Russisch-sprekende kopers van inkomsten genererende eigenschappen: een analytische studie Tranio (2016)

In het begin 2016 het bedrijf Tranio voerde een analytische studie over de russisch-sprekende beleggers die investeren in een woning in het buitenland. Dit is de vijfde grote studie van Tranio.

Na de devaluatie van de roebel in 2014-2015, de immigranten uit Rusland en andere landen van de voormalige Sovjet-Unie zijn geworden dat ongeveer de helft zo veel te kopen onroerend goed in het buitenland. Echter, de toename van het gewicht van de kopers die de aankoop van onroerend goed niet voor eigen verblijf en voor beleggingsdoeleinden de eerste plaats voor de huur.

In ons onderzoek zijn we uitgegaan van de resultaten van twee enquêtes online. In de eerste enquête 561 vastgoedmakelaar in 37 landen, en de tweede — 153 russische koper die onlangs gekocht of van plan bent te kopen die inkomsten genereren woning in het buitenland.

Ten eerste, hebben wij rekening gehouden met de landen die het meest populair onder russische investeerders. In deze beoordeling, de populariteit van de landen worden beoordeeld op basis van het aantal verzoeken om “Yandex”, verwijzend naar de aankoop van commercieel vastgoed in 2015:

	Land	Delen zoeken aanvragen, %
1	Duitsland	22,1
2	Spanje	06,5
3	Verenigde staten	06,0
4	Tsjechische Republiek	04,9
5	Italië	04,8
6	VERZENDING	04,7
7	Frankrijk	04,6
8	Turkije	04,3
9	Letland	04,0
10	Montenegro	03,5

Op de vraag: “hoeveel klanten uit Rusland en andere landen van de voormalige Sovjet-Unie het verwerven van inkomen uit vermogen?” 54% van de makelaars zei: “het Aantal klanten is merkbaar, maar klein in vergelijking met het aantal kopers in andere landen.” De meest populaire antwoord is dat de meeste van de onderzochte landen.

74% van de respondenten opgemerkt dat het aantal transacties met de russische kopers daalde na de devaluatie van de roebel in 2014-2015. Echter, een groeiend aantal beleggers in de verhuur van onroerend goed. In de vorige enquête Tranio in 2013, 56% van de makelaars hebben opgemerkt dat de russische kopers van commercieel vastgoed weinig of in het geheel niet, en in een poll van 2015 dit was de mening van slechts 27% van de respondenten. Het aandeel van degenen die van mening is dat veel russische beleggers is toegenomen van 44% naar 73%.

Het aandeel van de russische investeerders toegenomen, met name in die landen waar onze landgenoten zijn meestal kopen vakantiehuizen voor zichzelf (bijvoorbeeld: Spanje, Italië, Frankrijk). In die landen die van oudsher populair onder beleggers (zoals het verenigd koninkrijk, Duitsland), hun aandeel bleef op een hoog niveau:

Land	Het aantal respondenten het noteren van een aanzienlijke hoeveelheid Russische investeerders, %
	2013	2015
Het aandeel van de russische investeerders gegroeid
Spanje	37	65
Italië	32	75
Frankrijk	00	50
Het aandeel van de russische beleggers bleven op een hoog niveau
VERZENDING	67	80
Duitsland	89	82

Onder de russisch-sprekende beleggers wordt gedomineerd door succesvolle ondernemers met een actief bedrijf in Rusland of andere landen van de voormalige SOVJET-unie. Ze hebben de neiging om te investeren in vastgoed, brengt niet noodzakelijkerwijs hoog, maar stabiel inkomen in een veilige munt. De belangrijkste motieven van de investeerders zijn als volgt:

• De diversificatie van beleggingen en hen te beschermen van de binnenlandse politieke en economische risico ‘ s.
• Het aanmaken van een pensioenfonds.
• Te geven van het actief op een erfenis aan de kinderen en hun financiële welzijn.
• Voor het verkrijgen van een verblijfsvergunning in een ontwikkeld land.

Meestal zijn beleggers kopen van woningen of commercieel vastgoed voor verhuur, en slechts een paar zijn die geïnteresseerd zijn in projecten van de ontwikkeling of herontwikkeling. De meeste makelaars (65 %) aangegeven dat er niet meer dan 10 % van de russische investeerders om te investeren in dergelijke projecten. Volgens George Kachmazov, managing partner van Tranio, “hoofd terug naar onze investeerders brengt een actief bedrijf. En in het buitenland, dan gedragen ze zich als renteniers: een voorkeur voor eenvoudige huuropbrengsten. Ze willen niet en weet niet hoe te doen de projecten toegevoegde waarde in Europa, hoewel in de loop van de tijd hun competentie toeneemt”.

De uitzondering is Thailand, Montenegro en tsjechië, waar 89, 75 en 63% van de makelaars heeft aangegeven dat meer dan 10 % van onze landgenoten zijn actief in de vastgoed ontwikkeling of herontwikkeling.

“De Russen vaak kopen woning op dezelfde plaats waar ze gebruikt voor het kopen van huisvesting voor zichzelf,— zei Giorgi Kachmazov.— Dit is begrijpelijk: zij kennen de kenmerken van de locatie en gericht op de lokale markt. Ze hebben meestal tijd doorbrengen in uw buitenlandse woning, en ze willen de controle van de inkomsten als hij in de buurt is.”

De meest populaire investeringen objecten zijn woningen-appartementen en-huizen: 63% van de respondenten opgemerkt dat dit type woning is een van de drie meest populaire. Opvallen Bulgarije, Hongarije en Portugal, waar was dit antwoord gekozen 95, 89 en 86 %, respectievelijk. Integendeel, in Duitsland, Italië en het verenigd koninkrijk, dit is niet het meest populaire antwoord (37, 36 en 27%, respectievelijk).

De tweede meest populaire optie — hotels, koos het 34% van de makelaars. Hotels vooral populair in Oostenrijk (78 %). De meerderheid van de respondenten (62 % van degenen die hebben aangegeven hotels) opgemerkt dat de russische investeerders liever zelfstandig beheren van hotels dan hen toevertrouwen aan de beheersvennootschap. Echter, in andere landen is er een aanzienlijk verschil: bijvoorbeeld, in Bulgarije en het verenigd koninkrijk alle 100 % van de respondenten antwoordde dat beleggers gebruik maken van de diensten van management bedrijven, zoals in Duitsland en Oostenrijk in deze variant accounts voor 71 % van de antwoorden. Integendeel, in Italië en Turkije alle van de respondenten gaf aan dat de beleggers zijn voor het beheren van de hotels.

Een ander populair type van woning — appartement huizen (genoemd door 16% van de respondenten), vooral in de tsjechische Republiek, de verenigde staten en Duitsland (57, 43 en 42 %, respectievelijk).

Op andere types van investeringen eigenschappen zijn een klein percentage van de reacties, maar hun populariteit is merkbaar in de individuele landen:

Type woning	Land (tussen haakjes het aantal respondenten, %)
Winkels	Verenigd Koninkrijk (60) Frankrijk (36), Oostenrijk (33) Letland (33)
Cafés en restaurants	Spanje (29) Portugal (29), verenigd koninkrijk (27)
Supermarkten	Duitsland (32) Spanje (16), verenigd koninkrijk (7)
Kantoorruimte	Verenigd koninkrijk (33)
Huisvesting voor studenten	Oostenrijk (22), Griekenland (17)
Huisvesting voor senioren	Bulgarije (16)

De gemiddelde waarde van de woningen verhuur van onroerend goed is 200 duizend euro, commercieel vastgoed van EUR 1,2 miljoen, hoewel de budgetten variëren aanzienlijk, afhankelijk van het land en het type woning. Een overzicht van de kopers laat zien dat deals met een waarde van gemiddeld 1,7 keer duurder is dan het budget dat kopers in eerste instantie gericht.

Tussen de opdrachtgever en het sluiten van de deal, gemiddeld 4-5 maanden, hoewel de voorwaarden aanzienlijk verschillen in de verschillende landen:

De gemiddelde looptijd van de transactie	Land
Tot 4 maanden	Thailand, Hongarije, Letland, Turkije, Griekenland, Montenegro, Bulgarije, Portugal, Tsjechische Republiek
Over 5 maanden	Duitsland, Spanje, Italië, verenigde staten
Meer dan 6 maanden	Frankrijk, Oostenrijk, verenigd koninkrijk

Beleggers hebben hoge verwachtingen van de winstgevendheid. Uit een enquête van makelaars, volgt dat van een residentiële woning, op het gemiddelde, verwachten een rendement van 5,7 % per jaar, van de rechtbank van koophandel van 6.9 %. Echter, de klant enquête blijkt dat het reële rendement op woningen is met een gemiddelde van 4,3% en commercieel is 5.6 %.

Echter, de verwachtingen van de winstgevendheid van onze landgenoten over de tijd, het benaderen van de ware parameters. De 2013 bleek uit onderzoek dat huizenkopers gemiddeld verwacht rendement 6-7 % per jaar, en commerciële — 8-9 %.

De vraag “hoe Veel kopers een lening te kopen, commercieel onroerend goed?” toont ook significant verschillende resultaten in de verschillende landen. In Frankrijk, het verenigd koninkrijk en Oostenrijk, is het aandeel van deze kopers is bijzonder groot (43, 50 en 57 %, respectievelijk). Aan de andere kant, in veel landen (bijvoorbeeld Thailand, Griekenland en Hongarije) de russische koper is het bijna onmogelijk om een hypotheek te krijgen, en het resulteerde in een groot deel van de antwoorden “om Deze klanten met weinig of geen”.

In gevallen waar de russisch-sprekende beleggers nemen het krediet, de leverage ratio van de kosten van het project gemiddeld 40-50% en bijna niet variëren in de verschillende landen.

Als in 2013 slechts 10% van de makelaars opgemerkt dat het merendeel van de kopers van commerciële gebouwen maakt een lening in 2015 dergelijke reacties account voor 27 %. Volgens George Kachmazov, de groeiende interesse in hypotheken is te wijten aan het feit dat “aan de ene kant, na de crisis beleggers hebben steeds minder van eigen geld. Maar, aan de andere kant, beleggers meer bevoegde en beter begrijpt dat een goed ontworpen credit helpt bij het optimaliseren van de belasting en verhoogt het rendement van de belegging. Bovendien, nu lenen goedkoop geld is ook een plus in het voordeel van de hypotheek”.

Wij vinden dat de registratie van de credit gemiddeld stijgt de transactie duur is 33 dagen, hoewel het in verschillende landen op verschillende manieren: bijvoorbeeld, in Spanje, de transactie waarbij een lening sluiten van gemiddeld 21 dagen langer, en in Oostenrijk — 48 dagen.

De fondsen voor de aankoop van vastgoed, zijn waarschijnlijk afkomstig uit Rusland, zoals opgemerkt door 73% van de makelaars. Echter, andere opties zijn aangegeven in de afzonderlijke landen:

De bron van het geld	Het aantal van de respondenten, %	Bijzondere land (tussen haakjes het aantal respondenten, %)
Rusland	73	Griekenland (100) Turkije (92), Montenegro (92) Bulgarije (91)
Offshoring	28	VERENIGDE STATEN (67), VERENIGD KONINKRIJK (57)
Europese landen	24	Oostenrijk (67)
De landen van de voormalige SOVJET-unie, met uitzondering van Rusland	13	Tsjechische Republiek (43) Turkije (31), Bulgarije (24)

Meer dan de helft van de kopers (52 %) aangegeven dat het niet van plan in de toekomst de verkoop van het pand, en zijn van plan om het te houden en vervolgens overgenomen. Mensen die van plan zijn om te verkopen de goederen, 55% verwacht te doen, ongeveer 10 jaar na aankoop, 35% na 5 jaar en slechts 3% in 3 jaar.

Ondertussen, volgens de enquête 2013, 40% van de beleggers van plan om de verkoop van de winstgevende residentieel vastgoed, was van plan om het te doen voor 2-3 jaar. Dus, als de belegger wilde meer speculatieve winst, maar nu zijn ze meer geïnteresseerd in het behoud van het kapitaal. Georgy Kachmazov merkt op dat “deze trend is nauw gekoppeld aan het feit dat beleggers lagere eisen voor de opbrengst in het voordeel van de vermindering van het risico en betrouwbaarheid op de lange termijn.”

Het beantwoorden van de vraag: “Wat zijn de belangrijkste problemen van het werken met de russische kopers nedvzhimosti?”, de meeste makelaars (52 %) gaf aan de hoge verwachtingen van de winstgevendheid, en in de tweede plaats — de traagheid (36 %). Verdeling van de antwoorden op deze vraag zijn weergegeven in de tabel hieronder:

De moeilijkheidsgraad van de werken met de russische kopers	Het aantal van de respondenten, %	Bijzondere land (tussen haakjes het aantal respondenten, %)
Hoge verwachtingen rendement	52	Verenigd Koninkrijk (73) Duitsland (68) Oostenrijk (67)
De traagheid, de vertraging van de transactie	36	Tsjechische Republiek (75), verenigd koninkrijk (73)
Onwil om de te volgen procedures voor de uitvoering van de transactie	25	Thailand (56)
Problemen met het bewijs van fondsen	23	Spanje (43)
Incompetentie in zaken vastgoedbeleggingen	22	Verenigde staten (57)
De taal barrière	06	Griekenland (27) Turkije (17)

Kopers wijzen dat het grootste probleem is het vinden van een geschikt object: deze optie aangegeven 64% van de deelnemers aan de enquête. De tweede plaats reactie: “de Structuur van de transactie voor het optimaliseren van de belastingen” (18 %).

Door George Kachmazov prognoses, in 2016 het aantal russische kopers van residentieel vastgoed zal dalen door een andere 20-30 %. Terwijl 30-40 % toename in het aantal van onze landgenoten, die bij de verkoop van hun huizen in het buitenland omwille van de hoge kostprijs van de inhoud. Echter, 20-30% zal toenemen van het aantal russische kopers van inkomsten genererende eigenschappen.