Prometedores de la inversión parisienne: cómo traducir oficinas en viviendas

Uno de los mayores mercados de bienes raíces de europa de la región de parís (île-de-france) — sufre una doble crisis: las oficinas de пустуют y apartamentos no son suficientes. Cada vez más popular se convierte en la idea de la traducción de locales comerciales en el fondo de la vivienda.

Según los datos de Immo G Consulting, de 2002 a 2012, en ile-de-Франсе fue construido sólo 420 mil unidades de vivienda, a fin de garantizar a la población las viviendas, era necesario construir, a la mitad. Desde 2008, las tasas de alquiler y los precios secundarios apartamentos han seguido creciendo. Ahora el metro cuadrado en parís hay ya más de 8 500 euros.

Pero desde 2002 a 2012, en ile-de-Франсе inició la construcción de locales comerciales con una superficie de más de 12 millones de m2, que es más de dos veces superior a la cantidad necesaria. Ahora, en la región de пустуют de 2,5 millones a 3,6 millones de m2 de oficinas, 500 mil m2 de los cuales han dejado de utilizarse durante los últimos cuatro años. Casi un tercio de ellos son sin inquilinos de 2-4 años. De la información mundialista de dtz, en la Défense, el principal el distrito de negocios de parís, пустуют 10 % de las oficinas. Como se informa en el estudio de Immo G Consulting, 2007 y 2011, el precio de venta cayó allí en un 20 %, el precio del alquiler en un 9 por ciento.

Incluso si de una vez de traducir todos los vacíos de oficinas en viviendas, será de 54 mil unidades de vivienda de 70 m2 cada una. Y esto es sólo el 1 % del total del fondo de la vivienda de île-de-francia. Sin embargo, en la práctica, no todas las oficinas se puede convertir en un apartamento. Desde 1990 a 2010 en las viviendas de parís cada año está traducido en promedio de sólo 33 mil m2 de espacio de oficinas. Es decir, en el año de esta manera, se añadieron 300 a 400 apartamentos. Para 2020, las autoridades tienen previsto aumentar esta cifra varias veces.

Favorable de la reventa de la vivienda: las oficinas o en el hogar?

Las autoridades de parís están trabajando para hacer que el proceso de transformación de la oficina del sector de rápido y fácil. Por ejemplo, para las empresas de переоборудованием de espacio comercial en la vivienda, se introdujo una tasa de impuestos a las empresas, el 19% que se aplica a un aumento de capital.

La principal ventaja de la inversión en oficinas en reconstrucción en el sentido de que el metro cuadrado de bienes raíces comerciales de la pena de 15 a 30% más barato que el metro cuadrado de la vivienda. Significa, reformada la oficina se puede vender con beneficio.

Fleuron Immobilier — una de las compañías que ofrecen un programa de inversiones en las oficinas de debajo de la reconstrucción de sus viviendas. «La esencia del atractivo de un producto que ofrece nuestra agencia, en la que el precio de las oficinas por metro cuadrado es menor que el precio de las viviendas, y sin ayuda profesional, incluso teniendo en cuenta la simplificación de los procedimientos, el comprador no puede conseguir el efecto económico. Hablamos de las oficinas, situadas en las mejores zonas. Pueden ser una o dos de la oficina, y toda la planta. La rentabilidad de la traducción en la vivienda puede superar el 20 %, y es una muy buena significativo para el parís de los inmuebles»,— dice alexander, el Centurión, el propietario y fundador de la compañía Fleuron Immobilier.

Otra empresa de Novaxia Immo Club, es la compra de inmuebles vacíos oficinas y remodelaciones de su vivienda. Unirse a esta empresa puede invertir en él un mínimo de 5 000 euros. 6 % se cobran al entrar y otro 3% se toman anualmente por la administración. El plazo de la inversión es de seis años. El principal beneficio para los inversores que adquieren los objetos a un precio un 30% inferior a la del mercado y obtienen ganancias de capital en la venta. Entre los proyectos Novaxia Immo Club la rehabilitación de edificios en el distrito 20 de parís, en el boulevard de belleville. Según las proyecciones, la tasa bruta de rentabilidad será de 8,66 % anual.

«Trampas» de la traducción en las viviendas

La transformación de las oficinas de los apartamentos es un proceso difícil. Para la realización de este proyecto tiene que cumplir con un conjunto de trámites y reglas. Desde el inicio del proyecto hasta su terminación puede pasar de dos a cuatro años. Ahora el gobierno en la persona del ministro de vivienda cecile Дюфло está trabajando para facilitar el procedimiento y reducir los plazos de toma de decisiones.

«La estructura básica del edificio debe cumplir con ciertos requisitos. Edificios con estructuras de un ancho de 12 a 15 m no presentan problemas. Sin embargo, en los locales que excedan de este azúl, es una mala iluminación», dice stefan Терио, el jefe de la compañía Altarea Cogedim Entreprise, dedicada a la masa de la traducción de las oficinas en las viviendas. Los expertos también señalan que en los edificios con estructuras de ancho de 18 m en el curso de la transformación se pierde de 10 a 20 % de la superficie.

A pesar de que el trabajo se realiza en el sector secundario de bienes raíces, ellos deben cumplir con la normativa aplicable a los inmuebles de la primaria. Y la construcción de edificios antiguos a menudo no cumplen con estas normativas y estándares de eficiencia energética. Existen también los requisitos de las especificaciones, que no cumplen todos los edificios comerciales. Así, para ser considerado como la vivienda, la sala debe tener la altura de los techos no inferiores a 2,5 m.

Reformar un edificio de oficinas en residencial cuesta un 20 y un 30 % más caro que construir desde cero. El coste de la transformación de las oficinas en alojamientos económicos se estima por los expertos en 2 000 – 2 500 euros/m2, sin incluir impuestos, construir — en 1 600 – 1 800 euros/m2.

En parís, si la superficie reconstruida del objeto exceda de 800 m2, de 20 a 30 % de los locales deberá destinarse a vivienda social. Teniendo en cuenta que los objetos se reparten y se venden más barato que los precios de mercado, proyectos de transformación de las oficinas no siempre rentables. Además, las oficinas más rentable alquilar: su rendimiento es de 5,5–7 %, mientras que los apartamentos traen 2-2,5 %.

Como se realiza el procedimiento

Para empezar, debe ponerse en contacto con el departamento de urbanismo de la alcaldía (service de l’del urbanismo) y asegurarse de que los cambios propuestos no son contrarios al plan de construcción en la ciudad (plan local d’del urbanismo, PLU).

Más adelante en el ayuntamiento deberá obtener un permiso de construcción (permis de construire). Si el tamaño de la habitación supera el 170 m2, asegúrese de que usted necesita contratar a un arquitecto. Si las obras no son supuestas, y sólo se refiere a la traducción de las viviendas, необходимоо hacer la notificación previa (déclaration préalable).

Si el local se encuentra en un condominio, debe aprender sus reglas y saber qué restricciones hay en este edificio concreto.

El inversionista debe comprobar para asegurarse de que la habitación está conectada a todas las comunicaciones: a la tubería de agua, red eléctrica, línea telefónica. La conexión de la comunicación, en caso de su ausencia, le costará muy caro.

A continuación, se debe notificar a las autoridades fiscales. Después de que el local se traduce de la comercialización de la vivienda, el propietario tendrá que pagar otros impuestos: se cancela territorial económico de la recogida (contribution économique territoriale) y se aplica un impuesto a la vivienda (taxe d’habitation). Cambia el tamaño de impuesto sobre bienes inmuebles, llamado taxe foncière: este impuesto se calcula en base condicional de alquiler de tamaño para viviendas y locales comerciales varía.

Sin embargo, a pesar de todos los problemas posibles, ahora la traducción de instalaciones comerciales en alojamientos de gran demanda, el principal es la de recoger bueno, una opción prometedora.

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De vuelta el procedimiento — la traducción de la vivienda en el fondo de los inmuebles comerciales — lee el artículo «Cómo reconstruir un apartamento en un local comercial».

Julia Kozhevnikova, Tranio.Ru