Investeeringud välismaal: kuidas valida kaubandusomand

Millist kinnisvara välismaal investeerida kapitali: hotell, pood või kaubanduskeskus? Vastus sellele küsimusele sõltub suuresti strateegia ja eelarve, mille investor on valmis eraldama osta. Tranio räägib, millised objektid on parem valida erineva mahuga investeeringuid.

Tüübid äripindade ja nende parameetrid
Andmed Tranio (keskmised soovitatavad näitajad)*

Tüübid objektid	Tootlus % aastas	Tähtaeg lepingu rent	Eelised	Miinused
300 tuhat eurot
Korter (lühiajaline üür)	5-7	1 päeva	Kõrge likviidsus; võrreldes pikaajalise rendiga — suurem saagikus ja ei ole probleeme elanike väljatõstmise; suurem kasvupotentsiaal rent määrad	Riskide juhtimise ja seisakute; võrreldes pikaajalise rendiga — kiirem kulumine
Korter (pikaajaline rent)	2-3	1 aasta	Kõrge likviidsus; suure nõudlusega üürnikud, stabiilne isegi kriisi ajal	Riskide juhtimise ja seisakute; probleemid üürnike väljatõstmise
Üliõpilaste majutus	4-6	6 kuud	Suure nõudluse üürnikud	Võrreldes korterite — madalam likviidsus, raske перепрофилировать
2,5 miljonit eurot
Kasumlik kodus	3-5	1 aasta	Kõrge likviidsus, kasvupotentsiaali kapitalisatsiooni	Madal saagikus, palju üürnike probleeme väljatõstmine, on vaja fondivalitseja
Tänava kauplused	3-4	3-10 aastat	Kõrge likviidsus, kasvupotentsiaali kapitalisatsiooni	Madal saagikus
Supermarketid	5-6,5	12-15 aastat	Kõrge tootlus, pikaajalised lepingud	Mida lähemale tähtaeg lepingu lõppemist, seda madalam on likviidsus
10 miljonit eurot
Hooldekodu	5-6,5	20-25 aastat	Kasv hulk pensionäre, pikaajalised lepingud	Raske перепрофилировать
Kaubanduskeskused	4-6	5-15 aastat	Kõrge tootlus	Riskide juhtimine kui suur hulk üürnike
Hotellid	4-6	10-20 aastat	Kõrge tootlus	Raske перепрофилировать

* Keskmised näitajad objekt:

• on edukat aladel suuremates euroopa linnades;
• uued objektid või pärast ümbertegemist;
• rendi lepingud alguses kehtivuse.

Eelarve 300 tuhat kuni 2,5 miljonit eurot

Kui sa oled valmis investeerima kinnisvarasse 300 tuhat kuni 2,5 miljonit eurot, Tranio soovitab osta korter või korter üliõpilastele.

Investorid eelarve 500-600 tuhat eurot sageli tahavad osta klassikalist äripindade, näiteks poodi või kontoris. Aga neid vahendeid ei piisa, et omandada kvaliteetset objekti seda tüüpi. Antud juhul-kvaliteedi all peame silmas madalad riskid vara: asukoht, suurus, usaldusväärsus üürnik, tähtaeg ja üürilepingu tingimustega. Nii investoritel soovitame elamu kinnisvara üürile. Jah, tootlus sellise manuseid olla madalam, kuid likviidsus, usaldusväärsuse ja kapitalisatsiooni kasv pikas perspektiivis suurem. Lisaks, sellist kinnisvara vajadusel on võimalik kasutada isiklikel eesmärkidel.

Anna Курьянович

Vanemkonsultant välisinvesteeringute

Korterid anda pikaajaliselt üürile

Huviväärsuste plusse pikaajaline rentimine — stabiilne nõudlus ja kõrge likviidsus objekti, aga kui selliseid investeeringuid on oht, et üürnik ei maksa enam ja seda on raske välja tõstma.

Üürida kõige paremini sobiks ühe – või kahetoaline korter ühes euroopa linnas, piirkonnas, populaarne on keskklassi. Samuti saate keskenduda õpilaste ja valida korteri lähedal suur kõrgkooli või arvestada nõudlus töötajate kontorite ja osta kodu lähedal äri kvartalis.

Tootlus juhul, kui pikaajaline rent on umbes 2-3 %. Investoritel, kes ei ole valmis tegelema juhtimisega iseseisvalt, tasub rentida fondivalitseja, komisjon, kus on umbes 5-15 %. Rendilepingud on tavaliselt sõlmitakse aastaks koos õigusega pikendada.

Korterid anda lühiajalise rendi

Lühiajaline rent soodsam pikemas seda, et tootlus on sellise objekti üle (5-7 %) ja ei ole probleeme üürnike väljatõstmise. Samas on oht seisakuid, ja kui lühiajaliselt üürile korter kuluvad kiiremini, kui pikemas perspektiivis.

Osta korterid anda lühiajalise rendi seisab kohtades, populaarne turismisihtkoht. Seejuures on parem valida suuremad linnad, nõudlus, millest ei sõltu hooajalisus, ja siis saab keskenduda mitte ainult turiste, vaid ka ärimehed, kes tulevad lähetust, ja patsientidel kliinikud — sellisel juhul on eelistatud majutus kõrval äri кварталами või, vastavalt, lähedal ülikoolide kliinikutes.

Lühiajaline rent toob suuremat tulu võrreldes pikaajalise, ja sel juhul ei ole probleeme üürnike väljatõstmise

Lühiajaline rent eeldab muudatuse catering, on наделю või paar kuud. Volitatud majutus lühiajaline rentimine on võimalik, näiteks, läbi populaarne teenus Airbnb. Kui investor ei ole valmis sukelduma äri ja tegeleda juhtimise objekt ise, võib vajada abi fondivalitseja, komisjon, mis (olenevalt linnast, kogemusi ja on sätestatud teenuste) moodustab 15 kuni 30% kulude rent. Зарубежному investor igal juhul on vaja abi, ja meeskond Tranio valmis seda andma. Pakume juhtimine korteriga, сданными on lühiajaline rentimine, ja tagame, pädev juhtimine ja tootlus on kuni 5-7 %.

Üliõpilane korter

Üliõpilane korterite asukoht on hea ülikool — on suurepärane investeering, sest investor on tagatud pidev vool klientidele aastaid edasi, kusj selliste objektide üle, kui tavalised korterid. Miinus on see, et üliõpilaste eluaseme spetsialiseeritud комплексах vananeb kiiremini, kui korterid, сдающиеся pikaajalise rendilepingu. Pealegi, üliõpilane korter raskem müüa, sest nad on mõeldud konkreetsele sihtrühmale, ja investor ei saa neid kasutada, et enda elamise. Kuid võrreldes нежилой kinnisvara üliõpilane korter erinevad kõrge likviidsus.

Osta üliõpilane korter on kasulik Suurbritannias ja Saksamaal. Need turud on usaldusväärsed ja on väga kõrge nõudlus kohalikele ja rahvusvahelistele üliõpilastele. Et valida õige linn investeerida üliõpilaste eluaseme, pead tähelepanu pöörama olemasolu lähedale ühe või mitme populaarne tudengite haridusasutused, samuti puudub ülepakkumine kohalikul üüriturul, kus студенческим апартаментам võib konkureerima suure hulga vabade korterite ja saagikus mõjutab madal rent määrad.

“Keskmine tootlus õppelaenu korterid — 4-kuni 6 %. See näitaja sõltub sellest, kui suur ülikool asub kõrvalmajas, kaugel kas alates kõrgkooli asuvad korterid ja kui need on kvaliteetsed ja kaasaegsed. Vastavalt, mida kõrgem on kvaliteet, seda väiksem on risk ja tootlus,” ütleb Georgi Качмазов, juhtiv partner Tranio.

Üürilepingu tavaliselt on üks kalendriaasta või akadeemiline aasta.

Eelarve on 2,5 miljonit kuni 10 miljonit eurot

Ostjaid eelarve on 2,5 miljonit kuni 10 miljonit eurot Tranio soovitab osta objektid formaadis street-jaemüük või supermarketites. Selle eelarve sobivad ka kasumlik kodus, kuid investeeringute objekte tasub tegeleda ainult neile, kes on valmis sukelduma juhtimine ja aeg-ajalt probleeme lahendada üürnike.

Investor mille eelarve on kuni 10 miljonit eurot on kõige parem vaadelda kui objekti manuseid kauplemise kinnisvara. Sageli kliendid nii eelarve on huvitatud ostu väikest hotelli, kuid me ei soovita kaaluda seda võimalust, kui teil on suunatud passiivset tulu ja ei ole valmis olema täielikult seotud ärijuhtimine. Lisaks suur ajakulu, hotelli juhtimine nõuab teatud kogemusi.

Anna Курьянович

Vanemkonsultant välisinvesteeringute

Kasumlik kodus

Kasumlik kodus erinevad kõrge likviidsus, kuid, nagu juhul, eraldi korterit, elanikke on raske välja tõstma, sest Euroopas neid õigused kaitstud õiguslikult.

Peamine raskus saagikusega kodu — suur hulk üürnike ja suur tõenäosus, et tekivad mingeid küsimusi või probleeme, mis nõuavad aega lahendust. Miks investor kindlasti on vajalik läbi fondivalitseja.

Lastega kodus: kas valida turgudel, kus elamumajanduse stabiilselt on nõudlus, näiteks Berliinis, kus umbes 85 % elanikest — üürnikud. Tasub keskenduda linna arenenud tööturul: kui on töö, on ka üürnikud, ja seetõttu võib olla kindel nõudlus eluaseme-ja stabiilset töötasu. Saksamaal sellistele linnadele kuuluvad Berliin, Hamburg, Düsseldorf, Köln ja München, Austria — Viin.

Seejuures on oluline pöörata tähelepanu mitte ainult linna iseärasusi, vaid konkreetsele valdkonnale: kasulik osta kasumlik kodu on seal, kus üür ja nõudlus kinnisvara kasvavad elanike arv suureneb ja on planeeritud suured infrastruktuuri projektid.

Üüri tootlus korterelamud on keskmiselt 3-5 %. Kui tegemist on üksikute korterite, rendileping tavaliselt on aastaks koos õigusega pikendada.

Street-jaemüük

Street-jaemüük — see väiksemad kauplused, kohvikud ja restoranid, mis asuvad esimesel korrusel kodudes. See vorming — tüüpiline lahendus, kui hoonestuse kesk tänavate suuremates linnades. Ruumid street-ритейла erinevad kõrge likviidsus, kuid madala saagikusega. Sageli Euroopas müüa ei ole esimene korrus eraldi, vaid hoones tervikuna. Seetõttu on selliste objektide, eriti heades kohtades vähe.

Vastavalt Anne Курьянович, peamised näitajad likviidsus selliste objektide asukoht shopping tänavatel intensiivne liiklus jalakäijatele ja kõrval peatub ühistransport, vaid ka atraktiivse välimuse ja mugavuse külastajaid (olemasolu витринных aknad, eraldi sissepääs tänavalt ja nii edasi).

Tootlus objektide formaadis street-jaemüük on keskmiselt 3-4 %, kuid suurte, tuntud shopping tänavatel (näiteks Oxford street London või Paseo de Грасия Barcelona) see võib olla madalam 3 %.

Erinevalt teistest liiki kinnisvara, rent lepingud on objektide street-ритейла tavaliselt lühike — 3 kuni 5 aastat, kuid seda tasakaalustab kõrge nõudlus üürnikud. Mõnedes riikides, näiteks Hispaanias levinud lepingud 10 aastat.

Soovitatav on osta selline objekt, mis loob vähemalt probleemide korral valduses — низкорискованный, hea asukoht, usaldusväärne ettevõtte rentniku pikaajalise rentimisega lepingu. Seejuures on soovitav, et maksimaalselt korrashoiu kulud kandma rentnik

Supermarketid

“See on üks kõige soovitud pärast formaate investeeringute rahvusvahelistele investoritele. Tema populaarsus on tingitud lihtsus juhtimine, madala riskiga ja kõrge saagikusega. Kuid on ka miinuseid: mida lähemale lõpp rentimise lepingu, seda madalam on likviidsus ja eespool soodushinnaga müügiks. Oluline tegur riski vähendamine on hea asukoht,” ütleb Georgi Качмазов.

Kõige soodsam osta supermarketid linnapiirkondades kasvava elanikkonnaga, kõrvalmajas teiste kaubanduspartneritega punkti, притягивающими üürnikud, lähedal ühistranspordi ja suurte transpordi võimalusi.

Tootlus supermarketid on 5-6,5 %. Rendi lepingud selliste objektide pikk — tavaliselt nad on 15 aastat.

Alates sellest, kui investor on vaja tegeleda juhtimise kaubanduslik eesmärk, sõltub tüüp rent. Kõige mugavam omanikule lepingu tüüp NNN lease (triple net lease): omanik võtab üürnik tasu “kolmes suuruses”, st ilma maha maksu -, kindlustus-ja hoolduskulud (need kulud lepingu alusel kannab rentnik).

Eelarve on üle 10 miljoni euro

Kui teil on rohkem kui 10 miljonit eurot Tranio soovitab investeerida hooldekodu. Kui suured eelarved on võimalik investeerida ka kaubanduskeskused ja hotellid, kuid objekte on keeruline hallata. Pealegi, osta suuri ja kvaliteetseid hotellid ja kaubanduskeskused on vajalikud investeeringud summas 30-100 miljonit eurot.

Hooldekodu

Hooldekodu — perspektiivne investeeringu võimalus, kuna Euroopas kasvav hulk eakaid inimesi (eeldatavasti Eurostati, 2040. aastal osa inimesi on vanemad kui 65 aastat eeldatavalt üle veerand Euroopa elanikkonnast) ja üha rohkem pensionäre vajavad eriala majutus. Peamine miinus sellise objekti (siis, kui koos студенческими kompleksid) — keerukus перепрофилирования.

Kompleksid eakatele tasub otsida Austrias, Suurbritannias, Saksamaal, USA-s või Prantsusmaal, suured või keskmise suurusega linnades ja nende ümbruses. Tähelepanu tuleb pöörata demograafilist olukorda — kui paljud pensionärid on selles piirkonnas perspektiivis 10-30 aastat (selliseid andmeid on võimalik saada läbiviimise käigus Due Diligence), samuti see, kas maakonnas asutuse teenuse tarbija, haigla-ja taastusravi keskused, hea, kas arenenud transpordi infrastruktuur.

Kvaliteetsed hooldekodu Euroopas tavaliselt jagatakse pikaajaliste (keskmiselt 20 aastat) karmid lepingud. Tootlus alates üür on 5-6,5 %.

Kaubanduskeskused

Vastavalt Georgi Качмазова, kaubanduskeskused — see on keeruline variant investeeringute tõttu suur hulk üürnike. Peale selle, formaat kauplemine on pidevas muutumises, ja sageli juhtub nii, et müüakse vanu, несовременные ja mitte-funktsionaalsed kaubanduskeskused. Непрофессиональному investor lihtne palun lõksu ja osta неперспективный objekt. “Sellist tüüpi investeering on pigem sobib investorile professionaalse juhtimise meeskond, kulud mida tasub end ära, kui suurtes kogustes tulu. Minu arvates investeerida kaubanduskeskused väärt kui teil on rohkem kui 30 miljoni euro,” usub Georgi Качмазов.

Valides kaubanduskeskuse tähelepanu tuleb pöörata ostujõuga elanikkonna piirkonnas olemasolu, arenenud infrastruktuuri ja transpordi kättesaadavust.

“Oluline hulk üürnike, olemasolu ankur üürnikud-magnetid (tavaliselt on see tuntud brändid nagu Zara, Nike jne), võttes toidu tenniseväljakut, tähtaeg rent lepingute hulk ostjaid, kes elavad ümberringi, demograafia linna, tehniline seisukord ja vastavus aktuaalne tehnilistele nõuetele sellised hooned, konkurentide arv maakonnas, samuti siis, kui pikka aega üürnike eemaldatakse objekt ja mis on tõenäosus uute sarnaste objektide kõrval,” ütleb Georgi Качмазов.

Soovitatavad üürnikud — toidukaupade kauplused, elektroonika -, tekstiili toodete, samuti kohvik. Mida rohkem kaubanduskeskuses tuntud kaubamärke, seda parem äri, nii nagu on populaarsed külastajate seas brändi meelitada uusi kliente ja seeläbi suurendada tulu üürnike ja suurendavad rent määrad investor. Rendilepingud tavaliselt on 5-15 aastat. Tootlus kaubanduskeskused on keskmiselt 4-6 %.

Suur hulk üürnike raskendab juhtimine

Hotellid

Hotell turg неоднороден, ja temas leidub erineva profiili ja riski tase vara. “Raske osta kvaliteetne ja ликвидный objekti eelarve suurusjärgus 10-15 miljonit: on oht, et hotell hakkab asuma ei ole tegelikult востребованном kohas ja sõidetakse väike ettevõtja, kes võib mingil hetkel lahkuda. Sellise stsenaariumi leida teine üürnik saab olema äärmiselt raske. Me ei soovita vaadelda kui objekti investeeringute väikesed hotellid: on tõenäoline, et sellega on seotud väike (ja seega riskantne) ettevõtja, kes “sööb” tootlus. Pealegi väikesed hotellid enamasti on lapse isiklik aeganõudev tegevuse juhtimine. Hea, suuremad hotellid tuntud ettevõtete juhid, mis asub kesklinnas suuremates euroopa linnades, on väärt 50 miljonit ja annab madal tootlus (umbes 4 %), nii nagu on hinnatud turg низкорискованные ja turustatavad. Muuhulgas, see on veel ja prestiižne omanikule on ava,” ütleb Georgi Качмазов.

Ideaalis tuleks valida läheduses suuremates linnades, ei ole sõltuvad hooajaline nõudlus, suur turistide voolu. Lisaks asukohale, on vaja pöörata tähelepanu staatuse hotellid, viimane remont, hindamine ja tagasiside Booking.com dünaamika viibimise turistide kohad, nõudluse hooajalisus, konkurentsivõime hotellid antud turul olemasolu hoones spa – ja konverentsiruumi.

Lepingud operaatoritega on 10-20 aastat ja võib olla kahte liiki: üürija juhtimine. Esimesel juhul on omanik see tähendab saada fikseeritud üüri, teisel protsenti müügitulust. Tootlus juhul, kui lepingu haldamine võib olla suurem, kuid see sõltub alati rahaline tulemus operaator. Tootlus üürile suuremate linnade ja pealinnades on tasemel 4-6 %.

•

Kui plaanite osta lühiajalisest objekti välismaal on vaja kaaluda mitmeid tegureid ja arvutada iga samm, seepärast tasub usaldada spetsialistid, kellel on suur kogemus ja head teadmised turust. Võtke ühendust juhtidel Tranio, ja nad nõustavad sind küsimustes osta kommertskinnisvaraga välismaal.

Julia Koževnikova, Tranio

Comments are closed.