Przychody i koszty inwestorów: jak zaplanować budżet przed zakupem nieruchomości komercyjnych

Uważa się, że nieruchomości komercyjne wymaga dużych nakładów na utrzymanie. Są jednak takie rodzaje umów najmu, w których podstawowe koszty leżą na арендаторах i z uwzględnieniem przychodów koszty zwracają się z nawiązką nawet w przypadku kredytu hipotecznego. „Транио” opowiada o najważniejszych artykułach dochodów i wydatków przy posiadaniu komercyjnymi obiektami.

Artykuły dochodów i wydatków właściciela nieruchomości komercyjnych

Dochody

Koszty

— czynsze, — zewnętrzna (outdoor), reklama i reklama wewnątrz pomieszczeń (indoor), — amortyzacja — wzrost kosztów nieruchomości: wzrost kapitału w przypadku odsprzedaży obiektu.

1. Jednorazowe koszty zakupu nieruchomości: — cena nieruchomości, — Due Diligence (księgowa, prawna i techniczna badania, ocena ryzyka), usługi nieruchomości, — podatek od zakupu, opłaty skarbowej, — usługi notariusza i adwokata, — usługi bankowe (otwarcie rachunku, przelewy), — prowizja banku na udzielenie kredytu (jeśli nieruchomość jest sprzedawana za pomocą pożyczonych środków), — pierwotny remont i zagospodarowanie obiektu, wykończenie pomieszczeń. 2. Regularne wydatki: — płatności hipotecznych (jeśli nieruchomość kupiona na kredyt), — pożyczka założyciela, — roczny podatek od nieruchomości*, — użytkowe*, — koszty eksploatacji (inżynieria systemów, sprzątanie, ochrona)*, — ubezpieczenie*, usługi spółki zarządzającej, personelu, — usługi księgowego (raportowanie), — usługi prawne (w razie potrzeby), — usługi brokerów w zakresie poszukiwania najemców (w niektórych przypadkach płaci najemca).

* W wielu przypadkach koszty te są zwracane przez właściciela opłatę, która jest wypłacana przez najemcę.

Dochody: nie zapomnij o indeksacji czynszu i amortyzację

Właściciel obiektu handlowego otrzymuje czynsz za miesiąc (w Austrii, Niemczech, Hiszpanii) lub za kwartał (we Francji) do przodu. W wielkiej Brytanii, Czechach i Szwajcarii powszechne zarówno miesięczne, jak i поквартальные płatności. Przy podpisaniu umowy najemcy należy wpłacić depozyt w wysokości kwoty płatności trzech miesięcy najmu (w Hiszpanii — dwóch, w Szwajcarii — sześciu).

Przy wynajmie centrów handlowych czynsz czasami pobierana jest w postaci procentu od rocznych obrotów (od 3 до10 %). Kotwicy najemców (firmy, eliminuje nie mniej niż 5-15 % powierzchni obiektu) zwykle płacą mniej niż innych.

W przypadku długoterminowych (od 10 lat) umów czynsz corocznie indeksowane zgodnie ze wzrostem inflacji w kraju. Ale, na przykład, w Czechach taka praktyka prawie nie ma, ponieważ większość umów zawierana jest na 3 lub 5 lat.

Oprócz właściwie opłat za wynajmowane pomieszczenia, właściciel zazwyczaj pobiera od najemcy VAT na wynajem. Kwota ta jest następnie odprowadzany jest do państwa. W niektórych przypadkach właściciel może częściowo odzyskać zapłacony VAT w ramach rekompensaty za wydatki na remont lub budowę.

„VAT, pochodzące od najemców, kompensuje inwestorowi VAT zapłaconego przy zakupie obiektu. W Niemczech system ten działa automatycznie: państwo od razu wyklucza VAT z kosztów obiektu, a podatek na usługi brokera i inne koszty przy zakupie są kompensowane z przyszłego czynszu”— mówi Agnieszka Качмазов, partner zarządzający „Транио”.

Do dochodu można również zaliczyć amortyzację. To zmniejszenie opodatkowania wartości nieruchomości poprzez jej potencjalnego zużycia. Na przykład, jeśli nieruchomość jest warta 10 mln euro, z czego 2 mln to koszt działki, ponieważ ziemia nie podlega zużyciu, амортизироваться będzie 8 mln Jeśli założymy, że amortyzacja komercyjnego budynku wynosi 2 % rocznie, z podstawy opodatkowania corocznie zostaną odjęte od 160 tys. euro. Oprócz tego, z dochodu podlegającego opodatkowaniu odlicza odsetki od kredytu.

Koszty: najważniejsze — wprowadzić korzystne warunki w umowie

Koszty mogą być sporadyczne (koszt obiektu, kredyt hipoteczny, podatki na zakup, prowizji pośredników itp.) i regularnych (koszty utrzymania, płatności hipotecznych, itp.).

Jednorazowe wydatki na zakup nieruchomości i dokonywanie transakcji stanowią średnio około 10 % od wartości nieruchomości. Do nich mogą być dodawane koszty początkowe remonty i wykończenia pomieszczeń — kwota ta zależy od stanu obiektu.

Co do regularnych wydatków na utrzymanie, to, w zależności od rodzaju umowy najmu, inwestor może być częściowo od nich zwolniony. Najbardziej popularny rodzaj leasingu — NNN lease, w którym właściciel nieruchomości płaci tylko za treść konstrukcji nośnych budynku. Prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego określone w danej umowie najmu.

Koszt właściciela w zależności od rodzaju wynajmu

Typ wynajęcia	Jakie koszty ponosi właściciel
Gross rent lease	Treści i usługi	Ubezpieczenie	Podatek od nieruchomości
N lease (Single net lease)	Treści i usługi	Ubezpieczenie	—
NN lease (Double net lease)	Treści i usługi	—	—
NNN lease (Triple net lease), odpowiednik w Niemczech — Dach & Fach	Tylko remont elewacji i dachu budynku	—	—
Absolute NNN lease	—	—	—

Dla każdego z typów wynajmu koszty utrzymania, ubezpieczenia i podatki początkowo może ponosić właściciel, ale po ich płatności wydana suma może wrócić do niego w postaci opłaty serwisowej, która obejmuje uzgodnione w umowie koszty. Opłata serwisowa płacony przez najemcę i jest przeznaczony do tego, aby właściciel mógł odzyskać stracony.

W każdym kraju są typowe warunki, dotyczące kosztów i obowiązków najemcy i wynajmującego. Na przykład, w wielkiej Brytanii właściciel nie ponosi prawie żadnych kosztów (rozpowszechniony typ wynajęcia absolute NNN lease), a we Francji płaci za naprawy, prowizje pośredników, zajmujących się wynajmem i podatek od nieruchomości (rodzaj leasingu — gross rent lease).

Koszty najemców i wynajmujących na typowym umów
Dane Cushman & Wakefield

Kraj	Koszty najemcy	Koszty wynajmującego
Austria	— wynajem: pomoc prawna — 1 % od rocznej dzierżawy, państwowy podatku — 1 %, prowizja agencji — 3 miesiące najmu; — opłata serwisowa: zawiera koszty użytkowe, opłaty za zarządzanie, opłaty za sprzątanie, ubezpieczenie i podatek od nieruchomości; — naprawa: pomieszczenia wewnętrzne; — VAT na wynajem: do 20 %.	— remont: elewacji i pokrycia dachowe.
Wielka brytania	— wynajem: prowizja agencji nieruchomości — 5-10 % od rocznego wynajmu, pomoc prawna — około 5 % plus VAT 20 %; — opłata serwisowa: zawiera użytkowe, ubezpieczenie, koszty zarządzania i podatek od nieruchomości; — naprawa: naprawa (w całości) i zawartości; — ubezpieczenie: najemca płaci za ubezpieczenie wewnętrznych pomieszczeń bezpośrednio, a za ubezpieczenie zewnętrznych konstrukcji — za obsluge; — VAT na wynajem: do 20 %.	— wynajmujący płaci za naprawy i ubezpieczenie konstrukcji nośnych, ale koszty te są refundowane przez obsluge.
Niemcy	— wynajem: prowizja agencji nieruchomości w wysokości 3-4 miesięcy dzierżawy (2-3 miesięcy w przypadku leasingu przemysłowych i handlowych) plus podatek VAT 19 %; — opłata serwisowa: zawiera podatek od nieruchomości, koszty użytkowe i zdrowotne; — naprawa: pomieszczenia wewnętrzne; — VAT na wynajem: 19 %.	— wynajem: zazwyczaj właściciel płaci prowizję tylko na słabych rynkach, i to jest prawdziwe tylko dla obiektów, cieszących się słabym popytem; — naprawa: typowe umowy najmu Dach & Fach, w których właściciel jest odpowiedzialny tylko za naprawę konstrukcji nośnych.
Hiszpania	— opłata serwisowa: zawiera koszty użytkowe i podatek od nieruchomości; — naprawa: pomieszczenia wewnętrzne; — ubezpieczenie: pomieszczenia wewnętrzne; — VAT na wynajem: 21 %.	— wynajem: prowizja agencji nieruchomości 10-15% rocznego czynszu plus VAT 21 % (czasami prowizję płaci najemca); — naprawa: fasada i dach; — ubezpieczenie: fasada i dach.
Francja	— wynajem: prowizja agencji nieruchomości do 15% rocznego czynszu plus VAT 20 %; — opłata serwisowa: zawiera koszty użytkowe i zdrowotne; — remonty: remont wewnętrznych pomieszczeń; — VAT na wynajem: do 20 %.	— wynajem: prowizja agencji nieruchomości do 15% rocznego czynszu plus VAT 20 %; — podatek od nieruchomości: kwota zależy od konkretnego miasta; czasami płaci najemca (szczególnie jeśli chodzi o przemysłowych lub handlowych, pomieszczeniach); — remont: elewacji i pokrycia dachowe.
Czechy	— wynajem: prowizja agencji nieruchomości 5-8 % przy wynajmie biur i 10-15 % przy wynajmie obiektów handlowych; — opłata serwisowa: zawiera koszty użytkowe, prowizję za zarządzanie, koszty sprzątanie i podatek od nieruchomości; — naprawa: pomieszczenia wewnętrzne; — ubezpieczenie: pomieszczenia wewnętrzne i biznes; — VAT na wynajem: 21 %.	— wynajem: prowizja agencji nieruchomości 7-17 % od rocznej dzierżawy; — naprawa: fasada i dach; — ubezpieczenie: fasada i dach.
Szwajcaria	— wynajem: prowizja agencji nieruchomości 7-15 % od wynajmu; — opłata serwisowa: zawiera użytkowe; — naprawa: drobne prace.	— wynajem: prowizja agencji nieruchomości 10-15 %; — podatek od nieruchomości: wielkość zależy od kantonu; — naprawa: duże prace remontowe; — ubezpieczenie: ubezpieczenie budynku.

Oprócz tego, inwestorom zaleca się taki artykuł wydatków, jak pożyczki założyciela — w przyszłości to pomoże zoptymalizować podatek dochodowy firmy, jeśli obiekt został urządzony na osobę prawną. Istotą tego procesu jest to, że założyciel usług kredytu swojej firmy, na którą wystawiony nieruchomości, a następnie zwraca dług i wyświetla te środki z podatku dochodowego.

●

Ponieważ w Europie powszechne kontrakty NNN lease, w którym większość wydatków na utrzymanie leży na арендаторе, właścicielowi pozostaje płacić tylko za remont budynków i usługi personelu.

Aby maksymalnie obniżyć koszty zarządzania, „Транио” zaleca zagranicznego inwestora:

• zakup nieruchomości, już przedłożonych do wynajęcia na podstawie umów typu NNN lease;
• korzystanie z kredytu do tworzenia dźwigni finansowej i zwiększenia stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału;
• uwzględnić amortyzację i otrzymywać ulgi podatkowe;
• zakup nowej nieruchomości, nie wymaga nakładów na remont;
• udzielać pożyczki fundatora w celu optymalizacji podatku dochodowego.

Julia Кожевникова, „Транио”