Ateities investicijos vis парижски: kaip išversti biurų būsto fondo

Viena iš didžiausių nekilnojamojo turto rinkų Europoje — Paryžiaus regionas (ile de France) — patiria dviguba krizė: biurai пустуют, o butų trūksta. Vis populiaresni tampa idėja vertimo komercinių patalpų fondas būsto.

Pasak Immo G Consulting”, nuo 2002 m. iki 2012 metais ile de Франсе buvo возведено tik 420 tūkst. vienetų, gyvenamųjų namų, o užtikrinti, kad gyventojai, apartamentai, reikia pastatyti juos dvigubai daugiau. Nuo 2008 metų nuomos tarifai ir kainos antriniai butai ir toliau auga. Dabar kv.m Paryžiuje stovi jau daugiau nei 8 500 eurų.

Užtat su 2002 m. ir 2012 metais ile de Франсе buvo pradėta statyti komercinių patalpų bendras plotas daugiau kaip 12 mln m2, jog daugiau nei du kartus viršija reikiamą kiekį. Dabar regione пустуют nuo 2,5 mln. iki 3,6 mln m2 biurų, 500 tūkst. m2, iš kurių nustojo naudojamas per pastaruosius ketverius metus. Beveik trečdalis iš jų stovi be nuomininkų 2-4 metus. Informacijos DTZ, į Дефансе, pagrindiniame verslo rajone ketvirtį Paryžiaus, пустуют 10 % biurų. Kaip pranešama tyrime, Immo G Consulting”, nuo 2007 iki 2011 metų pardavimo kaina опустилась ten 20 %, nuomos kaina — 9 %.

Net jei разом išversti visus пустующие biurų būsto fondo, gausite 54 tūkst. vienetų būsto plotas 70 m2 kiekvienas. Ir tai bus tik 1 % nuo bendro fondo būsto ile de Франса. Tačiau praktikoje ne visos biurų galima pakeisti į butą. Nuo 1990 iki 2010 metų gyvenamojo fondo Paryžiaus kasmet переводилось vidutiniškai tik 33 tūkst. m2 biurų ploto. Tai yra, per metus tokiu būdu добавлялось 300-400 butų. 2020 metais valdžios institucijos planuoja padidinti šis rodiklis kelis kartus.

Geras būsto perpardavimas: įstaigose ar namuose?

Valdžios Paryžiaus stengiasi užtikrinti, kad procesas transformacijos biuro sektoriaus greitai ir lengvai. Pavyzdžiui, įmonių, užsiimančių переоборудованием komercinių patalpų ploto būstą, buvo įvesta sutrumpintai tarifas mokesčio „microsoft” — 19 %, o prie приросту kapitalo.

Svarbiausia verti investicijų į biurus po tuniso į tai, kad kv.m komercinio nekilnojamojo turto yra 15-30 % pigiau, nei vieną kvadratinį metrą būsto. Vadinasi, переоборудованный raštinė galima parduoti su įžeidžiantys.

Fleuron Immobilier — viena iš bendrovių, kurios siūlo programą investicijų į biurus po tuniso juos į gyvenamųjų patalpų. „Esmė patrauklumą produkto, kurį siūlo mūsų agentūrą, į tai, kad biurų kaina už kvadratinį metrą yra mažesnė nei kaina gyvenamųjų patalpų, o be profesionalios pagalbos, net ir atsižvelgiant į supaprastinti procedūras, pirkėjas negalės gauti norimą ekonominis efektas. Mes kalbame apie biurų, esančių prestižinių rajonų. Tai gali būti kaip vienas ar du biure, taip ir visą aukštą. Pelningumas vertimo į būstą gali viršyti 20 %, o tai yra labai geras orientacinis kad paryžiaus nekilnojamojo turto”,— sako Aleksandras Сотник, savininkas ir įkūrėjas bendrovės Fleuron Immobilier.

Kita bendrovė, Novaxia Immo Club, perka пустующие biurai ir перестраивает jų būstą. Įstoti į tai, įmonės gali, вложив į jį mažiausiai 5 000 eurų. 6 % renkami, kai atvykimo ir dar 3 % įsipareigoja kasmet už valdymas. Laikotarpis investuoti — šešerius metus. Pagrindinė nauda investuotojams yra tai, kad jie įgauna objektus pagal kainą 30 % žemiau rinkos ir gauti kapitalo prieaugio, kai pardavimo. Kiti projektų Novaxia Immo Club — rekonstrukcija pastato 20-m arrondissement, parduotuvių / restoranų gatvėje Бельвиль. Manoma, kad norma bendrojo pelningumo iki 8,66 % metinių palūkanų.

„Povandeniniai akmenys” vertimas į būsto fondo

Pertvarka biurų patalpos — nelengvas procesas. Siekiant įgyvendinti šį projektą teks atitinka daug formalumų, taisyklių ir reglamentų. Nuo projekto pradžios iki jo pabaigos gali praeiti nuo dviejų iki keturių metų. Dabar vyriausybė atstovauja ministras būsto Сесиль Дюфло dirba tam, kad palengvinti tvarka ir brangaus laiko priimti sprendimus.

„Pagrindinė pastato konstrukcija turi atitikti tam tikrus reikalavimus. Pastato naudojant plotis 12-15 m nekelia problemų. Tačiau patalpose, kurie viršija šį метраж, bus blogas apšvietimas,”— sako Stefanas Терио, skyrius įmonės Altarea Cogedim Entreprise, užsiimanti masinio vertimo biurų būsto fondo. Ekspertai taip pat pažymi, kad pastatai su naudojant plotis 18 m, atliekant pertvarkos dingsta 10-20 % ploto.

Nepaisant to, kad darbai vyksta sektoriuje antrinė nekilnojamojo turto, jie turi atitikti nuostatas, применяемым prie pirminės nekilnojamojo turto. O dizainas senų pastatų dažnai neatitinka šių nuostatas ir standartus, energijos vartojimo efektyvumo. Taip pat yra reikalavimai techninių charakteristikų reikalavimai, kuriems patenkinti ne visi komerciniai pastatai. Taip, kad skaitytis būstą, patalpa turi turėti aukščio lubos ne žemiau kaip 2,5 pm

Pertvarkyti biuro pastatas gyvenamoji kainavo apie 20-30 % brangiau, nei statyti nuo nulio. Kaina pertvarkos biurų erdvėse įvertintas ekspertų 2 000 – 2 500 eur/m2 be mokesčių apskaitos, statybos — į 1 600 – 1 800 euro/m2.

Paryžiuje, jei aikštė реконструированного objektas viršija 800 m2, 20-30 % patalpų turėtų būti laid pagal socialinis būstas. Atsižvelgiant į tai, kad socialiniai objektai nagrinėjami ir yra parduodamos pigiau rinkos kainos, projektai pertvarkos biurų ne visada рентабельны. Be to, biurai pelningiau išnuomoti: jų derlingumas siekia 5,5–7 %, o butai priima 2-2,5 %.

Kaip atliekama procedūra

Norėdami pradėti, jums reikia kreiptis į градостроительный skyrius rotušė (service de l ‘urbanisme) ir įsitikinti, kad siūlomi pakeitimai neprieštarauja planą statybos mieste (plan local d’ urbanisme, PLU).

Toliau rotušė reikia gauti leidimą statybai (permis de construire). Jei kambarių plotas viršija 170 m2, būtinai reikia samdyti architektas. Jei statybos darbai предполагаются, ir kalbama tik apie vertimo būsto fondo, необходимоо kad išankstinis pranešimas (déclaration préalable).

Jeigu kambarys yra kondominiumas, reikia ištirti jo taisykles ir sužinoti, kokie apribojimai yra šiuo konkrečiu pastate.

Investuotojui verta įsitikinti, kad kambarys yra prijungtas prie visų ryšių klausimais: prie водопроводу, elektros tinklo, telefono linija. Ryšiai ryšių, jei jų trūksta, kainuos labai didelę kainą.

Tada reikia pranešti mokesčių institucijos. Po to, kai patalpos yra išversta iš komercinės į gyvenamųjų namų fondas, panašiai turėsite sumokėti kiti mokesčiai: atšaukiamas территориальный ekonomikos rinkti contribution économique territoriale) ir įvedamas mokestis, nakvynė (taxe d ‘ habitation). Pakeisti dydį pajamų mokesčio, nekilnojamojo turto, vadinamą taxe foncière: šis mokestis apskaičiuojamas remiantis išgalvota nuomos mokestį, kurio dydis gyvenamųjų ir komercinių patalpų skiriasi.

Tačiau, nepaisant visų galimų problemų, dabar vertimą iš komercinių objektų, gyvenamųjų turi didelę paklausą, svarbiausia pasiimti gera, perspektyvi alternatyva.

•

Apie atvirkštinis procesas — pervedant būsto fondą, komercinio nekilnojamojo turto — skaitykite straipsnyje „Kaip pertvarkyti butą komercinės patalpos”.

Katerina Кожевникова, Tranio.Ru

Comments are closed.