Bevételek, illetve ráfordítások, hogy a befektetők: hogyan terv, valamint költségvetés a vásárlás előtt a kereskedelmi ingatlanok

Úgy ítélték meg, hogy a kereskedelmi ingatlanok igényel sok fenntartási költségek. Vannak azonban bizonyos típusú bérleti szerződések, amelyek alapján a fő kiadásokat a bérlő, illetve figyelembe véve a bevétel egy nagyon jó minőségű, még a jelenléte egy jelzálog. „Tranio” mesél a fő cikkek a jövedelmek, mind a költségek birtoklásáért kereskedelmi létesítmények.

Elemek a bevétel-kiadás a tulajdonosa, kereskedelmi ingatlan

Jövedelem

Költségek

bérleti díj, — külső (kültéri) reklám reklám épületek belsejében (beltéri), értékcsökkenési leírás — a növekedés az ingatlanpiacon: tőkenyereség a továbbértékesítés esetén a tárgy.

1. Egyszeri költségek, ha vásárol ingatlant: — az ára a szállás, — Átvilágítás (számviteli, jogi, technikai szakértelem, kockázatértékelés), — a szolgáltatások egy ingatlanügynök, — forgalmi adó, illeték, — a szolgáltatások egy közjegyző, valamint egy ügyvéd a banki szolgáltatások (számlák megnyitása, átutalás), — Bank díja a hitelt (ha az objektum szerzett kölcsön alapok), — kezdeti javítás, építkezés, a tárgy, a dekoráció. 2. Rendszeres költségek: — törlesztő részletei (ha az ingatlan hitelre vásárolt), hitel az alapító, — éves ingatlanadó*, kommunális szolgáltatások* — működési költségek (rendszerek mérnöki, takarítás, biztonsági)*, — biztosítás*, — alapkezelő társaság szolgáltatások, személyi, — könyvelési szolgáltatások (jelentési), — jogi szolgáltatások (ha szükséges), szolgáltatások a brókerek, hogy megtalálja a bérlők (egyes esetekben fizeti a bérlő).

* Sok esetben ezek a költségek visszatért a tulajdonos keresztül a szolgáltatási díj fizetendő, amelyet a bérlő.

Jövedelem: ne felejtsd el, hogy az indexálás a bérleti díj, illetve értékcsökkenés

A tulajdonos a kereskedelmi ingatlan bérleti díjat kap a hónap (Ausztria, Németország, Spanyolország), vagy negyedévenként (Franciaország), előre. Az egyesült KIRÁLYSÁG, a cseh Köztársaság, Svájc elosztott mind a havi, illetve negyedéves kifizetések. Amikor aláírta a szerződést az ügyfél nem kerül felszámolásra biztonsági Letét az az összeg kifizetésének három havi bérleti díj (Spanyolországban, két Svájcban hat).

Amikor lízing bevásárlóközpontok bérleti díjak néha feltöltött formájában százalékos az éves forgalom (3-10 %). Bérlői (lízing cégek nem kevesebb, mint 5-15 % – a a terület a tárgy) jellemzően kevesebbet fizetnek, mint a többi.

Abban az esetben, hosszú távú (10 éves) a szerződés a bérleti díjak évente indexelt összhangban az infláció az országban. De például a cseh Köztársaságban ez a gyakorlat már majdnem ott van, mert a legtöbb szerződések esetében 3, vagy 5 év.

Amellett, hogy a díjak a bérelt helyiségek, a tulajdonos általában megterheli a lízingbevevő ÁFA a bérleti díj. Ezt az összeget akkor kell fordítani a kormány. Egyes esetekben a bérbeadó május részben vissza a kifizetett általános forgalmi adót a költségek megtérítése a javítás vagy építése.

„ÁFA kapott bérlők kompenzálja megfizetett HÉA, amikor a vásárló a szállás. Németországban ez a rendszer automatikusan működik: az állam azonnal kizárják ÁFA az ára az objektumot, majd az adó szolgáltatások, a bróker, az egyéb költségek, ha vásárol kompensiruet a jövőben bérleti díjat”— mondta Giorgi Kachmazov, ügyvezető partner „Tranio”.

Jövedelem is tartalmazza értékcsökkenés. Csökkenti, az adóalany az ingatlan értéke miatt a potenciális romlásának. Például, ha az ingatlan értéke 10 millió euró lesz, ebből 2 millió az ára földet, mert a föld nem vonatkozik a kopás, gyengült, majd 8 millió Ha feltételezzük, hogy az értékcsökkenés egy kereskedelmi épület, az évi 2%, akkor az adóalap minden évben levonásra kerül 160 ezer euró. Továbbá az adóköteles jövedelem levonásra kerül, a kamat a kölcsön.

Költségek: a legfontosabb, hogy regisztrálj, kedvező feltételek a szerződés

Költségek lehet egyszeri (az ingatlan értéke, jelzálog, az adót, a vásárlás, a Bizottság brókerek stb.) rendszeres (fenntartási költségek, fizetés, stb.).

Egyszeri költségek ingatlan vásárlására, valamint a tranzakció összege átlagosan körülbelül 10% – a a projekt költsége. Ezeket ki lehet egészíteni a költségek kezdeti javítás dekoráció helyszínen — ez az összeg attól függ, hogy az állam az objektum.

Tekintettel a rendszeres karbantartási költségek, akkor attól függően, hogy milyen típusú bérlet, a befektető lehet részben kivétel ezalól. A leggyakoribb típus a kiadó — NNN lízing, amelyben a tulajdonos fizet csak a tartalom, a teherhordó szerkezetek az épület. A jogokat, kötelezettségeket, a bérlő pedig háziúr meghatározott egy adott bérbe.

A költségek a tulajdonosa, attól függően, hogy milyen bérleti

Típusú bérlet	Mik a költségek a tulajdonos
Bruttó bérleti díj bérleti	Karbantartás, szolgáltatás	Biztosítás	Ingatlan adó
N bérleti szerződés (Egységes nettó bérlet)	Karbantartás, szolgáltatás	Biztosítás	—
NN bérlet (Dupla nettó bérlet)	Karbantartás, szolgáltatás	—	—
NNN bérlet (Tripla nettó bérleti szerződés), analóg Németországban — Dach & Fach	Egyetlen javítás a homlokzat, valamint a tető az épület	—	—
Abszolút NNN bérlet	—	—	—

Bármilyen típusú lízing, karbantartási költség, biztosítás, adók kezdetben viseli a tulajdonos, de miután összeg kifizetése, lehet, hogy gyere vissza, hogy a szolgáltatási díj, amely magában foglalja a szerződés megállapodás szerinti költségek. A szolgáltatási díjat fizeti meg a bérlő, illetve célja annak biztosítása, hogy a tulajdonos is vissza.

Minden országban vannak tipikus feltételek kapcsolódó kiadások, illetve kötelezettségek a bérlő, illetve bérbeadó. Például az egyesült KIRÁLYSÁGBAN a tulajdonos nem medve szinte bármilyen költségek (elosztott típusú bérlet abszolút NNN bérlet), Franciaországban pedig az ő fizeti a javítást, a Bizottság brókerek, bérleti szerződés, valamint az ingatlan-adó (egyfajta bérleti díj — bruttó bérleti díj bérleti szerződés).

Költségek a bérlőt, illetve bérlők egy tipikus szerződés
Szerint A Cushman & Wakefield

Ország	A költségek a bérlőt	A háziúr költségek
Ausztria	— bérlet: jogi szolgáltatások — 1 % – a az éves bérleti díj, az állami adó — 1 %, az Ügynökség a Bizottság — 3 havi bérlet. — szolgáltatási díj: magában foglalja a rezsi, kezelési díj, takarítási költségek, biztosítás, ingatlan adó; — felújítás: belső; — ÁFA a bérleti díj: 20 %.	— felújítás: homlokzat, valamint a tető.
Egyesült KIRÁLYSÁG	— kiadó: Ügynökség a Bizottság az ingatlan — 5-10% – a az éves bérleti díj, jogi támogatás — 5% plusz ÁFA 20 %; — szolgáltatási díj: magában foglalja a rezsi, biztosítás, kezelési költséget, illetve ingatlanadó; — javítás: a javítás (teljesen), valamint tartalom; — biztosítás: a bérlő fizeti belső biztosító közvetlenül a helyszínen, illetve a biztosítási külső struktúrák — át szolgáltatási díjat; — ÁFA a bérleti díj: 20 %.	— a bérbeadó fizeti javítás, biztosítási struktúrák, de ezek a költségek kompenzálják egy szolgáltatási díj.
Németország	— kiadó: a Bizottság ingatlan Ügynökség az összeg 3-4 hónap bérleti díj (2-3 hónap abban az esetben, ha a bérleti, ipari, kereskedelmi telephelyek) plusz 19% ÁFA; — szolgáltatási díj: magában foglalja az ingatlan adó, közüzemi költségek, valamint a biztosítási; — felújítás: belső; — ÁFA a bérleti díj: 19 %.	— bérlet: általában a tulajdonos fizeti a Bizottság csak a gyenge piacokon, ez pedig csak akkor igaz, hogy a tárgyak használata gyenge kereslet; — javítás: a tipikus bérleti szerződések Dach & Fach, amely a tulajdonos felelős, csak a szerkezeti javítások.
Spanyolország	— szolgáltatási díj: magában foglalja az épület költségek, illetve ingatlanadó; — felújítás: belső; — biztosítás: belső; — ÁFA a bérleti díj: 21 %.	— kiadó: a Bizottság ingatlan iroda 10-15 % – a az éves bérleti díj + ÁFA 21 % (néha egy Bizottság által fizetett a bérlő); — felújítás: homlokzat, valamint a tető; — biztosítás: a homlokzat, valamint a tető.
Franciaország	— kiadó: a Bizottság ingatlan Ügynökség 15% – a az éves bérleti díj + ÁFA 20 %; — szolgáltatási díj: tartalmazza a költség közüzemi, biztosítási; — javítás: a javítás, a belső helyiségeiben; — ÁFA a bérleti díj: 20 %.	— kiadó: a Bizottság ingatlan Ügynökség 15% – a az éves bérleti díj + ÁFA 20 %; — ingatlanadó: az összeg attól függ, hogy az adott város; néha által fizetett a bérlő (különösen, ha beszélünk, ipari vagy kereskedelmi helyiségek); — felújítás: homlokzat, valamint a tető.
Cseh Köztársaság	— kiadó: a Bizottság ingatlan iroda 5-8% – ot, ha irodát bérelni 10-15% – a bérelt kereskedelmi helyiségeket; — szolgáltatási díj: magában foglalja a rezsi, kezelési díj, takarítási költségek ingatlanadó; — felújítás: belső; — biztosítás: a hazai, mind az üzleti helyiségeiben; — ÁFA a bérleti díj: 21 %.	— kiadó: Ügynökség Bizottság ingatlan 7-17 % – a az éves bérleti díj; — felújítás: homlokzat, valamint a tető; — biztosítás: a homlokzat, valamint a tető.
Svájc	— kiadó: Ügynökség Bizottság ingatlan 7-15 % – a bérleti díj; — szolgáltatási díj: magában foglalja a rezsi; — javítás: kisebb munka.	— kiadó: Ügynökség Bizottság ingatlan 10-15% – át; — ingatlanadó: az ár függ a Canton; — javítás: nagyobb javítási munkák; — biztosítás: biztosító az épület.

Amellett, hogy a befektető javasoljuk, hogy magában ez a kiadás, mint a hitel, az alapító — a jövőben segíteni fog, hogy optimalizálja a nyereség adót a cég, ha egy létesítmény tulajdonosa egy entitás. A lényeg, hogy ez a folyamat az, hogy az alapító nyújt hitel, hogy a cég, amely ki az ingatlant, majd vissza a tartozást, illetve helyezi ezek az alapok alatt a nyereség adó.

●

Mint Európa közös NNN bérleti szerződések, amelyek esetében a többség a költségek a karbantartási rejlik a bérlő, a tulajdonosnak, hogy fizetni csak a felújítás az épület, valamint a személyzet.

Hogy minimalizálja az irányítási költségek, „Tranio” javasolja, hogy a külföldi befektető:

• ingatlant vásárolni, már bérelt szerződések alapján a típus NNN bérleti szerződést;
• használja a hitel, hogy hozzon létre tőkeáttétel pedig növeli visszatér a befektetett tőke;
• vegye figyelembe az értékcsökkenési leírás, valamint egy adó levonása;
• vásárol egy új ingatlan, anélkül, hogy a javítási költség;
• hitel az alapító az optimalizálás a nyereségadó.

Julija Kozhevnikova, „Tranio”