La inversión en el extranjero: cómo elegir una propiedad comercial
En qué tipo de propiedad en el extranjero invertir: en el hotel, tienda o centro comercial? La respuesta a esta pregunta depende en gran medida de la estrategia y el presupuesto, que el inversionista está dispuesto a dedicar a la compra. Tranio dice qué objetos es mejor elegir de diferentes cantidades de inversión.
Tipos de bienes raíces comerciales y sus opciones
Los datos Tranio (el promedio de los indicadores recomendados)*
| Tipos de objetos |
La rentabilidad, % anual |
El plazo de el tratado de alquiler |
Ventajas | Desventajas |
|---|---|---|---|---|
| De 300 miles de euros | ||||
| Apartamento (alquiler a corto plazo) | 5-7 | De 1 día | La alta liquidez; en comparación con el alquiler a largo plazo — por encima de la rentabilidad y no hay problemas con la expulsión de los residentes; más el potencial de crecimiento de las tasas de alquiler | Los riesgos de la gerencia y el tiempo de inactividad; en comparación con el alquiler a largo plazo — más de un rápido desgaste |
| Apartamento (alquiler a largo plazo) | 2-3 | De 1 año | La alta liquidez; la alta demanda por parte de los inquilinos, estable incluso en tiempos de crisis | Los riesgos de la gerencia y el tiempo de inactividad; problemas con la expulsión de los residentes |
| Estudiantil de la vivienda | 4-6 | De 6 meses | La alta demanda por parte de los inquilinos | En comparación con los apartamentos debajo de la liquidez, es difícil de cambiar |
| De 2,5 millones de euros | ||||
| Lucrativas de la casa | 3-5 | De 1 año | La alta liquidez, el potencial de crecimiento de la capitalización de | La baja tasa de rentabilidad, muchos inquilinos, los problemas con la expulsión, es necesaria la gestión de la empresa |
| La calle de las tiendas | 3-4 | 3-10 años | La alta liquidez, el potencial de crecimiento de la capitalización de | La baja tasa de rentabilidad |
| Supermercados | 5-6,5 | 12-15 años | La gran rentabilidad de los contratos | Cuanto más cerca de la fecha de finalización del contrato, menor liquidez |
| De 10 millones de euros | ||||
| El hogar de ancianos | 5-6,5 | De 20 a 25 años | El crecimiento del número de pensionistas, de los largos contratos | Es difícil de cambiar |
| Centros comerciales | 4-6 | De 5 a 15 años | La gran rentabilidad de la | Los riesgos de la gestión de un gran número de inquilinos |
| Hoteles | 4-6 | Entre 10 y 20 años | La gran rentabilidad de la | Es difícil de cambiar |
* El promedio de los objetos:
- en la opulencia de las zonas de las grandes ciudades europeas;
- nuevos objetos o después de la reparación general;
- contratos de alquiler en el comienzo de la prórroga.
Presupuesto de 300 mil hasta 2,5 millones de euros
Si usted está dispuesto a invertir en el sector inmobiliario de 300 mil hasta 2,5 millones de euros, Tranio recomienda adquirir el apartamento o apartamentos para estudiantes.
Los inversores con un presupuesto de 500 a 600 miles de euros a menudo quieren comprar clásica de bienes raíces comerciales, por ejemplo el comercio o la oficina. Sin embargo, estas herramientas no es suficiente para la adquisición de la calidad de un objeto de este tipo. En este caso, el de la calidad entendemos la baja los riesgos de un activo: la ubicación, el tamaño, la fiabilidad del arrendatario, el plazo y las condiciones del contrato de arrendamiento. Así los inversores recomendamos vivienda en alquiler. Sí, la rentabilidad de la inversión de ese será menor, pero la liquidez, la fiabilidad y el crecimiento de la capitalización a largo plazo de arriba. Además, la misma propiedad, si es necesario puede utilizar para fines personales.
Anna Курьянович
Asesor de inversiones
Apartamento para la entrega en alquiler a largo plazo
Entre las ventajas de arrendamiento a largo plazo — estable de la demanda y la alta liquidez del objeto, sin embargo, cuando dichas inversiones es el riesgo de que el inquilino deje de pagar y es difícil de desalojar.
Para alquilar el mejor uno o dos dormitorios en una de las ciudades europeas, en una zona popular de la clase media de. También puede orientarse a los estudiantes y elegir un apartamento cerca de un gran universidad o tener en cuenta la demanda de los empleados de las oficinas y de comprar una vivienda cerca del distrito de negocios.
La rentabilidad en el caso de un arrendamiento a largo plazo es de aproximadamente 2-3 %. Los inversores que no están dispuestos a gestionar por sí mismo, vale la pena contratar a la sociedad gestora, la comisión de la cual aproximadamente el 5-15 %. Los contratos de arrendamiento por lo general, son de un año, renovable.
Apartamentos para alquileres de corto plazo de alquiler
Alquiler a corto plazo es más rentable a largo plazo el hecho de que la rentabilidad de tal objeto anterior (5-7 %) y no hay problemas con la expulsión de los inquilinos. Sin embargo, existe el riesgo de tiempo de inactividad, y a corto plazo, el alquiler del apartamento se desgastan más rápido, más a largo plazo.
Comprar apartamentos para alquileres de corto plazo de alquiler de la pena en los lugares populares entre los turistas. Si este es mejor elegir las grandes ciudades, la demanda en que no depende de la estacionalidad, y entonces puede orientarse no sólo a los turistas, sino también a empresarios que vienen en viaje de negocios, y en los pacientes de clínicas — en ese caso, es preferible la vivienda junto con los barrios de o, respectivamente, en las inmediaciones de los hospitales universitarios.
Alquiler a corto plazo trae consigo una mayor rentabilidad en comparación con los de largo plazo, y en este caso no hay problemas con la expulsión de los inquilinos
Alquiler de corto plazo implica la entrega de todos los días, en наделю o en unos meses. Alquilar una vivienda en el corto plazo de alquiler, puede, por ejemplo, a través de el popular servicio de Airbnb. Si el inversor no está dispuesto a sumergirse en el negocio y dedicarse a la gestión de un objeto por sí mismo, puede necesitar la ayuda de la sociedad gestora, la comisión de la cual (dependiendo de la ciudad, de la experiencia y del conjunto de servicios) es de 15 a 30 % del valor del contrato. El inversionista extranjero en cualquier caso de necesitar asistencia en la gestión, y el equipo de Tranio dispuesta a conceder. Ofrecemos la gestión de las viviendas puestas a corto plazo de alquiler, y garantizamos competente de la gestión y rentabilidad de hasta el 5% a 7%.
Apartamentos de estudiantes
Apartamentos de estudiantes junto a una buena universidad es un archivo adjunto, ya que el inversor se proporcionará un flujo constante de clientes en los próximos años hacia adelante, con los rendimientos de dichos objetos es mayor que el de viviendas convencionales. El inconveniente es que los estudiantes de viviendas en las urbanizaciones de más rápido desgaste de los apartamentos que ofrecen alojamiento en alquiler a largo plazo. Además, apartamentos de estudiantes más difícil de vender, ya que están dirigidos a un público específico, y el inversor no puede utilizarlos para su propio alojamiento. Pero en comparación con inhabitado inmobiliaria apartamentos de estudiantes son de alta liquidez.
Comprar apartamentos de estudiantes ventajosamente en el reino unido y alemania. Estos mercados son fiables y son de alta demanda por parte de los estudiantes locales y extranjeros. Para elegir una ciudad para invertir en una vivienda, es necesario prestar atención a la presencia en las inmediaciones de uno o más populares, los estudiantes de la enseñanza superior, así como en la ausencia de un exceso de oferta en el mercado local de alquiler, donde los estudiantes de un apartamento puede competir con un gran número de apartamentos disponibles, y en la rentabilidad afectará el bajo nivel de las tasas de alquiler.
«El rendimiento promedio de estudiantes de apartamentos de 4 a 6 %. Este indicador depende de lo grande de la universidad está al lado, ¿a qué distancia de la escuela superior de apartamentos y su grado de calidad y modernos. Por consiguiente, cuanto mayor sea la calidad, menor será el riesgo y el rendimiento», dice jorge Качмазов, socio gerente de Tranio.
El contrato de alquiler, por lo general consiste en un calendario o año académico.
El presupuesto de 2,5 millones a 10 millones de euros
A los compradores con un presupuesto de 2,5 millones a 10 millones de euros Tranio aconseja comprar objetos de formato de la calle de retail o supermercados. Para ello, el presupuesto también son adecuados lucrativas de la casa, pero la inversión en los objetos de la pena participar sólo aquellos que están dispuestos a sumergirse en la gestión y periódicamente resolver los problemas de los residentes.
Un inversor con un presupuesto de 10 millones de euros, es preferible tratar como un objeto para los datos adjuntos comercial de los inmuebles. Los clientes a menudo con tal presupuesto se interesan por la compra de un pequeño hotel, pero no recomendamos considerar esta opción, si te diriges a un ingreso pasivo y no estaban dispuestos a ser totalmente involucrado en la gestión del negocio. Además de los grandes temporales de costes, gestión hotelera requiere cierta experiencia.
Anna Курьянович
Asesor de inversiones
Lucrativas de la casa
Lucrativas de la casa son de alta liquidez, pero, como en el caso de individuales en las viviendas de los residentes es difícil de desalojar a los ocupantes, ya que en la europa de su derecho protegido por la ley.
La mayor dificultad productivos de las casas — un gran número de inquilinos y la alta probabilidad de que tenga alguna pregunta o problemas que requieren de tiempo en la solución. Por lo tanto, el inversor necesariamente necesita la ayuda de la administración de la empresa.
Edificios de apartamentos de decidir en los mercados, donde el alquiler de la vivienda estable está en la demanda, por ejemplo en berlín, donde aproximadamente el 85 % de los habitantes de arrendatarios. Cuesta orientarse en la ciudad con el desarrollado del mercado de trabajo: si hay trabajo, hay inquilinos, y por lo tanto, puede estar seguro en la demanda de vivienda y estable de ingresos. En alemania a ciudades son berlín, hamburgo, dusseldorf, colonia y munich, en austria — viena.
Para ello, es importante prestar atención no sólo a las características de la ciudad, sino de una región en particular: rentable comprar una fonda donde la renta y la demanda de bienes raíces crecen, el número de habitantes aumenta y se programarán de grandes proyectos de infraestructura.
El monto de la rentabilidad de las casas de apartamentos en un promedio de 3-5 %. Como en el caso de individuales, apartamentos, contrato de alquiler, por lo general es de un año, renovable.
Street-retail
De la calle el retail es de pequeñas tiendas, cafés y restaurantes, situados en los primeros pisos de las viviendas. Este formato es una típica decisión en el edificio de las calles del centro de las grandes ciudades. Los locales de la calle de la gran distribución son de alta liquidez, pero de baja rentabilidad. A menudo, en europa no se vende primer piso por separado, y sólo el edificio en su totalidad. Por lo tanto, de los objetos, especialmente en los buenos lugares, poco.
En palabras de ana Курьянович, los principales indicadores de liquidez de los objetos de ubicación en las calles con intenso tráfico peatonal y muy bien comunicado con el transporte público, así como la apariencia y la comodidad para los visitantes (la presencia de las vitrinas de las ventanas, de una entrada independiente desde la calle, etc.).
La rentabilidad de los objetos de formato de la calle el retail es, en promedio, un 3-4 %, pero en las grandes empresas conocidas calles comerciales (por ejemplo, oxford street en londres o el passeig de gràcia, en barcelona) que puede ser inferior al 3 %.
A diferencia de otros tipos de propiedad, contratos de alquiler de los objetos de la calle de la gran distribución suelen ser de corta de 3 a 5 años, pero esto se compensa con la alta demanda por parte de los inquilinos. En algunos países, como en españa, están tratados en 10 años.
Se recomienda comprar un objeto que genera el mínimo de problemas de la posesión — низкорискованный, en una buena localización, con la confianza de empresa contratante, a largo plazo el contrato de alquiler. Si bien es deseable para un máximo de gastos de explotación llevaba el inquilino
Supermercados
«Este es uno de los más buscados después de los formatos de la inversión para los inversores internacionales. Su popularidad condicionada por la facilidad de gestión, riesgo bajo y alto rendimiento. Pero también hay desventajas: cuanto más cerca de la terminación del contrato, la menor liquidez y mayor descuento en la venta. Un factor clave para reducir el riesgo es de una buena ubicación», dice jorge Качмазов.
Más ventajosa para comprar los supermercados en las zonas urbanas, el aumento de la población, junto con otras marcas de puntos de atracción de los inquilinos, cerca de las paradas de transporte público y las principales rutas de transporte.
La rentabilidad de los supermercados es de 5-6,5 %. Contratos de alquiler de tales objetos largos — normalmente son de 15 años.
Lo del inversionista desea participar en la gestión comercial de un objeto, depende el tipo de contrato de arrendamiento. Más cómodo para el propietario de un contrato de tipo NNN lease (triple net lease): el titular de la toma con el inquilino «triplicado», es decir, sin deducción de impuestos, el seguro y los gastos (los gastos de contrato es el inquilino).
El presupuesto de más de 10 millones de euros
Cuando hay más de 10 millones de euros Tranio recomienda invertir en un hogar de ancianos. Cuando los grandes presupuestos también puede invertir en centros comerciales y hoteles, sin embargo, estos objetos son difíciles de administrar. Además, para la compra de grandes y de calidad, hoteles y centros comerciales requiere de una inversión de $ 30 a 100 millones de euros.
El hogar de ancianos
Hogar de ancianos — una opción prometedora para la inversión, ya que en europa está creciendo el número de personas de edad (según las proyecciones de eurostat, para 2040, la proporción de personas mayores de 65 años será de más de la cuarta parte de la población de europa), y cada vez más pensionistas necesitan departamental de vivienda. La principal desventaja de un objeto (como en el caso de los estudiantiles complejos) — la complejidad de la conversión.
Complejos para la tercera edad hay que buscar en austria, reino unido, alemania, estados unidos o francia, en las grandes o medianas de tamaño de las ciudades y sus alrededores. Hay que prestar atención a la situación demográfica — ¿cuántos pensionistas será en la zona en el plazo de 10 a 30 años (estos datos se pueden obtener en el proceso de «Due Diligence»), y si hay en el distrito de la institución, servicio doméstico, hospitales y centros de rehabilitación, ¿está bien desarrollada infraestructura de transporte.
De calidad de la casa de ancianos en europa suele ser vendidos a largo plazo (un promedio de 20 años) duros de los contratos. La rentabilidad del alquiler es de 5-6,5 %.
Centros comerciales
En palabras de jorge Качмазова, centros comerciales es una opción de inversión debido a la gran cantidad de inquilinos. Además, el formato de comercio cambia constantemente, y a menudo sucede que se venden viejas, несовременные y no funcionales de los centros comerciales. Непрофессиональному inversor es fácil caer en la trampa de comprar неперспективный objeto. «Este tipo de inversión más adecuado para inversores con un profesional de la administración de un equipo, los costos en que se amortizan en caso de grandes volúmenes de ingresos. En mi opinión, invertir en centros comerciales vale la pena cuando hay más de 30 millones de euros», considera jorge Качмазов.
Cuando se selecciona el centro comercial que hay que prestar atención en el poder adquisitivo de la población en la región, la disponibilidad de la infraestructura de transporte y la disponibilidad.
«Son importantes el número de inquilinos, la presencia de anclaje de los inquilinos-imanes (normalmente se trata de marcas conocidas, por ejemplo, Zara, Nike, etc.), la presencia de food-tenis, el plazo de arrendamiento de los contratos, el número de compradores, que viven en los alrededores, la demografía de la ciudad, el estado técnico de un objeto y el cumplimiento actual de los requisitos técnicos de los edificios, el número de competidores en el distrito, así como lo hace inquilinos quitan el objeto y ¿cuál es la probabilidad de la aparición de nuevos objetos similares de al lado», dice jorge Качмазов.
Recomendados los inquilinos — tiendas de alimentos, tiendas de electrónica, textiles y de productos, así como una cafetería. Cuanto más en el centro comercial de las marcas más conocidas, mejor para el negocio, así como popular de los visitantes de la marca atraen a nuevos clientes y por lo tanto aumentan los ingresos de los inquilinos y aumentan las tasas de alquiler para el inversor. Los contratos de arrendamiento por lo general, son de 5 a 15 años. La rentabilidad de los centros comerciales es de un promedio de 4-6 %.
Un gran número de inquilinos complica la gestión de
Hoteles
El mercado hotelero es heterogéneo, y en él se encuentran diferentes según el perfil y el nivel de riesgo de los activos. «Es difícil comprar de alta calidad y liquidez objeto con un presupuesto de unos 10-15 millones: existe el riesgo de que el hotel se encuentra en el lugar de mucha demanda y se gestionarán de forma fina y un operador que puede que en algún momento de salir. En ese escenario, encontrar otro inquilino, será extremadamente difícil. No recomendamos considerar como objeto de inversión de los pequeños hoteles: es probable que a ellos estará ligado a un pequeño (y, por lo tanto, arriesgada) la instrucción que se «come» la rentabilidad. Además, los pequeños hoteles más a menudo implican el personal de mano de obra intensiva de la gerencia de la empresa. Buenas, grandes hoteles con destacados representantes de empresas, situadas en el centro de las principales ciudades europeas, cuestan entre 50 millones y dan una rentabilidad baja (alrededor del 4 %), así como se evalúan el mercado como el низкорискованные y de gran liquidez. Entre otras cosas, se trata de un prestigioso de que el propietario de un activo», dice jorge Качмазов.
Idealmente, se debe elegir hoteles en las grandes ciudades, no dependen de la demanda estacional, con un gran flujo turstico. Además de la posición de un objeto, se debe prestar atención al estado del hotel, la hora de la última reparación, de evaluación y de los clientes en Booking.com, la dinámica de la estancia de los turistas en la localización, la estacionalidad de la demanda, la competitividad de los hoteles en el mercado, presencia en el edificio de spa y salas de reuniones.
Los contratos con los operadores son de 10 a 20 años y pueden ser de dos tipos: contrato de arrendamiento o un contrato de gestión. En el primer caso, para el propietario, esto significa la obtención de renta fija, en el segundo la tasa de la ganancia. La rentabilidad en el caso de un contrato de gestión puede ser mayor, pero siempre depende de la financiera resultado del operador. La rentabilidad de los alquileres para las grandes ciudades y capitales está en el nivel de 4-6 %.
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Al planificar la compra lucrativo de un objeto en el extranjero es necesario tener en cuenta muchos factores y calcular cada paso, por lo que vale la pena confiar en los profesionales con gran experiencia y un buen conocimiento del mercado. Póngase en contacto con los gerentes de Tranio, y ellos le asesorarán sobre la compra de bienes raíces comerciales en el extranjero.
Julia Kozhevnikova, Tranio
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