Miten valita strategia investoimalla overseas property

Monet sijoittajat, jotka sijoittavat merentakaisten omaisuutta, etsivät korkeaa tuottoa. Kuitenkin, ei jokainen ymmärtää, että suuri initial yield tarkoittaa suuria riskejä, että on, todennäköisyys pienempi tuloja pitkällä aikavälillä.

Suosittelemme, että asiakkaat arvioivat riskit ja strategia sijoittaa optimaalinen tasapaino luotettavuus, kannattavuus, työvoiman ja muut tekijät tehokkuutta investointeihin. Useimmat asiakkaat Tranio yksinkertainen sopivia vuokra-liiketoiminnan vakaa paikka, jossa pitkän aikavälin vuokrasopimus sopimus ja hallinta rahastoyhtiön kautta. Tässä artikkelissa, me tarkastelemme, miten tarjota parhaan tuoton tätä strategiaa.

Miksi on yksinkertainen vuokraustoimintaa

Tyypillinen sijoittajille, jotka käyttävät palveluja Tranio menestyviä yrittäjiä Venäjältä, Brasilia, Iran tai Kiina. Yleensä kotona heillä on aktiivinen liike, joka tuo pääasiallinen tulo. Ulkomaisten kiinteistöjen he haluavat saada passiivisia tuloja minimaalinen osallistuminen hallintaan. Se on investointi, ei vain voittoa, mutta suojella pääomaa ja sen poliittisia ja taloudellisia riskejä maansa.

Useimmat asiakkaat eivät aio myydä vuokra omaisuutta lähitulevaisuudessa. Tämä majoituspaikka tarjoaa sijoittajille henkilökohtaiseen eläkerahastoon ja takaa taloudellista hyvinvointia lapsilleen. Toinen tärkeä motiivi — oleskelulupa YHDYSVALLOISSA tai Euroopassa, jotka tarjoavat mahdollisuuden kotiin ostajat.

Sijoittajat eivät yleensä ole sopivia hankkeita, lisäarvo — rakentaminen tai kunnostaminen. Sijoitukset niihin liittyy suuria riskejä, mukaan lukien ylittää budjetit, ongelmia rekisteröinnin avulla asiakirjat, paisuttivat ostohinta ja kauan etsiä ostajaa. Sijoittaja edellyttää myös aktiivista osallistumista hankkeeseen ja erityiset pätevyysvaatimukset rakennusalalla. Hankkeen kehittämisen tehokas kuin ensisijainen ammatti ja ei välineenä pääoman säilyttäminen.

Näin ollen non-core sijoittajat, suosittelemme, yksinkertainen vuokraustoimintaa: ostaa kiinteistön ja vuokraa sen pois. Se on pieni riski ja yksinkertainen toteuttaa strategiaa.

Talousarvion ja erilaisia esineitä

Suosittelemme, että voit harkita investoimalla overseas property budjetti 200 tuhatta euroa. Halvempaa, harvoja poikkeuksia lukuunottamatta, se on vaikea ostaa neste esine. Tässä segmentissä suosittelemme ostamaan asuntoja. Kesken niiden edut — korkea likviditeetti ja vakaa kysyntä.

Jonka budjetti on yli 2,5 miljoonaa Euroa on keskittyä kaupallinen — pääasiassa liikekiinteistöjä ja hoitokodit.

Riippumatta budjetti, 50-60% kiinteistön arvosta voit yleensä ottaa lainaa, joten investoimalla vuokra omaisuutta voi aloittaa ja 100 tuhatta euroa omia varoja.

Tyypit kaupallisten kiinteistöjen ja niiden parametrit
Tranio tiedot (keskiarvo suositellut arvot)*

Tyypit esineitä	Tuotto, % p	Aika sopimus vuokraa	Edut	Haitat
300 tuhatta euroa
Huoneisto (lyhyen aikavälin vuokra)	5-7	1 päivä	Korkea likviditeetti; verrattuna pitkän aikavälin vuokra — korkeampi tuotto ja mitään ongelmia häätö vuokralaisia; mahdolliset vuokra kasvua	Riskit ja hallinta seisokkeja; verrattuna pitkän aikavälin vuokra — enemmän nopea kuluminen
Huoneisto (pitkäaikainen vuokra)	2-3	Kuin 1 vuosi	Korkea likviditeetti, korkea kysyntä vuokralaiset, vakaana myös kriisin aikana	Riskit ja hallinta seisokkeja; ongelmia häätö vuokralaisia
Opiskelija-asuntoja	4-6	6 kuukautta	Korkea kysyntä vuokralaisten	Verrattuna apartments — alhaisempi likviditeetti, se on vaikea repurpose
2,5 miljoonaa euroa
Asunnon talot	3-5	Kuin 1 vuosi	Korkea likviditeetti ja kasvupotentiaalia arvo	Alhainen tuotto, paljon vuokralaiset, ongelmat, häätö, on rahastoyhtiö
Street kauppoja	3-4	3-10 vuotta	Korkea likviditeetti ja kasvupotentiaalia arvo	Alhainen tuotto
Supermarketit	5-6,5	12-15 vuotta	Korkea tuotto, pitkäaikaisia sopimuksia	Lähempänä päättymistä sopimus, alempi likviditeetti
10 miljoonaa euroa
Hoitokodissa	5-6,5	20-25 vuotta	Kasvu eläkeläisten määrä, pitkäaikaisia sopimuksia	Se on vaikea repurpose
Ostoskeskukset	4-6	5-15 vuotta	High yield	Riskien hallinta useita vuokralaisia
Hotellit	4-6	10-20 vuotta	High yield	Se on vaikea repurpose

* Keskimääräiset arvot esineitä:

• varakkaita alueilla Euroopan suurkaupungeissa;
• uusia esineitä, tai sen jälkeen merkittäviä korjauksia;
• vuokrasopimukset alussa voimassaoloaika.

Sijainti

Sijainti esine on suoraan riippuvainen riskeistä ja investointien tuottoa. Suosittelemme investoimalla maissa kehittyneiden talouksien ja vakaa poliittinen järjestelmä. Ainakin riski eroavat Itävalta, iso-BRITANNIA, Saksa, USA, Ranska ja Sveitsi; näiden maiden vähemmän todennäköisesti hyperinflaatio, syksyllä kansallisen valuutan ja vähentää BKT: stä.

Useimmat venäläiset asiakkaat suosivat Saksassa, koska maantieteellinen läheisyys, mutta myös siksi, että verrattuna muut luetellut maat, tuotto Saksassa on hieman enemmän, luotonanto olosuhteet ovat paremmat ja verot ovat hieman alhaisemmat. Mutta muiden maiden listalla ovat myös kiinnostavia: esimerkiksi, jotkut sijoittajat valitsevat MEIDÄT, koska he odottavat, että on enemmän-arvo, toiset pelkäävät heikkeneminen saksan taloutta, koska poliittiset tapahtumat, kun taas toiset hankkia kannattavaa kiinteistöjen maissa, joissa niiden liike-tai henkilökohtaisia etuja.

Kannattaa harkita myös valuutta, jossa ovat euromääräiset kulut sijoittajan perhe 5-10 vuotta. Esimerkiksi, jos sinulla on asuinkiinteistöjen BRITANNIASSA ja on lapsesi, sinun pitäisi etsiä esineitä vuokratuotot, josta syntyy puntaa.

Muiden paikkakuntien se on parempi valita suuret kaupungit ja niiden varakkaiden lähiöissä tai keskisuurten kaupunkien kasvava väestö, ja kehittyneet työmarkkinat ja potentiaalista talouskasvua. Suosittelemme keskittyä todistettu paikoissa, jotka on jo onnistunut investointi kokemus maanmiestensä. Esimerkiksi hyviä vaihtoehtoja Länsi-Euroopan pääkaupungeissa ja suurimmissa kaupungeissa Länsi-Saksa.

Valinta-alue riippuu tyypistä omaisuutta. Esimerkiksi, katu kauppoja, se on parempi ostaa pääkaduilla raskasta liikennettä, ja kaupallinen-varasto — laitamilla suurten kaupunkien lähellä reittiä.

Vuokralaisten ja vuokrasopimus

Jos vuokra-asuntojen vuokralaiset mieluummin keskiluokan perheen kanssa hyvä luotto historia ja vakaat tulot. Ja segmentti kaupallisten kiinteistöjä on vähiten riskialtista esineitä, jotka on jo vuokrattu suurten yritysten vuokralaiset toimivat markkinoilla jo kymmeniä tai satoja vuosia. Konkurssin todennäköisyys tällainen vuokralainen vähemmän kuin pienet yksityiset yritykset. Tietoa taloudellinen tilanne vuokralaisten saadaan asianajajat prosessissa tarkastelun kohde (Due Diligence).

Esineitä, joilla on suuri määrä vuokralaisia (esim. asunnon talot tai ostoskeskuksissa) eivät sovellu ulko-non-core sijoittajat. Meidän kokemus on, jos vuokralainen on enemmän kuin viisi, se lisää merkittävästi riskiä hallintaa ja lisää vaatimuksia ammattitaito rahastoyhtiö. Se on parasta ostaa kiinteistön kanssa ainoa vuokralainen.

Tärkeä edellytys vuokrasopimus — kustannusten jakautuminen laitoksen välillä omistaja ja vuokralainen: kuka maksaa kiinteistövero, apuohjelmat, vakuutus-ja muut kustannukset. Suosittelemme, vähentää riskejä ostamalla esineitä, joista suurin kulut veloitetaan vuokralainen. Samantyyppisiä sopimuksia kutsutaan NN Vuokrasopimus (Double Net Lease) tai NNN Vuokrasopimus (Triple Net Lease), niiden erot muut vaihtoehdot on esitetty taulukossa:

Tyyppi vuokrasopimus	Kustannukset omistaja
	Korjaus julkisivu ja rakentaminen malleja	Sisältö ja huolto	Vakuutus	Vero kiinteistö
Bruttovuokra Vuokra	✓	✓	✓	✓
N Vuokrasopimus (Yhden Net Lease)	✓	✓	✓	·
NN Vuokrasopimus (Double Net Lease)	✓	✓	·	·
NNN Vuokrasopimus (Triple Net Lease, vastine Saksassa —Dach & Fach)	✓	·	·	·
Ehdoton NNN Vuokrasopimus	·	·	·	·

Se on suositeltavaa ostaa kohteita c pitkän aikavälin (10-20 vuotta) vuokra sopimuksia ei-peruutettavissa, ja kova vuokra korko ilman viittausta operatiivista suorituskykyä liiketoiminnan vuokralainen. Pidä mielessä, että tämä sopimus on molempia osapuolia sitova: se ei ole vain, että vuokralainen takaa vakaan vuokrat koko tämän ajan, mutta se omistaja ei ole oikeutta häätää vuokralainen ennen sopimuksen päättymistä.

Pitkän aikavälin sopimuksia, antaa sijoittajalle ylimääräistä vakuutus hinnan muutoksia, joita ei ole suojattu jopa kaikkein vankka kiinteistömarkkinoilla. Jos olet sijoittanut esineen 15-20-vuoden sopimus, sitten suurella todennäköisyydellä ajan halvemmalla tapahtuu ensimmäisen 10 vuoden omistuksen, koska sykliä kiinteistömarkkinat seuraavat toisiaan välein 7-10 vuotta. Tiukat sopimukset 15-20 vuotta, hintavaihtelut eivät vaikuta tulot, koska se on mahdotonta purkaa sopimus tai alentaa vuokraa. Näin ollen et voi odottaa, kunnes markkinat toipuu, ja jättämään projektin hyvissä olosuhteissa.

Vaikka pitkän sopimuksen se on yleensä mahdollista-indeksi vuokrat inflaation joka vuosi lisätä niitä noin 1-2 %. Jos markkinoiden positiivista kehitystä tässä on sen haittoja. Esimerkiksi, jos asunto-markkina kasvaa vuosittain 4 %, ja 10 vuotta haluat siirtää objektin huomattavasti enemmän kuin kasvua inflaatio — et voi tehdä sitä, koska voit rajoittaa sopimuksen. Siksi sijoittajat, jotka uskovat markkinoiden kasvavan pitkällä aikavälillä, se on parempi ostaa ominaisuuksia viiden vuoden sopimukset (esim. liikekiinteistö, ja kävelykatuja) ja indeksi vuokra lopussa sopimuksen.

Kasvun mahdollisuudet maksaa

Alhainen riski varat Länsi-markkinoilla myydään alkuperäisen vuokra tuotto 3 7 %. Ostaa esineitä, joiden alkuperäinen tuotto yli 7%, ja uskomme, että se on tarpeetonta ja haittaa ulkomainen sijoittaja: vuonna tällaisia hankkeita erittäin todennäköistä, että horisontissa 5-10 vuotta täytäntöön kaikki riskit, kustannukset selvitystilaan, joka on suurempi kuin riskipreemio sisäänkäynti.

Lisäksi markkinoilla, joilla on alhainen riski ja tuotto (pääsääntöisesti kauppakeskuksissa ja arvostetuimmista alueista suurissa kaupungeissa) ovat yhä kalliimpia nopeammin kuin ne, jotka ovat ominaista korkea alustava tuotto ja siihen liittyvät riskit ovat suuret.

Esimerkiksi, kuten on esitetty Tranio retrospektiivinen analyysi kiinteistöjen hinnat yhdysvalloissa, vuodesta 2001 vuoteen 2015, esineet, joiden alkuperäinen tuotto 3% nousi hinta keskimäärin 5 % vuodessa, tuotto 5% on 4,7 %, tuotto 7 % — vain 3,5% vuodessa, kun taas esineitä tuotto 9% voisi laskea hintaa. Joukossa putoavat esineet oli menetetty arvo, joka oli pienempi tuotto. Todennäköisyys hintojen lasku on suurempi esineitä alkuvaiheen palaa, niin että kun otetaan huomioon todennäköisyys tämä riskin tapahtuman esineet, joiden alkuperäinen saanto 3-7% johtaa suurempaan yleistä tuottoa.

Ennuste hinta kasvu ovat myös tärkeitä kehittämismahdollisuuksia alueella. Nopein kalliita kiinteistöjä, joissa on gentrifikaatiota — prosessi, jonka teollisuuden alueet muuttuvat asuin -, jalostettuina alueella, kehittynyt infrastruktuuri ja väestön alhaisen tulotason siirtymään enemmän varakkaita. Edullisin alueet, jotka ovat lähellä kaupungin keskustaa tai on hyvät liikenneyhteydet keskustaan.

Optimaalinen tuotto riippuu paitsi riskejä, mutta myös siitä päivästä, jona investointi. Pienempi erä, suurempi alustava tuotto järkevää välillä 3-7 %. Esimerkiksi, ottamatta huomioon lainan 20 vuoden sijoitusaika korkeimmat tuotot (mukaan lukien arvo kasvu) on saavutettu alustava tuotto 3,8–5,8 prosenttia; ja jos sijoitusaika on 10 vuotta, optimaalinen alkuperäisen tuotto 4,5–6,5 %. Tällainen johtopäätös analyytikot Tranio saatu seurauksena tutkimus 100 paria ”tuotto — kasvu arvo” asuin-ja muiden kuin asuinkiinteistöjen Saksassa.

Luotto

Voit lisätä tuotto asuntolaina.

Rahojen kautta kiinnitykset, ovat halvempia kuin vuokralainen maksaa vuokran. Esimerkiksi, kun ostaa investointi omaisuuden Saksassa, voit luottaa lainan enintään 60% hankkeen kustannukset 2-3% vuodessa. Kun vuokraat tuotto 6,5% sijoitetun pääoman tuotto, joka perustuu laina voi olla jopa 8-10 %.

Yleisessä tapauksessa, halvin lainat — muuttuja korko, jolla ei ole ennenaikaisesta takaisinmaksusta, ja kallein, jossa on kiinteä korko, jonka avulla ennenaikaista takaisinmaksua.

Parempi ottaa lainaa pitkän aikavälin (10-15 vuotta) pidemmällä aikavälillä, kalliimpaa rahaa, mutta pienempi riski, että epäsuotuisa markkinatilanne vaikuttavat ehdot jälleenrahoituksen. Jos kaupallisen omaisuuden on suositeltavaa järjestää asuntolaina järjestelmä joka ensin maksaa korko ja pääoma — loppua kohti laina-aika. On toivottavaa, että lopussa aikavälillä maksetaan takaisin vähintään 40-50 % kehon.

Se ei ole tarpeen uudelleen luoton ja lainata liikaa. Mutta ei saisi olla liian pieni, koska se olisi outoa olla käyttämättä mahdollisuus ottaa luottoa halvempaa kuin maksaa vuokralainen.

Vero-optimointi

Koskevat optimointi tulovero luonnollisten henkilöiden Euroopassa ja yhdysvalloissa maksaa sen verrannollinen tulo-ja kiinteistöjen arvo on 1 miljoonaa euroa, on helpompi piirtää henkilö. Enemmän kallis tuote halvempaa rekisteröidä yritys, koska oikeushenkilöt tyypillisesti tasainen ja alhaisempaa tuloveroa. Myös yritysten on helpompi vähentää verotettavan tulon kautta poistot ja vähennykset, lainojen Pankista ja perustaja.

Se on parasta, jos sopimus voi olla järjestetty niin, että maksaa veroja vain maan sijainnin omaisuutta. Tämä mahdollisuus riippuu verotuksellisen kotipaikan sijoittaja, interstate sopimuksia kaksinkertaisen verotuksen välttämiseksi, omistusmuotoja, ja muut tekijät. Tranio konsulttien kanssa veroneuvojat auttaa jokaista asiakasta yksilöllisesti rakenne, kauppa ja järjestää lainan parhaat edellytykset.

Hankkeen tuotoksen

Tavallista aikana omistuksen tuotot kiinteistön ennen myyntiä — 5-20 vuotta. Pääsääntöisesti, tarvitset vähintään 13-14 vuotta, laitos on maksanut pois ja alkoi tehdä voittoa. Joissakin maissa, sijoittajat luottavat aikavälillä myynnissä jonka jälkeen on maksettu vero myyntivoitot (esimerkiksi Saksassa se on 10 vuotta).

Onko se kannattavaa myydä omaisuutta sen jälkeen, kun monta vuotta — yksi tärkeimmistä investointien riskejä, joita usein ei ole huomioitu asiakkaita, jotka ovat kiinnostuneita korkea tuotto. Ne ovat houkutelleet tarjoaa alkuperäisen tuotto 8% ja yli; tyypillisiä esimerkkejä ovat Pysäköinti-tai asunto-opiskelijoille reuna-alueilla. Avain haitta tällaisten järjestelmien on alhainen likviditeetti, joka on vähän kysyntää ostaa. Jos aiot myydä niitä, vähentää merkittävästi hinta, joka lopulta poistaa high initial yield.

Kun suunnittelun horisontti on 10-20 vuotta ehdotamme harkita kaupallisen omaisuuden initial yield 5 % (jollei muita suosituksia tämän artikkelin). Usein niiden hinta kasvaa 2-3% vuodessa, markkinoiden tai jopa nopeammin kuin häntä. Se on vankka esine, joka voi olla kannattavampaa myydä ennen suunniteltua ajankohtaa, jos suunnitelmat muuttuvat. Mutta stressiä skenaario, kuten kiinteistön vähemmän tappioita arvo, sitä enemmän riskialttiisiin hankkeisiin, joilla on korkea alkuperäisen palaa.

Kuitenkin, jos aiot myydä omaisuutta 1-3 vuotta, se on parasta ostaa kannattavin kiinteistön alueella, joilla on kasvupotentiaalia. Tänään yksi tällainen paikoista Euroopassa on Espanja, jossa sen Keski-markkinoilla Madrid ja Barcelona. Se on kuitenkin mahdotonta sanoa, onko kasvu näillä markkinoilla seuraavan 10-20 vuoden aikana, joten pitkän aikavälin investointeja, joiden tavoitteena on säilyttää pääoman on parempi valita ennustettavissa sijainti.

Jos et aio myydä omaisuutta ja jättää perillisille, se on tärkeää valita oikea muoto hallussaan, jotta voidaan optimoida perintöveroa. Esimerkiksi Ranskassa ei veroteta perintö-ja lahjoitus, jos esine on rekisteröity siviili-yhtiö kiinteistökaupoissa (SCI). Ja yhdistyneessä KUNINGASKUNNASSA perintöverosta vapautettu omaisuus, joka on suunniteltu offshore-yhtiö.

•

Tässä on yhteenveto tärkeimmistä suosituksista Tranio sijoittajille overseas property

	Asuinkiinteistöjen	Non-residential real estate
Pienin budjetti	300 tuhatta euroa	2,5 miljoonaa euroa
Kohdetyyppejä	Asunnot, asuntoja opiskelijoille	Liikekiinteistö vilkkailla kaduilla, supermarketit, hoitokodit
Maa	Itävalta, iso-BRITANNIA, Saksa, USA, Ranska, Sveitsi
Kaupunki	Suurten asutuskeskusten kanssa hyvä demografia ja kasvupotentiaalia
Alueilla	Paikoissa, joissa on hyvä ympäristö ja infrastruktuuri, suosittuja keskiluokan; ympäröivän alueen yliopistot, terveyskeskukset ja liikealueille	Lähellä liikenteen valtimoissa ja julkisen liikenteen paikoissa, joissa muut tilat samanlainen profiili
Kasvupotentiaalia arvo	Korkea	Keskimääräinen
Sijoitusaika	10 vuotta
Optimaalinen alkuperäisen tuotto	4-6 % (voit parantaa luotto-pisteet)
LTV (leverage ratio hankkeen kustannuksista)	60 %
Luotto	Halvin lainat — muuttuja korko, jolla ei ole mahdollisuutta ennenaikaisesta takaisinmaksusta; sinun pitäisi valita järjestelmä, jossa ensimmäinen takaisinmaksu prosenttiyksikköä, ja keho on lähempänä loppua aikavälillä
Laina-aika	10-15 vuotta
Vuokralaiset	Keskiluokka, lapsiperheet, opiskelijat, toimistotyöntekijöitä, eläkeläiset	Suuret vähittäismyyjät ja hallinta yritykset, jotka toimivat markkinoilla jo useita vuosikymmeniä ja ovat hyvässä taloudellisessa kunnossa
Tyyppi vuokrasopimus	NN tai NNN (enintään kulut vuokralaisten); pitkäaikainen sopimus ilman irtisanomista
Vuokrasopimuksen	1 päivä (lyhyen aikavälin), 1 vuosi (pitkän aikavälin)	5-20 vuotta

Georgi Kachmazov, managing partner Tranio