Dlaczego opłaca się inwestować w studenckie noclegi Europy

Głównym problemem rosyjskich inwestorów — poszukiwanie optymalnego (z punktu widzenia ryzyka i rentowności) obiektu dla załączników. Część zewnętrzna nieruchomości komercyjne zwykle jest niedostępna zwykłym inwestorom ze względu na wysokie koszty, dlatego większość klientów kupili mieszkania do wynajęcia. Kupno mieszkania i wynajem długoterminowy ma oczywiste zalety — przede wszystkim jest łatwy w obsłudze, ale ma i wady — stosunkowo niska wydajność (około 3 %) i problemy z eksmisją lokatorów w razie potrzeby.

Minimalny, z punktu widzenia strat, drogę do inwestycji — apartamenty studenckie, swoisty „złoty środek” na rynku nieruchomości. Dobrym rozwiązaniem z punktu widzenia bilansu ryzyka/zwrotu. Co prawda na razie tylko 5 % rosyjskojęzycznych inwestorów rozważa inwestycje w ten rodzaj nieruchomości, podczas gdy za granicą już od dawna jest uważana za jedną z najbardziej dochodowych i perspektywicznych.

W niż korzyści

W 2012 roku inwestorzy zagraniczni rocznie inwestują w apartamenty studenckie nie mniej niż 6 miliardów dolarów — i to licząc tylko duże transakcje (droższe $7,5 mln). Niż atrakcyjny takie narzędzie?

Po pierwsze, liczba studentów na świecie rośnie. Według danych OECD (Organizacji współpracy gospodarczej i rozwoju), liczba osób studiujących za granicą wzrosła z 2 mln w 2000 roku do 4,5 mln w 2012 roku, a do 2025 roku ich liczba wyniesie 8 mln osób. Ponadto, wzrost klasy średniej i wzrost liczby zamożnych ludzi w krajach rozwijających się (zwłaszcza z Chin) oznacza również wzrost popytu na wynajem studenckich apartamentów.

Wysoki popyt oznacza, że ryzyko związane z inwestycjami w studenckie apartamenty niższa, niż w przypadku inwestycji w нежилую nieruchomości. Tak, na najemców biur mocno wpływa sytuacja gospodarcza, a studenci potrzebują noclegi zawsze, nawet w czasie kryzysu.

Po drugie, rentowność studenckich apartamentów wyższaniż rentowność zwykłych mieszkań, domów na wynajem długoterminowy. W dobrych dzielnicach miast europejskich studenckie nieruchomości przynosi średnio 4-6 % rocznie, podczas gdy zwykłe noclegi — 2-3 %. Wydajność może być wyższa lub niższa 4-6%, w zależności od tego, jak duży uniwersytet znajduje się w okolicy, daleko od uczelni znajdują się apartamenty i na ile są one wysokiej jakości i nowoczesne. Zatem, im wyższa jakość i lepsze miejsce, tym niższe ryzyko i wyższe plony.

Po trzecie, inwestycje w studenckie apartamenty charakteryzują się niskim progiem wejścia na rynek. Kupić apartament w cenie od zł 90 000 – 100 000 ale dla inwestycji w cały budynek potrzebował zł 15-30 mln na Przykład, inwestorzy mogą zakupić nowe studenckie apartament o powierzchni 17-23 m2 £70 000 – 100 000 w Liverpoolu. Wydajność (bez odliczenia kosztów) wynosi 7 %, lub £4 900 w rok przy zakupie studia za £70 000. Przy tym budżet zakupu można zmniejszyć o połowę, jeśli korzystać z kredytu hipotecznego. Dla posiadaczy dużych budżetów będzie interesująca zakup całego hostelu. Tak, za €14,7 mln można kupić studencki kompleks na sto apartamentów w Norymberdze. Wydajność — 4,9 %, lub więcej €720 000 rocznie.

Jeszcze jeden plus — pasywne zarządzanie. Dla właścicieli firm w Rosji nieruchomości — narzędzie oszczędności, a nie główne źródło dochodu, i nie mają czasu na samodzielne zarządzanie. Przy inwestycjach w studenckie apartamenty zarządzanie odbywa się zarządzającej firmą, której zazwyczaj jest deweloper, który wybudował schronisko, a inwestor nie musi myśleć o rozwiązywaniu różnych problemów (poszukiwanie najemców, naprawy itp.). Cena usług spółki zarządzającej — około 10 % od dochodów z najmu.

Udział w соинвестировании budowy apartamentowców w Europie dla prywatnych inwestorów oznacza pasywne załączniki (zarządzaniem zajmuje się spółka zarządzająca), przy czym kupujący otrzymują dochody nie tylko z wynajmu, ale i od редевелопмента.

Pułapki

Jednak, jak w przypadku inwestycji w innego rodzaju nieruchomości, inwestycji w apartamenty studenckie ma swoje ryzyko. Na przykład, student apartamenty trudne (lub raczej niemożliwe) zmodyfikować, ponieważ znajdują się one w wyspecjalizowanych zespołach blisko uczelni, i w nich mogą żyć tylko uczniowie. Sami inwestorzy nie mogą używać apartamenty do zamieszkania, jak i umieścić w nich kogoś, kto nie jest studentem. I jeśli apartamenty znajdują się w popularnej rynku i popyt na tej uczelni spadł, właściciel będzie trudno sprzedać obiekt.

Płynność studenckich apartamentów niższa niż płynność zwykłych mieszkań, jednak wyższe niż niemieszkalnych obiektów.

Ważne jest, aby zrozumieć, że studenckie apartamenty w hosteli — to nie to samo, co zwykłe apartamenty mieszkalne w budynkach wielorodzinnych. Często deweloperzy korzystają z brakiem doświadczenia inwestorów i reklamują studia w domach wielorodzinnych w obszarach blisko uczelni jako student apartamenty. Różnica polega na tym, że w dokumentach musi być ustalono, że obiekt można używać tylko jako akademiku i żyć w budynku mogą tylko studenci uniwersytetu.

Jak wspomniano powyżej, rentowność studenckich apartamentów wynosi 4-6 %. Jeśli sprzedawca obiecuje wysoką wydajność (9-10 % lub powyżej), to najprawdopodobniej inwestycje będą związane z dodatkowymi ryzykiem — najmniej pożądane lokalizacja i odpowiednio niski popyt, nieefektywne zarządzanie lub stopień amortyzacji budynku. Aby zabezpieczyć się od ostatniego ryzyka — niska jakość obiektu i jego nieaktualność — zaleca się kupować nowe obiekty. Najlepiej kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, tak jak przy zakupie wtórnym mieszkań szybko powstają koszty naprawy, przez co zmniejsza się wydajność.

Gdzie kupić

Kupować studenckie apartamenty korzystne w wielkiej Brytanii, Niemczech i Francji. Rynki te są niezawodne i charakteryzują się wysokim popytem ze strony władz lokalnych i zagranicznych studentów (udział tych ostatnich wynosi 10-20 % ogólnej liczby uczniów). Możliwości dla prywatnych inwestorów na rynkach Austrii, Hiszpanii i Szwajcarii są ograniczone, ponieważ tam takie obiekty jeszcze na etapie projektowania są przedsiębiorstwami, inwestorami, firmami i sponsorami. Co do USA — największego rynku studenckich apartamentów, to tam oferta zbędne, potencjał wzrostu czynszów jest ograniczony, a nawet lokalne inwestorzy idą na europejskie rynki w poszukiwaniu bardziej dochodowych propozycji.

Po wybraniu miasta, trzeba zwracać uwagę na obecność „magnesu” — położony jest w pobliżu popularnej uczelni, a także na brak nadmiernej podaży na lokalnym rynku najmu, gdzie studenckich apartamentu może konkurować duża liczba prywatnych mieszkań, a na rentowności negatywnie wpłynie niski poziom czynszów.

Ważne jest również sytuacja demograficzna — jak rośnie i będzie rosnąć liczba studentów w mieście. Jeśli liczba uczniów nie zmienia się lub kurczy, ale przy tym budowane są nowe akademiki i kompleksy, to obłożenie będzie niskie, apartamenty są puste i inwestycje nie przyniosą zysku. Na przykład, w Niemczech liczba studentów rośnie prawie wszędzie, ale są miasta, takie jak Yen i Greifswald, gdzie liczba uczniów w ciągu pięciu lat zmniejszyła się o 10-11 %.

W wielkiej Brytanii dla inwestycji w apartamenty studenckie obiecujące duże uniwersyteckie centra z niewystarczającą podażą mieszkań, takich jak Bristol, Londyn, Oxford i Edynburg), a także Manchester. W Niemczech potencjał ma miast Bawarii (Wuerzburg, niemcy, Norymberga, Pasawa), a także Heidelbergu i Frankfurcie nad Menem. We Francji niezłe możliwości dla inwestycji w miastach Aix-en-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, Marsylia, Strasburg.

Hacking życia dla inwestorów — w pierwszych dowiedzieć się, gdzie i kiedy będzie otwarty wydział lub nowy uniwersytet, i kupić obok apartamenty.

Na przykład, pod koniec 2017 roku rozpocznie się budowa kampusu uniwersytetu w Cardiff, a dzięki projektowi miejscowy uniwersytet przyciągnie 2 000 studentów z całego świata. A do 2019 w północnych przedmieściach Paryża zostanie otwarty największy w Europie kampus wydziałów nauk społecznych, w którym będą pracować i uczyć się nauczyciele i studenci z wielu uczelni.

Z rozprzestrzenianiem się technologii internetowych coraz większą popularność będzie kupować kształcenie na odległość, jednak tradycyjne formy edukacji pozostaną w centrum uwagi studentów w ciągu najbliższych dziesięcioleci. A to znaczy, że student apartamenty w pobliżu uczelni nie będą popularne.

Agnieszka Качмазов, partner zarządzający Tranio