Perspektīvās investīcijas pa-парижски: kā tulkot biroji dzīvojamais fonds

Viens no lielākajiem nekustamā īpašuma tirgiem Eiropā, Parīzes reģions (Ile-de-France) — piedzīvo dubultu krīze: biroji ir tukši, kā dzīvokļu trūkst. Aizvien populārāka kļūst ideja par tulkošanas komerciālo telpu mājokļu fonds.

Saskaņā ar Immo G Consulting, no 2002. līdz 2012. gados Ile-de-Франсе tika uzcelts tikai 420 tūkst. mājokļu, kā arī, lai nodrošinātu iedzīvotāju dzīvokļiem, bija nepieciešams veidot viņus divreiz vairāk. Kopš 2008. gada nomas likmes, un cenas par sekundāro dzīvokļu turpināja augt. Tagad kvadrātmetru Parīzē ir vērts jau vairāk nekā 8 500 eiro.

Toties no 2002. līdz 2012. gados Ile-de-Франсе tika uzsākta būvniecība komerciālo telpu kopējā platība ir vairāk nekā 12 miljoni m2, kas ir vairāk nekā divas reizes pārsniedz nepieciešamo apjomu. Tagad šajā reģionā ir tukšas no 2,5 miljoniem līdz 3,6 miljoni m2 biroju, 500 tūkst. m2, no kuriem pārstājuši izmantot pēdējo četru gadu laikā. Gandrīz trešā daļa no tām ir bez nomniekiem 2-4 gadi. Pēc informācijas DTZ, kas Дефансе, galvenajā biznesa ceturksnī Parīzes, ir tukšas 10 % birojiem. Kā ziņots, pētījumā Immo G Consulting, 2007. – 2011. gadā, pārdošanas cena samazinājās tur par 20 %, īres cenas — par 9 %.

Pat ja uzreiz pārskaitīt visu brīvo biroju dzīvojamais fonds, izdosies 54 tūkst. mājokļu platību 70 m2 katra. Un tas būs tikai 1% no kopējā fonda mājokļu Ile-de-Франса. Tomēr praksē ne visi biroji var pārveidot par dzīvokli. No 1990. līdz 2010. gadam dzīvojamajā fondā Parīzes katru gadu переводилось vidēji tikai 33 tūkst. m2 biroju platību. Tas ir, gadā šādā veidā pievienoja 300-400 dzīvokļi. Līdz 2020. gadā valdība plāno palielināt šo skaitli vairākas reizes.

Izdevīga tālākpārdošanas mājokļu: biroji vai mājās?

Varas Parīzes strādā pie tā, lai padarītu šo procesu transformācijas biroja sektora ātri un viegli. Piemēram, uzņēmumi, kas nodarbojas ar переоборудованием komerciālo telpu mājoklī, tika ieviests daļējs nodokļa likme korporācijas — 19 %, kuru kapitāla pieauguma.

Galvenā priekšrocība investīciju biroji zem rekonstrukciju par to, ka kvadrātmetru komerciālo nekustamo īpašumu ir par 15-30 % lētāk, nekā kvadrātmetru mājokļu. Tas nozīmē, ka remodeled birojs var pārdot ar peļņu.

Fleuron Immobilier — viens no uzņēmumiem, kas piedāvā investīciju programmu birojiem zem rekonstruēt par dzīvojamām telpām. “Būtība produkta pievilcību, kas piedāvā mūsu aģentūru, ir tas, ka cena, biroju par kvadrātmetru ir zemāka, nekā cena, par dzīvojamo telpu, un bez profesionālas palīdzības, pat ņemot vērā vienkāršotu procedūras, pircējs nevar saņemt vēlamo ekonomisko efektu. Mēs runājam par birojiem, kas atrodas prestižos rajonos. Tas var būt kā viens vai divi birojā, un visu stāvā. Rentabilitāte tulkošanas mājokļu pārsniegt 20 %, un tas ir ļoti labs zīmīgi parīzes nekustamo īpašumu”,— saka Aleksandrs Virsnieks, īpašnieks un dibinātājs ir uzņēmums Fleuron Immobilier.

Vēl viens uzņēmums, Novaxia Immo Club, pērk brīvo biroju un pārveido savu mājokli. Pievienoties šo uzņēmumu, ieguldot tajā ir vismaz 5 000 eiro. 6 % tiek iekasēti ar iestāšanos es un vēl 3 % ir ņemti katru gadu par vadību. Laikā, ieguldot sešus gadus. Galvenais ieguvums investoriem, ka viņi iegūst objektus cena ir 30% zem tirgus un saņem kapitāla pieaugumu, kad pārdošanas. Projektu vidū ir Novaxia Immo Club — ēkas rekonstrukcija 20 arrondissement, uz gājēju ielas Belleville. Tiek prognozēts, ka likme bruto ienesīguma būs 8,66 % gadā.

“Zemūdens akmeņi” tulkošanas dzīvojamais fonds

Transformācija birojiem, dzīvokļiem — nav viegls process. Lai īstenotu šādu projektu, ir jāievēro daudzas formalitātes un noteikumiem. No projekta uzsākšanas līdz tā pabeigšanai var iziet no diviem līdz četriem gadiem. Tagad valdība ministra personā mājokļu Сесиль Дюфло strādā pie tā, lai atvieglotu procedūru un samazināt termiņus lēmumu pieņemšanā.

“Bāzes ēkas konstrukcija ir jāatbilst noteiktām prasībām. Ēkas ar laidumu platums 12-15 m nerada problēmas. Tomēr telpās, kas pārsniedz šo kadrus, būs slikts apgaismojums”,— saka Stefans Терио, uzņēmuma vadītājs Altarea Cogedim Entreprise, kas nodarbojas ar masveida tulkošanas biroji dzīvojamo fondu. Eksperti arī norāda, ka ēkās ar laidumu platumu 18 m gaitā transformācijas zaudēta 10-20 % platības.

Neskatoties uz to, ka darbi norit sektorā otrreizējā nekustamā īpašuma, tiem jāatbilst normatīviem, kuras pielieto pret nekustamo īpašumu primārais. Un veco konstrukcijas ēku nereti neatbilst šiem normatīviem un standartiem energoefektivitātes. Pastāv arī prasības attiecībā uz tehniskajām īpašībām, kas apmierina ne visi tirdzniecības ēkas. Tā, lai būtu uzskatāms par mājokli, telpai ir jābūt griestu augstumu ne zemāk par 2,5 m

Pielāgot biroju ēka dzīvojamā izmaksās 20-30 % dārgāk, nekā būvēt no nulles. Cena transformācijas biroju, dzīvojamo telpu vērtē eksperti 2 000 – 2 500 eiro/m2 (neskaitot nodokļus, celtniecība 1 600 – 1 800 eiro/m2.

Parīzē, ja platība ir реконструированного objektam pārsniedz 800 m2, 20-30 % telpu ir jānosaka saskaņā ar sociālo dzīvokli. Ņemot vērā, ka sociālie objekti tiek izīrēti un pārdoti lētāk nekā tirgus cenas, projekti transformācijas birojos ne vienmēr ir izdevīgi. Turklāt, biroji izdevīgāk iznomāt: to ienesīgums ir 5,5–7 %, bet dzīvokļa nes 2-2,5 %.

Kā notiek procedūra

Lai sāktu, jums ir jāvēršas pilsētplānošanas un būvniecības departaments city hall (service de l ‘urbanisme) un pārliecināties, ka piedāvātās izmaiņas nav pretrunā ar plānu celtniecības pilsētā (plan local d’ urbanisme, PLU).

Turpmāk pašvaldībai ir nepieciešams, lai saņemtu būvatļauju (permis de construire). Ja telpas platība pārsniedz 170 m2, tad noteikti vajadzētu nolīgt arhitektu. Ja būvniecības darbi nav nepieciešami, un runa ir tikai par tulkošanas dzīvojamais fonds, необходимоо veikt iepriekšēju paziņojumu (déclaration préalable).

Ja telpa ir condominium, vajadzētu izpētīt noteikumus un uzzināt kādi ierobežojumi pastāv konkrētajā ēkā.

Investoram ir vērts, lai pārliecinātos, ka telpā ir pieslēgta pie visām komunikācijām: pie ūdensvada, elektrības, telefona līnijas. Savienojums komunikāciju, gadījumā, ja to nav, izmaksās ļoti dārgi.

Pēc tam ir nepieciešams informēt nodokļu iestādēm. Pēc tam, kad telpā ir tulkots no komerciāla dzīvojamais fonds, īpašniekam būs jāmaksā citi nodokļi: teritorijas plānojums tiek atcelts ekonomikas vākšana (contribution économique territoriale), un ir ieviests mājokļa nodoklis (taxe d ‘ habitation). Mainīsies izmērs nekustamā īpašuma nodokļa, ko sauc par taxe foncière: šis nodoklis tiek aprēķināts, pamatojoties uz nosacīto nomas maksu, kuras lielumu dzīvojamo un tirdzniecības telpām mainās.

Tomēr, neskatoties uz visas iespējamās problēmas, tagad tulkojums no tirdzniecības objektiem, dzīvojamām ir liels pieprasījums, galvenais ir izvēlēties labs, daudzsološs variants.

•

Par pretējo procedūru — tulkojumā mājokļu fonds komerciālo nekustamo īpašumu — lasīt rakstā “Kā pārkārtot dzīvokli tirdzniecības telpas”.

Jūlija Кожевникова, Tranio.Ru