Hogyan válasszuk ki a stratégia a befektetés a külföldi ingatlan

От: cofradmin

Sok a befektetők, akik befektetni, külföldi ingatlan, kérő, magas hozamok. Azonban nem mindenki megérti, hogy egy nagy kezdeti hozam azt jelenti, magas kockázat, vagyis annak a valószínűsége alacsonyabb jövedelem hosszú távon.

Javasoljuk az ügyfeleknek, hogy értékelni a kockázatokat, ezért stratégiai befektetés egy optimális egyensúlyt, a megbízhatóság, a nyereségesség, a munkaerő, valamint egyéb tényezők, a hatékonyság, a beruházások. A legtöbb ügyfél Tranio egyszerű megfelelő bérleti üzleti stabil helyen, hosszú távú bérleti szerződést, valamint kezelése révén az alapkezelő társaság. Ebben a cikkben megnézzük, hogy hogyan kell biztosítani a legjobb hozam, ez a stratégia.

Miért van az, hogy egy egyszerű bérleti üzleti

A tipikus befektetők, akik használják a szolgáltatásokat, Tranio sikeres vállalkozók, Oroszország, Brazília, Irán, vagy Kína. Általában otthon vannak aktív üzleti hogy hozza a fő jövedelem. A külföldi ingatlan inkább, hogy megkapja a passzív jövedelem minimális részvétel a menedzsment. Ez egy beruházás nem csak a profit, de megőrzi a tőke védelme, a politikai, mind a gazdasági kockázatok az ország.

A legtöbb vevő nem tervezi, hogy eladja a bérleményt a közeljövőben. Ez a tulajdonság biztosítja a befektetők egy személyes nyugdíj Alap, valamint garantálja a pénzügyi jól, hogy a gyermekek. Egy másik fontos ok — tartózkodási engedélyt az USA-ban vagy Európában, amelyek biztosítják a lehetőséget, lakásvásárlók.

A befektetők általában nem alkalmas projektek hozzáadott érték — építés, vagy felújítás. Beruházások őket összefüggésbe hozható a magas kockázatok, beleértve meghaladó költségvetési nehézségek regisztráció, amely lehetővé teszi a dokumentumok, felfújt vételár, illetve a hosszú keresés a vevő. A befektető is megköveteli az aktív részvétel a projekt sajátos képesítési az építőiparban. A projekt fejlesztési hatékony, mint elsődleges foglalkozás, nem pedig, mint egy eszköz a tőke megőrzésére.

Így a non-core befektetők, javasoljuk, hogy egy egyszerű bérleti üzleti: ingatlant vásárolni, illetve bérelni ki. Alacsony kockázat egyszerű megvalósítani a stratégiát.

Költségvetési típusú objektumok

Javasoljuk, hogy fontolja meg a befektetés a külföldi ingatlan költségvetéssel 200 ezer euró. Olcsóbb, a ritka kivételek, nehéz vásárolni folyékony tárgy. Ebben a szegmensben javasoljuk, hogy vásárlás lakossági apartmanok. Között az előnyei — magas likviditás, valamint a stabil kereslet.

A költségvetés több mint 2,5 millió Euró koncentrálni, kereskedelmi — elsősorban kiskereskedelmi ingatlanok, valamint ápolási otthonok.

Függetlenül attól, hogy költségvetését, 50-60% – a az ingatlan értéke, akkor általában kölcsönt, így a befektetés a bérleményt lehet kezdeni, illetve 100 ezer euró saját tőke.

Típusú kereskedelmi ingatlan, valamint a paraméterek
Tranio adatok (ajánlott átlagos értékek)*

Több fájltípus megnyitásához tárgyak	A hozam, % p	Idő szerződés bérleti díj	Előnyök	Hátrányai
A 300 ezer euró
Apartman (rövid távú bérlet)	5-7	1 nap	Magas likviditási; ahhoz képest, a hosszú távú lízing — a magasabb hozam pedig nem volt gondja a kilakoltatás a bérlők; az esetleges bérleti díj növekedés	A kockázatok kezelése, illetve a leállás; ahhoz képest, hogy egy hosszú távú bérleti — több gyors kopás
Apartman (hosszú távra kiadó)	2-3	Mint 1 év	Magas likviditási; nagy a kereslet a bérlők, stabil, még a válság alatt is	A kockázatok kezelése, illetve a leállás; problémák a kilakoltatás a bérlők
Diák ház	4-6	A 6 hónap	Nagy a kereslet a bérlők	Ahhoz képest, apartmanok, — alacsonyabb likviditás, nehéz kicserélni
A 2,5 millió euró
Lakás, ház	3-5	Mint 1 év	Magas likviditás, valamint a növekedési potenciál a kapitalizáció	Alacsony hozam, sok bérlők, problémák, kilakoltatás, kell egy alapkezelő társaság
Utcai üzletek	3-4	3-10 éves,	Magas likviditás, valamint a növekedési potenciál a kapitalizáció	Alacsony hozam
Szupermarketek	5-6,5	12-15 év	Magas hozam, a hosszú távú szerződések	Minél közelebb van a lejárati idő a szerződés, az alsó a likviditási
A 10 millió euró
Idősek otthona	5-6,5	20-25 éve	A növekedés a nyugdíjasok száma, a hosszú távú szerződések	Nehéz kicserélni
Bevásárlóközpontok	4-6	5-15 év	Magas hozam	Kockázatok kezelése a nagyszámú bérlők
Szálloda	4-6	10-20 éve	Magas hozam	Nehéz kicserélni

* Átlagos értékek tárgyak:

a gazdag területek, a nagyobb Európai városokban;
új tárgyak, vagy után nagyobb javítások;
bérleti szerződések elején az érvényességi ideje.

Helyszín

A helyszín egy objektumot közvetlenül függő kockázatok, valamint a befektetési megtérülés. Javasoljuk, hogy a beruházó azokban az országokban, ahol fejlett gazdaságok, stabil politikai rendszert. Legkisebb kockázat különböznek egymástól, Ausztria, egyesült KIRÁLYSÁG, Németország, USA, Franciaország, Svájc; ezekben az országokban a kevésbé valószínű, hiperinfláció, az ősszel a nemzeti valuták csökkentése, valamint a GDP-hez.

A legtöbb orosz vásárlók inkább Németország, mert a földrajzi közelség, hanem azért is, mert, mint a többi felsorolt országokban, a hozam Németországban egy kicsit több, hitelezési feltételek jobbak, de az adót egy kicsit alacsonyabb. De más országok ezen a listán is érdekes: például egyes befektetők válasszon MINKET, mert elvárják, hogy több kapitalizációja, akik attól félnek, gyengülése a német gazdaság miatt a politikai események, míg mások szert nyereséges ingatlan azokban az országokban, ahol az üzleti vagy személyes érdekeit.

Javasoljuk, hogy fontolja is az a pénznem, amelyben denominált költségeit a befektető család 5-10 év. Például, ha a lakóingatlan az egyesült KIRÁLYSÁG területén a gyerekek, meg kell nézni, hogy a tárgyak bérleti díj bevétel, amely keletkezik, a font sterling.

Többek között a települések jobb, hogy válasszon a nagy városok, a tehetős külvárosban, vagy közepes méretű városok növekvő lakosság, illetve a fejlett munkaerő-piaci, valamint a potenciális gazdasági növekedés. Javasoljuk, hogy összpontosítson bevált helyszínen, hogy már van egy sikeres befektetési tapasztalatok honfitársaik. Például egy jó lehetőség a Nyugat-Európai főváros, illetve nagyobb városokban Nyugat-Németország.

A választás a területet attól függ, hogy milyen típusú ingatlant. Például, utcai üzletek jobb megvenni a fő utcán a nehéz közlekedési, kereskedelmi-raktár — a helység nagyobb városok közelében az útvonal.

A bérlők, illetve bérleti szerződés

Ha kiadó lakóingatlan, a lakók előnyben részesített egy középosztálybeli család a jó hitel történelem, stabil jövedelem. A szegmensben a kereskedelmi ingatlanok a legkevésbé kockázatos tárgyakat, hogy a már bérbe adott, hogy nagy vállalati bérlők a piacon működő több tíz vagy több száz éve. A csőd valószínűsége az ilyen bérlő kevesebb, mint kis magáncégek. Információk a pénzügyi feltétel a bérlők lehet beszerezni ügyvédek a folyamat vizsgálatát a tárgy (Due Diligence).

A tárgyak nagy száma bérlők (pl. lakás, ház, vagy bevásárlóközpontok) nem megfelelő külföldi non-core befektetők. Tapasztalataink szerint, ha a bérlő több mint öt, jelentősen növeli a menedzsment, valamint növeli, hogy az igények a szakmaiság, az alapkezelő társaság. A legjobb, ha ingatlant vásárolni, az egyetlen lakó.

Fontos feltétel, hogy a bérleti szerződés — osztály költségek a létesítmény között a tulajdonos, illetve a bérlő: ki fizeti ingatlan adó, rezsi, biztosítás, egyéb költségek. Javasoljuk, hogy a kockázatok csökkentése érdekében vásárol tárgyak, amelyek a maximális működési költségek terhelik a bérlő. A szerződések az ilyen típusú említett, mint egy NN Bérlet (Dupla Nettó Bérleti szerződés), vagy NNN Bérlet (Tripla Nettó Bérleti szerződés), a különbségek más változatok táblázatban:

Típusú bérlet	A költségek a tulajdonos
Típusú bérlet	A homlokzat javítás valamint építési minták	A tartalom karbantartási	Biztosítás	Adó ingatlan
Bruttó Bérleti Díj Bérleti	✓	✓	✓	✓
N Bérlet (Egyetlen Nettó Bérlet)	✓	✓	✓	·
NN Bérlet (Dupla Nettó Bérlet)	✓	✓	·	·
NNN Bérlet (Tripla Nettó Bérleti Szerződés, egy párja Németországban —Dach & Fach)	✓	·	·	·
Abszolút NNN Bérlet	·	·	·	·

Ajánlott vásárolni elemeket c hosszú távú (10-20 év) bérleti szerződések nem mondható, de kemény bérleti díj mértéke hivatkozás nélkül, hogy a működési teljesítmény az üzleti, a bérlő. Ne feledje, hogy ez a szerződés mindkét félre nézve kötelező erejű: nem csak, hogy a bérlő biztosítja a stabil bérleti díjak a teljes időszakra, de a tulajdonos nem zárja ki a bérlőt, amíg a szerződés lejárta.

Hosszú távú szerződések ad a befektető extra biztosítás ára kiigazítások, amelyek nem védett, még a robusztus ingatlan piacon. Ha befektetett egy tárgy, egy 15-20 éves szerződést, akkor nagy valószínűséggel az az időszak, az alacsonyabb árak fordul elő az első 10 évben a tulajdonosi, mivel a ciklus az ingatlanpiac követik egymást, minden 7-10 év. Szigorú szerződések 15-20 év, ár-ingadozása nem lesz hatással a jövedelem, mint lehetetlen, hogy megszünteti a szerződést, vagy csökkentheti a bérleti díjat. Így képes lesz arra, hogy várjon, amíg a piac magához tér, valamint, hogy elhagyja a projektet, jó körülmények között.

Még a hosszú szerződés, ez általában lehetséges, hogy index bérleti díjak az inflációnak megfelelően minden évben növelni őket azzal, hogy körülbelül 1-2 %. Ha egy pozitív piaci fejlődés ebben a hátrányait. Például, ha a lakáspiac továbbra is növekszik minden évben 4% – kal, de 10 éven belül szeretné átadni egy tárgy jelentősen több, mint a növekedés, az infláció — nem lesz képes, mert korlátozza a szerződést. Ezért a befektetők, akik hisznek a piaci növekedés hosszú távon jobb, ha vesz tulajdonságok öt éves szerződések (pl., kereskedelmi ingatlan, sétáló utcák), valamint index a bérleti díjat, a végén a szerződést.

A potenciális növekedés ára

Alacsony kockázatú eszközök a Nyugati piacokon értékesítik a kezdeti bérleti hozam 3 7% – át. Vásárolni tárgyak kezdeti hozam több mint 7% – a úgy gondoljuk, hogy felesleges, de hátrányos, hogy egy külföldi befektető: az ilyen projektek magas annak a valószínűsége, hogy a horizont 5-10 évben végrehajtott bármilyen kockázatot, a költségek felszámolása, amely magasabb lesz, mint a kockázati prémium a bejárat.

Ezen kívül, a piacok, alacsony kockázat, majd vissza (mint általában, bevásárlóközpontok, nagy presztízsű területeken a nagyobb városokban) egyre több drága gyorsabb, mint azok, amelyek jellemzője a magas kezdeti hozam, valamint a hozzá tartozó magas kockázatokat.

Például, amint azt Tranio retrospektív elemzése ingatlan árak az Egyesült Államokban, 2001-től 2015-ig, a tárgyak, a kezdeti hozam 3% – kal emelkedett az ár, amelyet átlagosan évi 5% – kal, a hozam 5% 4,7% – os hozamú 7 % — csupán 3,5% / év, míg a tárgyak a hozam 9% – os csökkenése ár. Között a leeső tárgyak volt, elvesztette az értékét azok, amelyek alacsonyabb volt a hozam. Annak a valószínűsége, csökkenő árak magasabbak, a tárgyak, a magasabb kezdeti visszatér, így figyelembe véve a valószínűsége, hogy ez a kockázati esemény objektum kezdeti hozam 3-7% – os eredmény nagyobb a teljes visszatér.

Az előrejelzés ár növekedés is fontos kilátások a fejlesztés a kerületben. Leggyorsabb drága ingatlan, ahol dzsentrifikáció — a folyamat, amelynek során az ipari területeken, vagy átalakult lakossági, nemességet területén, fejlett infrastruktúra, a lakosság alacsony jövedelmű kényszerült a több tehetős. A legkedvezőbb területek, amelyek közel a város központjában, vagy jó közlekedési kapcsolatokat a központ.

Optimális hozam függ nem csak a kockázatok, hanem napjától befektetés. A kisebb az időszak, annál nagyobb a kezdeti hozam értelme a tartományban 3-7 %. Például, anélkül, hogy figyelembe véve-a kölcsön egy 20 éves befektetési időszak a legmagasabb teljes visszatér (beleértve a kapitalizáció növekedés) érhető el a kezdeti hozam 3.8–5,8% – kal; ha a befektetési idő 10 év, az optimális kezdeti hozam 4,5–6,5% – os. Ilyen következtetés elemzők Tranio eredményeként kapott tanulmány 100 pár „terméshozam — növekedés a nagybetűs” a lakossági, mind a nem lakáscélú ingatlanok Németországban.

Hitel

Növelheti hozam, törlesztés.

A pénzt fel keresztül jelzálog, vagy olcsóbb, mint a bérlő fizeti a lakbért. Például, ha vásárol befektetési célú ingatlanok Németországban, akkor számíthat egy hitel, akár 60% – át a projekt költsége 2-3% – kal évente. Ha kiadó hozam 6,5% hozam a befektetett tőke alapján a kölcsön elérheti a 8-10% – os.

Az Általános esetben, a legolcsóbb hitel — változó kamatozású nincs lehetőség, a végtörlesztés, a legdrágább egy fix kamatozású, így végtörlesztés.

Jobb, hogy egy hitel-hosszú távú (10-15 év) hosszabb távú, a drágább, a pénzt, de annál kisebb a veszélye annak, hogy a kedvezőtlen piaci körülmények hatással lesz a feltételek refinanszírozási. Abban az esetben, kereskedelmi ingatlan javasoljuk, hogy gondoskodjon a jelzálog rendszer, amelyben először kamatot kell fizetni, majd igazgató — a vége felé a hitel kifejezés. Kívánatos, hogy a végén a kifejezés visszafizetni legalább 40-50 % – a a testet.

Nem szükséges, hogy újra hitelkeret, illetve kölcsön túl sokat. De ne legyen túl kicsi, mint furcsa, hogy nem kell használni a lehetőséget, hogy a hitel olcsóbb, mint a fizető bérlő.

Adó optimalizálás

Ami a optimalizálása jövedelemadó a fizikai személyek Európában, mind az Egyesült Államokban, hogy kifizesse annak arányos a jövedelem összege, valamint az ingatlan értéke 1 millió euró könnyebb felhívni egy személy. A drágább elem olcsóbb regisztrálni egy cég, mert a jogi személyek általában lapos, valamint az alacsonyabb mértékű adó. Továbbá a vállalatok könnyebben csökkentik az adóalapot keresztül az értékcsökkenési leírás, valamint a levonások a hitelek a Bank pedig az alapító.

A legjobb, ha egy üzlet is szervezett, így adót fizetni csak abban az országban helyét az ingatlan. Ezt a lehetőséget attól függ, hogy az adó rezidens befektető, államközi megállapodások a kettős adóztatás elkerüléséről tulajdoni formákat, valamint az egyéb tényezők. Tranio tanácsadók adó tanácsadók segítségével minden ügyfél egyedi szerkezet, a tranzakció rendezése hitel a legjobb feltételeket.

A kimenet a projekt

A szokásos időtartama alatt tulajdonosi jövedelem ingatlan eladás előtt — 5-20 év. Általános szabály, hogy legalább 13-14 év, a létesítmény fizetett ki, majd kezdődött, hogy a nyereséget. Egyes országokban, a befektetők támaszkodnak a kifejezés, hogy az eladás után, amely ott fizetik a tőkenyereség-adó alól (például Németország 10 év).

Függetlenül attól, hogy nyereséges lesz eladni az ingatlant, sok év után — az egyik legfontosabb befektetési kockázatokat, amelyek gyakran nem veszik figyelembe a vásárlók, akik érdeklődnek a magas hozam. Ezek vonzza kínál a kezdeti hozam 8% felett; tipikus példa Parkolás vagy a lakhatás, a diákok, a periférián. A legfontosabb hátrány az ilyen létesítmények alacsony likviditás, azaz a kis kereslet a vásárlás. Ha megy, hogy eladja őket, jelentősen csökkenti az árat, amely végül megszünteti a magas kezdeti hozam.

Amikor a tervezési horizont 10-20 év javasoljuk, hogy fontolja meg egy kereskedelmi ingatlan kezdeti hozam 5% – ot (témát, hogy a másik ajánlások az e cikk). Gyakran a költség növekszik, évi 2-3% a piacon, vagy még gyorsabban, mint neki. Ez egy szilárd tárgy, amely lehet nyereséges eladni, mielőtt tervezett időpontját, ha meggondolnád magad. De a stressz-forgatókönyv, egy ilyen ingatlan kevesebb veszteségek érték, annál kockázatos projektek magas kezdeti visszatér.

Azonban, ha megy, hogy eladja az ingatlant, 1-3 év alatt, a legjobb vásárolni a legjövedelmezőbb ingatlan a régió növekedési potenciál. Ma az egyik ilyen helyeken Európában Spanyolország a Központi piacokon, Madrid, Barcelona. Ez azonban lehetetlen megmondani, hogy a növekedés ezek a piacok a következő 10-20 évben, így a hosszú távú befektetések célja a tőke megőrzésére jobb, hogy válasszon egy kiszámítható helyen.

Ha nem tervezi, hogy eladja az ingatlant, majd hagyja, hogy örökösök, fontos, hogy válassza ki a megfelelő formátumban a birtokában, annak érdekében, hogy optimalizálja örökösödési adó. Például Franciaországban nincsenek adók öröklési, illetve adomány, ha az objektum regisztrált a polgári társaság ingatlanügyletek (SCI). Az egyesült KIRÁLYSÁGBAN örökösödési adó alól ingatlan, célja az offshore cég.

•

Itt van egy összefoglaló a főbb ajánlások Tranio a befektetők külföldi ingatlan

	Lakóingatlan	Nem lakáscélú ingatlan
Minimális költségvetés	300 ezer euró	2.5 millió euró
Objektum típusok	Apartmanok, a ház a diákok	Kereskedelmi ingatlan, a zsúfolt utcán, szupermarketek, ápolási otthonok
Ország	Ausztria, egyesült KIRÁLYSÁG, Németország, USA, Franciaország, Svájc
Város	Nagyobb lélekszámú települések jó demográfiai, illetve növekedési potenciál
Területek	Hely, jó környezet, infrastruktúra, népszerű a középosztály; a környező terület, egyetemek, orvosi rendelő, illetve az üzleti körzet	Közel közlekedési artériák, valamint a tömegközlekedés, azokon a helyeken, ahol más létesítmények egy hasonló profilú
Növekedési potenciál kapitalizáció	Magas	Átlagos
Befektetési idő	10 év
Az optimális kezdeti hozam	4-6 % (javíthatja a hitel pontszám)
LTV (tőkeáttételi a projekt költsége)	60 %
Hitel	Legolcsóbb hitel — változó kamatozású nincs lehetőség, a végtörlesztési; meg kell választani a rendszer, amelyben az első visszafizetési százalékot, a test pedig közelebb van a végén a kifejezést,
Kölcsön kifejezést,	10-15 éve
Bérlők	A középosztály, gyermekes családoknak, diákoknak, irodai dolgozók, a nyugdíjasok	Nagy kiskereskedők, valamint az alapkezelő társaságok, amelyek működnek a piacon több évtizede vannak a jó pénzügyi forma
Típusú bérlet	NN vagy NNN (legfeljebb a működési költségek bérlő); egy hosszú távú szerződést, anélkül, hogy a felmondási joga
Az a kifejezés, hogy a bérleti szerződés	1 nap (rövid távú), 1 év (hosszú távú)	5-20 év

Georgij Kachmazov, ügyvezető partner, Tranio