Što nude strani fondovi za nekretnine
Anketa provedena Tranio u 2017, pokazao: većina posrednika u prometu nekretninama (81 %) smatra da je ruskog govornog investitori rijetko ulažu novac u fondove za nekretnine.
Međutim, uskoro je takav način ulaganja može postati popularan. “Prema našim predviđanjima, u 2017-2018 godina rusi će više naučiti o fondovima za nekretnine i postupno će se kretati u tom smjeru. Često, to je više prikladan format, nego samo kupnja i naknadno upravljanje objekta”, kaže izvršni partner Tranio Juraj Качмазов.
U ovom članku ćemo, kao i uz pomoć sredstava ulagati u projekte vezane za izgradnju i održavanje nekretnina.
Fondovi nekretnina rade po ovoj shemi:
Kod ulaganja u fondove mnogo prednosti:
- mali prag za ulazak — od 1 tisuća do 30 tisuća eura (za usporedbu: za kupnju ликвидной apartmana potrebno je najmanje 100 tisuća eura);
- jednostavnost kupnje prodaje dionica i udjela (u otvorene fondove, to možete učiniti u bilo koji radni dan);
- profesionalno upravljanje (nije potrebno trošiti slobodno vrijeme na upravljanje);
- diverzifikacija ulaganja portfelja;
- velika likvidnost u odnosu na ulaganja izravno u nekretnine.
Međutim, postoji i značajan minus: nerezidenti teško ulagati u strane fondove.
Komentirao je stručnjak Tranio Aleksandar Чернов: “Ulaganje u američki fondovi fizičke osobe – nerezidenti teško iz nekoliko razloga. Većina platforme organizirane kao investicijski trustovi nekretnina (Real Estate Investment Uzda, REITs), koji su izuzeti od oporezivanja i podnose teret plaćanja poreza na prihod od ulaganja u nekretnine na svojim dioničarima (investitora). Takva struktura koristan stanovnik SAD-u, koji se često koriste za ulaganja sredstva sa svojih mirovinskih investicijskih računa, koji, pak, imaju preferencijalni tretman oporezivanja. Ali stranim investitorima, вкладывающим u slične američki fondovi morati platiti značajan porez na dohodak i sami podnijeti poreznu prijavu u SAD-u, kao i sredstva ne djeluju porezni agenti. Osim toga, izrada deklaracije — dugotrajan i skupa proces. Potencijalni investitori iz Rusije također će se suočiti sa poteškoćama pri uvrštenju sredstava iz ruskih banaka na američki računa fondova i pri povratku kapitala na račun u RF. Većina platforme nisu dizajnirani za rad sa strancima i ukazuju na to da investitori imaju bankovne račune u SAD-u. Pri tome je otvoriti račun u američkoj banci, bez oib-a, adrese u SAD-u ili dugoročne vize problematično i u svakom slučaju zahtijeva osobnu prisutnost i putovanja u tu zemlju”.
Međutim, prema riječima direktora o financijskim uslugama Tranio Ćirila Schmidt, ulaganje u REIT može i na burzi — kao u vrijednosne papire. “U takvom scenariju podnijeti poreznu prijavu u SAD-u ne morate”, rekao je on.
Vrste fondova
Onima koji se ipak upustili u takve investicije, za početak je važno znati vrstu fonda, da shvate kako i koliko dugo će se obračunati profit.
Postoji nekoliko vrsta fondova.
1) za korištenje na dobit:
| Fond akumulacije (Accumulation, Acc) |
Fond je usmjeren na dohodak (Income, Inc) |
|
|---|---|---|
| Način korištenja dobit | Dobit reinvestira natrag u fond za kupnju dodatnih sadržaja ili dionica | Dobit se dodjeljuje na bankovni račun investitora |
| Cilj fonda | Rast i povećanje baze objekata za generiranje dodatnog prinosa | Samo dobivanje prihoda |
Većina sredstava usmjerena je istovremeno i na proširenje, i na generiranje prihoda.
2) na sudjelovanje u dražbi na burzi:
| Котирующиеся na burzi (listed) |
Ne котирующиеся na burzi (non-listed) |
|
|---|---|---|
| Izdanje dionica | Izdaju dionice | Ne izdaju dionice |
| Pravni status | — investicijski trustovi nekretnina (Real Estate Investment Uzda, REITs) — tvrtke za nekretnine — dioničko društvo |
— investicijski fondovi (unit uzda ili mutual funds) — mirovinski fondovi (pension schemes) — drugarstvo s ograničenom odgovornošću (limited partnerships) |
“Informacije o ne kotiraju na burzama fondovi na raspolaganju investitorima ne manje nego o uvrštenih na burzi. To je dobro отрегулированная industrija. Ulagati u паевый investicijski fond financiranja na malo investitor čak i lakše nego u fond na burzi, i ovaj segment tržišta maksimalno transparentno”, kaže Ćirila Schmidt.
3) o razdoblju investiranja:
| Otvoreni (open-ended) |
Zatvorene (closed-ended) |
|
|---|---|---|
| Vrijeme prije prodaje dionica | Investitor može kupiti dionice ili preuzeti dionice na otkup, društvo za upravljanje u bilo koji radni dan | Stvara se na ograničen period (5-10 godina). Tijekom ovog roka investitor ne može podići svoja sredstva iz fonda. Otplata dionica događa u likvidaciji fonda |
| Likvidnost | Visoka | Nisko |
Fondovi, specijalizirana za predaju nekretnine u najam, mogu biti otvoreni i zatvoreni. Međutim, većina fondova, koja se bavi izgradnjom,— zatvorena, tako dugo dok gradi objekt, novac povući ne: oni su investirali u zemljište, građevinske jame, u izgradnji zgrada. Izlaz iz ulaganja mogu, nakon završetka izgradnje i prodaje zgrade, kada je fond se pojavljuju alati (međutim, investitor može prodati svoj dio drugom investitoru). Na primjer, fond se otvara u 2015, prikuplja željenu količinu sredstava i investitorima gradi na taj novac objekte u roku od pet godina. Nakon što je novac prikupljeni fond proglašen zatvorena u 2020, on prodaje objekata i primici sredstva isplaćuje investitorima profit.
Od fondova treba razlikovati краудфандинговые platforme, također predstavljaju kolektivni investicijskih programa. “Osnovna razlika je u tome što za razliku od fondova u краудфандинге investitor često odabire koje to projekte ulagati, a ne vezati se obvezama unaprijed”, kaže Aleksandar Чернов.
Strategija ulaganja
Investitor je važno znati na što se strategije radi fond, da bi se procijenio rizik i prinos. Strategije postoje četiri vrste.
Strategije ulaganja
Podaci Tranio
| Strategija | Drugi naslov |
Bit | Rizici | Prinos* |
|---|---|---|---|---|
| Core | Buy and Hold (“kupnja i posjedovanje”) |
Kupnja nekretnine za iznajmljivanje, bez dovođenja kredita | Najniža | Nisko (2-3 %) |
| Core Plus | Kupnja nekretnine za iznajmljivanje u off-centar bi lokacijama koristeći kreditne poluge | Srednji | Prosječna (5-7 %) |
|
| Value Added | Value Added (“rast vrijednosti”) |
Редевелопмент (kupnja objekata za rekonstrukciju, naknadne popravke, i prodaju po višoj cijeni) | Srednje-visoke | Srednje-visoka (7-10 %) |
| Opportunistic | Izgradnja, kupnja nerazvijene zemlje objekata s обременениями | Visoke | Visoka (za više od 10 %) |
* u Zapadnoj Europi i SAD-u
Većina fondova rade samo na jednu od strategija. Ali neki se opredjeljuju odmah dvije ili tri — na primjer, Core, Core Plus i Value Added. “U Europi i SAD-u po količini kapitala dominiraju fondovi Core i Core Plus, jer se u njima nalazi i znatan udio svih najskuplji i velikih institucionalnih objekata”, kaže Aleksandar Чернов.
Oni fondovi koji rade na strategiji Core, biraju se uspostavili, pobjeći niskog rizika tržišta sa stabilnim potražnje i povećanjem cijena, ali zato nude niske najam prinos (2-3 %). Fondovi preferiraju strategiju Core Plus, daju veći prinos (do 7 %), budući da ulažu u manje od centralne lokacije i koriste kreditnu polugu. Konačno, fondovi, specijalizirana za Value Added, mogu dati konačan prinos i do 10% zbog toga, da ulažu investitori na tržištima u razvoju, na primjer, na takve, gdje se očekuje джентрификация, i postaju objekti su pod rekonstrukciju za kasniju preprodaju po višoj cijeni.
Primjeri fondova i njihove strategije
“Investitori različite zadatke: nekome je potrebno za očuvanje kapitala s minimalnim rizikom i prinosom, a netko je spreman na veliki rizik i očekuje veće posto na uloženi kapital. Zapadnom tržištu fondova za nekretnine nudi širok spektar različitih strategija, razinu rizika i prinosa za svoje klijente”, kaže Georgi Качмазов.
Neki strani fondovi nekretnina i njihove strategije
Podaci fondova
| Fond | Aberdeen Property Trust | Henderson | Legal & General | PropFund | US Masters of Residential Property Fund |
|---|---|---|---|---|---|
| Vrsta fonda | Vanjski, котирующийся | Vanjski, котирующийся | Vanjski, котирующийся | Zatvoreni, ne котирующийся | Vanjski, котирующийся |
| Nadležnost | Velika britanija | Velika britanija | Velika britanija | Njemačka | Australija |
| Strategija | Core | Core | Core | Core Plus | Value Added |
| Minimalni proračun | 5 000 £ | 1 000 £ (Acc), 3 000 000 £ (Inc) |
500 £ | 30 000 € | N/d |
| Geografija objekata |
Velika Britanija (London) | Ujedinjeno Kraljevstvo (Jugoistočna Engleska) | Velika britanija | Njemačka (Berlin i okolica, kao i grada, s populacijom od više od 50 tisuća osoba) | U SAD-u (new York, New Jersey; podcijenjeni lokacije) |
| Vrsta objekata |
50 % — trgovački objekti, 20 % — uredi | Trgovanje i ured za nekretnine | 22 % —industrijski objekti; ostalo — trgovine, urede, retail parkove, skladišta | Apartmani | Jeftini kuće na 1-4 obitelji i multifamily zgrade na 20-100 stanova |
| Prinos, % godišnje |
2,0–2,5 | 3,1 | 2,8 | 7,0–10,0 | N/d |
| Закредитованность (LTV %) |
– | – | – | 75-80 | N/d |
Prema istraživanju Europskog udruženja investitora u ne котирующиеся na burzi fondova nekretnina (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), većina ispitanih investitora u 2016 biraju strategije Value Added ili Core. U usporedbi s 2015 godine udio Core i Value Added povećan (s 82,2 do 86,2 %), a Oportunistic — smanjena (sa 17,8 do 13,8 %). To govori o tome da u 2016 investitori su manje spremni na rizike, nego ranije. U studiji je također izvijestio da je najpopularnije tržišta za ulaganja u zemlje s niskim rizikom (Njemačka, Francuska i velika Britanija).
Na odabranim tržištima udio oportunističke strategije može biti gore. Na primjer, prema JLL, u Španjolskoj u 2015 godini bila 28 % (dok je Core i Core Plus — 35 %). Ova zemlja se odlikuje velikim rizicima, nego, na primjer, velika Britanija i Njemačka, i investitori, odabiru Španjolsku, u pravilu, spremni na velike rizike.
Minimiziranje rizika i diverzifikacija
Prinos u fond ulagači ne može biti zajamčeno. To ovisi o tome što je sve skuplje ili jeftinije je imovina, kao i od potražnje za iznajmljivanje i dinamike najam stope.
Kao i bilo koji oblik ulaganja, ulaganja u nekretnine sredstava upareni s rizicima. Što je veći prinos, veći je i rizik.
“Jedan od glavnih rizika fonda — beskrupulozni kontrola. Važno je izabrati tvrtka s dobrom pričom, ugled, transparentnog izvještavanja i razumljive strategije”, kaže Georgi Качмазов.
Većina fondova pokušavaju minimizirati rizike, kombinirajući različite strategije i diversifikaciju portfelja.
Glavni rizici i načini njihova smanjivanja
Podaci Tranio
| Rizici | Kako fondovi osigurani od rizika |
|---|---|
| Makroekonomski rizici (kriza, inflacija i tako dalje) |
Izbor stabilnih tržišta (na primjer, ulaganja u “veliku семерку” Njemačka) i diverzifikacija (na primjer, 80 % kapitala može biti uloženo u trgovačkim centrima ili urede, a 20% u logističkih komplekse i starački dom) |
| Tržišni rizik (pada cijena nekretnina, smanjenje najma) |
|
| Valutni rizik (na primjer, prilikom umetanja australske zaklade u SAD-u postoji rizik od pada tečaja američkog dolara) |
|
| Zakonski rizik (promjene u zakonodavstvu) |
|
| Prodaja po cijeni ispod kupoprodajne | Kupnja u loše područjima u kojima se očekuje ili se održavaju джентрификация ili regeneracija |
| Rizik povezan s financiranjem (u budućnosti fond ne može dobiti povoljnije uvjete kredita) |
Kredite s fiksnim LTV ne više od 50 % |
| Neplaćanje najma stanarima | Pouzdan stanari dobru kreditnu povijest (velike kompanije, kao što su Sainsbury’s, poduzeća u državnom vlasništvu), nekoliko stanara |
| Rizik prekida rada | Izbor je već podijeljene u zakup objekata s najmanje заполняемостью 80-95 % u područjima s razvijenom prometne povezanosti i tržišta rada; duže i teške ugovora o zakupu |
| Rizik povišenim troškovima na sadržaj | Izbor kvalitetnih sadržaja (stanovanje, bez potrebe za popravak “zelene” i ” poslovna zgrada klase A i tako dalje) |
Mnogi fondovi диверсифицируют svoj portfelj ulaganja, odnosno ulaganja investitora istovremeno u nekretnine više vrsta u različitim zemljama, koristeći nekoliko strategija i pravaca ulaganja. Osim nekretnina, fondovi mogu pohraniti mali udio sredstava u gotovini ili vrijednosnih papira. Tu su i fondovi, koji ne ulažu direktno u objekte, a ulažu u druge fondove ili tvrtke koja se bavi nekretninama.
Primjer strukturiranja portfelja fonda s obzirom na diverzifikaciju
Kako isti ulagati?
Projekti Core i Core Plus — najmanje rizično, ali se može više zaraditi pomoću strategije Value Added.
“Jedinstvene preporuke nema. Izbor zavisi od svrhe ulaganja i prostor investicija u portfelju klijenta. Na primjer, ako je 80 % novca je već uložio u pouzdan alat i potreban alat za poboljšanje prinosa, a zatim još 20% može se usmjeriti u projekte Value Added”, kaže Aleksandar Чернов.
Prema Jurja Качмазова, onima koji žele uložiti u Value Added, posebno se preporučuje odabrati jednostavan tržišta i pouzdan fondovi, kako bi se smanjili rizici.
“Preporučuje se da odaberete fondovi s potencijalnim strategijama, na primjer, ulagati u takve klase nekretnina, koji će popularni na horizontu 10-20 godina— kaže Juraj Качмазов.— Po našem mišljenju, to je микроапартаменты i staračkim domovima. Također je važno odabrati tempom područje, gdje se događa джентрификация, koji iz objektivnih razloga će postati više tekućine kroz 10 godina. Fondovi ulažu u budućnost i tematska strategija, velika vjerojatnost da će investitor prihod”.
Program: Mogućnosti europskih fondova za nekretnine
Podaci PwC
| Zemlja | Pravni status | Zahtjevi za financiranje | Pro | Kontra |
|---|---|---|---|---|
| Austrija | Fond za nekretnine (Immobilien-Sondervermögen) — otvoreni investicijski fond nije pravna osoba; upravlja austrijske društvo za upravljanje (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) — to je bilo LLC (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) ili OBIČNI (Aktiengesellschaft, AG) | Ulaganja najmanje 10 puta u 4 godine | Za bilo kojeg investitora; nema oporezivanja na razini fonda; dobra отрегулированность; fond kupuje dionice po želji investitora | Ograničenja na vrste nekretnina; rast vrijednosti nekretnina oporezuje, bez obzira prodaje li se ona |
| Poseban fond za nekretnine (Immobilien-Spezialsondervermögen) — fond zatvorenog tipa, nije pravno lice; upravlja austrijske društvo za upravljanje (KAG) — to je bilo LLC (GmbH) ili OBIČNI (AG) | Ulaganja najmanje 5 puta u 4 godine | Fleksibilan alat za institucionalne investitore | Ograničenja na određene vrste nekretnina; fond samo za pravne osobe; obično samo dugoročne investicije, rast vrijednosti nekretnina oporezuje, bez obzira prodaje li se ona | |
| Velika britanija | Fondovi — partnerstvo sa ograničenom odgovornošću (Limited Partnership) | Nema | Nema oporezivanja na razini fonda; snižene stope poreza za nerezident | Struktura je više pogodna za fondove zatvorenog tipa |
| Фискально prozirne fondovi (Tax Transparent Fondova, TTFs): ovlaštena i podesiv partnerstvo sa ograničenom odgovornošću (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) i struktura temelji se na ugovoru suvlasništvo (contractual co-ownership arrangement, CCA) | Nema | Nema oporezivanja na razini fonda; snižene stope poreza za nerezident; nerezidenti mogu biti oslobođeni od poreza na kapitalne dobitke | TTF — novi način rada fonda za nekretnine, odnosno, uključujući tu je nesigurnost u pitanju priznanje međunarodnim organizacijama | |
| Ovlašteni fond za ulaganja u nekretnine (Property Authorised Investment Fund, PAIF), investicijsko društvo otvorenog tipa (open-ended investment company, OEIC) | Uvjeti smatra individualno | Većina članaka prihoda fonda oslobođeni od poreza na dobit (ali prihod investitora podliježu plaćanju poreza) | Stroge regulacije aktivnosti fonda (Služba za kontrolu nad financijskim transakcijama, Financial Conduct Authority) | |
| Njemačka | Fond za nekretnine (Immobilien-Sondervermögen) —otvoreni investicijski fond nije pravna osoba; upravlja njemačkim društvom (KAG) — to je bilo LLC (GmbH) ili OBIČNI (AG), ili DOO i коммандитное partnerstvo (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) | Bankarstvo i financiranje ne više od 30 % od ukupne cijene nepokretnom kulturnom imovine | Najčešći i pouzdan alat za sve investitore; ne oporezivanja na razini fonda | Do otkupa dionica — minimalno dvogodišnji period vlasništva i godišnji rok obavijesti o izlasku |
| Poseban otvoreni investicijski fond (Spezial-Sondervermögen) — nije pravna osoba; upravlja njemačkim društvom (KAG) — to je bilo LLC (GmbH) ili OBIČNI (AG), ili DOO i коммандитное partnerstvo (GmbH & Co. KG) | Bankarstvo i financiranje ne više od 50 % od ukupne cijene nepokretnom kulturnom imovine | Nema oporezivanja na razini fonda | Samo za profesionalne ili polu-profesionalni investitori | |
| Zatvoreni fond (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — partnerstvo sa ograničenom odgovornošću; glavni partner — obično DOO (GmbH); investitori su partneri sa ograničenom imovinska odgovornost | Bankarstvo i financiranje ne više od 60% od ukupne cijene nepokretnom kulturnom imovine | Za bilo kojeg investitora; nema poreza na raspodjelu dohotka | Nisu dostupne ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja i europske direktive; fond može se oporezivati njemačkog poreza na aktivnosti trgovanja | |
| Poseban fond zatvorenog tipa (Spezial-Investment-KG); ulaganja AO (Investmentaktiengesellschaft) ili partnerstvo s ograničenom odgovornošću (Investment-KG); glavni partner — obično DOO (GmbH); investitori su partneri sa ograničenom imovinska odgovornost | Nema | Nema oporezivanja prihoda na razini fonda | Nisu dostupne ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja i europske direktive; samo za profesionalne ili polu-profesionalni investitori | |
| Luksemburg | Fondovi, регулирующиеся sporazumom o kolektivnom investiranju (Undertakings for Collective Investments, UCIs): fond zajedničkog objekata (Fonds Commun de Placement, FCP), investicijsko društvo sa varijabilnim kapitalom (Société d ‘Investissement à Capital Variable, SICAV), investicijsko društvo sa stalnim kapitalom (Société d’ Investissement à Capital Fixe, SICAF); upravlja люксембургской društvo za upravljanje (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) | Najviše 20 % sredstava može biti uloženo u jedan investicijski objekt; bankarska sredstva više od 50 % od ukupne cijene nepokretnom kulturnom imovine; minimalna vrijednost imovine — 1,25 milijuna eura | Fleksibilan alat ulaganja, popularan kod stranih investitora; nema oporezivanja na razini fonda | Oporezivanje investitora ovisi od zemlje do zemlje резидентства |
| Način specijaliziranih investicijskih fondova (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF | Maksimalno 30 % sredstava može biti uloženo u jedan investicijski objekt; minimalna vrijednost imovine — 1,25 milijuna eura | Nema oporezivanja na razini fonda | Investitor može biti samo tvrtke, profesionalni investitori ili fizičke osobe, ulagati najmanje 125 tisuća eura ili gotove dokumente o raspoloživosti iskustva ulaganja; oporezivanje investitora ovisi od zemlje do zemlje резидентства | |
| Društvo ulaže u rizična kapital (Société d ‘ Investissement en Capital à Risque, SICAR); može poprimiti različite oblike pravne osobe (LLC, limited partnership i ostali) | Ne (kao i investicije oportunista) | Nema oporezivanja na razini fonda | Samo za profesionalne investitore; oporezivanje investitora ovisi od zemlje do zemlje резидентства | |
| Francuska | Investicijski fond za nekretnine (Fonds de Placement Immobilier, FPI) i tvrtka, čiji je primarnom djelatnošću su poslovanje nekretninama (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); upravlja francuske ili registrirana u nekoj drugoj zemlji EU-a društvo za upravljanje | Kapital u iznosu od 500 tisuća eura u prve 3 godine nakon osnivanja; najmanje 60 % imovine mora biti nekretninama; najmanje 85% od najma prihod i (za SPPICAV) 100 % kapitala dobijaju investitorima | Nema oporezivanja na razini fonda; javnih fondova moguće oslobođenje od 3-postotni porez | Nisu dostupne ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja; fondovi FPI mali broj |
Ovaj materijal se može koristiti samo u informativne svrhe. Ulaganja u nekretnine pod rizikom, uključujući rizik od gubitka iznos uložen kapital. Izdvojiti u nijansama vam pomoći kvalificirani stručnjaci za investicije. Tranio preporučuje se odnose na njih prije nego investicija.
Julija Кожевникова, Tranio
Comments are closed.