Veelbelovende investeringen door Parijs: het omzetten van kantoren naar woningen

Een van de grootste onroerend goed markten in Europa — regio Parijs (île-de-France) is het ervaren van een dubbele crisis: de kantoren leeg, en de appartementen is niet voldoende. Steeds populairder is het idee van de conversie van commerciële ruimten in de woningen.

Volgens Immo G Consulting, van 2002 tot 2012 in Ile-de-France is gebouwd op slechts 420 duizend eenheden van de huisvesting, en om de bevolking met appartementen, moest ze twee keer. Sinds 2008, de huren en de prijzen van de secundaire flats blijven groeien. Nu een vierkante meter in Parijs is al meer dan 8 500 euro.

Maar tussen 2002 en 2012 in Ile-de-France begonnen met de bouw van een bedrijfsruimte met een totale oppervlakte van meer dan 12 miljoen m2, dat is meer dan twee keer het nodige volume. Nu in de lege gebied van 2,5 miljoen naar 3,6 miljoen m2 kantoren, 500 duizend m2 waarvan opgehouden te worden gebruikt tijdens de laatste vier jaar. Bijna een derde van hen zijn zonder huurders 2-4 jaar. Volgens DTZ, in de Verdediging, het belangrijkste zakelijke district van Parijs, lege 10 % van de kantoren. Zoals gerapporteerd in de studie Immo G Consulting, van 2007 tot 2011, de verkoop prijs daalde met 20 %, de lease tarief is 9 %.

Zelfs als de tijd om alle leegstaande kantoren tot woningen zal 54 duizend woningen met een oppervlakte van 70 m2. En het zal slechts 1 % van de totale huisvesting Fonds van het Ile-de-France. Echter, in de praktijk niet alle kantoren kunnen worden omgebouwd tot appartementen. Van 1990 tot 2010 in de behuizing van Parijs werd jaarlijks overgedragen aan een gemiddelde van slechts 33 duizend m2 kantoorruimte. Dat is een jaar op deze manier werd toegevoegd 300-400 appartementen. In 2020 is het kabinet voornemens tot verhoging van dit figuur een paar keer.

Winstgevende verkoop van de eigendom: kantoren of thuis?

Parijs ambtenaren werken om het proces van het transformeren van de office-sector snel en eenvoudig. Bijvoorbeeld voor bedrijven, het omgaan met de conversie van de commerciële ruimte aan de behuizing geïntroduceerd, waarmee verlaagd tarief van de vennootschapsbelasting is 19% van toepassing op meerwaarden.

Het grote voordeel van investering kantoren renovatie van dat vierkante meter commercieel vastgoed is 15-30% goedkoper dan een vierkante meter van woningen. Het betekent dat gerenoveerd kantoor kunt u verkopen met winst.

Fleuron Immobilier is een van de bedrijven die de investeringen kantoren renovatiewerken aan hun lokalen. “De essentie van de aantrekkelijkheid van het product, die biedt ons Agentschap, is dat de prijs van kantoren per vierkante meter lager is dan de prijs van residentiële gebouwen, en, zonder professionele hulp, zelfs met de vereenvoudiging van de procedures, de koper zal niet in staat zijn om de gewenste economische effect. We praten over kantoren die zijn gevestigd op a-locaties. Het kan als één-of twee-kantoor of een hele verdieping. De winstgevendheid van de overdracht van de behuizing kan hoger zijn dan 20 %, en dit is een zeer goede demonstratie voor Parijs real estate”, zegt Alexander de centurion, de eigenaar en oprichter van het bedrijf Fleuron Immobilier.

Een ander bedrijf, Novaxia Immo Club, koopt leegstaande kantoren en herstelt hen in wonen. Om mee te doen in deze onderneming, waardoor het ten minste 5 000 EUR. 6 % zal in rekening worden gebracht wanneer u lid en 3 % zijn gehouden jaarlijks voor het management. De looptijd is zes jaar. Het belangrijkste voordeel voor beleggers is dat ze het verwerven van objecten tegen een prijs die 30% lager ligt dan de markt en krijgen meerwaarden bij de verkoop. Eén van de projecten Novaxia Immo-Club — de wederopbouw van het gebouw in het 20e arrondissement van Parijs, aan de Boulevard de Belleville. Volgens de prognoses van het bruto-rendement zal zijn van 8.66 % per jaar.

Valkuilen van de vertaling in de behuizing

De transformatie van kantoren tot appartementen is niet een eenvoudig proces. Voor de uitvoering van dit project zal moeten voldoen aan veel formaliteiten en regels. Sinds het begin van het project tot aan de oplevering kan van twee tot vier jaar. Nu de regering vertegenwoordigd door de Minister van wonen cécile Duflot werkt de procedure te vereenvoudigen en verminderen de tijd van de besluitvorming.

“De basis van de vormgeving van het gebouw moet voldoen aan bepaalde eisen. Het gebouw beslaat een breedte van 12-15 m zijn geen probleem. Echter, de voorzieningen in een overschot van deze beelden is een slechte verlichting,” zegt Stefan Theriault, CEO van Altarea Cogedim Entreprise, die enorme overdracht van kantoren tot woningen. Experts er ook rekening mee dat in gebouwen met overspanningen met een breedte van 18 m in het proces van transformatie verloren 10-20 % van de oppervlakte.

Ondanks het feit dat het werk wordt gedaan in de sector van het secundair vastgoed, zij moeten in overeenstemming zijn met de voorschriften die van toepassing zijn op onroerend goed jeugdwerk. En de bouw van de oudere gebouwen vaak niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften en energie-efficiëntie normen. Er zijn ook technische eisen voldoen niet alle commerciële gebouwen. Dus, om te worden beschouwd als een accommodatie, de kamers moet een plafond hoogte van niet minder dan 2,5 m is.

Te zetten kantoorgebouw naar woningen kosten 20-30% duurder dan nieuwbouw. De kosten van de transformatie van kantoren in woningen wordt geschat in 2 000 – 2 500 Euro/m2, exclusief belastingen, bouw — in 1 600 – 1 800 Euro/m2.

In Parijs, als het gebied van de gereconstrueerde object groter is dan 800 m2, 20-30% van de plaatsen moeten worden gereserveerd voor sociale huisvesting. Gezien het feit dat de sociale objecten zijn verkocht goedkoper dan de marktprijs, projecten voor de transformatie van kantoren is niet altijd rendabel. Daarnaast zijn de kantoren meer winstgevend te leasen hun rendement 5.5–7 %, terwijl de flats verdienen 2-2,5 %.

Hoe is de procedure

U moet eerst van toepassing op de city planning Department of city hall (service de l ‘urbanisme) om ervoor te zorgen dat de voorgestelde wijzigingen niet in strijd zijn met de plannen van de bouw in de stad (plan local d’ urbanisme, PLU).

Verder, de administratie moet voor het verkrijgen van de bouwvergunning (permis de construire). Indien de vloeroppervlakte overtreft 170 m2, is het noodzakelijk om het huren van een architect. Als de bouw werkt niet verwacht, en dan hebben we het alleen over de vertaling in de behuizing, neobhodimo te maken van een pre-notificatie (déclaration préalable).

Als de kamer is in een appartement, je moet leren de regels en leren wat zijn de beperkingen van dit bijzondere gebouw.

De belegger moet ervoor zorgen dat de locatie is aangesloten op alle communicatie: watervoorziening, elektrische netwerken, telefoonlijnen. Sluit de communicatie in geval van afwezigheid, zal heel duur zijn.

Dan kunt u dat melden aan de belastingdienst. Na het verkrijgen van de kamer overgedragen van commercieel tot woonwijk, de eigenaar zal moeten betalen overige belastingen: de territoriale economische belasting (bijdrage économique territoriale) en introduceerde een belasting op de accommodatie (taxe d ‘ habitation). Om de grootte van de onroerende voorheffing, de zogenaamde taxe foncière: de belasting wordt berekend op basis van voorwaardelijke leasebetalingen, de hoeveelheid die voor woningen en bedrijfspanden varieert.

Echter, ondanks alle mogelijke problemen, nu is de vertaling van de commerciële voorzieningen in de woningen zijn in grote vraag, belangrijk om te kiezen van een goede, haalbare optie.

•

Het omgekeerde van de procedure voor de overdracht van de huisvesting voor het Financieren van commercieel onroerend goed, lees het artikel “Hoe te bouwen van een appartement in een commercieel gebouw.”

Yulia Kozhevnikova, Tranio.Ru