Prihodi i rashodi od investitora: kako planirati proračun prije kupnje komercijalnih nekretnina

Smatra se da je poslovni prostor zahtijeva velike troškove održavanja. Međutim, postoje takve vrste ugovora o najmu, u kojima glavne troškove leže na арендаторах i s obzirom na prihod troškovi otplata je i više nego dovoljno čak i ako postoji hipoteka. “Транио” govori o osnovnim člancima prihoda i rashoda kada se rukovodi komercijalnim objektima.

Članak prihoda i rashoda vlasnika komercijalnih nekretnina

Prihodi

Troškovi

— iznajmljuje, — vanjska (outdoor) oglašavanje i oglašavanje u zatvorenim prostorima (indoor), — amortizacija — rast cijena nekretnine: kapitalne dobitke u slučaju preprodaje objekta.

1. Jednokratni trošak prilikom kupovine nekretnine: — vrijednost nekretnina, — Due Diligence (računovodstvo, pravni i tehnički pregled, procjena rizika), — usluge u realtor, — porez na promet, taksa, — usluge javnog bilježnika i odvjetnika, bankarske usluge (otvaranje računa, prijevodi), — komisija banke na izdavanje kredita (ako je objekt kupljen uz pomoć kreditnih sredstava), — početni popravak i opremanje objekta, uređenje interijera. 2. Redoviti troškovi: — plaćanja (ako se nekretnina kupljen na kredit), — kredit osnivača, — godišnji porez na imovinu*, — komunalne usluge*, — operativni troškovi (inženjering sustava, čišćenje, sigurnost)*, — osiguranje*, — usluge društva za upravljanje, osoblja, — usluge računovođa (izvještavanje), — usluge odvjetnika (ako je potrebno), — usluga brokera na traženje stanara (u pojedinim slučajevima plaća najmoprimac).

* U mnogim slučajevima ovi troškovi se vraćaju vlasniku kroz naknada koja se plaća zakupac.

Prihodi: ne zaboravite indeksiranje iznajmljivanje i amortizacije

Vlasnik komercijalnog objekta dobiva stanarinu za mjesec dana (u Austriji, Njemačkoj, Španjolskoj) ili po kvartalu (u Francuskoj) naprijed. U velikoj Britaniji, Češkoj i Švicarskoj česte su mjesečni, tako i поквартальные uplate. Prilikom potpisivanja ugovora s iznajmljivača naplaćuje se polog u iznosu od iznosa plaćanja tri mjeseca najma (u Španjolskoj — dva, u Švicarskoj — šest).

Prilikom iznajmljivanja trgovačkih centara iznajmljuje se ponekad naplaćuje u obliku postotka od godišnjeg prometa (od 3 do 10 %). Sidrena stanari (tvrtke, olakšavanja ne manje od 5-15 % od površine objekta) obično plaćaju manje od ostalih.

U slučaju dugoročne (od 10 godina) ugovora iznajmljuje godišnje indeksiran u skladu sa rastom inflacije u zemlji. Ali, na primjer, u Češkoj takve prakse gotovo da i nema, jer većina ugovora je na 3 ili 5 godina.

Osim odgovarajuće naknade za сдаваемые prostor, vlasnik obično naplaćuje od najmoprimca PDV na najam. Ovaj iznos se naknadno plaća u državi. U nekim slučajevima, stanodavac može djelomično vratiti уплаченный PDV-a kao naknadu za troškove za popravke ili izgradnju.

“PDV-a, dobiveni od stanara, snosi investitor u PDV-u, уплаченный prilikom kupovine objekta. U Njemačkoj je ovaj sistem radi automatski: država odmah isključuje PDV-a od vrijednosti objekta, a porez na usluge brokera i druge troškove prilikom kupovine nadoknaditi iz budućih najamnine”, kaže Georgi Качмазов, managing partner “Транио”.

Na dohodak se također može pripisati amortizacije. To je smanjenje oporezive vrijednosti nekretnina zbog svoje potencijalne trošenja. Na primjer, ako nekretnina vrijedi 10 milijuna eura, od čega 2 milijuna — to je cijena parcele je, onda, jer zemlja nije podložna habanju, amortizirana će 8 milijuna Ako pretpostavimo da je amortizacija poslovne zgrade iznosi 2 % godišnje, a od oporezivog iznosa godišnje će se odbiti od 160 tisuća eura. Osim toga, od oporezivog dohotka će biti umanjen kamate na kredit.

Troškovi: glavni — propisati uvjete u ugovoru

Troškovi mogu biti разовыми (vrijednost objekta, hipoteke, porez na kupnju, provizije brokera i tako dalje) i redovna (troškovi održavanja, plaćanja itd.).

Jednokratni trošak kupnje nekretnina i izrada ponude čine u prosjeku oko 10 % od vrijednosti objekta. Na njih mogu se dodati troškove početni popravak i uređenje prostora — taj iznos ovisi o stanju objekta.

Što se tiče redovite troškove održavanja, a zatim, u zavisnosti od tipa ugovora o zakupu, investitor može biti djelomično od njih oslobođen. Najčešći tip iznajmljivanje — NNN lease, u kojem vlasnik plaća samo za sadržaj nosive konstrukcije zgrade. Prava i obveze stanara i stanodavca se dogovaraju u konkretnom ugovoru o najmu.

Troškovi vlasništva ovisno o vrsti najma

Vrsta najma	Koje troškove snosi vlasnik
Bruto rent lease	Sadržaj i usluge	Osiguranje	Porez na nekretnine
N lease (Single net lease)	Sadržaj i usluge	Osiguranje	—
NN lease (Double net lease)	Sadržaj i usluge	—	—
NNN lease (Triple net lease), slično kao u Njemačkoj — Dach & Fach	Samo popravak fasade i krova zgrade	—	—
Absolute NNN lease	—	—	—

Na bilo kojem od vrste iznajmljivanje troškove za održavanje, osiguranje i poreze u početku može biti vlasnik, ali nakon njihova plaćanja потраченная iznos može vratiti ga u obliku usluga za prikupljanje, koji uključuje dogovorene ugovorom troškove. Naknada se plaća stanar i dizajniran je kako bi vlasnik mogao vratiti uloženo.

U svakoj zemlji postoje tipični uvjeti glede troškova i odgovornosti stanar i stanodavac. Na primjer, u velikoj Britaniji vlasnik ne snosi nikakve troškove (čest tip iznajmljivanje absolute NNN lease), a u Francuskoj je plaća popravak, proviziju brokera, koja se bavi iznajmljivanjem, i porez na imovinu (tip iznajmljivanje — bruto rent lease).

Troškovi stanara i podatcima vlasnika smještaja na tipičan ugovora
Podaci Cushman & Wakefield

Zemlja	Troškovi stanar	Troškovi iznajmljivača
Austrija	— iznajmljivanje: pravnu podršku — 1% od godišnjeg najma, državni porez — 1 %, provizija agencije — 3 mjeseca najma; — naknada za usluguuključuje komunalne troškove, naknade za upravljanje, troškove za čišćenje, osiguranje i porez na imovinu; — popravak: unutarnje prostorije; — PDV na najam: 20 %.	— popravak: pročelje i krov.
Velika britanija	— iznajmljivanje: komisija za agencije za nekretnine — 5-10 % od godišnjeg najma, pravnu podršku — oko 5 % plus PDV od 20 %; — naknada za usluguuključuje komunalije, osiguranje, troškove upravljanja i porez na imovinu; — popravak: popravak (u potpunosti) i sadržaj; — osiguranje: najmoprimac plaća za osiguranje unutarnjih prostora izravno, a za osiguranje vanjske strukture — kroz uslugu; — PDV na najam: 20 %.	— stanodavac plaća za popravak i osiguranje nosive konstrukcije, ali su ti troškovi nadoknađuju kroz naknada.
Njemačka	— iznajmljivanje: komisija agencije za nekretnine u iznosu od 3-4 mjeseca najma (2-3 mjeseci u slučaju najma industrijskih i trgovačkih objekata) plus PDV 19 %; — naknada za usluguuključuje porez na imovinu, komunalne troškove i osiguranje; — popravak: unutarnje prostorije; — PDV na najam: 19 %.	— iznajmljivanje: obično vlasnik plaća proviziju samo na manjim tržištima, i to vrijedi samo za objekte koji imaju slabe potražnje; — popravak: tipične ugovor o zakupu Dach & Fach, u kojima posjednik je odgovoran samo za popravak nosive konstrukcije.
Španjolska	— naknada za usluguuključuje komunalne troškove i porez na imovinu; — popravak: unutarnje prostorije; — osiguranje: unutarnje prostorije; — PDV na najam: 21 %.	— iznajmljivanje: komisija agencije za nekretnine 10-15 % od godišnjeg najma plus PDV 21 % (ponekad i proviziju plaća stanar); — popravak: fasada i krov; — osiguranje: pročelje i krov.
Francuska	— iznajmljivanje: komisija agencije za nekretnine do 15 % od godišnjeg najma plus PDV 20 %; — naknada za usluguuključuje komunalne troškove i osiguranje; — popravak: popravak unutarnjih prostora; — PDV na najam: 20 %.	— iznajmljivanje: komisija agencije za nekretnine do 15 % od godišnjeg najma plus PDV 20 %; — porez na imovinu: iznos ovisi o specifičnim grada; ponekad plaća najmoprimac (pogotovo ako se radi o industrijskim ili trgovačkim prostorima); — popravak: pročelje i krov.
Češka	— iznajmljivanje: komisija agencije za nekretnine 5-8 % za najam ureda i 10-15 % za najam trgovačkih prostora; — naknada za usluguuključuje komunalne troškove, naknade za upravljanje, troškove čišćenja i porez na imovinu; — popravak: unutarnje prostorije; — osiguranje: unutarnje prostorije i poslovanja; — PDV na najam: 21 %.	— iznajmljivanje: komisija agencije za nekretnine 7-17 % od godišnjeg najma; — popravak: fasada i krov; — osiguranje: pročelje i krov.
Švicarska	— iznajmljivanje: komisija agencije za nekretnine 7-15 % od najma; — naknada za usluguuključuje komunalne usluge; — popravak: manji radovi.	— iznajmljivanje: komisija agencije za nekretnine 10-15 %; — porez na imovinu: veličina ovisi od kantona; — popravak: za velike popravke; — osiguranje: osiguranje zgrade.

Osim toga, investitor se preporuča osigurati za takav članak troškova, kao zajam osnivača u daljnjem to će vam pomoći da poboljšate porez na dobit tvrtke, ako objekt je uređen na pravno lice. Suština ovog procesa je u tome da je osnivač daje zajam u svojoj tvrtki, na koju izdaje nekretninu, a zatim vraća dug i prikazuje ta sredstva iz poreza na dobit.

●

Jer u Europi uobičajene ugovore NNN lease, po kojima je većina troškova za sadržaj leži na арендаторе, vlasniku ostaje platiti samo za remont zgrade i prostorije za osoblje.

Kako bi maksimalno smanjiti troškove upravljanja, “Транио” preporučuje stranih investitora:

• za kupnju nekretnina, već сданную u najam na ugovore tipa NNN lease;
• uživati u kredit za stvaranje financijske poluge i poboljšanje prinosa na uloženi kapital;
• uzeti u obzir amortizacije i dobiti porezne olakšice;
• kupiti novu nekretninu, koji ne zahtijeva troškova za remont;
• davati kredit osnivača za optimizaciju poreza na dobit.

Julija Кожевникова, “Транио”