Czek-arkusz kupującego: co warto wiedzieć przed nabyciem nieruchomości za granicą

Nabywcy nieruchomości za granicą coraz częściej traktują ją nie tylko jako schronienie, ale i jako obiekt do zyskownej inwestycji, szczególnie w okresie kryzysu. W badaniu „Транио” za rok 2014 atrakcyjność inwestycyjna jest dla rosjan drugim ważnym czynnikiem przy zakupie nieruchomości za granicą.

W porównaniu z nabyciem ośrodka mieszkania inwestycji w komercyjne obiekty wymagają bardziej poważnego podejścia i głębokiej analizy. Aby zaoszczędzić czas i uniknąć kosztownych błędów, jeszcze przed zakupem należy sprawdzić podstawowe parametry projektu inwestycyjnego:

• lokalizacja;
• budżet;
• koszty;
• cechy umowy dzierżawy;
• rentowność;
• ryzyko;
• finansowanie;
• opcje sterowania;
• strategię wyjścia z projektu.

Lokalizacja

Od tego, w jakim miejscu znajduje się obiekt, w dużej mierze zależy jego wydajność, ryzyko i płynność. Na przykład, wiarygodne uważane za inwestycje w duże miasta, Austrii, wielkiej Brytanii, Niemczech, USA i Francji. Studiując informacje o lokalizacji obiektu, warto zwracać uwagę nie tylko na kraj i miasto, ale i na to, w jakiej dzielnicy znajduje się nieruchomość, a mianowicie:

• na infrastrukturę, na przykład: przy inwestycjach w budynki mieszkalne ważne, aby mieć w pobliżu parkingu, a także instytucji społecznych i sklepów;
• na korzyści i perspektywy dla regionu: od tego zależy to, czy będą się rozwijać w przyszłości cena obiektu i dochód z wynajmu;
• na usługi transportowe dzielnicy, gdzie znajduje się najbliższy przystanek komunikacji miejskiej, czy istnieje swobodny dostęp do autostrad, jaka jest odległość od głównych węzłów komunikacyjnych.

Budżet

Zazwyczaj klienci inwestują w nieruchomości komercyjne w obecności co najmniej 2,5 mln euro, tak jak czasami trudno jest znaleźć wysokiej jakości i низкорискованный obiekt. Od budżetu w dużej mierze zależy wybór rodzaju nieruchomości.

Rodzaje nieruchomości komercyjnych i ich parametry
Dane Tranio (średnie zalecane wskaźniki)*

Typy obiektów	Rentowność, % rocznie	Termin umowy do wynajęcia	Zalety	Wady
Od 300 tys. euro
Mieszkania (wynajem krótkoterminowy)	5-7	Od 1 dnia	Wysoka płynność; w porównaniu z długoterminowego wynajmu — wyższa wydajność i nie ma problemu z eksmisją lokatorów; więcej potencjał wzrostu czynszów	Ryzyko zarządzania i przestojów; w porównaniu z długoterminowego wynajmu — szybsze zużycie
Mieszkania (wynajem długoterminowy)	2-3	Od 1 roku	Wysoka płynność; wysoki popyt ze strony najemców, stabilny nawet w czasie kryzysu	Ryzyko zarządzania i przestojów; problemy z eksmisją lokatorów
Studenckie mieszkania	4-6	Od 6 miesięcy	Wysoki popyt ze strony najemców	W porównaniu z mieszkaniami — poniżej płynność, trudno jest zmienić przeznaczenie
Od 2,5 mln euro
Budynki mieszkalne	3-5	Od 1 roku	Wysoka płynność, potencjał wzrostu kapitalizacji	Niska rentowność, wielu najemców, problemy z eksmisją, potrzebna jest spółka zarządzająca
Sklepy uliczne	3-4	3-10 lat	Wysoka płynność, potencjał wzrostu kapitalizacji	Niska wydajność
Supermarkety	5-6,5	12-15 lat	Wysoka wydajność, długotrwałe kontrakty	Im bliżej terminu zakończenia umowy, tym niższa płynność
Od 10 mln euro
Domy opieki	5-6,5	20-25 lat	Wzrost liczby emerytów i rencistów, długotrwałe kontrakty	Trudno jest zmienić przeznaczenie
Centra handlowe	4-6	5-15 lat	Wysoka wydajność	Ryzyko zarządzania przy dużej ilości najemców
Hotele	4-6	10-20 lat	Wysoka wydajność	Trudno jest zmienić przeznaczenie

* Średnie dla obiektów:

• w zamożnych dzielnicach dużych miast europejskich;
• obiekty nowe lub po kapitalnym remoncie;
• wynajem kontrakty na początku okresu.

Wydatki na zakup i spis treści

Przy planowaniu budżetu, warto wziąć pod uwagę, że koszty realizacji transakcji stanowią od 5% do 20% od wartości nieruchomości w zależności od rodzaju nieruchomości, ceny, a także rodzaje transakcji. Do takich wydatków należą usługi notarialne oraz koszty rejestracji państwowej, podatek od zakupu, prowizja brokera i koszty procedury kontroli czystości prawnej transakcji — Due Diligence.

Oprócz tego, po zakupie właściciela czekają na koszty utrzymania: koszt usługi spółki zarządzającej, komunalne i naprawy, ubezpieczenie, a także podatki (podatek od nieruchomości i podatek od osób prawnych). Inwestorom zaleca się zwrócić uwagę na obecność w kraju ulg podatkowych i odliczeń i warunki ich uzyskania. Mogą one znacznie obniżyć koszty i zwiększyć zyski.

To, jakie koszty ponosi właściciel, a jakie najemca, zależy od rodzaju umowy najmu.

Najemcy i najmu

Przy nauce warunków wynajmu należy dowiedzieć się, czy obiekt oddany, kto jest якорным operatora i jaka jest niezawodność osób lub firm, robiących pomieszczenia. Warto zwrócić uwagę na procent ładunku powierzchni — najlepiej średnie roczne obłożenie powinna być nie mniejsza niż 90 %.

Również ważne jest to rodzaj leasingu (od niego zależy wielkość wydatków na utrzymanie, a więc i zysk).

Rodzaje leasingu

Typ wynajęcia	Cechy
Gross rent lease	Właściciel nieruchomości wykonuje wszystkie obliczenia za media, koszty napraw i eksploatacji budynku, płaci ubezpieczenie i (czasami) podatki
N lease (Single net lease)	Najemca płaci tylko podatek od nieruchomości, pozostałe koszty ponosi właściciel
NN lease (Double net lease)	Najemca płaci podatki i ubezpieczenia
NNN lease (Triple net lease)	Właściciel pobiera od najemcy opłatą „potrójnie”, czyli bez odliczenia podatku, ubezpieczenia i kosztów utrzymania (te koszty umowy ponosi najemca)
Absolute NNN lease	Wszystkie koszty ponosi najemca, nawet w przypadku, jeśli budynek zostanie uszkodzony podczas klęski żywiołowej i trzeba częściowy редевелопмент

Dla inwestorów najbardziej korzystne ostatnie dwa rodzaje umów: przy ich zawieraniu koszty utrzymania nieruchomości ze strony właściciela minimalne.

Należy również wcześniej ustalić z czasem trwania umowy dzierżawy. Jest to w dużej mierze zależy od gotowości inwestora do podejmowania ryzyka: na przykład, jeśli on nie jest gotowy stracić najemców, to najprawdopodobniej вложится w obiekt, powodując długotrwałe wynajmu kontraktami. I odwrotnie, kiedy to ryzyko dla inwestora jest do przyjęcia, będzie traktował jako opcji nieruchomości z odpowiednim do końca lub krótkoterminowych wynajmu umową.

Wydajność

Pod dochodzie może wynikać absolutny roczny dochód, przepływ środków pieniężnych, zysk operacyjny, stopa kapitalizacji, wzrost kosztów, cash-on-cash ROI i IRR. Ważne jest, aby zrozumieć, o jakim typie rentowności prowadzi mowa sprzedawca. Na przykład, jak ilustruje to poniższy przykład, IRR może wynieść 9 %, podczas gdy stopa kapitalizacji wynosi 5,5 %.

Dane do przykładu

Cena obiektu	10 mln euro
Koszt zakupu	1 mln euro
Inwestycje	5 mln euro
LTV	60 %
Procent kredytu	2,4 %
Wynajem dochód	650 tys. euro rocznie
Koszty operacyjne	100 tys. euro rocznie
Wzrost kosztów	2 % rocznie

Rodzaje rentowności

Typ rentowności	Definicja i metoda obliczania	Przykład
Absolutny roczny dochód	To, ile przynosi wynajem nieruchomości na rok przed odliczeniem kosztów operacyjnych, płatności hipotecznych i podatków	W powyższym przykładzie obiekt o wartości 10 mln euro generuje absolutny roczny dochód w wysokości 650 tys. euro
Netto zysk operacyjny	Absolutny roczny dochód po potrąceniu kosztów operacyjnych	Jeśli nieruchomości przynosi prawdziwe 650 tys. euro rocznie, a koszty operacyjne wynoszą 100 tys. euro rocznie, to czysty zysk operacyjny wynosi 550 tys. euro
Przepływy pieniężne netto	Roczny zysk z uwzględnieniem kosztów operacyjnych i płatności hipotecznych, do płacenia podatków	W powyższym przykładzie przepływy pieniężne netto wynosi 300 tys. euro rocznie (650 tys. (najmu netto) – 100 tys. (koszty operacyjne) – 250 tys. (wypłaty kredytu))
Stawka kapitalizacji (cap rate)	Stosunek czystego zysku operacyjnego do kosztów obiektu	Jeśli czysty zysk operacyjny wynosi 550 tys. euro rocznie, a nieruchomości są warte 10 mln euro, stopa kapitalizacji — 5,5 % w skali roku
Wzrost kosztów	Pokazuje, na ile procent w skali roku (według prognoz) będą rosły ceny nieruchomości	W powyższym przykładzie wzrost kosztów wynosi 2 % rocznie
Cash-on-cash ROI (Return on Investment, współczynnik rentowności zainwestowanego kapitału)	Wskaźnik ten jest równy rocznego czystego braku pieniędzy potoku, co dzieli się na zainwestowane środki	W powyższym przykładzie cash-on-cash ROI wyniesie 6 % rocznie (300 tys. (przepływy pieniężne netto) / 5 mln (inwestycji))
IRR (Internal Rate of Return)	Jest obliczany na podstawie wszystkich przepływów pieniężnych za cały okres projektu	Jeśli obiekt z przykładu powyżej, w ciągu 10 lat generuje przepływy pieniężne 300 tys. euro, a potem inwestor sprzedaje go za 12 mln euro, to IRR wynosi 9 % w skali roku

Ryzyko

Ryzyko to prawdopodobieństwo strat w wyniku jakichkolwiek zmian. Im większa szansa, że stanie się jakieś negatywne wydarzenie, tym większe ryzyko. Jeśli inwestor chce uzyskać większą wydajność, musi być gotów podjąć większe ryzyko. Na przykład, na kluczowym rynku biurowym w centrum Londynu — popyt przewyższa podaż, a to prowadzi do spadku rentowności w segmencie (stawka — około 4 %). W tym samym czasie na rynku biur w mniej popularnych dzielnicach daje inwestorowi znacznie większą wydajność (na przykład w Liverpoolu — 7 %), przy nieznacznie повысившемся ryzykiem.

Finansowanie

W niektórych przypadkach inwestorzy biorą kredyt na zakup nieruchomości komercyjnych. Ten wariant jest korzystny tym, że kredyt jest dźwignią zwiększenia rentowności. Tym, którzy zdecydują się korzystać z bankowego finansowania, warto dowiedzieć się, na jakie warunki mogą liczyć:

• jaka jest wielkość kredytu w porównaniu z wartością obiektu (Loan-To-Value Ratio, lub LTV);
• jaka jest stopa procentowa;
• jaki jest okres kredytowania;
• jaka jest prowizja za udzielenie kredytu.

Przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej w Niemczech kredytobiorca może liczyć na kredyt w wysokości 60 % od kosztów obiektu pod 2 % rocznie. W czynszu rentowności obiektu 6,5 % zyski od zainwestowanego kapitału, z uwzględnieniem pożyczki może wynosić 8-10 %.

Agnieszka Качмазов

Dyrektor generalny i założyciel Tranio

Zarządzanie

„Dobre zarządzanie podobny na wykwintny obiad w restauracji: jedzenie jest piękna na wygląd i smak, i kelnerzy miło i pomocny. Najważniejsze — zupełnie nie ma się o co dbać”— pisze Craig Coppola (Craig Coppola), pośrednik na rynku nieruchomości w USA.

Oczywiście, właściciel może zajmować się zarządzaniem samodzielnie, ale wygodniej jest wynająć firmę specjalizującą się w zarządzaniu nieruchomościami, ponieważ to pomoże zaoszczędzić czas właściciela obiektu.

Strategia wyjścia i czas inwestycji

Istnieją dwie strategie wyjścia z inwestycji — transfer dziedziczona i sprzedaż.

• Przeniesienie własności w drodze dziedziczenia. Z biegiem lat, wartość nieruchomości rośnie, a jeden i ten sam obiekt może być własnością jednej rodziny od ponad 100 lat. Dlatego powinna być skonstruowana tak, aby majątek można było przekazać w spadku z minimum strat podatkowych. Na przykład, we Francji opłaca się składać nieruchomości na cywilną firmę handlu nieruchomościami (SCI) — w takim przypadku brak podatków od spadków i darowizn.
• Sprzedaż. Normalny okres posiadania dochodowej nieruchomości do sprzedaży — 10-20 lat, ale są i sytuacje, kiedy właściciel musi wyjść z projektu inwestycyjnego wcześniej, więc obiekt musi być płynny, czyli tak, aby można go było sprzedać szybko (w ciągu 2-4 miesiące) bez znacznej utraty wartości. Jest to możliwe dzięki zakupu nieruchomości w płatnych miejscach, многовариантности korzystania z obiektu, itp.

Wniosek

Odpowiednia wycena wszystkich pozycji w takim czek arkuszu, produkująca przed zakupem nieruchomości, pomoże zabezpieczyć inwestycje w nieruchomości. Warto przy tym wybierać низкорисковые płynnych obiekty na stabilnych rynkach i nie gonić za dużą wydajnością.

Julia Кожевникова, „Транио”