Depuis le milieu du siècle dernier les grands hôtels de l’après-guerre de l’Europe a commencé à pratiquer la vente des chambres aux investisseurs. Depuis, cette pratique s’est répandue à travers le monde et a capturé les plus populaires touristiques et d’affaires de la direction: Royaume-uni, la France, la Suisse, les etats-UNIS, en Australie, à Dubaï. Généralement, ce type d’investissement sont très populaires chez les petits investisseurs.
Le schéma de l’hôtellerie de l’investissement est simple: l’investisseur acquiert dans la propriété d’une chambre ou d’un pack de plusieurs chambres dans le complexe de l’hôtel. Ensuite, il peut soit s’engager dans la gestion de sa propriété, ce qui est rare, ou se mettre d’accord sur la gestion de cet hôtel un opérateur ou un professionnel de la gestion d’une entreprise.
L’investisseur et opérateur d’hôtel partagent les bénéfices entre l’une des deux façons. L’investisseur peut obtenir un profit fixe, qu’il prévoit à l’avance avec l’opérateur. Dans ce cas, le revenu ne dépend pas de réelle du taux d’occupation de la chambre. La deuxième option est d’obtenir un investisseur de profit à taux flottant, lorsque le rendement de la chambre peut être plus élevé, mais l’investisseur partagera avec l’opérateur, par exemple, le risque de невостребованности appartements de touristes.
Selon les conditions du contrat, l’investisseur peut utiliser ses chambres et désaffectés, c’est-à résider dans leur. Certains opérateurs permettent de le faire immédiatement après l’achat de la chambre, d’autres après un certain délai.
Le principal avantage de l’investissement dans des chambres d’hôtels à bas seuil de référence. Le coût minimum des chambres d’hôtel en Europe est d’environ 100 milliers d’euros. Généralement, les objets de ce type d’investissement est plus rentable «bêtes de somme» de l’hôtellerie — trois ou quatre étoiles en Europe.
Comme déjà mentionné, l’investisseur n’est pas un fardeau pour lui-même la nécessité de constamment faire face à la gestion de sa propriété. Ce format sera confortable pour les investisseurs qui ont une activité principale dans un autre domaine, et envisagent un investissement dans une chambre d’hôtel comme un outil de reconstitution de son portefeuille de nature atout. Gestion de l’organisation décide de toutes les communes et les problèmes particuliers des hôtels, vous pouvez donc ne pas s’inquiéter, que l’investisseur personnellement devrez résoudre la question cassé la douche ou frais d’accueil.
En outre, l’investissement dans des chambres d’hôtel attirent la possibilité de recevoir un stable de taux de revenu, ce qui est particulièrement important pour les investisseurs de la Russie dans la situation d’aujourd’hui. En moyenne, le rendement hôtel d’appartements est à environ 4 % à taux fixe et 6-10 % à taux flottant. Dans le même temps, au choix de l’objet à venir très pesé: il est nécessaire d’étudier l’emplacement du complexe et de ses perspectives, ainsi que de se familiariser avec l’expérience de la gestion de l’entreprise.
Par conséquent, l’investissement dans une chambre d’hôtel — rentable et intéressant. Mais, comme dans d’autres domaines, ici aussi ses écueils sur lesquels doit se souvenir de l’investisseur.
La décoration de la transaction peut varier considérablement en fonction de la législation en vigueur, il est donc préférable de ne pas négliger les services de l’avocat. Dans le même temps, par exemple, en Autriche transaction concernant l’achat et la vente d’un objet distinct de l’immobilier et d’un peu différent de l’achat de l’appartement.
Comme il a déjà été noté, l’investisseur n’est pas inquiet au sujet de la commercialisation du côté de l’affaire, qui reste entièrement géré par la société mère, mais cette médaille a son revers: l’investisseur ne peut pas déterminer la politique de marketing de l’hôtel. Par exemple, si l’opérateur a décidé de recycler un hôtel de famille dans un hôtel de classe affaires et de cette décision avec le temps montrera leur inefficacité, l’investisseur ne sera pas en mesure de l’influencer.
Mieux sélectionner l’investissement une chambre d’hôtel, sous contrôle d’une grande chaîne d’hôtel avec une grande expérience de la gestion hôtelière de l’immobilier. Tout d’abord, il protège les investissements des non-professionnels des décisions que peut prendre le petit hôtelier. Deuxièmement, les grands réseaux existent depuis des décennies, par conséquent, une fois de conclure avec eux un contrat sur la gestion des services du numéro, vous pouvez compter sur la coopération à long terme.
Toutefois, la conclusion de l’accord sur la gestion même avec une grande entreprise, il est nécessaire de bien décider qui supporte les coûts de maintenance et de réparation de l’appartement. Si ces coûts sont supportés par l’investisseur, il peut réduire considérablement la rentabilité de l’investissement.
L’investisseur doit bien étudier l’objet de l’investissement et les conditions dans lesquelles il fonctionne. Bien que dans ce genre de transactions est généralement fixe mensuel minimum le niveau de la rentabilité, aucun hôtel n’est pas à l’abri de marché de l’élément. Après le choc du 11 septembre 2001, les américains d’investissement de la société se tournent leur attention vers les plus «chauds» des objets dans le centre de capitales du monde (New York, Londres, Paris) pour moins de luxueux hôtels dans la province de (Halifax, Glasgow, Gloucester). Il est important de prendre en compte le facteur saisonnier — hôtels, axée sur les de loisirs de loisirs, ralenti dans la «morte saison», alors que les hôtels qui acceptent les voyageurs d’affaires ont un revenu stable toute l’année (c’est ce qui explique l’utilité de l’investissement dans les pays de l’Europe Occidentale).
Si l’investisseur a le désir de vendre des appartements hôtel, il peut faire face au problème de la recherche d’un acheteur. La plus évidente d’un candidat à l’acquisition d’un tel objet sera l’exploitant de l’hôtel, mais il achètera la chambre, à un coût réduit ou sans tenir compte de l’augmentation de la capitalisation. En outre, ce numéro comme un actif est accablé de conditions de possession d’un contrat, ce qui bien s’approcha de l’un à l’investisseur, mais peut-être pas adapté à un autre.
Enfin, l’univers de l’investisseur dans la chambre de la haute saison n’est pas rentable ni les pieds, ni même à l’investisseur, car il diminue la rentabilité de l’investissement, de sorte que la règle de la société de gestion nécessite de passer lui appartements à louer sur toute la période du contrat ou introduit une limite sur le temps de résidence de l’investisseur dans l’intimité de votre chambre.
| Avantages | Les inconvénients |
|---|---|
| faible seuil de l’entrée» | Les risques d’arrêt lorsque le taux flottant |
| la direction l’opérateur de l’hôtel | l’étrangère, la compétence de la transaction |
| stable de rendement | les limites de l’influence sur le marketing des hôtels |
Comme l’ont souligné les participants Serviced Apartments Summit, qui s’est tenue à Londres en 2014, le marché de l’investissement dans les chambres d’hôtel en croissance rapide, en particulier dans les trois dernières années.
Londres a été volontairement choisi le centre de la tenue de ce sommet: selon Savills, à Londres seulement 1,6 étage est représenté 1.000 voyageurs d’affaires, tandis qu’à New York et à Hong kong à 5,7 et 5,3 respectivement. Par conséquent, Londres est à la fois un marché à la concurrence féroce des investisseurs, mais en même temps, a un fort potentiel d’investissement.
N’oublions pas que le rendement de l’investissement dans des chambres d’hôtel dépend de l’écoulement des clients. De ce point de vue, une sérieuse concurrence à l’hospitalité sera fait de la croissance rapide du segment de la location de logements privés, ainsi que des services internet, qui a grandement simplifié la location d’immobilier à l’étranger chez des particuliers sans intermédiaires.
La possibilité d’investir dans ses chambres offrent des chaînes hôtelières comme le Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.
En résumant tout ce qui précède, on peut formuler quelques conseils généraux pour les investisseurs:
Ivan Чепижко, Tranio
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