Rizikos veiksniai: nuo ko priklauso derlingumas ir investicijų į nekilnojamąjį turtą
Rizikos vertinimas vaidina svarbų vaidmenį etape formuojant investavimo strategiją, nes nuo to, kiek investuotojas yra pasirengęs rizikuoti, didžia dalimi priklauso ir biudžeto, ir laukti grąžos. Taip, jei investuotojai svarsto ateities pridėti į nekilnojamąjį turtą, kaip низкорискованные, tai jie yra pasirengę mokėti daugiau už kiekvieną doleris прогнозируемого pajamų, tokiu būdu понижая statymą grąžos. Tai yra, kuo mažesnė rizika, tuo mažesnis derlius.
Rizika — tai tikimybė, kad nuostolių dėl bet kokių pakeitimų. Kuo didesnė tikimybė to, kas bus neigiamas įvykis, tuo didesnė rizika. Investicijų į nekilnojamąjį turtą labiausiai būdinga dvi grupės rizikos страновые riziką ir rizikos, susijusios su konkrečiu projektu.
Страновые riziką
Prie страновым pavojus prieš taikoma tikimybė atsiradimo ekonominių, politinių ir socialinių sukrėtimų šalyje, kur yra nekilnojamojo turto objektas.
Lygis странового rizikos galima sužinoti iš ataskaitų reitingų agentūrų arba konsultavimo įmonės. Pavyzdžiui, reitingas The Economist Intelligence Unit mažiausios страновые rizika iš Austrijos, didžiosios Britanijos, Vokietijos ir JAV, dauguma — iš Afganistano, Baltarusijos, Ukrainos ir kt.
Vienas iš ekonominių veiksnių странового rizikos — didėjančios infliacijos. Priklausomybė yra tokia: kuo didesnė infliacija, tuo didesnė rizika. Mažiausia rizika yra infliacija mažiau kaip 5 % per metus, didžiausias — daugiau nei 100 %. Nekilnojamojo turto rinka yra apsaugota nuo инфляционного rizikos tuo, kad nuomos kaina tikslinama kas mėnesį arba kasmet: nuomos tarifai привязываются indeksui mažmeninių kainų dinamika kurio atspindi инфляцию. Kuo dažniau peržiūrima normos, tuo didesnis jautrumas objekto prie infliacijos ir tuo daugiau pajamų investuotojų. Pavyzdžiui, viešbučio kambarių, parduotuvių, prekybos, pramonės-sandėliavimo patalpos ir patalpos, сдаваемое yra tik trumpalaikę nuomą, tradiciškai laikomi objektais, su padidintu jautrumu infliacija, biurų ir REIT — vidutinio, o žemės sklypus ir butus, сдаваемые ilgalaikę nuomos, — maža.
Vokietija — apskritai низкорисковая šalis investuoti į nekilnojamąjį turtą, tačiau čia yra regionai didelės rizikos. Visų pirma, tai apima rytų žemės
Kitas ekonominis veiksnys странового rizikos susijęs su nestabilumas nacionaline valiuta. Nepriklausomai nuo to, didėja jos kursą arba mažėja, bet reikšmingas nuokrypis yra rizika. Didžiausias pavojus, kad rinkos kyla tuo atveju, kai augimas arba kritimas valiuta sudaro daugiau nei 20 %.
Norėdami žaliavos экономик taip pat būdingas toks rizikos veiksnys, kaip sumažinti naftos kainų. Kuo mažesnė kaina, tuo didesnė grėsmė ekonomikos; didžiausias pavojus — kainų mažėjimas, angliavandeniliai daugiau nei 20 %. Todėl, pasak Savills, fone дешевеющей naftos, nuo 2007 iki 2009 m. butą rusijos sostinėje подешевели 51 %. Sausio-vasario 2009 m., kai naftos kainos pradėjo pakilti, ir kaina kvadratinių metrų, taip pat nuėjo į viršų. Į 2015 metais naftos rodo neigiamą dinamiką, ir būsto kainos taip pat mažėja.
Kiti ekonominiai veiksniai — mažėja BVP kritimo tempas gamybos, mažėja eksportas ir mažėja gyventojų perkamoji galia. Didžiausias pavojus — sumažinti kiekvieno iš šių rodiklių yra daugiau nei 10 %.
Prie страновым taip pat apima socialinę ir politinę riziką. Ypač nekilnojamojo turto rinkoje gali neigiamai paveikti neigiamas gyventojų prieaugis, ir tai pasakytina ne tik šalies kaip visuma, bet ir konkrečios населенного punkto, o taip pat ir atskiro regiono. Pavyzdžiui, gyventojai, Rytų Vokietijoje juda į labiau išsivysčiusių ir į ateitį orientuotą vakarų žemės, todėl pastaraisiais laikomi mažiau rizikingas rinkas investuoti į nekilnojamąjį turtą (išimtis — mažas miestas Рурской srityje, kuri praranda gyventojus, nes trūksta darbo vietų).
Politinė padėtis taip pat daro didelę įtaką investuotojų elgesys ir jų suvokimą rizikos. Pasak tyrimo „Транио”, 17 % apklaustųjų риелторов mano, kad politinė aplinka (lygiavertė su ekonominio stabilumo) — viena iš pagrindinių priežasčių, dėl kurių русскоязычные pirkėjai renkasi tą ar kitą šalį, įsigyti nekilnojamojo turto. Šis veiksnys ypač ryškiai išreikštos tokiose šalyse, kaip didžioji Britanija, Vokietija, JAV ir Prancūzija.
Socialinių-politinių ir ekonominių neramumų šalyje gali ilgam atbaido investuotojus nuo vietos nekilnojamojo turto rinkos
Dar vienas svarbus страновой rizika — galimas keisti teisės aktus, kurie gali turėti įtakos nekilnojamojo turto rinkose. Tai gali būti pakeisti mokesčių teisė (didinti esamus mokesčius ir nustatyti naujas), įvadas ribojančių teisės aktų, susijusių su statybos ir investicijų, taip pat įvadas apribojimų kapitalo judėjimas.
Rizika projekto
Rizikos, susijusios su projektu, galima suskirstyti į dvi kategorijas:
- rizikos projektus, Added Value, kurių tikslas — kurti pridėtinę vertę;
- rizika nuomos verslą.
1. Projektai Added Value
Į projektų Added Value („pridėtinės vertės”) yra susiję su statybos ir редевелопмент. Rizika, kad tokių projektų yra pakankamai aukštas, bet ir derlius taip pat didelis — 14-25 %.
Pagrindinės rizikos, susijusios su statyba:
- kaina žemės ar objekto įleidimo gali būti pervertintas;
- statyba ar remontas gali tempkite;
- įvertinti statybos ar remonto gali būti viršytas;
- pardavimo kaina gali būti mažesnė, nei buvo planuota;
- pardavimo gali eiti lėčiau, nei planuota.
Visi šie pavojai gali „valgyti” derlius, todėl investuotojas liks be pelno arba net su убытком.
Statybos projektai daugiau рискованны palyginti su арендным verslo
Visi nurodyti rizika auga progresavimo proporcingai закредитованности девелопера, tai yra kuo daugiau pinigų skolinimo jis naudoja, tuo didesnis kiekvienas iš šių rizikos. Kai наихудшем scenarijai, pvz., esant dideliam закредитованности стройки ir esminių kompensavimo vertė gali būti taip, kad девелопер ar investuotojas liks убытке. Patyrę kūrėjai visada просчитывают įvairius scenarijus raidos, ir priimtinas laikomi tokie, kai kurių investuotojas išeina iš projekto, uždirbti 15-20 % (klasikinis scenarijus) arba 20-25 % (optimistinis scenarijus).
Rizika projekto pasireiškia dar prieš pradedant darbus. Visų pirma, egzistuoja rizika, kad nepavyksta gauti statybos leidimą (Permit Risk). Jo esmė ta, kad tuo atveju, инвестициями į редевелопмент, kapitalinis remontas ar statyba „nuo nulio” siekiant įgyvendinti nusipirkę žemės ar objektą reikia eiti koordinavimo ir gauti leidimus. Paprastai į kainą įkeliate rizika nepavyksta gauti atitinkamą leidimą arba to, kad tai užims nemažai laiko. Kai kuriose šalyse kūrėjai yra pasirengę imtis rizikos nepavyksta gauti leidimo.
Nustatyti riziką, susijusią su konkrečiu objektu, padeda išsami patikra — Due Diligence”, kuri apima keturių rūšių ekspertizės:
- advokatų kompetencijos (Legal Due Diligence): advokatai tikrina nuomos sutartis ir prieinamumą statybos leidimą;
- finansų ir mokesčių kompetencijos (Financial & Tax Due Diligence): mokesčių konsultantas nustato nekilnojamojo sąnaudos objektas, apskaičiuoja pelno marža ir dydį, mokesčių atskaitymai;
- rizikos vertinimas (Chance & Risk): kompetencijos plėtros perspektyvas vietoje, o taip pat įtaką galiojančių ir būsimų konkurentų;
- techninis vertinimas (Techninių Due Diligence): kompetencijos techninę būklę nekilnojamojo turto (paprastai vykdoma ne perkant naujus objektus).
2. Арендный verslo
Mažiausiai rizikinga objektai, сдающиеся nuoma, turėti toliau išvardytas charakteristikas:
- vieta upscale srityse;
- gera techninė būklė;
- nuomininkai — viduriniosios klasės atstovai (už gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto) arba įmonės pirmojo lygio (tuo atveju, komercinių objektų);
- vidutinis nuomos, prieinamą среднестатистическим nuomininkų;
- galimybė перепрофилирования objekto (pvz., vertimo viešbučių nekilnojamojo turto būsto fondo arba atvirkščiai);
- pelnas iš nuomos ne mažesnis užmokestis už paskolą.
Vieta pagrindinė savybė: jei nekilnojamas turtas yra geros mieste, tai rizika bus minimalus, o objektas — ликвиден. Tačiau su rizika gali būti dėl to, kad toliau vystyti rajono, todėl renkantis доходного objektas turėtų поинтересоваться planą, statybos ir sužinoti, ar gali būsimos ir jau įdiegti keisti (plėsti transporto tinklą, naujų institucijų ir tt) su laiku padidinti капитализацию objekto investicijų arba, priešingai, sumažėti jo derlingumas. Pavyzdžiui, jei asmuo įsigijo butą niujorke su nuostabiu vaizdu į Centrinį parką, tai jis apriori garantuoja sau saugumą priedai, kaip butų su tokiu vaizdu mažai, ir naujus, daugiau nebus.
Rizika yra taip pat bloga valstybės objektas, ir nepakankama techninė оснащенность. Nei blogiau объемно-планировочные sprendimus pastato viduje, tiekimo šiuolaikinių inžinerinių sistemų ir kokybės laikančiosioms konstrukcijoms realizuoti, kuo toliau objekto konkurencingumą rinkoje, tuo mažesnė jo vertė ir surinko nuomininkų, o rizika yra didesnė. Nepaisant to, kad senas ir dėvėti objektai gali suteikti неплохую derlius į моменте, jie visada yra daugiau рискованны investicijų, nei pastatai geros būklės.
Kokybė nuomininkų tipas ir nuomos sutarties taip pat gali didinti arba понижать riziką. Investuotojas, kuris nėra pasirengęs rizikuoti prarasti nuomininkų, greičiausiai, вложится objektas, turinčių ilgalaikius арендными sutarčių. Ir atvirkščiai, kai šis yra rizika, kad investuotojas kuri būtų priimtina, jis bus laikomas kaip variantų nekilnojamojo turto tinka prie pabaigos arba trumpalaikis арендным sutartį.
Renkantis доходной turto, verta atkreipti dėmesį į tai, kiek yra patikimas nuomininkas
Kita rizika yra susijusi su pasirinkimu finansavimo būdai ir toliau veikia заемными priemonėmis. Kaip taisyklė, didesnė dalis заемного kapitalo, tuo didesnė rizika.
Poveikis svirties — tai kai kaina заемного finansavimo pigiau, nei derlius projekto. Investuotojas gali susitarti su banku todėl, kad mokėti procentų už paskolą, bet mokėti bent nuo kūno paskolos. Tokiu metodu galima padidinti veiklos pelningumą nuo investicijų. Tačiau toks metodas padidinti pelningumą, veda prie kitos rizikos. Jei objekto kaina mažės, kai reikia pratęsti kredito sutartį, tai bankas reikalauja proporcingai докапитализировать kredito ir suteikti papildomą netinkamos įrangos (margin call). Todėl svarbu rasti pusiausvyrą svirties grąžos ir rizikos, tai sugebėjimas profesionalių investuotojų.
Kapitalas, взятый skolos investicijų, turi nešti pelną, kaip mokestis už jo naudojimą. Jei pelnas iš nekilnojamojo turto žemiau užmokesčio už paskolą, investuotojas atsakinga už nuostolių, kuri tuo didesnė, kuo didesnė vertė skolintomis lėšomis.
Pasak ekspertų, nekilnojamojo turto rinkoje pasirodė dar vienas rizika: kadangi normos paskolas į 2014-2015 metais daugelyje šalių pasiekė žemiausio lygio istorijoje ir beveik priartėjo prie nulio, tai po 3-5 metų jie gali gerokai išaugti, ir kai tai atsitiks, nekilnojamojo turto kainos mažės.
Rizika taip pat yra nuotolinio valdymo objektas: atstumo turto atpalaiduoja kontroliuoti ji, todėl bandymas užsiimti менеджментом užsienio projekto iš Rusijos susijusi su didelės rizikos. Vietoj nuotolinio savarankiško valdymo rekomenduojama samdyti specialistų įmonę.
Ne mažiau svarbus ir riziką, susijusią su структурированием sandorio. Yra įvairių schemų, kurios leidžia optimizuoti mokesčius — pavyzdžiui, akcinis paskola ar groja per seriją bendrovių. Tai padidina derlingumą, bet ir sumažina matomumą ir didina riziką turėti. Mokesčių valdymas gali ne imtis struktūros optimizavimo ir начислить papildomus mokesčius ir baudas. Pasaulyje didėja skaidrumas ir bankų sistemos, EBPO įveda priemonių противодействию blur mokestinę bazę, ir Rusija reikalauja iš savo gyventojo mokėti mokesčius gautos pajamos užsienyje. Visi šie pokyčiai didina riziką per didelio struktūrinio rodymo objektai, siekiant optimizuoti mokesčių. Mūsų rekomendacija klientams: pirma, советоваться su mokesčių konsultantais, o antra, ne переусердствовать su оптимизацией, nes tai yra kupinas problemų su mokesčių tarnybomis ir artimiausioje ateityje.
Pirmiau minėtų punktų nustato vyriausiasis rizika — rizika, kad sumažinti likvidumo, tai yra sumažinti pajėgumus greitai parduoti be nuostolių vertę ir sumažinti galimo augimo kapitalizacija, kai teigiama scenarijus rinkos plėtros. Atitinkamai, kuo mažesnės rizikos, kas pirmiau punktų, tuo didesnis likvidumas, ir, kaip pasekmė, žemiau tituliniame derlius objektas.
Galiausiai
Pagrindiniai rizikos pridėjus į nekilnojamąjį turtą yra:
| Страновые riziką | |
| Ekonomikos |
|
| Socialinius-politinius |
|
| Rizika projekto | |
| Added Value |
|
| Арендный verslo |
|
Ką pasirinkti — didelis našumas arba mažos rizikos — priklauso nuo paties investuotojo ir nuo jo požiūrio į pavojus. Pagrindinė problema daugeliui pirkėjų — tai, kad jie pradeda pokalbį nuo klausimo „Koks derlius?”, o pirmasis klausimas iš tikrųjų turėtų būti „Kokia yra rizika, ir kaip aš galėčiau parduoti šį objektą ateityje?”. Jeigu investuotojas nori gauti didesnį pelningumą, jis turi būti pasiruošęs priimti didesnę riziką.
Katerina Кожевникова, „Транио”
Comments are closed.