Dalla metà del secolo scorso grandi alberghi del dopoguerra in Europa ha cominciato a praticare vendita numeri singoli investitori. Da allora questa pratica si è diffusa in tutto il mondo e ha conquistato turistiche più popolari e commerciali destinazioni: gran Bretagna, Francia, Svizzera, stati UNITI, Australia, Dubai. Di solito, questo tipo di allegati popolare tra i piccoli investitori.
Lo schema dell’investimento è semplice: l’investitore acquista la proprietà di un numero o un pacchetto di più camere in un complesso alberghiero. Poi si può autonomamente gestire la sua proprietà, il che accade molto raramente, o di negoziare sulla gestione mai interagire con un operatore professionale o di una società di gestione.
L’investitore e gestore dell’hotel di dividere i profitti tra di loro in uno dei due modi. L’investitore può ottenere un guadagno fisso, che si prevede in anticipo con l’operatore. In questo caso il profitto non dipende dall’effettiva occupazione camere. La seconda opzione — ottenere investitore di profitto a tasso variabile, quando il rendimento camere può essere superiore, ma l’investitore dividerà con un operatore, ad esempio, il rischio di mancanza di domanda di appartamenti per i turisti.
A seconda delle condizioni del contratto, l’investitore può utilizzare le camere e off-label, cioè vivere in loro. Alcuni operatori offrono tale possibilità, una volta dopo l’acquisizione delle camere, gli altri — dopo un certo periodo.
Il vantaggio principale degli investimenti a camere di hotel — bassa soglia di riferimento. Il costo minimo di camere d’albergo in Europa è di circa 100 mila euro. Come regola generale, gli oggetti di tale tipo di investimento diventano più redditizi «cavalli da tiro» alberghiero — tre – o quattro stelle, alberghi in Europa.
Come già è stato osservato, l’investitore non grava sé la necessità di impegnarsi costantemente la gestione della sua proprietà. Questo formato è ideale per quegli investitori che hanno un core business in un altro settore e stanno prendendo in considerazione un investimento in una camera d’albergo come strumento di ricaricare il portafoglio redditizio bene. L’organizzazione della gestione risolve tutti i comuni e privati il problema dell’hotel, quindi non c’è da preoccuparsi, che l’investitore personalmente, dovrà affrontare la questione rotto l’anima o fredda accoglienza di ospiti.
Oltre a questo, gli investimenti in camere d’albergo attirano la possibilità di ricevere stabile tasso di reddito, che è particolarmente importante per gli investitori dalla Russia alla situazione odierna. In media i rendimenti alberghieri appartamento è di circa il 4%, mentre il tasso fisso e il 6-10 % con un tasso variabile. Allo stesso tempo la scelta di un oggetto deve venire molto pesato: è necessario studiare la struttura e le sue prospettive, e anche di familiarizzare con l’esperienza della società di gestione.
In questo modo, gli investimenti in camera d’albergo — favorevole e un’interessante opportunità. Ma, come in altri settori, anche qui ci sono le sue insidie, di cui deve ricordare l’investitore.
Effettuare la transazione può variare notevolmente a seconda della legislazione del paese, quindi è meglio non trascurare i servizi di un avvocato locale. Allo stesso tempo, per esempio, in Austria, l’affare è fatto l’acquisto e la vendita di un singolo immobile e non è molto diverso dall’acquisto di un appartamento.
Come già è stato osservato, l’investitore non è preoccupato per il marketing del caso, che è completamente gestito dalla società di gestione dell’organizzazione, tuttavia, questa medaglia ha un rovescio della medaglia: l’investitore non può definire le politiche di marketing dell’hotel. Ad esempio, se l’operatore ha deciso di ristrutturare l’albergo di famiglia in un hotel di classe business e questa decisione con il tempo rivelerà la sua inefficienza, l’investitore non è in grado di influenzarlo.
Meglio scegliere un investimento di camera in hotel, si trova sotto il controllo di una grande catena alberghiera con grande esperienza di gestione alberghiera di proprietà. In primo luogo, questo proteggerà investimenti da parte di non professionisti decisioni che può prendere un piccolo albergatore. In secondo luogo, le grandi catene esiste da decenni, quindi una volta concluso un trattato con loro su come gestire camera d’albergo, si può contare su una cooperazione a lungo termine.
Tuttavia, la conclusione di un accordo di gestione, anche con una grande azienda, è necessario decidere a chi spettano le spese di manutenzione e riparazione di appartamenti. Se questi costi sono a carico dell’investitore, allora questo può ridurre notevolmente il rendimento di un investimento.
L’investitore deve studiare bene oggetto di investimento e le condizioni in cui lavora. Anche se in questo tipo di operazioni, di solito, si precisa mensile minimo livello di rendimento, né di un albergo non è immune da elementi di mercato. Dopo lo shock dell ‘ 11 settembre 2001 americane società di investimento spostando la loro attenzione con più «caldi» degli oggetti in centro capitali mondiali (New York, Londra, Parigi) a meno lussuosi alberghi nella provincia (Halifax, Glasgow, Gloucester). È importante considerare il fattore stagionale — l’hotel, incentrato sulla ricreativo vacanza, inattivo in «bassa stagione», mentre gli, assumono in viaggio d’affari hanno un reddito costante tutto l’anno (questo spiega la redditività degli investimenti nei paesi dell’Europa Occidentale).
Se l’investitore il desiderio di vendere appartamenti, si può affrontare il problema della ricerca di un nuovo acquirente. Il candidato più ovvio per l’acquisto di tale oggetto sarebbe operatore alberghiero, tuttavia, si comprerà camera solo a costo ridotto o senza tener conto della crescita di capitalizzazione. Oltre a questo, il numero come un bene gravato da una moltitudine di condizioni di possesso di contratto, che ben si avvicinò a un singolo investitore, ma, forse, ciò non si adatta un altro.
Infine, check investitore in camera in alta stagione non è utile né la struttura, né la maggior parte degli investitori, così come si riduce il rendimento di un investimento, quindi di solito la società di gestione richiede tradirla appartamento in affitto per tutto il periodo del contratto o introduce un limite sul tempo di residenza dell’investitore nella propria camera.
| Pro | Contro |
|---|---|
| basso «soglia di accesso» | I rischi di inattività con un tasso variabile |
| gestione realizza l’operatore dell’ | qualcun altro giurisdizione della transazione |
| stabile il rendimento | limiti gli effetti il marketing dell’hotel |
Come hanno sottolineato i partecipanti Serviced Apartments Summit, tenutosi a Londra nel 2014, il mercato degli investimenti in camere d’albergo in rapida crescita, soprattutto negli ultimi tre anni.
Londra non a caso è stato scelto un centro di questo vertice: secondo Savills, a Londra, a solo 1,6 camere cade su 1000 in viaggio d’affari, mentre a New York e hong Kong al 5,7 e 5,3 rispettivamente. In questo modo, Londra è anche il mercato con l’agguerrita concorrenza degli investitori, ma allo stesso tempo ha un elevato potenziale di investimento.
Non dimenticare che i rendimenti degli investimenti in camere d’albergo dipende dal flusso di ospiti. Da questo punto di vista, una seria concorrenza il settore alberghiero è in rapida crescita il segmento della locazione di abitazioni private, ma anche di servizi internet, che ha notevolmente semplificato la locazione di immobili all’estero di privati senza intermediari.
La possibilità di investire le camere offrono tali catene alberghiere come il Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.
In sintesi, è possibile formulare alcuni consigli generali per gli investitori:
Ivan Чепижко, Tranio
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