajímá o projektu city developmentu nebo редевелопмента. Většina realitních kanceláří (65 %) uvedl, že ne více než 10 % ruských investorů investovat prostředky na tyto projekty. Podle George Качмазова, generálního partnera Tranio, „základní zisk našim investorům přináší aktivní podnikání doma. A v zahraničí se chovají jako rentiérský: raději jednoduchý leasingu příjmy. Oni zatím nechtějí a neumí zapojit do projektu added value v Evropě, i když postupem času se jejich kompetence se zvyšuje“.

Výjimky — Thajsko, černá hora a Česká republika, kde 89, 75 a 63 % realitních kanceláří, respektive uvedli, že více než 10 % našich spoluobčanů se zabývají девелопментом nebo редевелопментом.

„Rusové často kupují доходную nemovitostí na stejném místě, kde se dříve získávaly bydlení pro sebe,“ říká Jiří Качмазов.— Je to zcela zřejmé: oni dobře vědí, funkce, umístění a jsou orientovány na místním trhu. Obvykle tráví čas ve svém cizí domácnosti a je jim pohodlnější spravovat lukrativní objekt, pokud je to v okolí“.

Nejpopulárnější investiční objekty — byty a domy: 63 % respondentů uvedlo, že tento typ nemovitostí je zahrnuta v top tři nejžádanější. Zvláště vynikají Bulharsko, Maďarsko a Portugalsko, kde tuto odpověď zvolili, 95, 89 a 86 %, resp. Naopak, v Německu, Itálii a velké Británii tato odpověď není nejoblíbenější (37, 36 a 27 % v uvedeném pořadí).

Druhou nejoblíbenější možnost — hotely, ho zvolili 34 % realitních kanceláří. Hotely zvláště v poptávce v Rakousku (78 %). Většina respondentů (62 % z těch, kteří uvedli hotely) poukázal na to, že rusky mluvící investoři spíše sami provozují hotely, než účtovat jejich správcovské společnosti. Nicméně v různých zemích pozorován významný rozdíl: například, v Bulharsku a ve velké Británii 100% účastníků průzkumu odpovědělo, že investoři využívají služeb správců společností, ale v Německu a Rakousku je tato možnost připadá 71 % odpovědí. Naopak, v Itálii a v Turecku všichni respondenti uvedli, že investoři sami provozují hotely.

Další vysokou poptávku typ nemovitosti — činžovní domy (jejich zmínilo 16 % respondentů), a to zejména v České republice, USA a Německu (57, 43 a 42 %, respektive).

Na ostatní typy investic do nemovitostí představují malý podíl odpovědí, i když jejich popularita je patrný v jednotlivých zemích:

Typ nemovitosti	Země (v závorce — počet respondentů, %)
Pouliční obchody	Velká Británie (60), Francie (36), Rakousko (33), Lotyšsko (33)
Kavárny a restaurace	Španělsko (29), Portugalsko (29) Velká Británie (27)
Supermarkety	Německo (32), Španělsko (16) Velká Británie (7)
Kancelářské náměstí	Velká británie (33)
Bydlení pro studenty	Rakousko (22) Řecko (17)
Bydlení pro seniory	Bulharsko (16)

Průměrná hodnota rezidenčních nemovitostí příjmy činí 200 tisíc eur komerčních nemovitostí — 1,2 milionů eur, zatímco rozpočty se výrazně liší v závislosti na zemi a typu nemovitosti. Průzkum kupující ukazuje, že transakce jsou uzavírány na částku v průměru 1,7 krát dražší rozpočtu, na který kupující se zaměřili původně.

Mezi kontaktováním klienta a uzavřením dohody v průměru uplyne 4-5 měsíců, i když termíny se značně liší v různých zemích:

Průměrná doba transakce	Země
Do 4 měsíců	Thajsko, Maďarsko, Lotyšsko, Turecko, Řecko, Černá Hora, Bulharsko, Portugalsko, Česká Republika
Asi 5 měsíců	Německo, Španělsko, Itálie, USA
Více než 6 měsíců	Francie, Rakousko, Velká Británie

Investoři se drží přehnaná očekávání ziskovosti. Z průzkumu realitních kanceláří vyplývá, že od rezidenčních nemovitostí v průměru očekávají výnos 5,7 % ročně, a to od komerční — 6,9 %. Nicméně průzkum kupujících ukazuje, že skutečný výnos z bytových objektů se ukazuje v průměru o 4,3 %, zatímco komerční — 5,6 %.

Nicméně, očekávání ziskovosti našich krajanů časem blíží skutečným ukazatelů. Průzkum roku 2013 ukazoval, že pak kupující rezidenčních nemovitostí v průměru očekávali na výnos 6-7 % ročně, a komerční — na 8-9 %.

Otázka „kolik kupující berou půjčku na koupi komerční nemovitosti?“ také ukazuje výrazně odlišné výsledky v různých zemích. Ve Francii, velké Británii a Rakousku podíl těchto kupujících zejména velký (43, 50 a 57 % v uvedeném pořadí). Na druhou stranu, v mnoha zemích (například v Thajsku, Řecku a Maďarsku) русскоязычному kupující je téměř nemožné získat hypotéku, a s tím souvisí velký podíl odpovědí „Takové klienty, se jen málo nebo vůbec ne“.

V případech, kdy rusky mluvící investoři berou úvěr, zadlužení z ceny objektu je v průměru 40-50 % a prakticky se liší v různých zemích.

Pokud v roce 2013 pouze 10 % realitních kanceláří si všimli, že velká část kupujících obchodní zařízení dělá úvěr, pak v roce 2015 takové odpovědi tvoří 27 %. Podle George Качмазова, rostoucí zájem o hypotéky se vysvětluje tím, že „na jedné straně, po skončení krize, investoři se stala méně vlastních peněz. Ale na druhou stranu, investoři jsou stále компетентнее a lépe si uvědomit, že dobře navržený úvěr pomáhá optimalizovat daně a zvyšuje návratnost investic. Kromě toho, nyní vypůjčené peníze jsou levné — to je také plus ve prospěch hypotéky“.

Zjistili jsme, že vyřízení úvěru v průměru zvyšuje doba transakce na 33 dní, i když v různých zemích různě: například, ve Španělsku transakce zahrnující půjčku zavírají v průměru o 21 den déle, a v Rakousku — na 48 dní.

Finanční prostředky na nákup nemovitosti nejčastěji pocházejí z Ruska, jak se slaví 73 % realitních kanceláří. Nicméně, další možnosti jsou přidělovány v jednotlivých zemích:

Zdroj obdržení finančních prostředků	Počet respondentů %	Pozoruhodní země (v závorce — počet respondentů, %)
Rusko	73	Řecko (100), Turecko (92), Černá Hora (92), Bulharsko (91)
Pobřežní zóny	28	USA (67), velká Británie (57)
Evropské země	24	Rakousko (67)
Země bývalého sovětského SVAZU, kromě Ruska	13	Česká Republika (43), Turecko (31), Bulharsko (24)

Více než polovina zákazníků (52 %) uvedlo, že se nebude v budoucnu prodávat nemovitost, ale v plánu nechat ji si a následně předat dědictví. Z těch, kteří mají v úmyslu prodat objekt, 55 % spolehnout, aby to zhruba za 10 let po koupi, 35 % — přes 5 let a pouze 3 % — přes 3 roky.

Mezi tím, podle průzkumu 2013, 40 % investorů, které plánují prodávat své доходную rezidenčních nemovitostí, se chystá udělat to po dobu 2-3 let. Proto, pokud dříve, investoři se více snažili spekulativním cílem zisk, je to teď více zajímá, je zachování kapitálu. Jiří Качмазов konstatuje, že „tento trend úzce souvisí s tím, že investoři snižují požadavky na výnos ve prospěch snížení rizik a spolehlivost v dlouhodobém horizontu“.

Odpovědi na otázku: „Jaké jsou hlavní problémy práce s ruskými kupujícími недвжимости?“, většina realitních kanceláří (52 %) uvedl, že přehnaná očekávání výnosu, a na druhém místě — нерасторопность (36 %). Rozdělení odpovědí na tuto otázku je uvedeno v tabulce:

Problémy práce s ruskými kupujícími	Počet respondentů %	Pozoruhodní země (v závorce — počet respondentů, %)
Přehnaná očekávání výnosu	52	Velká Británie (73), Německo (68), Rakousko (67)
Нерасторопность, utahování transakce	36	Česká Republika (75), Velká Británie (73)
Neochota dodržovat zavedený postupy, referenční transakce	25	Thajsko (56)
Problémy s ověřením prostředků	23	Španělsko (43)
Nekompetentnost v otázkách investice do nemovitostí	22	USA (57)
Jazyková bariéra	06	Řecko (27), Turecko (17)

Kupující na vědomí, že největším problémem je najít vhodný objekt: tuto možnost uvedlo 64 % účastníků průzkumu. Na druhém místě odpověď: „Strukturovat nabídku, optimalizovat daně“ (18 %).

Předpokládá se Jiří Качмазова, v roce 2016 se počet ruských kupců zahraničí se sníží ještě o 20-30 %. Při tom na 30-40 %, zvýší se počet našich krajanů, kteří chtějí prodat své ubytování v zahraničí v souvislosti s vysokou hodnotou obsahu. Ale spolu s tím o 20-30 % zvýší počet rusky mluvící zákazníky výnosné nemovitosti.