Lupaava investoinnit, Pariisi on: miten muuntaa toimistot asuin

Yksi suurimmista kiinteistöjen markkinoilla Euroopassa — Pariisin alueen (ile-de-France) — kokee kaksinkertaista kriisiä: toimistot ovat tyhjiä, ja asuntoja ei ole tarpeeksi. Yhä suosittu on ajatus muuntaminen liiketiloja asuntokannasta.

Mukaan Immo G Consulting, vuodesta 2002 vuoteen 2012 Ile-de-France oli rakennettu vain 420 tuhatta yksikköä asuntojen, ja jotta voidaan tarjota väestölle asuntoja, piti rakentaa niitä kaksi kertaa. Vuodesta 2008, vuokrat ja hinnat toissijainen asuntoja jatkoi kasvuaan. Nyt neliömetriä Pariisissa on jo yli 8 500 euroa.

Mutta vuodesta 2002 vuoteen 2012 Ile-de-France alkoi rakentaa kaupallisia tiloja joiden kokonaispinta-ala on yli 12 miljoonaa m2, mikä on yli kaksi kertaa tarvittava määrä. Nyt tyhjä alue 2,5 milj. euroa 3,6 milj. m2 toimistoja, 500 tuhatta m2, joka enää käyttää neljän viime vuoden aikana. Lähes kolmasosa heistä ovat ilman vuokralaisia 2-4 vuotta. Mukaan DTZ, vuonna Puolustus, main business district of Paris, tyhjiä 10% toimistot. Kuten raportoitu tutkimuksessa Immo G Consulting, vuodesta 2007 vuoteen 2011 myyntihinta oli laskenut 20 %, vuokra korko on 9 prosenttia.

Vaikka aikaa siirtää kaikki avoimet toimistot asunto on 54 tuhatta asuntoa ala on 70 m2 kullekin. Ja se on vain 1 % koko asuntorahasto Ile-de-France. Kuitenkin käytännössä, ei kaikki toimistot voisi olla muunnetaan asuntoja. Vuodesta 1990 vuoteen 2010 asunto Pariisissa oli vuosittain siirretään keskimäärin vain 33 tuhatta m2 toimistotilaa. Tämä on vuosi tällä tavoin lisättiin 300-400 asuntoa. Vuoteen 2020 mennessä hallitus aikoo lisätä tämä luku useita kertoja.

Kannattava jälleenmyynti omaisuutta: toimistoissa tai kotona?

Pariisin virkamiehet työskentelevät, jotta prosessi muuntaa office-sektorin nopeaa ja helppoa. Esimerkiksi yritykset, käsittelee muuntaminen kaupallista tilaa asumiseen otettiin käyttöön, mikä vähensi yhteisöverokanta on 19% haki myyntivoittoja.

Tärkein etu investointeja toimistot remontissa, että neliömetrin liikekiinteistö on 15-30% halvempi kuin neliömetriä asuntoja. Se tarkoittaa, että kunnostettu toimisto voi myydä voitolla.

Fleuron Immobilier on yksi niistä yrityksistä, joka tarjoaa investointien toimistot remontissa niiden toimitiloissa. ”Ydin houkuttelevuutta tuotteen, joka tarjoaa meidän Virasto, on, että hinta toimistot per neliömetri alhaisempi kuin hinta asuintiloja, ja ilman ammatillista apua, vaikka menettelyjen yksinkertaistaminen, ostaja ei voi saada halutun taloudellinen vaikutus. Puhumme toimistot, jotka sijaitsevat erinomaisilla paikoilla. Se voi olla kuin yksi tai kaksi toimistoon tai koko lattia. Kannattavuus siirtää asuntoja voi ylittää 20 %, ja tämä on erittäin hyvä osoitus Pariisiin kiinteistö”,— sanoo Alexander centurion, omistaja ja perustaja yritys Fleuron Immobilier.

Toinen yritys, Novaxia Immo Club, ostaa vapaana toimistot ja uusintoihin niitä asuntoja. Liittyä tähän yritys, jolloin se on vähintään 5 000 EUROA. 6 % veloitetaan, kun liityt ja 3 % otetaan vuosittain hallintaan. Sijoitusaika on kuusi vuotta. Suurin hyöty sijoittajille on, että ne hankkia esineitä hintaan 30 % alle markkina-ja saada myyntivoittoja, kun myy. Hankkeiden joukosta Novaxia Immo Club — jälleenrakentamiseen rakennuksen 20. kaupunginosassa Pariisin, Boulevard de Belleville. Ennusteiden mukaan, brutto tuotto on 8.66 % vuodessa.

Sudenkuoppia käännös asunto

Muutosta toimistot osaksi huoneistot ei ole helppo prosessi. Täytäntöönpanoa varten tämä hanke on täytettävä monia muodollisuuksia ja sääntöjä. Alusta lähtien hankkeen loppuun saakka voi kestää kaksi-neljä vuotta. Nyt hallitus edustaa Ministeri asunto-cécile Duflot on yksinkertaistaa menettelyä ja vähentää aikaa päätöksentekoon.

”Perusrakenne rakennuksen on täytettävä tietyt vaatimukset. Rakennus ulottuu leveys 12-15 m eivät ole ongelma. Kuitenkin tilat, jotka ylittävät tämän kuvamateriaalia on huono valaistus”, sanoo Stefan Theriaultin, TOIMITUSJOHTAJA Altarea Cogedim Yritystoiminta, kaupankäynti massiivinen siirto toimistot asuin. Asiantuntijat huomauttavat myös, että rakennuksissa, joissa jännevälit, joiden leveys 18 m muutosprosessi menettänyt 10-20 % pinta-alasta.

Huolimatta siitä, että työtä tehdään alan toissijainen kiinteistöjen, ne olisi noudatettava määräyksiä, jotka koskevat kiinteistöjen ensisijainen. Ja rakentaminen vanhemmissa rakennuksissa usein eivät noudata näitä määräyksiä ja energiatehokkuuden standardeja. On olemassa myös teknisiä vaatimuksia, jotka täyttävät kaikki kaupalliset rakennukset. Niin, voidaan pitää majoitus, huone on katto korkeus ei ole pienempi kuin 2,5 m.

Muuntaa toimistorakennus asuin kustannuksia 20-30% kalliimpia kuin rakentaa tyhjästä. Kustannukset muutos toimistot osaksi asuinrakennuksia on arvioitu 2 000 – 2 500 Euro/m2 ilman veroja, rakentaminen — 1 600 – 1 800 Euro/m2.

Pariisissa, jos alue rekonstruoitu esine on suurempi kuin 800 m2, 20-30% tilat varataan sosiaaliseen asuntotuotantoon. Ottaen huomioon, että sosiaali-esineet myydään halvempaa kuin markkinahinta, hankkeet, muutos toimistoissa ei ole aina kustannustehokasta. Lisäksi toimistot kannattavampaa vuokrata niiden tuotto on 5,5–7 %, kun taas asuntoja ansaita 2-2,5 %.

Miten on menettely

Ensin sinun täytyy hakea, city planning Department of city hall (service de l’urbanisme) sen varmistamiseksi, että ehdotetut muutokset eivät ole ristiriidassa suunnitelman rakentaminen kaupungin (plan local d’urbanisme, PLU).

Lisäksi hallinto on saatava rakennuslupa (permis de construire). Jos lattia-ala on yli 170 m2, se on tarpeen palkata arkkitehti. Jos rakennustyöt eivät ole lämpötila, ja puhumme vain käännös asunto, neobhodimo tehdä ennakkoilmoitus (déclaration préalable).

Jos huone on osakehuoneisto, sinun pitäisi oppia sen säännöt ja oppia, mitä rajoitukset tämä erityisesti rakennus.

Sijoittajan tulee varmistaa, että tilat on yhdistetty kaikki viestintä: vesi -, sähkö-verkko, puhelin line. Yhdistä viestinnän tapauksessa niiden puuttuminen, ovat melko kalliita.

Sitten sinun täytyy ilmoittaa verottajalle. Saatuaan huoneen siirretään kaupallinen asuin -, omistaja joutuu maksamaan muita veroja: alueellisen taloudellisen vero (panos économique territoriale) ja käyttöön vero majoitus (taxe d’habitation). Muuttaa kokoa kiinteistövero, nimeltään taxe foncière: vero lasketaan perusteella ehdolliset vuokraa, jonka määrä asuin-ja liiketiloja vaihtelee.

Kuitenkin, vaikka kaikki mahdolliset ongelmat, nyt käännös kaupallisia tiloja asuin-ovat suuri kysyntä, on tärkeää valita hyvä, varteenotettava vaihtoehto.

•

Käänteinen menettely siirtää asuntojen Rahasto liikekiinteistö, lue artikkeli ”Miten rakentaa asunnon liikerakennus.”

Yulia Kozhevnikova, Tranio.Ru