Russisk-talende købere af indkomst-producerende egenskaber: en analytisk undersøgelse Tranio (2016)

I begyndelsen af 2016 virksomheden Tranio foretaget en analytisk undersøgelse af russisk-talende investorer, der investerer i udlejningsejendomme i udlandet. Dette er den femte største undersøgelse af Tranio.

Efter rubel devaluering i 2014-2015, indvandrere fra Rusland og andre lande i det tidligere Sovjetunionen er blevet omtrent halvt så meget til at købe bolig. Men den øgede andel af købere, der køber fast ejendom ikke er til eget ophold og til investeringsformål — primært til leje.

I vores forskning, at vi stolede på resultaterne af to online-undersøgelser. I den første undersøgelse, der er involveret 561 ejendomsmægler i 37 lande, og den anden — 153 russisk køber, der for nylig har købt eller påtænker at købe en indkomst-genererende ejendom i udlandet.

Vi har for det første overvejet de lande, der er mest populære blandt de russiske investorer. I denne vurdering, populariteten af lande, der er vurderet baseret på antallet af anmodninger om at “Google”, med henvisning til køb af erhvervsejendomme i 2015:

	Land	Dele søgning anmodninger, %
1	Tyskland	22,1
2	Spanien	06,5
3	USA	06,0
4	Tjekkiet	04,9
5	Italien	04,8
6	UK	04,7
7	Frankrig	04,6
8	Tyrkiet	04,3
9	Letland	04,0
10	Montenegro	03,5

Til spørgsmålet: “hvor Mange kunder fra Rusland og andre lande i det tidligere Sovjetunionen erhverve indkomst, ejendom?” 54% af mæglere siger, “Antallet af disse kunder er mærkbar, men små i forhold til antallet af købere fra andre lande.” De mest populære svar er, at de fleste af de undersøgte lande.

74% af de adspurgte bemærkes, at antallet af transaktioner med russiske købere faldt efter devalueringen af rublen i 2014-2015. Men et stigende antal investorer i udlejnings-ejendom. I den tidligere undersøgelse foretaget Tranio i 2013, 56% af mæglere har bemærket, at russiske købere af erhvervsejendomme lidt eller slet ikke, og i en meningsmåling af 2015 dette var den opfattelse af, at kun 27% af de adspurgte. Andelen af dem, der mener, at mange russiske investorer er steget fra 44% til 73%.

Den andel af den russiske investorer steget, især i de lande, hvor der før vores landsmænd er for det meste købe sommerhuse for sig selv (for eksempel: Spanien, Italien, Frankrig). I de lande, der traditionelt er blevet populært blandt investorer (fx ENGLAND, Tyskland), er deres andel forblev på et højt niveau:

Land	Antallet af respondenter at bemærke en betydelig mængde Russiske investorer, %
	2013	2015
Den andel af den russiske investorer har vokset
Spanien	37	65
Italien	32	75
Frankrig	00	50
Den andel af den russiske investorer fortsat på et højt niveau
UK	67	80
Tyskland	89	82

Blandt de russisk-talende investorer, der er domineret af succesfulde iværksættere med en aktiv virksomhed i Rusland eller andre lande i det tidligere SOVJETUNIONEN. De har tendens til at investere i fast ejendom, hvilket bringer ikke nødvendigvis høj, men stabil indkomst i en sikker valuta. De vigtigste motiver for investorerne er som følger:

• For at sprede investeringer og beskytte dem fra nationale, politiske og økonomiske risici.
• Oprette en personlig pension Fond.
• For at bestå aktiv på en arv til børnene og sikre deres økonomiske velbefindende.
• For at opnå en opholdstilladelse i et udviklet fremmed land.

Typisk investorer, der køber bolig eller kommercielle ejendomme til udlejning, og kun få er interesseret i projekter, udvikling eller sanering. Mest fast ejendom agenter (65 %) oplyste, at der ikke skal mere end 10 % af den russiske investorer til at investere i sådanne projekter. Ifølge George Kachmazov, managing partner i Tranio, “main afkast til vores investorer bringer en aktiv virksomhed. Og i udlandet, at de opfører sig som rentiers: foretrækker enkle lejeindtægter. De ikke vil og ikke ved, hvordan man gør projekter merværdi i Europa, men over tid øger deres kompetence”.

Undtagelsen er, Thailand, Montenegro og tjekkiet, hvor 89, 75 og 63% af mæglere viste, at over 10 % af vores landsmænd er engageret i udvikling af fast ejendom eller sanering.

“Russerne køber ofte udlejning af ejendom på samme sted, hvor hun brugte til at købe boliger for sig selv,— sagde Giorgi Kachmazov.— Dette er forståeligt: de ved, at de funktioner, placering og orienteret mod det lokale marked. De plejer at tilbringe tid i din udenlandske hjem, og de ønsker at styre indkomst, hvis han er i nærheden.”

De mest populære investerings objekter, er bolig-lejligheder og boliger: 63 % af de adspurgte bemærkes, at denne type af ejendom er blandt de tre mest populære. Stå ud af, Bulgarien, Ungarn og Portugal, hvor dette svar blev valgt 95 89 86 %, henholdsvis. Tværtimod, i Tyskland, Italien og det forenede KONGERIGE, dette er ikke den mest populære svar (37, 36% og 27%, henholdsvis).

Den anden mest populære løsning — hoteller, valgte det 34% af mæglere. Hoteller især populær i Østrig (78 %). De fleste respondenter (62 % af dem, der er angivet hoteller) bemærkede, at russiske investorer snarere selvstændigt styre hoteller end overlade dem til administrationsselskabet. Men, i forskellige lande, der er en væsentlig forskel: for eksempel, i Bulgarien og STORBRITANNIEN alle 100 % af de adspurgte svarede, at investorer brug af administrationsselskaber, som i Tyskland og Østrig i denne variant tegner sig for 71 % af besvarelserne. Tværtimod, i Italien og Tyrkiet alle af de adspurgte angav, at investorer er til at styre hoteller.

En anden populær type ejendom: lejlighed huse (nævnes af 16% af respondenterne), især i den tjekkiske Republik, USA og Tyskland (57, 43 og 42 %, henholdsvis).

På andre typer af investeringsejendomme er en lille procentdel af svar, selv om deres popularitet er mærkbar i de enkelte lande:

Type ejendom	Land (i parentes antallet af respondenter, %)
Street butikker	Det Forenede Kongerige (60) Frankrig (36), Østrig (33) Letland (33)
Cafeer og restauranter	Spanien (29) Portugal (29), STORBRITANNIEN (27)
Supermarkeder	Tyskland (32) Spanien (16), UK (7)
Kontorlokaler	STORBRITANNIEN (33)
Boliger til studerende	Østrig (22), Grækenland (17)
Boliger for seniorer	Bulgarien (16)

Den gennemsnitlige værdi af bolig-udlejningsejendomme er 200 tusind euro, erhvervsejendomme på EUR 1,2 millioner, selv om budgetter varierer betydeligt afhængigt af det land og den type af ejendom. En undersøgelse af købere viser, at aftaler til en værdi af i gennemsnit 1,7 gange dyrere end budgettet, at købere fokuserer i første omgang.

Mellem klient og lukke handlen, det tager i gennemsnit 4-5 måneder, selv om betingelserne varierer betydeligt i de forskellige lande:

Den gennemsnitlige løbetid for transaktion	Land
Op til 4 måneder	Thailand, Ungarn, Letland, Tyrkiet, Grækenland, Montenegro, Bulgarien, Portugal, Tjekkiet
Om 5 måneder	Tyskland, Spanien, Italien, USA
Mere end 6 måneder	Frankrig, Østrig, UK

Investorerne har høje forventninger til indtjeningen. Fra en undersøgelse af mæglere, det følger heraf, at der fra beboelse, i gennemsnit forvente en forrentning på 5,7% om året, fra den kommercielle på 6,9 %. Men kunden undersøgelse viser, at det faktiske udbytte på boliger er i gennemsnit 4,3% og kommercielle er 5,6 %.

Men forventninger til udbyttet af vores landsmænd over tid, nærmer sig den sande parametre. 2013-undersøgelse viste, at boligkøberne i gennemsnit forventes at give 6-7 % om året, og kommercielle — 8-9 %.

Spørgsmålet “hvor Mange købere tage et lån til at købe kommerciel ejendomsret?” viser også signifikant forskellige resultater i de forskellige lande. I Frankrig, ENGLAND og Østrig, hvor stor en andel disse købere er særlig stort (43, 50 og 57 %, henholdsvis). På den anden side, i mange lande (fx Thailand, Grækenland og Ungarn), den russiske køber det er næsten umuligt at få et realkreditlån, og det resulterede i en stor del af de svar, “at Disse klienter med lidt eller ingen”.

I de tilfælde, hvor russisk-talende investorer at tage æren, den gearing af projektets omkostninger i gennemsnit 40-50% og næsten ikke varierer i de forskellige lande.

Hvis der i 2013 kun 10% af mæglere bemærkes, at de fleste købere af kommercielle bygninger gør et lån i 2015 sådanne svar tegner sig for 27 %. Ifølge George Kachmazov, den stigende interesse for realkreditlån er på grund af det faktum, at “på den ene side, efter krisen investorerne er blevet mindre af deres egne penge. Men, på den anden side, investorer bliver mere kompetente og bedre forstår, at et godt designet kredit med til at optimere den beskatning og øger udbyttet af investeringen. Hertil kommer, at nu lånt billige penge, er det også en fordel i fordel af realkreditlån”.

Vi fandt, at registrering af kredit i gennemsnit øger den transaktion, varighed er 33 dage, selv om der i forskellige lande på forskellige måder: for eksempel i Spanien, den transaktion, som involverer et lån lukke i gennemsnit 21 dage længere, og i Østrig — 48 dage.

Midlerne til køb af fast ejendom er mest tilbøjelige til at komme fra Rusland, som bemærket af 73% af mæglere. Der er dog andre muligheder er fremhævet i de enkelte lande:

Finansieringskilde	Antal af de respondenter, %	Bemærkelsesværdigt land (i parentes antallet af respondenter, %)
Rusland	73	Grækenland (100) Tyrkiet (92), Montenegro (92) Bulgarien (91)
Offshoring	28	USA (67), UK (57)
Europæiske lande	24	Østrig (67)
Landene i det tidligere SOVJETUNIONEN, med undtagelse af Rusland	13	Tjekkiet (43) Tyrkiet (31), Bulgarien (24)

Mere end halvdelen af købere (52 %) angivet, at det var ikke det kommer i fremtiden til at sælge ejendommen, og planlægger at holde det, og senere har arvet. Mennesker, der har til hensigt at sælge ejendommen, 55% forventer at gøre det, cirka 10 år efter køb, 35 % efter 5 år, og kun 3% i 3 år.

I mellemtiden, i henhold til 2013-undersøgelse, at 40% af investorer, der planlægger at sælge sin profitable fast ejendom til beboelse, skulle til at gøre det for 2-3 år. Så hvis investor ville mere spekulative overskud, men nu er de mere interesseret i kapital bevarelse. Georgij Kachmazov bemærker, at “denne udvikling er tæt knyttet til det faktum, at investorerne reduceret krav til udbytte til fordel for risikoreduktion og pålidelighed på lang sigt.”

Besvarelse af spørgsmålet: “Hvad er de største vanskeligheder ved at arbejde med russiske købere nedvzhimosti?”, mest fast ejendom agenter (52 %) bemærkede den høje forventninger til indtjeningen, og i anden omgang — træghed (36 %). Fordelingen af svarene på dette spørgsmål er vist i tabellen nedenfor:

Vanskeligheden ved at arbejde med russiske købere	Antal af de respondenter, %	Bemærkelsesværdigt land (i parentes antallet af respondenter, %)
Høje forventninger udbytte	52	Det Forenede Kongerige (73) Tyskland (68) Østrig (67)
Den langsomhed, forsinkelse af transaktionen	36	Tjekkiet (75), UK (73)
Manglende vilje til at følge de etablerede procedurer for gennemførelse af transaktionen	25	Thailand (56)
Problemer med dokumentation af midler	23	Spanien (43)
Inkompetence i forhold investeringsejendomme	22	USA (57)
Den sproglige barriere	06	Grækenland (27) Tyrkiet (17)

Købere opmærksom på, at det største problem er at finde en egnet objekt: denne indstilling er angivet 64% af deltagerne i undersøgelsen. Det andet svar: “at Strukturere transaktionen til at optimere beskatning” (18 %).

Af George Kachmazov prognoser i 2016 antallet af russiske købere af fast ejendom vil falde med en anden 20-30 %. Mens 30-40 % stigning i antallet af vore landsmænd, der ønsker at sælge deres bolig i udlandet på grund af de høje omkostninger af indhold. Men 20-30% vil øge antallet af russiske købere af indkomst-producerende egenskaber.

Comments are closed.