Italiani gli acquirenti di immobili da reddito: studio analitico Tranio (2016)

Nei primi mesi del 2016 l’azienda Tranio ha condotto la ricerca analitica, dedicato alla lingua russa per gli investitori, вкладывающим fondi nel redditizio settore immobiliare all’estero. Questo è il quinto più grande studio Tranio.

Dopo la svalutazione del rublo nel 2014-2015, provengono dalla Russia e altri paesi dell’ex unione SOVIETICA sono stati circa la metà di acquistare immobili all’estero. Tuttavia, è aumentata la quota di acquirenti che acquistano i beni non per la propria residenza, e con un obiettivo di investimento — prima di tutto per il noleggio.

Nel suo studio, ci siamo basati sui risultati di due sondaggi online. Nel primo sondaggio hanno partecipato 561 agenzia immobiliare di 37 paesi, mentre il secondo — 153 lingua russa acquirente, che recentemente ha acquistato o ha intenzione di acquistare i ricavi di immobili all’estero.

In primo luogo abbiamo esaminato il paese, il più popolare tra i russi gli investitori. In questa classifica di popolarità dei paesi stimato, sulla base della quota di richieste di «Ted», relative all’acquisto di immobili commerciali nel 2015:

	Il paese	La quota di ricerca query %
1	Germania	22,1
2	Spagna	06,5
3	Stati UNITI	06,0
4	Repubblica ceca	04,9
5	Italia	04,8
6	Regno unito	04,7
7	Francia	04,6
8	Turchia	04,3
9	Lettonia	04,0
10	Montenegro	03,5

Alla domanda: «quanti clienti dalla Russia e altri paesi dell’ex unione SOVIETICA acquistano redditizio settore immobiliare?» Il 54% degli agenti immobiliari ha risposto: «il Numero di questi clienti evidente, ma è piccolo rispetto al numero di clienti di altri paesi». Questa è la risposta più popolare nella maggior parte dei paesi esaminati.

Il 74% degli intervistati ha dichiarato che il numero di transazioni con gli immigrati acquirenti è diminuito dopo la svalutazione del rublo nel 2014-2015. Tuttavia, un numero crescente di investitori nel redditizio settore immobiliare. In un precedente sondaggio, condotto Tranio nel 2013, il 56% degli agenti immobiliari notato che due acquirenti commerciali poco o niente, e in un sondaggio 2015 tale parere aderito solo il 27% degli intervistati. La quota di chi ritiene che la lingua russa investitori un sacco, è aumentata dal 44 al 73 %.

La quota di lingua russa investitori soprattutto è cresciuta in quei paesi, dove prima i nostri connazionali prevalentemente comprato resort alloggio per se stessi (ad esempio: Spagna, Italia, Francia). In quei paesi che tradizionalmente sono stati popolari tra gli investitori (ad esempio: regno Unito, Germania), la loro quota è rimasta la stessa di alto livello:

Il paese	Il numero degli intervistati, отметивших una notevole quantità di lingua russa investitori %
	2013	2015
La quota di lingua russa degli investitori è cresciuta
Spagna	37	65
Italia	32	75
Francia	00	50
La quota di lingua russa degli investitori è rimasta a un livello elevato
Regno unito	67	80
Germania	89	82

Tra i russi investitori prevalgono gli imprenditori di successo, avendo attivo il business in Russia o in altri paesi dell’ex unione SOVIETICA. Essi cercano di investire nel settore immobiliare, porta non necessariamente alto, ma un reddito stabile in una valuta estera. I motivi principali investitori sono i seguenti:

• Diversificare gli investimenti e proteggerli dalle politiche nazionali e dei rischi economici.
• Creare un fondo pensione.
• Trasmettere bene i bambini per eredità e per garantire il loro benessere finanziario.
• Ottenere un permesso di soggiorno in un paese straniero.

Di solito, gli investitori comprano residenziali o strutture commerciali in affitto, e solo pochi sono interessati a progetti di sviluppo o riqualificazione. La maggior parte degli agenti immobiliari (65 %) ha sottolineato che non più del 10% di lingua russa investitori investono in tali progetti. Secondo Giorgio Качмазова, managing partner di Tranio, «reddito di base ai nostri investitori di porta attivo di business a casa. E all’estero si comportano come rentier: preferiscono un semplice reddito locativo. Essi non vogliono e non sanno fare progetti added value in Europa, anche se con il tempo la loro competenza aumenta».

L’eliminazione — Thailandia, Montenegro e repubblica Ceca, dove 89, 75 e il 63% degli agenti immobiliari rispettivamente indicato che oltre il 10% dei nostri connazionali impegnati nello sviluppo del progetto o редевелопментом.

«I russi spesso acquistano redditizio settore immobiliare nello stesso luogo, dove prima hanno guadagnato un posto per me— ha detto Giorgi Качмазов.— Questo è comprensibile: sono ben consapevoli delle caratteristiche di localizzazione e orientate al mercato locale. Di solito passano il tempo nel suo estero casa, e per loro è più conveniente gestire redditizio un oggetto, se si trova nei paraggi».

I più popolari investimenti immobiliari — appartamenti e case: il 63% degli intervistati ha dichiarato che questo tipo di proprietà è uno dei tre più ricercati. In particolare spiccano Bulgaria, Ungheria e Portogallo, dove questa risposta scelto 95, 89 e 86 % rispettivamente. Al contrario, in Germania, Italia e regno unito, questa risposta non è il più popolare (37, 36 e 27 % rispettivamente).

Il secondo in popolarità opzione — prezzi, scelto il 34 % degli agenti immobiliari. Prezzi particolarmente richiesti in Austria (78 %). La maggior parte degli intervistati (62 % di coloro che ha sottolineato gli) ha sottolineato che gli investitori italiani piuttosto gestiscono alberghi che fanno pagare le loro società di gestione. Tuttavia, in diversi paesi si osserva una sostanziale differenza: ad esempio, in Bulgaria e regno unito 100 % dei partecipanti al sondaggio ha risposto che gli investitori utilizzano i servizi di gestione delle imprese, nonché in Germania e Austria su questa opzione, pari al 71 % di risposte. Al contrario, in Italia e in Turchia tutti gli intervistati hanno indicato che gli investitori gestiscono alberghi.

Un popolare tipo di proprietà — condomini (loro hanno notato il 16% degli intervistati), in particolare in repubblica Ceca, stati UNITI e Germania (57, 43 e 42 % rispettivamente).

Per altri tipi di investimenti immobiliari rappresentano una piccola percentuale di risposte, anche se la loro popolarità è evidente nei singoli paesi:

Tipo di immobile	Paese (in parentesi il numero degli intervistati, %)
Negozi di strada	Regno Unito (60), Francia (36), Austria (33), Lettonia (33)
Bar e ristoranti	Spagna (29), Portogallo (29), Regno Unito (27)
Supermercati	Germania (32), Spagna (16), Regno Unito (7)
Uffici	Regno unito (33)
Alloggi per studenti	Austria (22), Grecia (17)
Alloggio per i pensionati	Bulgaria (16)

Il costo medio residenziale immobili da reddito è di 200 mila euro, di immobili commerciali — 1,2 milioni di euro, anche se i bilanci variano notevolmente a seconda del paese e del tipo di immobile. L’indagine acquirenti mostra che le offerte sono pari a una media di 1,7 volte più costoso di bilancio, per il quale gli acquirenti concentrati inizialmente.

Tra un appello del cliente e la chiusura della transazione media è di 4-5 mesi, anche se i tempi variano notevolmente nei diversi paesi:

La durata media affare	Paese
Fino a 4 mesi	Thailandia, Ungheria, Lettonia, Turchia, Grecia, Montenegro, Bulgaria, Portogallo, Repubblica Ceca
Circa 5 mesi	Germania, Spagna, Italia, stati UNITI
Più di 6 mesi	Francia, Austria, Regno Unito

Gli investitori aderire aspettative di rendimento. Dall’indagine degli agenti immobiliari è necessario che da immobili residenziali in media, si aspettano un rendimento del 5,7 % annuo, da commerciale — 6,9 %. Tuttavia, l’indagine acquirenti mostra che il tasso di rendimento reale di immobili residenziali risulta in media del 4,3 %, e commerciali — 5,6 %.

Tuttavia, le aspettative di rendimento dei nostri connazionali con il tempo si avvicinano alle prestazioni effettive. Un sondaggio del 2013 ha mostrato che poi gli acquirenti di immobili residenziali in media contavano sul rendimento 6-7% annuo, e commerciale — 8-9 %.

La domanda «se Molti acquirenti di prendere un prestito per l’acquisto di immobili commerciali?» dimostra anche significativamente risultati diversi in paesi diversi. In Francia, regno unito e Austria, la quota di tali acquirenti particolarmente grande (43, 50 e 57 % rispettivamente). D’altra parte, in molti paesi (ad esempio, in Thailandia, Grecia e Ungheria) lingua russa acquirente è quasi impossibile ottenere un mutuo, e collegato a questo grande percentuale di risposte «di Tali clienti poco o niente».

In quei casi, quando la russa investitori prendono un prestito, la quota di deleveraging del valore dell’oggetto in media del 40-50 % e praticamente non varia nei diversi paesi.

Se nel 2013 solo il 10% degli agenti immobiliari notato che la maggior parte degli acquirenti di immobili commerciali prepara un prestito, poi, nel 2015 tali risposte costituiscono il 27 %. Secondo Giorgio Качмазова, un crescente interesse per i mutui spiega con il fatto che «da un lato, dopo la crisi, gli investitori hanno meno denaro. Ma, d’altra parte, gli investitori diventano competente e meglio capire, che ben arredata credito consente di ottimizzare la tassazione e aumenta la redditività degli investimenti. Inoltre, ora in prestito i soldi sono a buon mercato, è anche un plus a favore del mutuo».

Abbiamo scoperto che la trasformazione del prestito in medio aumenta la durata della transazione 33 giorni, anche se in diversi paesi in modo diverso: ad esempio, in Spagna transazione con la partecipazione di credito si chiudono in media il 21 giorno di più, mentre in Austria — 48 giorni.

I fondi per l’acquisto di immobili spesso provengono da Russia, come sottolineano il 73% degli agenti immobiliari. Tuttavia, altre opzioni sono evidenziati nei singoli paesi:

Fonte di fondi	Il numero di degli intervistati, %	Degne di nota del paese (in parentesi il numero degli intervistati, %)
Russia	73	Grecia (100), Turchia (92), Montenegro (92), Bulgaria (91)
Aree offshore	28	Stati UNITI (67), regno Unito (57)
I paesi europei	24	Austria (67)
Paesi dell’ex unione SOVIETICA, tranne la Russia	13	Repubblica Ceca (43), Turchia (31), Bulgaria (24)

Più della metà degli acquirenti (52 %) ha indicato che non è intenzione in futuro di vendere un immobile, e intenzione di tenerla e successivamente trasmettere per via ereditaria. Da chi ha intenzione di vendere un oggetto, il 55% prevede di farlo dopo circa 10 anni dopo l’acquisto, per il 35% dopo 5 anni e solo il 3% dopo 3 anni.

Nel frattempo, secondo un sondaggio del 2013, il 40 % degli investitori che intendono vendere i loro ricavi di immobili residenziali, dovevamo farlo entro 2-3 anni. Così, se prima gli investitori più cercato speculativo estrazione di profitto, ma ora sono più interessati alla conservazione del capitale. Giorgio Качмазов osserva che «questa tendenza è strettamente legato al fatto che gli investitori riducono i requisiti di rendimento a favore della riduzione dei rischi e l’affidabilità a lungo termine».

Rispondendo alla domanda: «Quali sono le principali difficoltà di lavoro con buyer russi недвжимости?», la maggior parte degli agenti immobiliari (52 %) ha dichiarato aspettative di rendimento, mentre al secondo posto — lentezza (36 %). La distribuzione delle risposte a questa domanda illustrato nella tabella riportata di seguito:

Le difficoltà di lavoro con buyer russi	Il numero di degli intervistati, %	Degne di nota del paese (in parentesi il numero degli intervistati, %)
Aspettative di rendimento	52	Regno Unito (73), Germania (68), Austria (67)
Lentezza, il ritardo transazione	36	Repubblica Ceca (75), Regno Unito (73)
Mancanza di volontà di seguire consolidata procedure di registrazione della transazione	25	Thailandia (56)
Problemi con la conferma dei fondi	23	Spagna (43)
Incompetenza in materia di investimento immobiliare	22	Stati UNITI (57)
La barriera linguistica	06	Grecia (27), Turchia (17)

Gli acquirenti dicono che il problema più grande è trovare un oggetto adatto: questa opzione è indicato il 64% dei partecipanti al sondaggio. Al secondo posto la risposta: «Strutturare un accordo, di ottimizzare la fiscalità» (18 %).

Secondo le previsioni di Giorgio Качмазова, nel 2016 il numero due acquirenti di immobili residenziali all’estero sarà ridotto del 20-30 %. Quando il 30-40 % aumentare il numero dei nostri connazionali che desiderano vendere le loro case all’estero a causa del costo elevato contenuto. Ma insieme a quello del 20-30 % a crescere il numero di russi acquirenti di immobili da reddito.