Risico factoren: wat bepaalt de rentabiliteit van investeringen in onroerend goed
Risico-evaluatie speelt een belangrijke rol in de fase van de vorming van de beleggingsstrategie, hoe de belegger is bereid risico ‘ s te nemen, hangt grotendeels af van de begroting, en de verwachting van de terugkeer. Dus, als beleggers rekening houden met toekomstige onroerend goed beleggingen met een laag risico, ze zijn bereid om meer te betalen voor elke dollar van de verwachte inkomsten, waardoor het verlagen van het rendement. Dat is, hoe lager het risico, hoe lager de opbrengst.
Risico is de waarschijnlijkheid van schade als gevolg van eventuele wijzigingen. De kans dat het zal gebeuren negatieve gebeurtenis, hoe groter het risico. Voor investeringen in vastgoed, de meest typische zijn twee groepen van risico — land risico ’s en risico’ s in verband met een bepaald project.
Land risico ‘ s
Land risico ‘ s ten eerste is de kans op economische, politieke en sociale onrust in een land waar het onroerend goed is gelegen.
Het niveau van het landenrisico kan worden verkregen uit de rapporten van rating agencies of adviesbureaus. Bijvoorbeeld in de ranking van De Economist Intelligence Unit, het kleinste land op het risico in Oostenrijk, het verenigd koninkrijk, Duitsland en de Verenigde Staten, is de hoofdstad van Afghanistan, wit-rusland, Oekraïne, enz.
Een van de economische factoren land risico — inflatie. De afhankelijkheid is als volgt: hoe hoger de inflatie, hoe groter het risico. Het laagste risico is de inflatie minder dan 5% per jaar, de grootste is meer dan 100 %. De markt voor onroerend goed verzekerd tegen het risico van inflatie, omdat de kosten van de huur wordt herzien, maandelijks of jaarlijks, de huren worden gekoppeld aan de index van de consumptieprijzen, die weerspiegelt de dynamiek van de inflatie. Het vaker tarieven worden herzien, hoe hoger de gevoeligheid van het object aan de inflatie en hoe groter de winst van de belegger. Bijvoorbeeld, kamers, winkels, industriële pakhuizen en woningen, verhuur voor een korte termijn, van oudsher beschouwd als objecten met een verhoogde gevoeligheid van de inflatie, de office REIT gemiddelde, en land en appartementen voor lange termijn huur is laag.
Duitsland — in het Algemeen, met een laag risico land voor investeringen in vastgoed, is er echter het risico dat de regio ‘ s. Het gaat hierbij met name de Oosterse landen
Een andere economische factor is het land risico in verband met de instabiliteit van de nationale munt. Ongeacht, het verhogen van het tarief of valt, welke eventuele significante afwijking vormt van het risico. Het grootste gevaar voor de markten is meer waarschijnlijk optreden wanneer de stijging of daling van een munt is meer dan 20 %.
Voor commodity-gebaseerde economieën worden ook gekenmerkt door risicofactoren als de daling van de olieprijzen. Hoe lager de prijs, hoe groter de bedreiging voor de economie; de grootste vermindering van het risico in koolwaterstof prijzen die meer dan 20 %. Dus volgens Savills, te midden van de dalende olieprijzen van 2007 tot 2009, appartementen in de russische hoofdstad daalde met 51 %. In januari-februari 2009, olie prijzen begonnen te stijgen, en de kosten per vierkante meter ging ook op. In 2015, de olie laat een negatieve trend, en de huizenprijzen zijn ook te vallen.
Andere economische factoren — de daling van het BBP, een daling van de productie, daling van de export en de daling van de koopkracht van de bevolking. Het grootste risico vermindering voor elk van deze indicatoren met meer dan 10 %.
Land ook sociaal-politieke risico ‘ s. In het bijzonder de markt van onroerend goed, kunnen een negatief negatieve groei van de bevolking, en dit geldt niet alleen voor het land als geheel, maar voor een bepaalde plaats en een bepaalde regio. Bijvoorbeeld, de bevolking van Oost-Duitsland verplaatst naar de meer ontwikkelde en veelbelovende Westerse landen, dus de laatste worden beschouwd als minder risicovolle markten voor investeringen in vastgoed (met uitzondering van een kleine stad in het Ruhrgebied, die het verliezen van de bevolking, vanwege het ontbreken van de banen).
De politieke situatie heeft ook een belangrijke invloed op het gedrag van een particuliere investeerder en op hun perceptie van risico ‘ s. Volgens de studie “Tranio”, 17 % van de ondervraagden makelaars geloven dat de politieke situatie (op een lijn met de economische stabiliteit) is één van de belangrijkste redenen waarom de russisch-sprekende kopers kiezen voor een bepaald land voor de aankoop van de woning. Deze factor is vooral merkbaar in landen als het verenigd koninkrijk, Duitsland, de verenigde staten en Frankrijk.
De sociaal-politieke en economische onrust in het land blijvend kunnen afschrikken beleggers van de lokale onroerend goed markt
Een ander belangrijk land risico — mogelijke veranderingen in de wetgevingdie mogelijk van invloed zijn op de vastgoedmarkt. Het kan wijzigingen in de fiscale wetgeving (verhoging van bestaande belastingen en de introductie van nieuwe), de invoering van restrictieve wetten betreffende de bouw en de investeringen, alsmede het opleggen van beperkingen op het vrije verkeer van kapitaal.
Project risico ‘ s
Risico ‘ s in verband met het project kan worden onderverdeeld in twee categorieën:
- de risico ‘ s van de projecten een Toegevoegde Waarde, die gericht zijn op het creëren van toegevoegde waarde;
- de risico ‘ s van verhuur.
1. Projecten Toegevoegde Waarde
De projecten Toegevoegde Waarde (toegevoegde waarde) omvat de bouw en ook in herontwikkeling. Het risico van dergelijke projecten is vrij hoog, maar de opbrengst is ook groot: van 14 tot 25 %.
De belangrijkste risico ‘ s in verband met de bouw van:
- de waarde van de grond of een object op de ingang kan worden opgeblazen;
- de bouw of het herstel kan vertragen;
- de schatting van de bouw of reparatie mag worden overschreden.
- de verkoop prijs kan lager zijn dan gepland;
- de omzet kan gaan langzamer dan gepland.
Al deze risico ‘ s kunnen “eten” van de opbrengst, met het gevolg dat de belegger zonder winst of zelfs met verlies.
Bouwprojecten zijn meer risicovol dan de verhuur van zaken
Al deze risico ’s exponentieel groeien in verhouding tot de schuld laden van de ontwikkelaar, dat is, de meer krediet gebruikt, de hogere elk van deze risico’ s. In het ergste geval, zoals de hoge schulden last van het gebouw en de correctie waarde kan worden dat de ontwikkelaar of belegger zal schade lijden. Ervaren ontwikkelaars altijd het berekenen van verschillende scenario ‘ s van ontwikkeling van de gebeurtenissen, en acceptabel zijn die waarin de belegger verlaat het project, het verdienen van 15-20 % (klassieke scenario) of 20-25 % (optimistisch scenario).
Project risico ‘ s optreden voor de start van de werkzaamheden. In het bijzonder, is er een risico van het niet verkrijgen van een bouwvergunning (Vergunning Risico). De essentie is dat in het geval van investeringen in renovatie, groot onderhoud of nieuwbouw te voeren na de aankoop van de grond of het object moet passeren, goedkeuring en toestemming krijgen. Meestal is de prijs houdt rekening met het risico van het niet verkrijgen van de juiste machtiging of dat het zal een lange tijd duren. In sommige landen ontwikkelaars bereid zijn om het risico van het niet ontvangen van toestemming.
Voor het bepalen van de risico ‘ s verbonden aan een specifiek object, helpt uitgebreide check — Due Diligence — waarin vier vormen van expertise:
- juridische expertise (Juridische Due Diligence): de advocaten controleer de lease en de vergunning voor de bouw;
- financiële en fiscale due diligence (Financiële & Fiscale Due Diligence): de belastingadviseur legt de werkelijke kosten van de inhoud van het object, berekent de rentabiliteit en de omvang van de fiscale inhoudingen;
- risicobeoordeling (Kans & Risk): het onderzoek van de vooruitzichten van de ontwikkeling van locaties en de gevolgen van bestaande en toekomstige concurrenten;
- technische beoordeling (Technische Due Diligence): onderzoek van de technische staat van een onroerend goed (meestal niet gedaan bij aankoop van nieuwe objecten).
2. Verhuur
De minst risicovolle objecten voor lease, hebben de volgende kenmerken:
- gelegen in de prestigieuze wijken;
- goede technische staat;
- huurders — midden-klasse (voor woningen) of de bedrijven van het eerste echelon (in het geval van commerciële gebouwen);
- het gemiddelde niveau van de huur aan het gemiddelde van de huurders;
- de mogelijkheid van het omzetten van het object (bijvoorbeeld, de overdracht van panden tot woningen of Vice versa);
- de huurinkomsten zullen niet tot lagere tarieven voor de lening.
Locatie is de belangrijkste karakteristiek: indien de woning is gelegen in een goede omgeving, dan zijn de risico ‘ s tot een minimum worden beperkt en de object — vloeistof. Echter, het risico kan het gevolg zijn van de verdere ontwikkeling van het gebied, dus bij het kiezen van een winstgevend object moet vragen aan de plannen en om te zien of de komende en reeds geïmplementeerde veranderingen (de uitbreiding van het openbaar vervoer, de opkomst van nieuwe instellingen, etc.) na verloop van tijd te verhogen van de kapitalisatie van de onderneming of, omgekeerd, de rentabiliteit verminderen. Bijvoorbeeld, als een persoon een appartement gekocht in new York met een prachtig uitzicht op Central Park, het is a priori verzekerd van de veiligheid van de investering, zoals appartementen met dit type zijn er maar weinig nieuwe niet meer.
Risico is ook een nadeel van het object staat en onvoldoende technische apparatuur. Hoe slechter de ruimte-planning beslissingen binnen het gebouw, de beschikbaarheid van moderne technische systemen en de kwaliteit van de ondersteunende structuren, de lagere concurrentiepositie in de markt, hoe lager de waarde en de vraag van huurders en de risico ‘ s hoger. Ondanks het feit dat oud en versleten objecten kunnen geven een goede opbrengst op het moment, ze zijn altijd meer risico ‘ s voor investeringen dan de gebouwen in goede staat.
De kwaliteit van de huurders en het type van de huurovereenkomst kan verhogen of verlagen ook de risico ‘ s. De belegger die niet bereid zijn om het risico van het verliezen van de huurder is waarschijnlijk om te investeren in de woning met een lange termijn lease contracten. Omgekeerd, wanneer het risico voor de belegger is aanvaardbaar, zal hij overwegen de woning geschikt is om een einde of op korte termijn lease.
Bij het kiezen van een woning moet aandacht besteden aan hoe vertrouwd de huurder
Een ander risico is gekoppeld aan de keuze van de wijze van financiering en het beheer van het lenen van fondsen. Als een regel, hoe hoger het aandeel van het vreemd vermogen, hoe hoger het risico.
Het hefboomeffect is wanneer de kosten van financiering met vreemd vermogen is goedkoper dan de rentabiliteit van het project. De belegger kan onderhandelen met de Bank, zodat de te betalen rente op de lening, maar om te betalen met een minimum van de lening. Deze methode is het mogelijk om de toename van de operationele baten uit beleggingen. Maar deze methode van het verhogen van de winstgevendheid leidt tot een ander risico. Als de prijs van het object zal afnemen als u behoefte aan een verlenging van de lening, zal de Bank eisen proportioneel om te profiteren van de lening en aanvullende zekerheid (margin call). Daarom is het belangrijk om de juiste balans hendel van rendement en risico, is het vermogen van professionele beleggers.
Het geleende kapitaal voor investeringen moet winst maken boven de kosten voor het gebruik ervan. Indien het onroerend goed onder de kosten voor de lening, de belegger draagt het verlies, wat is groter, des te groter de waarde van de geleende middelen.
Volgens de deskundigen, de onroerend goed markt is er een ander risico: als de rente op leningen in 2014-2015 in veel landen bereikte het laagste niveau in de geschiedenis en bijna nul is, dan in 3 tot 5 jaar kunnen ze aanzienlijk groeien, en wanneer dat gebeurt, waarde van onroerend goed daalt.
Het risico is ook remote control-object: de afgelegen ligging van vastgoed verzwakt controle over hebt, dus probeer te gaan in het beheer van de buitenlandse project van Rusland is verbonden met grote risico ‘ s. In plaats van een externe zelf-controle is aanbevolen om het huren van een gespecialiseerd bedrijf.
Even belangrijk is het risico in verband met de structurering van de transactie. Er zijn verschillende programma ‘ s waarmee u kunt optimaliseren van uw belastingen, bijvoorbeeld een gezamenlijke lening of toe te passen door een reeks van bedrijven. Dit verhoogt het rendement, maar vermindert de transparantie en verhoogt het risico van het eigendom. De IRS kan niet instemmen met de structuur optimalisatie en extra belastingen en boetes. In de wereld verhoogt de transparantie van het bancaire systeem, de OESO heeft maatregelen genomen ter bestrijding van erosie van de belastinggrondslag, en Rusland eist van haar ingezetenen te betalen belastingen op inkomen verdiend in het buitenland. Al deze veranderingen verhogen de risico ‘ s van overmatig structurering van voorwerpen met het doel van de fiscale optimalisatie. Onze aanbeveling voor klanten: ten eerste, overleg te plegen met een fiscaal adviseur, en ten tweede, niet te lang in de optimalisatie, maar het is beladen met problemen met de fiscus in de nabije toekomst.
De hierboven genoemde punten definiëren de belangrijkste risico — het risico van vermindering van de liquiditeit, dat is, het verlagen van het potentieel van een snelle verkoop zonder verlies van waarde en potentiële vermindering van de groei van de activering in het geval van een positief scenario van de ontwikkeling van de markt. Dienovereenkomstig, de lagere risico ‘ s van de hiervoor genoemde punten, hoe hoger de liquiditeit en, bijgevolg, verlagen van het starten van de opbrengst van het object.
In het einde
De belangrijkste risico ‘ s bij het beleggen in vastgoed zijn:
| Land risico ‘ s | |
| Economische |
|
| Socio-politieke |
|
| Project risico ‘ s | |
| Toegevoegde Waarde |
|
| Verhuur |
|
Wat te kiezen — hoog rendement of laag risico — afhankelijk van de belegger en zijn houding ten opzichte van risico. Het grootste probleem met veel kopers is dat zij het gesprek start met de vraag “Wat is de winstgevendheid?”, en de eerste vraag eigenlijk moeten zijn “Wat zijn de risico’ s en hoe kan ik het verkopen van dit bedrijf in de toekomst?” Als de investeerder wil maken grote retourneert, moet bereid zijn tot het accepteren van een groter risico.
Yulia Kozhevnikova, “Tranio”
Comments are closed.