A vevők az ingatlan külföldön egyre inkább nem csupán a menedéket, de úgy is, mint egy tárgy jövedelmező befektetés, különösen válság idején. A tanulmány „Koponya” a 2014 befektetési vonzerejét az Oroszok a második legfontosabb tényező, amikor vásárol ingatlant külföldön.
Összehasonlítva a megszerzése nyaralók befektetés a kereskedelmi ingatlanok igényel komolyabb megközelítés, alapos elemzés. Időt takaríthat meg, valamint elkerülni a költséges hibákat, vásárlás előtt tudnod kell, hogy az alapvető paramétereket a beruházási projekt:
Milyen helyeken nagyrészt egy olyan funkció, a nyereségesség, a kockázatokat, illetve a likviditás. Például, a bizalom beruházások a nagy városok, Ausztria, nagy-Britannia, Németország, USA, Franciaország. Tanulmányozza az információt a tárgy helyét, meg kell figyelni, nem csak az ország, mind a város, de az a terület, ahol az ingatlan található, nevezetesen:
Általános szabály, hogy a vásárlók befektetés kereskedelmi ingatlan minimum 2,5 millió Euró, mint egy kisebb összeget nehéz megtalálni minőség, alacsony kockázatú tárgy. A költségvetés nagyban függ a választás, hogy milyen típusú ingatlant.
| Több fájltípus megnyitásához tárgyak | A hozam, % p | Idő szerződés bérleti díj | Előnyök | Hátrányai |
|---|---|---|---|---|
| A 300 ezer euró | ||||
| Apartman (rövid távú bérlet) | 5-7 | 1 nap | Magas likviditási; ahhoz képest, a hosszú távú lízing — a magasabb hozam pedig nem volt gondja a kilakoltatás a bérlők; az esetleges bérleti díj növekedés | A kockázatok kezelése, illetve a leállás; ahhoz képest, hogy egy hosszú távú bérleti — több gyors kopás |
| Apartman (hosszú távra kiadó) | 2-3 | Mint 1 év | Magas likviditási; nagy a kereslet a bérlők, stabil, még a válság alatt is | A kockázatok kezelése, illetve a leállás; problémák a kilakoltatás a bérlők |
| Diák ház | 4-6 | A 6 hónap | Nagy a kereslet a bérlők | Ahhoz képest, apartmanok, — alacsonyabb likviditás, nehéz kicserélni |
| A 2,5 millió euró | ||||
| Lakás, ház | 3-5 | Mint 1 év | Magas likviditás, valamint a növekedési potenciál a kapitalizáció | Alacsony hozam, sok bérlők, problémák, kilakoltatás, kell egy alapkezelő társaság |
| Utcai üzletek | 3-4 | 3-10 éves, | Magas likviditás, valamint a növekedési potenciál a kapitalizáció | Alacsony hozam |
| Szupermarketek | 5-6,5 | 12-15 év | Magas hozam, a hosszú távú szerződések | Minél közelebb van a lejárati idő a szerződés, az alsó a likviditási |
| A 10 millió euró | ||||
| Idősek otthona | 5-6,5 | 20-25 éve | A növekedés a nyugdíjasok száma, a hosszú távú szerződések | Nehéz kicserélni |
| Bevásárlóközpontok | 4-6 | 5-15 év | Magas hozam | Kockázatok kezelése a nagyszámú bérlők |
| Szálloda | 4-6 | 10-20 éve | Magas hozam | Nehéz kicserélni |
* Átlagos értékek tárgyak:
Mikor tervezi a költségvetés érdemes figyelembe venni, hogy a költség, a tranzakciók feldolgozása tartomány 5% – ról 20% – át a projekt költsége attól függően, hogy milyen típusú ingatlant, az ár, illetve a típusú tranzakció. Ilyen kiadások közé tartozik közjegyzői szolgáltatások költsége állami nyilvántartásba, a forgalmi adót, a Bizottság, illetve bróker költségek eljárás ellenőrzése jogi tisztaság, a tranzakció — Átvilágítás.
Emellett a vásárlás után a tulajdonos arra vár, hogy a költségek: a költségek a szolgáltatás alapkezelő társaság, az utilities, majd a javítás, biztosítás, adók (ingatlan adó, társasági adó). A befektetőknek javasoljuk, hogy fordítson figyelmet-a jelenléte adó alóli mentesség, illetve a levonások feltételeit, valamint a számlát. Ezek jelentősen csökkentheti költségeit, valamint a profit növelésére.
Milyen költségek terhelik a tulajdonosa, amely a bérlő típusától függ a bérleti szerződést.
Ha tanulmányozza a feltételeket a bérleti kell meghatározni, ha az objektum megbízást, aki egy horgony üzemeltető mi a megbízhatóság az egyének vagy vállalatok terület bérleti díj. Meg kell figyelni, hogy a százalékos bérelt hely — ideális esetben az éves átlagos kihasználtság mértéke nem lehet kevesebb, mint 90% – át.
Az is fontos, az a típus, a bérleti díj (ez attól függ, hogy az összeg a fenntartási költségek, valamint, ezért haszonkulcs).
| Típusú bérlet | Jellemzők |
|---|---|
| Bruttó bérleti díj bérleti | Az ingatlan tulajdonosa végzi a számításokat a rezsi költségek javítása, működés, a épület, fizet a biztosító, de (néha) adók |
| N bérlet (Egyetlen nettó bérlet) | A bérlő fizet adót, csak az ingatlan, egyéb költségeit a tulajdonos |
| NN bérlet (Dupla nettó bérlet) | Bérlő fizet adót, biztosítást |
| NNN bérlet (Tripla nettó bérlet) | A tulajdonos díjakat a bérlő a díj, a „tripla”, azaz anélkül, hogy az adó levonása, biztosítási, karbantartási költségek (ezek a költségek a megállapodás alapján viseli a bérlő) |
| Abszolút NNN bérlet | Az összes költséget viseli a bérlő, még akkor is, ha az épület megsérült egy természeti katasztrófa kell részleges felújítás |
A befektetők számára a legjobb elmúlt két típusú szerződések: véleményük szerint a fenntartásának költségeit az ingatlan a tulajdonos minimális.
Azt is meg kell előre meghatározni időtartama alatt a szerződést. Ez nagyrészt attól függ, hogy a hajlandóság a befektetők a kockázatokat: például, ha még nem áll készen, hogy elveszíti a bérlők, valószínű, hogy fektessenek be az ingatlan hosszú távú bérleti szerződések. Ezzel szemben, ha a kockázat a befektető számára elfogadható, hogy megfontolja, hogy az ingatlan alkalmas arra, hogy egy a vége, vagy rövid távú bérleti szerződést.
Alatt a hozam lehet tekinteni a teljes éves jövedelem cash flow a működési jövedelem, tőkésítési ráta, a növekedés, a költségek, a cash-a-cash ROI s IRR. Fontos, hogy megértsük, milyen típusú hozam beszél az eladó. Például, ahogyan azt az alábbi példa mutatja, a belső megtérülési ráta elérheti a 9 % – os, míg a tőkésítési ráta 5,5% – os.
| Az érték a tárgy | 10 millió euró |
|---|---|
| A költségek vásárol | 1 millió euró |
| Befektetési | 5 millió euró |
| LTV | 60 % |
| A kölcsön kamatát | 2.4 százaléka |
| Bérbeadásból származó jövedelem | 650 ezer euró / év |
| Működési költségek | 100 ezer euró / év |
| Az emelkedő költségek | 2% / év |
| Típusú vissza | A meghatározás, illetve a számítási módszer | Példa |
|---|---|---|
| Abszolút éves vissza | Ez ad egy bérelt ingatlan egy évvel korábban levonása működési költségek, a kifizetések jelzálog-vagy adók | A példában az objektum értéke 10 millió euró generál egy teljes éves jövedelem $ 650 ezer euró |
| A nettó működési eredmény | A teljes éves bevétel mínusz működési költségek | Ha az ingatlan hozza 650 ezer euró évente, illetve a működési költségek összege 100 ezer euró / év, a nettó működési eredmény egyenlő 550 ezer Euró |
| Nettó cash-flow | Az éves profit, figyelembe véve a működési költségek, illetve a jelzálog fizetés, mielőtt adók | A példa nettó cash-flow egyenlő 300 ezer Euró / év (650 millió (bevétel) – 100 millió (működési költségek) – 250 ezer (jelzálog)) |
| A tőkésítési ráta (kap arány) | Az arány, a nettó működési jövedelem az érték a tárgy | Ha a nettó működési eredmény az 550 ezer euró / év, illetve vagyon értéke 10 millió euró, a tőkésítési ráta — 5,5 % éves |
| Az emelkedő költségek | Azt mutatja, hogy hány % – kal (az előrejelzés szerint) növeli az árat az ingatlan | Ebben a példában az érték növekedés 2 % / év |
| Készpénz a Készpénz-ROI (Return on Investment, haszonkulcs a befektetett tőke) | Ez a szám megegyezik az éves nettó cash-flow osztva a befektetett források | Ebben a példában a pénz-a pénz ROI lesz 6 % / év (300 ezer (nettó cash-flow) / 5 millió (beruházási)) |
| IRR (Belső Megtérülési Ráta) | Teljesítmény alapján az összes cash flow-k teljes időtartama alatt a projekt | Ha a tárgy a fenti példában 10 éve generál egy cash flow-300 ezer euró, majd a befektető eladja, hogy 12 millió Euró, IRR lesz 9 % évente |
A kockázat annak a valószínűsége, veszteségek következtében bármilyen változás. A nagyobb az esély, hogy lesz egy negatív esemény, annál nagyobb a kockázat. Ha a befektető akar lenni a nagy tér vissza kell hajlandó nagyobb kockázatot. Például, a kulcs irodapiacon a Központi London — a kereslet meghaladja a kínálatot, ez oda vezet, hogy csökken a jövedelmezőség a szegmensben (az arány körülbelül 4% – kal). Ugyanakkor a hivatal piac kevésbé népszerű területek ad a befektető egy sokkal nagyobb hozamot (például a Liverpool — 7 %) némileg megnövekedett kockázatot.
Néhány esetben a befektető hitelt vesz kereskedelmi ingatlan. Ez az opció hasznos tehát, hogy a kölcsön egy kar növekvő jövedelmezőség. Azok, akik úgy döntött, hogy a Banki finanszírozás is, hogy kitaláljuk, milyen feltételekkel lehet számítani:
Ha vásárol befektetési szállás Németországban, a hitelfelvevő számíthat a hitel 60% – a az ingatlan értékének 2% évente. Amikor a bérleti díj az ingatlan hozam 6,5% hozam a befektetett tőke alapján a kölcsön elérheti a 8-10% – os.
Georgij Kachmazov
A VEZÉRIGAZGATÓ, illetve az alapító Tranio
„Jó menedzsment hasonlít egy finom ebéd az étteremben: az étel gyönyörű megjelenés, íz, a pincérek figyelmes, segítőkész. Ami a legfontosabb — nem érdekel” – írja Craig Coppola (Coppola Craig), bróker, kereskedelmi ingatlan USA-ban.
Persze, a tulajdonos lehet kezelni a saját, de ez sokkal kényelmesebb, hogy bérel egy cég, amely specializálódott ingatlan kezelésében, mivel ez segít a mentés ideje, hogy a tulajdonos a tárgy.
Két exit stratégiák a beruházás a projekt az átruházás által, öröklés, illetve vásárlás.
Illetékes értékelése az összes elem ebben a check-lista készült a vásárlás előtt a szállás elősegítik ingatlan-beruházások. Ezért szükséges, hogy válassz alacsony kockázatú folyékony tárgyak stabil piacokon, nem pedig, hogy chase nagy tér vissza.
Julija Kozhevnikova, „Tranio”
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…