Investissements prometteurs parisiennes: comment traduire des bureaux en logements

L’un des plus grands marchés de l’immobilier de l’Europe — région Parisienne (Ile-de-France) — connaît une double crise: les bureaux vides, et appartements ne sont pas assez. De plus en plus populaire est l’idée de la traduction des bureaux commerciaux dans le fonds du logement.

Selon Immo G Consulting, 2002 à 2012 années en Ile-de-France a été construit seulement 420 mille unités de logement, et afin de fournir à la population des appartements, il était nécessaire de construire deux fois plus. Depuis 2008, les loyers et les prix secondaires de l’appartement ont continué d’augmenter. Maintenant mètre carré à Paris il y a déjà plus de 8 500 euros.

Mais à partir de 2002 à 2012 en Ile-de-France, on a commencé la construction de locaux commerciaux d’une superficie totale de plus de 12 millions de m2, soit plus de deux fois supérieure à la quantité nécessaire. Maintenant, dans la région des vides de 2,5 millions à 3,6 millions de m2 de bureaux, 500 m2 dont cessé d’être utilisé au cours des quatre dernières années. Près d’un tiers d’entre eux sont sans locataires de 2-4 ans. Selon les informations de DTZ, dans la Défense, le principal quartier d’affaires de Paris, vides de 10% des bureaux. Comme signalé dans l’étude Immo G Consulting, de 2007 à 2011, le prix de vente est tombée là à 20 %, le coût de location est de 9 %.

Même si à la fois de traduire tous les bureaux vacants en logements, vous obtenez 54 mille unités de logement d’une superficie de 70 m2 chacun. Et ce sera seulement 1 % du total des fonds du logement d’Ile-de-France. Cependant, dans la pratique, tous les bureaux de réaménager en appartement. De 1990 à 2010, les logements de Paris chaque année, a été traduit en moyenne de seulement 33 milliers de m2 de bureaux. C’est dans l’année de cette façon au 300-400 appartements. Ici à 2020, les autorités ont l’intention d’augmenter ce chiffre à plusieurs reprises.

Favorable de la revente de logements bureaux ou une maison?

Les autorités de Paris, afin de rendre le processus de transformation de bureaux du secteur rapide et facile. Par exemple, pour les entreprises de rééquipement des zones commerciales dans le logement, a été introduit le taux réduit de l’impôt sur les sociétés de 19 %, appliquée à la croissance du capital.

Le principal avantage d’un investissement dans les bureaux en cours de rénovation dans le fait que le mètre carré de l’immobilier commercial coûte de 15 à 30% moins cher que le mètre carré de logement. Donc transformé en bureau, vous pouvez vendre avec profit.

Fleuron Immobilier — l’une des sociétés offrant le programme d’investissement dans les bureaux en cours de rénovation dans les logements. «L’essence de l’attractivité du produit, qui offre à notre agence, que les prix de bureaux au mètre carré est inférieur au prix de l’habitation, sans aide professionnelle, même en tenant compte de la simplification de la procédure, l’acheteur ne sera pas en mesure d’obtenir le effet économique. Nous parlons des bureaux situés dans des endroits prestigieux. C’est peut-être un ou deux bureaux et d’un étage. La rentabilité de la traduction dans le logement ne peut dépasser 20 %, et c’est un très bon révélateur de paris de l’immobilier», explique Alexandre le Centurion, propriétaire et fondateur de la société Fleuron Immobilier.

Une autre société, Novaxia Immo Club, achète de recourir à des bureaux et reconstruit dans le logement. D’entrer dans cette entreprise, en y joignant le minimum de 5 000 euros. 6 % sont facturés lors de l’entrée et 3 % sont prises chaque année pour la gestion. La période d’investissement — six ans. L’avantage principal pour les investisseurs, c’est qu’ils achètent des objets de prix de 30% en dessous du marché, et obtiennent gain en capital lors de la vente. Parmi les projets Novaxia Immo Club — rénovation du bâtiment, dans le 20e arrondissement de Paris, sur le boulevard de Belleville. Selon les prévisions, le taux brut de rentabilité sera de 8,66 % par an.

«Pièges» de la traduction dans les logements

La transformation de bureaux en appartements — un processus compliqué. Pour la mise en œuvre d’un tel projet devra respecter de nombreuses formalités et les règles. Depuis le début du projet jusqu’à son achèvement peut passer de deux à quatre ans. Le gouvernement est maintenant dans le visage de la ministre du logement Cécile Duflot afin de faciliter la procédure et de réduire les délais de prise de décision.

«La conception de base d’un bâtiment doit répondre à certaines exigences. Le bâtiment avec les ouvertures d’une largeur de 12 à 15 m ne posent pas de problèmes. Cependant, dans les locaux, au-delà de ce métrage, est un mauvais éclairage», explique Stefan Theriault, le chef de la société Altarea Cogedim Entreprise, engagée dans la masse de la traduction de bureaux en logements. Les experts soulignent également que dans les bâtiments avec les ouvertures d’une largeur de 18 m au cours de la transformation est perdue à 10-20 % de la superficie.

Malgré le fait que les travaux sont en cours dans le secteur secondaire de l’immobilier, ils doivent se conformer aux réglementations applicables à l’immobilier primaire. Et la conception de bâtiments anciens, souvent, ne respectent pas ces règles et normes d’efficacité énergétique. Il existe également des exigences de performance techniques, qui satisfont pas tous les bâtiments. Ainsi, pour être considéré comme un logement, le local doit avoir la hauteur sous plafond n’est pas inférieur à 2,5 m

Réaménager un immeuble de bureaux en habitation coûte de 20 à 30 % plus cher que de construire à partir de zéro. Le coût de la transformation de bureaux en logements est estimé par les experts à 2 000 – 2 500 euros/m2 hors taxes, construire — dans le 1 600 – 1 800 euros/m2.

À Paris, si la zone est reconstituée l’objet de plus de 800 m2, de 20 à 30 % de logements doivent être attribués à un logement social. Étant donné que les objets sociaux sont distribuées et sont vendus moins cher sur le marché, les projets de transformation de bureaux ne sont pas toujours rentables. En outre, les bureaux plus rentable de louer: leur taux de rendement est de 5,5–7 %, tandis que les appartements apportent 2-2,5 %.

Comment se déroule la procédure

Pour commencer, vous devez vous adresser à la division de l’urbanisme de la mairie (service de l’urbanisme) et de s’assurer que les changements proposés ne sont pas contraires au plan de construction dans la ville (plan local d’urbanisme, PLU).

De suite à la mairie besoin d’obtenir un permis de construire (permis de construire). Si la superficie dépasse 170 m2, assurez-vous d’embaucher un architecte. Si les travaux de construction ne sont pas, et il ne s’agit que de la traduction, dans le parc de logements, необходимоо faire une notification préalable (déclaration préalable).

Si le local est situé dans une copropriété, il faut apprendre de ses règles et de savoir quelles sont les limites dans le cas de bâtiment.

Un investisseur est de s’assurer que le local est connecté à l’ensemble de la communication: à la canalisation d’eau, réseau électrique, de la ligne téléphonique. La connexion de communication, en leur absence, coûte très cher.

Ensuite, vous devez informer les autorités fiscales. Après que le local traduit à partir de commercial dans le parc de logements, le propriétaire devra payer les autres impôts: annulé territorial économique de la collecte (contribution économique territoriale) et la taxe sur le logement (taxe d’habitation). Changer la taille de l’impôt sur l’immobilier, appelé à la taxe foncière: la taxe est calculée sur une base conditionnelle de loyer, dont le montant pour les applications résidentielles et commerciales varie.

Toutefois, en dépit de tous les problèmes possibles, maintenant la traduction des sites commerciaux résidentiels de grande demande, la principale chose à choisir le bon, la prospective de l’option.

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Sur la procédure, — la traduction d’un logement dans le fonds de l’immobilier commercial — lire l’article «Comment reconstruire un appartement dans la maison».

Julia Kojevnikova, Tranio.Ru