Ček-lista za kupca: da se isplati znati prije kupnje komercijalnih nekretnina u inozemstvu,

Kupci nekretnina u inozemstvu sve više vide ne samo kao sklonište, ali i kao objekt za isplativost ulaganja sredstava, posebno u vrijeme krize. U studiji “Транио” za 2014 godinu ulaganje žalbe je za ruse drugi po važnosti faktor pri kupnji nekretnina u inozemstvu.

U usporedbi sa stjecanjem naselje stanovanja ulaganja u poslovne objekte zahtijevaju ozbiljniji pristup i analizu. Kako uštedjeti vrijeme i izbjeći skupe pogreške, još prije kupnje treba naučiti osnovne postavke investicijskog projekta:

• lokacija;
• proračun;
• troškove;
• značajke zakup ugovora;
• prinos;
• rizika;
• financiranje;
• mogućnosti upravljanja;
• strategiju izlaska iz projekta.

Lokacija

Od toga, u kojoj lokaciji se nalazi objekt, u velikoj mjeri ovisi prinos, rizik i likvidnost. Na primjer, pouzdani smatraju se ulaganja u velike gradove u Austriji, velikoj Britaniji, Njemačkoj, SAD-u i Francuskoj. Proučavajući podatke o lokaciji objekta, vrijedi obratiti pozornost ne samo na državu i grad, ali i na to u kojem području se nalazi nekretnina, i to:

• infrastrukture: na primjer, prilikom ulaganja u profitabilne kuće važno je prisutnost u blizini parking, kao i društvenih institucija i trgovine;
• na prednosti i perspektive područje: to ovisi o tome, hoće li rasti u budućnosti vrijednost objekta i prihod od iznajmljivanja;
• na vozilo posluga u četvrti: gdje je najbliža stanica javnog prijevoza, da li ima slobodan pristup do autoceste, što je udaljenost do velikih prometnih čvorišta.

Proračun

Obično kupci ulažu u komercijalne nekretnine uz prisutnost najmanje 2,5 milijuna eura, kao i s manjom količinom teško je naći kvalitetne i niskim rizikom objekt. Iz proračuna u velikoj mjeri ovisi i odabir vrste nekretnina.

Vrste komercijalnih nekretnina i njihove postavke
Podaci Tranio (prosječne preporučene indikatori)*

Vrsta objekata	Prinos, % godišnje	Rok ugovora najam	Prednosti	Nedostaci
Od 300 tisuća eura
Stan (iznajmljivanje)	5-7	Od 1 dana	Visoka likvidnost; u usporedbi s dugoročnom najmu — veći prinos i nema problema s iseljenje stanara, što je veći potencijal rasta cijene najma	Rizici upravljanja i zastoja, u usporedbi s dugoročnom najmu — više brzo trošenje
Apartmani (dugoročni zakup)	2-3	Od 1 godine	Visoka likvidnost; visoka potražnja od strane stanara, stabilan čak i u vrijeme krize	Rizici upravljanja i prekida rada; problemi s iseljenje stanara
Studentski smještaj	4-6	Od 6 mjeseci	Velika potražnja od strane stanara	U usporedbi s apartmanima — ispod likvidnost, teško repurpose
Od 2,5 milijuna eura
Prinosom kuće	3-5	Od 1 godine	Visoka likvidnost, potencijal rasta kapitalizacije	Nizak prinos, puno stanara, problemi s iseljenje, potrebna je društvo za upravljanje
Ulične trgovine	3-4	3-10 godina	Visoka likvidnost, potencijal rasta kapitalizacije	Nizak prinos
Supermarketi	5-6,5	12-15 godina	Visoki prinosi, dugotrajne ugovore	Bliži rok isteka ugovora, niža likvidnost
Od 10 milijuna eura
Starački dom	5-6,5	20-25 godina	Rast broja umirovljenika, dugotrajne ugovore	Teško repurpose
Trgovački centri	4-6	5-15 godina	Visoki prinos	Rizici upravljanja pri velikom broju stanara
Hoteli	4-6	10-20 godina	Visoki prinos	Teško repurpose

* Prosječne performanse za objekte:

• u bogatijim područjima velikih europskih gradova;
• novi objekti ili nakon remonta;
• najam ugovor na početku mandata.

Troškovi kupnje i sadržaj

Pri planiranju proračuna treba uzeti u obzir da troškovi za registraciju transakcije čine od 5 do 20 % troškova projekta, ovisno o vrsti nekretnina, cijene, kao i vrstu posla. Na taj troškova su javnobilježničke pristojbe i troškove državne registracije, porez na promet, posredovanje i troškove postupka, provjeru pravnog čistoće transakcije — Due Diligence.

Osim toga, nakon kupnje od strane vlasnika čeka troškovi održavanja: troškovi za usluge društva za upravljanje, komunalne naknade i popravke, osiguranje, kao i porezi (porez na imovinu i korporativni porez). Investitorima se preporučuje da obratite pozornost na prisutnost u zemlji porezne olakšice i olakšice i uvjeti za njihovo dobivanje. Oni mogu znatno smanjiti troškove i povećati profit.

Koje troškove snosi vlasnik, a koje stanar, ovisi o vrsti najma ugovora.

Stanari i zakup

Pri proučavanju uvjeta najma treba shvatiti, puštena je li objekt koji je sidro operatora i kolika je pouzdanost pojedinaca ili tvrtki, snimaju prostor. Treba obratiti pažnju na postotak podijeljene prostora — idealno prosječna godišnja stopa zauzetosti mora biti najmanje 90 %.

Također je važno vrsti najma (od njega ovisi iznos troškova održavanja, a time i veličina profita).

Vrsta najma

Vrsta najma	Značajke
Bruto rent lease	Vlasnik nekretnine nosi sve izračune za komunalne usluge, troškove za popravak i održavanje zgrada, plaća osiguranje i (ponekad) porezi
N lease (Single net lease)	Stanar plaća samo porez na nekretnine, a sve ostale troškove snosi vlasnik
NN lease (Double net lease)	Zakupac plaća poreze i osiguranje
NNN lease (Triple net lease)	Vlasnik uzima sa stanar naknadu “u trostrukom iznosu”, tj. bez poreza, osiguranja i troškova održavanja (ti troškovi po ugovoru snosi najmoprimac)
Absolute NNN lease	Sve troškove snosi najmoprimac, čak i u slučaju da je zgrada oštećena tijekom katastrofe i trebati djelomični редевелопмент

Za investitore je najisplativije posljednjih dvije vrste ugovora: prilikom sklapanja troškovi održavanja nekretnina od strane vlasnika minimalan.

Također treba unaprijed odrediti u trajanju najma ugovora. Ona uvelike ovisi o spremnosti investitora ići na rizik: na primjer, ako on nije spreman izgubiti stanara, najvjerojatnije, вложится u objekt s dugotrajnim арендными ugovorima. I obrnuto, kada se ovaj rizik za investitora je prihvatljiv, to će se uzeti u obzir kao opcija nekretnine s odgovarajućim do kraja ili kratkoročni leasing ugovorom.

Prinos

Pod prihodima može upućivati na apsolutni godišnji prihod, novčani tok, prihodi, stopa kapitalizacije, rast troškova, cash-on-cash ROI i IRR. Važno je shvatiti o kojoj se vrsti prinosa vodi je prodavatelj. Na primjer, kao što je ilustrirano u primjeru ispod, IRR može iznositi 9 %, dok je stopa kapitalizacije iznosi 5,5 %.

Podaci za primjer

Vrijednost objekta	10 milijuna eura
Troškovi kupnje	1 milijuna eura
Ulaganja	5 milijuna eura
LTV	60 %
Postotak kredita	2,4 %
Najam prihod	650 tisuća eura godišnje
Operativni troškovi	100 tisuća eura godišnje
Rast troškova	2 % godišnje

Vrste prinosa

Tip prinosa	Definicija i način obračuna	Primjer
Apsolutni godišnji prihod	Onda, koliko donosi iznajmljivanje nekretnina u godini prije odbitka troškova, hipoteka plaćanja i poreza	U gornjem primjeru objekt u vrijednosti 10 milijuna eura generira apsolutni godišnji prihod u iznosu od 650 tisuća eura
Neto dobit	Apsolutni godišnji prihod uz manje operativne troškove	Ako se nekretnina donosi 650 tisuća eura godišnje, a operativni troškovi iznose 100 tisuća eura godišnje, onda je neto dobit jednaka 550 tisuća eura
Neto novčani tok	Godišnja dobit s obzirom na operativne troškove i hipoteka plaćanja, na plaćanje poreza	U gornjem primjeru neto novčani tok iznosi 300 tisuća eura godišnje (650 tisuća (hire prihod) – 100 tisuća (operativni troškovi) – 250 tisuća (plaćanja))
Stopa kapitalizacije (cap rate)	Omjer neto operativnog profita u vrijednosti objekta	Ako je neto dobit iznosi 550 tisuća eura godišnje, a nekretnina vrijedi 10 milijuna eura, stopa kapitalizacije — 5,5 % godišnje
Rast troškova	Pokazuje za koliko posto godišnje (prema prognozi) će rasti cijena nekretnina	U gornjem primjeru rast vrijednosti iznosi 2 % godišnje
Cash-on-cash ROI (Return on Investment, stopa profitabilnosti uloženog kapitala)	Ovaj pokazatelj je jednak godišnjoj neto svoju novčanu toku, деленному na ulaganja	U gornjem primjeru cash-on-cash ROI će 6 % godišnje (300 tisuća (neto novčani tok) / 5 milijuna (ulaganje))
IRR (Internal Rate of Return)	Izračunava se na temelju pokazatelja svih novčanih tokova za cijelo razdoblje projekta	Ako je predmet iz primjera gore, u roku od 10 godina generira novčani tok od 300 tisuća eura, a onda investitor prodaje za 12 milijuna eura, IRR iznosi 9 % godišnje

Rizici

Rizik je vjerojatnost gubitaka koji proizlaze iz bilo kakvih promjena. Veća je vjerojatnost da će se dogoditi neki negativan događaj, veći je rizik. Ukoliko investitor želi dobiti veći prinos, on mora biti spreman prihvatiti veći rizik. Na primjer, na ključnim uredu tržištu — u središtu Londona — potražnja je veća od ponude, a to dovodi do smanjenja prinosa u segmentu (stopa — oko 4 %). U isto vrijeme na tržištu ureda u manje od najtraženijih područjima daje investitor mnogo veću profitabilnost (na primjer, u Liverpoolu — 7 %) uz neznatno повысившемся riziku.

Financiranje

U nekim slučajevima investitori uzimaju kredit za kupnju komercijalnih nekretnina. Ova opcija je koristan tako da je kredit je polugom povećanje prinosa. Onima koji su se odlučili iskoristiti financiranjem banaka, vrijedno je saznati u kojim uvjetima se može računati:

• koja je veličina kredita u odnosu na vrijednost objekta (Loan-To-Value Ratio, ili LTV);
• što je kamatna stopa;
• što je vrijeme kreditiranja;
• kolika je naknada za izdavanje kredita.

Prilikom kupovine ulaganja u nekretnine u Njemačkoj je dužnik može računati na kredit u iznosu od 60 % od vrijednosti nekretnine ispod 2% godišnje. Prilikom isplate povrata objekta 6,5 % prinos na uloženi kapital s obzirom na zajam može doći do 8-10 %.

Georgij Качмазов

Generalni direktor i osnivač Tranio

Upravljanje

“Dobar menadžment sličan fin ručak u restoranu: hrana lep na izgled i okus, i konobari заботливы i korisne. Glavna stvar — da vam apsolutno ne o čemu brinuti”, piše Craig Coppola (Craig Coppola), broker komercijalnih nekretnina u SAD-u.

Naravno, vlasnik može se baviti upravljanjem sami, ali zgodan najam tvrtka, specijalizirana za upravljanje nekretninama, jer to će vam pomoći uštedjeti vrijeme vlasnik objekta.

Izlazna strategija i rokovi ulaganja

Postoje dvije strategije izlaska iz investicijskog projekta — prijenos na nasljedstva i prodaja.

• Prijenos vlasništva nasljeđivanjem. S godinama je vrijednost nekretnina raste, i jedan te isti objekt može biti u vlasništvu jedne obitelji s više od 100 godina. Dakle, posao bi trebao biti strukturiran tako da imovina može biti naslijeđena s najmanje poreznih gubitaka. Na primjer, u Francuskoj je korisno izvršiti nekretnine u građanskom tvrtku za poslovanje nekretninama (SCI) — u tom slučaju nema poreza na nasljedstva i darove.
• Prodaja. Uobičajen rok za posjedovanje prihoda nekretninama do preprodaju — 10-20 godina, ali postoje i situacije kada je vlasnik morati izaći iz investicijskog projekta i prije, tako da objekt mora biti likvidno, to jest tako, da se može prodati odmah (za 2-4 mjeseca) bez značajnog gubitka vrijednosti. To se postiže kroz kupnju nekretnina u premium lokacijama, многовариантности korištenja objekta i sl.

Zaključak

Nadležno procjena na svim pozicijama u tom ček-listu, proizvedena prije kupnje nekretnine, pomoći osigurati ulaganja u nekretnine. Valja odabrati pobjeći niskog rizika tekući objekte na stabilnim tržištima i ne juriti za veliki povratak.

Julija Кожевникова, “Транио”