Tjekliste køber: hvad du bør vide, før du køber erhvervsejendomme
Købere af fast ejendom i udlandet er i stigende grad ikke kun ses som læ, men også som et objekt til rentable investeringer, især i krisetider. I undersøgelsen “Kranio” for 2014 investeringer tiltrækningskraft er for Russerne den anden mest vigtige faktor, når de køber ejendom i udlandet.
I sammenligning med erhvervelse af sommerhuse, der investerer i erhvervsejendomme kræver en mere seriøs tilgang og grundig analyse. For at spare tid og undgå dyre fejltagelser, før du køber, bør du kender de grundlæggende parametre for investering i projektet:
- beliggenhed
- budget;
- udgifter;
- funktioner af leasingaftalen;
- udbytte
- risici;
- finansiering;
- forvaltningen muligheder;
- en exit-strategi fra projektet.
Beliggenhed
I hvilke placeringer er i vid udstrækning en funktion af dens rentabilitet, risici og likviditet. For eksempel, tillid investeringer i de store byer i Østrig, Storbritannien, Tyskland, USA og Frankrig. At studere oplysninger om objektets placering, skal du være opmærksom på ikke kun at landet og byen, men det område, hvor ejendommen er beliggende, nemlig:
- på infrastruktur: for eksempel at investere i lejlighed bygninger det er vigtigt, at tilstedeværelsen af Parkering i nærheden, og sociale faciliteter og butikker;
- fordele og perspektiver for området: det afhænger af, om stigningen i den fremtidige værdi af objektet, og indtægten fra leje;
- transport af bydelen, hvor er den nærmeste offentlige transport stop, uanset om der er gratis adgang til motorveje, hvad er afstanden til større transport-knudepunkter.
Budget
Som regel, køberne investerer i erhvervsejendomme kræver et minimum på 2,5 millioner Euro, som med et mindre beløb svært at finde kvalitet og lav-risiko-objekt. Af budgettet afhænger i høj grad af valg af type af fast ejendom.
Typer af erhvervsejendomme og deres parametre
Tranio data (gennemsnit anbefalede værdier)*
| Typer objekter |
Udbytte % p |
Tid kontrakt leje |
Fordele | Ulemper |
|---|---|---|---|---|
| Fra 300 tusind euro | ||||
| Lejlighed (kort sigt leje) | 5-7 | Fra 1 dag | Høj likviditet; i forhold til den langsigtede lejekontrakt — højere udbytte og ingen problemer med udsættelse af lejere, risikoen for leje vækst | Risici og håndtering af nedetid, i forhold til en langsigtet lejekontrakt — mere hurtig slitage |
| Lejlighed (long term rent) | 2-3 | End 1 år | Høj likviditet; høj efterspørgsel fra lejere, stabil, selv under krisen | Risici og håndtering af nedetid, problemer med udsættelse af lejere |
| Studerende boliger | 4-6 | Fra 6 måneder | Høj efterspørgsel fra lejere | I forhold til lejligheder — lavere likviditet, er det svært at genbruge |
| Fra 2,5 millioner euro | ||||
| Lejlighed huse | 3-5 | End 1 år | Høj likviditet-og vækstpotentiale i den store og små bogstaver | Lavt udbytte, masser af lejere, problemer, udsættelse, skal et administrationsselskab |
| Street butikker | 3-4 | 3-10 år | Høj likviditet-og vækstpotentiale i den store og små bogstaver | Lavt udbytte |
| Supermarkeder | 5-6,5 | 12-15 år | Højt udbytte, langvarige kontrakter | Jo tættere udløbet af kontrakten, jo lavere likviditet |
| Fra 10 millioner euro | ||||
| Plejehjem | 5-6,5 | 20-25 år | Væksten i antallet af pensionister, langvarige kontrakter | Det er svært at genbruge |
| Indkøbscentre | 4-6 | 5-15 år | Højt udbytte | Risici ledelsen for et stort antal lejere |
| Hoteller | 4-6 | 10-20 år | Højt udbytte | Det er svært at genbruge |
* Gennemsnitlige værdier for objekter:
- i velhavende områder af større Europæiske byer;
- nye objekter, eller efter større reparationer.
- lejekontrakter i begyndelsen af gyldighedsperioden.
Udgifterne til køb og vedligeholdelse
Når planlægningen af budgettet, at det er værd at overveje, at udgifterne til behandling af transaktioner mellem 5% og 20% af projektets omkostninger, afhængigt af hvilken type af ejendom, pris og type af transaktion. Sådanne udgifter omfatter notar service og omkostningerne ved registrering, køb skat, Kommissionen og mægler udgifter i forbindelse med proceduren for kontrol af juridiske renhed af transaktionen — Due Diligence.
Hertil kommer, at efter købet af ejeren, der venter for det omkostninger: omkostningerne til tjenesteydelser af et administrationsselskab, utilities og reparationer, forsikring og afgifter (ejendomsskatter og selskabsskat). Investorer opfordres til at være opmærksomme på tilstedeværelsen af afgiftsfritagelser og-fradrag, og betingelserne for deres modtagelse. De kan reducere omkostninger og øge fortjenesten.
Hvilke omkostninger afholdes af ejeren, og som lejer afhænger af, hvilken type af lejekontrakt.
Lejere og leasing aftale
Når man undersøger betingelserne for lejemålet bør afgøre, om det objekt, der er bestilt, og der er et anker operatør, og hvad er pålideligheden af enkeltpersoner eller virksomheder at leje plads. Du bør være opmærksom på, at den procentdel af leasede rum — ideelt, at den gennemsnitlige årlige belægningsprocent må ikke være mindre end 90 %.
Også vigtigt, er den type af husleje (det afhænger af mængden af vedligeholdelse, og dermed avancer).
Typer af lejemål
| Type af leje | Funktioner |
|---|---|
| Brutto husleje leasing | Ejendommens ejer udfører alle beregninger for forsyningsselskaber, udgifter til reparation og drift af bygningen, betaler forsikringen, og (nogle gange) skatter og afgifter |
| N leasing (Enkelt nettet lease) |
Leasingtager betaler skat kun på fast ejendom, alle andre omkostninger, som afholdes af ejer |
| NN lease (Dobbelt nettet lease) |
Lejer betaler skat og forsikring |
| NNN lease (Triple nettet lease) |
Ejeren afgifter lejeren et gebyr, “triple”, der er uden fradrag af skat, forsikring og vedligeholdelse (disse udgifter i henhold til den aftale, afholdes af lejer) |
| Absolut NNN lease | Alle omkostninger afholdes af lejeren, selv hvis bygningen er beskadiget under en naturkatastrofe, og har brug for en delvis sanering |
For investorer de bedste sidste to typer af kontrakter: i deres udtalelse, omkostninger til vedligeholdelse af ejendommen fra ejeren, er minimal.
Du bør også på forhånd-at bestemme varigheden af lejemålet. Det afhænger i høj grad villige investorer til at tage risici: for eksempel, hvis han ikke er klar til at miste lejere, er det sandsynligt, at investere i fast ejendom med lang sigt leasing-kontrakter. Omvendt, når risikoen for investor er acceptabel, vil han overveje at ejendommen er egnet til ophør, eller kort sigt leje kontrakt.
Udbytte
I henhold til det udbytte, der kan betragtes som det absolutte årlige indtægter, cash flow, driftsindtægter, kapitalisering sats, vækst, pris, kontant-på-kontant ROI og IRR. Det er vigtigt at forstå, hvilken type af udbytte er tale sælgeren. For eksempel, som det fremgår af eksemplet nedenfor, IRR kunne nå op på 9 %, mens kapitalisering sats på 5,5 %.
Sample data
| Værdien af objektet | 10 millioner euro |
|---|---|
| Omkostningerne ved at købe | 1 mio euro |
| Investeringer | 5 millioner euro |
| LTV | 60 % |
| Renter på lånet | 2.4 procent |
| Lejeindtægter | 650 tusinde euro per år |
| Driftsomkostninger | 100 tusinde euro per år |
| De stigende udgifter | 2% per år |
Typer af udbytte
| Type vende tilbage | Definition og beregningsmetode | Eksempel |
|---|---|---|
| Absolut det årlige afkast | Det giver en udlejningsejendom i året før fradrag af driftsudgifter, rentebetalinger på realkreditlån og afgifter | I eksemplet objektet værdi af 10 millioner euro genererer en absolut årlige indkomst på $ 650 tusinde euro |
| Netto resultat af primær drift | Den absolutte årlige indkomst, med fradrag af driftsomkostninger | Hvis den ejendom bringer 650 tusinde euro per år, og driftsomkostningerne beløb til 100 tusinde euro om året, netto resultat af primær drift er lig med 550 tusind Euro |
| Netto cash flow | Det årlige overskud, der tager hensyn til driftsudgifter og afdrag, før skat | I eksemplet netto cash flow er lig med 300 tusind Euro per år (650 millioner (lejeindtægter) – 100 millioner (driftsomkostninger) – 250 tusinde (afdrag på realkreditlån)) |
| Kapitalisering sats (cap sats) |
Forholdet mellem netto driftsindtægter at værdien af objektet | Hvis netto resultat af primær drift er 550 tusind euro per år, og ejendom til en værdi af 10 millioner euro, kapitalisering sats — 5,5 % årligt |
| De stigende udgifter | Viser, hvor mange procent et år (prognose) vil øge prisen på den ejendom, | I eksemplet er den værdi, vækst er 2 % per år |
| Cash-on-Kontant ROI (Return on Investment, avancer på investeret kapital) |
Dette tal er lig med en årlig netto cash flow divideret med investeret midler | I det eksempel, cash-on-kontant ROI vil være 6 % per år (300 tusind (netto cash flow) / 5 mio. (investering)) |
| IRR (Internal Rate of Return) |
Baseret på resultaterne af alle pengestrømme over hele den periode, projektet | Hvis objektet i ovenstående eksempel for 10 år genererer et cash flow på 300 tusind euro, og derefter investor sælger det for 12 millioner Euro, IRR vil være 9 % om året |
Risici
Risiko er sandsynligheden for tab som følge af eventuelle ændringer. Jo mere chance for, at der vil ske nogle negative begivenhed, jo større risiko. Hvis investor ønsker at gøre store afkast, er det nødvendigt at være villig til at acceptere en større risiko. For eksempel, i de vigtigste kontor marked i det Centrale London — efterspørgslen overstiger udbuddet, og dette fører til fald i lønsomheden i segment (med en sats på omkring 4 %). På samme tid, kontormarkedet i mindre populære områder giver investoren et langt større afkast (for eksempel i Liverpool — 7 %) med let øget risiko.
Finansiering
I nogle tilfælde, investorer tage et lån til at købe erhvervsejendomme. Denne mulighed er nyttig, således at lånet er en løftestang for at øge rentabiliteten. Dem, der har besluttet at bruge Bank, finansiering, er at finde ud af, hvilke betingelser, du kan forvente:
- hvad er størrelsen af det lån, i forhold til værdien af ejendommen (Loan-To-Value Ratio, eller LTV);
- hvad er den rente;
- hvad er lånet periode;
- hvad er Kommissionen for kreditgivning.
Når du køber investeringsejendomme i Tyskland, låntager kan forvente et lån på 60% af ejendommens værdi på 2% om året. Når du lejer af ejendommen afkast på 6,5% afkast af investeret kapital baseret på lånet kan nå op til 8-10 %.
Georgij Kachmazov
CEO og grundlægger Tranio
Ledelse
“God ledelse er magen til en lækker frokost i restaurant: maden er smuk i udseende og smag, og tjenerne er omsorgsfulde og hjælpsomme. Vigtigst af alt — du behøver ikke at bekymre sig,” skriver Craig Coppola (Coppola Craig), mægler på erhvervsejendomme USA.
Selvfølgelig, ejeren kan klare sig selv, men det er mere bekvemt at leje en virksomhed, der har specialiseret sig i forvaltning af fast ejendom, da dette vil hjælpe med at spare tid til ejeren af objektet.
Exit-strategi og timing af investeringerne
Der er to exit-strategier fra investeringen i projektet er, at overdragelse ved arv og salg.
- Overdragelse af ejendom ved arv. I løbet af de år, at ejendommens værdi stiger, og det samme objekt kan være ejet af den samme familie i over 100 år. Derfor, den transaktion skal være struktureret således, at ejendommen kunne være nedarvet med et minimum af skattemæssige underskud. For eksempel i Frankrig, at det er fordelagtigt at købe fast ejendom civil virksomhed, fast ejendom transaktioner (SCI) — i dette tilfælde er der ingen afgifter på arv og donation.
- At sælge. Den sædvanlige periode på ejerskab af indkomst, ejendom, før videresalg — 10-20 år, men der er situationer, hvor brugeren har behov for at trække sig tilbage fra et investeringsprojekt tidligt, så objektet skal være flydende, dvs, sådan at det kan sælges hurtigt (2-4 måneder) uden væsentlig tab af værdi. Dette er opnået gennem køb af fast ejendom i premium steder, variation af brug objekt, osv.
Konklusion
Kompetent vurdering af alle elementer i denne check-liste, gjort før købet af ejendommen, vil bidrage til at beskytte investeringer i fast ejendom. Derfor er det nødvendigt at vælge lav-risiko flydende objekter på stabile markeder, og ikke at jage store afkast.
Julia Kozhevnikova, “Tranio”
Comments are closed.