Promettenti investimento tipicamente parigina: come trasferire gli uffici in abitazioni

Uno dei più grandi mercati immobiliari Europei — regione di Parigi (Île-de-France) — sta vivendo una doppia crisi: gli uffici sono vuoti, e gli appartamenti non manca. Sempre più popolare è l’idea traduzione di locali commerciali in fondo immobiliare.

Secondo Immo G Consulting, dal 2002 al 2012 in Ile-de-France è stato costruito solo 420 mila unità abitative, al fine di fornire alla popolazione appartamenti, è stato necessario costruire il loro doppio. Dal 2008 gli affitti e i prezzi secondarie appartamenti hanno continuato a crescere. Ora metro quadrato a Parigi vale già più di 8 500 eur.

Ma dal 2002 al 2012 in Ile-de-France è stata avviata la costruzione di locali commerciali con superficie totale di oltre 12 milioni di m2, che è più di due volte la quantità necessaria. Oggi, in regione, sono vuoti da 2,5 milioni a 3,6 milioni di m2 di uffici, 500 mila m2 di cui hanno smesso di essere utilizzato nel corso degli ultimi quattro anni. Quasi un terzo di loro sono senza inquilini 2-4 anni. Per informazioni DTZ, a la Defense, il principale quartiere degli affari di Parigi, vuoto 10 % degli uffici. Come riportato nello studio Immo G Consulting, dal 2007 al 2011 il prezzo di vendita è scesa al di là del 20 %, il costo di affitto — 9 %.

Anche se il tempo di tradurre tutto liberi uffici in abitazioni, si ottiene 54 mila unità abitative con una superficie di 70 m2 ciascuno. E questo sarà solo l ‘ 1% del totale del fondo immobiliare Île-de-France. In pratica, tuttavia, non tutti gli uffici può essere trasformata in appartamenti. Dal 1990 al 2010, anni in residenziale fondo di Parigi ogni anno, è stato tradotto in media solo 33 mila m2 di uffici. Cioè l’anno in questo modo è stato aggiunto 300-400 appartamenti. Entro il 2020, il governo prevede di aumentare questa cifra in un paio di volte.

Favorevole rivendita immobiliare: uffici o in casa?

Le autorità di Parigi stanno lavorando per rendere il processo di trasformazione dell’ufficio settore facile e veloce. Ad esempio, per le aziende che si occupano di ristrutturazioni di spazi commerciali in abitazioni, è stato introdotto un ridotto tasso di imposta sulle società — 19 %, applicata all’aumento di capitale.

Il vantaggio principale degli investimenti in uffici per la ricostruzione in fatto, che un metro quadrato di immobili commerciali costa del 15-30 % in meno rispetto metro quadrato delle abitazioni. Quindi, ristrutturato ufficio si può vendere con profitto.

Fleuron Immobilier — una delle società che offrono un programma di investimenti in uffici per la ricostruzione delle loro strutture ricettive. «L’essenza di attrattività del prodotto, che offre la nostra agenzia, in modo che il prezzo di uffici al metro quadro inferiore rispetto al prezzo di edifici residenziali, e senza un aiuto professionale, anche con la semplificazione delle procedure, l’acquirente non sarà in grado di ottenere il desiderato effetto economico. Stiamo parlando di uffici, situati in zone di prestigio. Questo può essere uno o due uffici e un intero piano. La redditività traduzione in alloggio può superare il 20 %, e questo è un buon significativo per parigi immobiliare»,— dice Alexander Centurione, il proprietario e fondatore della società Fleuron Immobilier.

Un’altra società, Novaxia Immo Club, compra immobili di uffici e ricostruisce le loro abitazioni. Entrare in questa impresa è possibile, dandogli un minimo di 5 000 euro. 6 % verranno addebitate al momento dell’adesione e un altro 3% si impegnano ogni anno per la gestione. Periodo di investimento — sei anni. Il vantaggio principale per gli investitori che acquistano oggetti a un prezzo del 30% inferiore a quello di mercato e ricevono plusvalenze in caso di vendita. Tra i progetti Novaxia Immo Club — ricostruzione dell’edificio nel 20 ° arrondissement di Parigi, in boulevard de Belleville. Secondo le previsioni, il tasso lordo di rendimento sarà pari a 8,66 % annuo.

«Insidie» della traduzione in abitazioni

La trasformazione degli uffici in appartamenti — processo difficile. Per l’attuazione di tale progetto dovrà rispettare un sacco di formalità e regole. Dall’inizio del progetto fino al suo completamento può passare da due a quattro anni. Ora il governo, nella persona del ministro housing Cecile Duflo sta lavorando per facilitare e ridurre i tempi del processo decisionale.

«Il disegno di base di un edificio deve soddisfare determinati requisiti. Edificio con rampe di larghezza 12-15 km non sono un problema. Tuttavia, nelle zone che superano questo filmato, sarà una cattiva luce», dice Stefan Терио, capo della società di Altarea Cogedim Entreprise, impegnata in un massiccio trasferimento degli uffici in abitazioni. Gli esperti sottolineano inoltre che in edifici con rampe di larghezza di 18 metri in corso di trasformazione si perde il 10-20 % della superficie.

Nonostante il fatto che il lavoro svolto nel settore secondario immobiliare, essi devono essere conformi alle normative applicabili al settore immobiliare primaria. E progettazione di vecchi edifici spesso non soddisfano le normative e gli standard di efficienza energetica. Ci sono anche i requisiti di prestazioni che non soddisfano tutti gli edifici commerciali. Così, per essere considerato un riparo, il locale deve avere l’altezza del soffitto non inferiore a 2,5 m.

Trasformare un edificio per uffici a residenziale costa il 20-30 % più costoso che costruire da zero. Il costo di trasformazione degli uffici in alloggi stimato dagli esperti in 2 000 – 2 500 eur/m2, iva esclusa, la costruzione — in 1 600 – 1 800 euro/m2.

A Parigi, se la superficie degli oggetti ricostruiti supera gli 800 m2, 20-30 % dei locali devono essere riservati per l’edilizia sociale. Dato che gli oggetti sociali si sono arresi e sono venduti a meno del prezzo di mercato, progetti per la trasformazione degli uffici non sempre sono convenienti. Inoltre, gli uffici più conveniente affittare: il loro rendimento è di 5,5–7 %, mentre gli appartamenti portano 2-2,5 %.

Come è la procedura

Per cominciare, è necessario contattare il dipartimento di urbanistica del municipio (service de l’urbanisme) e verificare che le modifiche proposte non in contrasto con il piano di costruzione in città (plan local d’urbanisme, PLU).

Via municipio bisogno di ottenere un permesso di costruzione (permis de construire). Se la superficie supera i 170 m2, assicurarsi di assumere un architetto. Se i lavori di costruzione non presenti, e si tratta solo di tradurre in abitazioni, необходимоо fare preavviso (déclaration préalable).

Se la stanza si trova in un condominio, è necessario studiare le regole e imparare quali sono i limiti che ci sono in questo particolare edificio.

L’investitore è quello di assicurarsi che la stanza è collegata a tutte le comunicazioni: alla rete idrica, rete elettrica, linea telefonica. Il collegamento di comunicazioni, in caso di loro assenza, costerà molto caro.

Quindi è necessario informare le autorità fiscali. Dopo la premessa tradotto da commerciale a residenziale fondo, il proprietario dovrà pagare altre tasse: annullato territoriale economica raccolta (contribution économique territoriale) e di introdurre una tassa sulla casa (taxe d’habitation). Cambia la dimensione dell’imposta sugli immobili, la cosiddetta taxe foncière: questa tassa è calcolata sulla base condizionale canone, il cui importo, per applicazioni residenziali e commerciali varia.

Tuttavia, nonostante tutti i problemi possibili, ora le traduzioni delle strutture commerciali in residenziale molto richiesta, l’importante è prendere una buona, un’opzione promettente.

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Di feedback procedura — traduzione di alloggi in fondo immobili commerciali — leggi l’articolo «Come ricostruire un appartamento in un locale commerciale».

Julia Kozhevnikova, Tranio.Ru