Jak wybrać strategię inwestowania w nieruchomości

Wielu inwestorów, postaw środki w nieruchomości, dążą do wysokiej rentowności. Jednak nie wszyscy zdają sobie sprawę, że duża początkowa wydajność oznacza duże ryzyko, czyli prawdopodobieństwo obniżenia dochodów w dłuższej perspektywie.

Zalecamy klientom z góry oceniać ryzyko i przemyśleć strategię inwestowania z optymalną równowagę wydajności, niezawodności, robocizny i innych czynników efektywności inwestycji. Większość klientów Tranio nadaje się prosty wynajem biznes w stabilnej lokalizacji, z długoterminową umową wynajmu i zarządzania przez spółkę zarządzającą. W tym artykule przyjrzymy się, jak zapewnić najlepszą wydajność przy takiej strategii.

Dlaczego prosty wynajem biznes

Typowe inwestorzy, którzy korzystają z usług Tranio,— sukcesy przedsiębiorców z Rosji, Brazylii, Iranu czy Chin. Jak zwykle, w domu mają aktywny biznes, który przynosi podstawowy zysk. Od nieruchomości za granicą wolą otrzymywać dochód pasywny z minimalnym zaangażowaniem w zarządzanie. Jest to inwestycja nie tyle dla zysku, ile w celu zachowania kapitału i chronić go od politycznych i ekonomicznych ryzyka kraju.

Większość klientów nie zamierzają sprzedawać swoje dochodową nieruchomość w najbliższej perspektywie. Ta nieruchomość oferuje inwestorom osobisty fundusz emerytalny i gwarantuje kondycji finansowej ich dzieci. Jeszcze jeden ważny motyw — zezwolenie na osiedlenie się w USA czy krajach Europy, które udostępniają taką możliwość kupujących nieruchomości.

Naszym inwestorom zwykle nie nadają się projekty wartości dodanej — budowa lub редевелопмент. Załączniki w nich są związane z wysokim ryzykiem, wśród których przekroczenie kosztorysu, trudności z załatwieniem pozwoleń, zbyt wysoka cena zakupu i długie poszukiwania nabywcy. Od inwestora wymaga aktywny udział w projekcie i określone kwalifikacje w branży budowlanej. Projekty rozwoju skuteczne jako podstawowy rodzaj działalności, a nie jako narzędzie ochrony kapitału.

W ten sposób, непрофильным inwestorom polecamy prosty wynajem biznes: zakup nieruchomości i wynajmu. To низкорискованная i prosta w realizacji strategii.

Budżet i typy obiektów

Polecamy rozważać inwestycje w nieruchomości przy budżecie 200 tys. euro. Taniej, z nielicznymi wyjątkami, trudno kupić płynny obiekt. W tym segmencie zalecamy kupować apartamenty mieszkalne. Wśród ich zalet — wysoka płynność i stabilny popyt.

Przy budżecie ponad 2,5 mln euro warto skupić się na obiekty handlowe — w pierwszej kolejności nieruchomości i domy opieki.

Niezależnie od budżetu, 50-60 % od wartości nieruchomości zazwyczaj można wziąć na kredyt, tak, że inwestycje w korzystnej nieruchomości można rozwijać i ze 100 tys. euro środków własnych.

Rodzaje nieruchomości komercyjnych i ich parametry
Dane Tranio (średnie zalecane wskaźniki)*

Typy obiektów	Rentowność, % rocznie	Termin umowy do wynajęcia	Zalety	Wady
Od 300 tys. euro
Mieszkania (wynajem krótkoterminowy)	5-7	Od 1 dnia	Wysoka płynność; w porównaniu z długoterminowego wynajmu — wyższa wydajność i nie ma problemu z eksmisją lokatorów; więcej potencjał wzrostu czynszów	Ryzyko zarządzania i przestojów; w porównaniu z długoterminowego wynajmu — szybsze zużycie
Mieszkania (wynajem długoterminowy)	2-3	Od 1 roku	Wysoka płynność; wysoki popyt ze strony najemców, stabilny nawet w czasie kryzysu	Ryzyko zarządzania i przestojów; problemy z eksmisją lokatorów
Studenckie mieszkania	4-6	Od 6 miesięcy	Wysoki popyt ze strony najemców	W porównaniu z mieszkaniami — poniżej płynność, trudno jest zmienić przeznaczenie
Od 2,5 mln euro
Budynki mieszkalne	3-5	Od 1 roku	Wysoka płynność, potencjał wzrostu kapitalizacji	Niska rentowność, wielu najemców, problemy z eksmisją, potrzebna jest spółka zarządzająca
Sklepy uliczne	3-4	3-10 lat	Wysoka płynność, potencjał wzrostu kapitalizacji	Niska wydajność
Supermarkety	5-6,5	12-15 lat	Wysoka wydajność, długotrwałe kontrakty	Im bliżej terminu zakończenia umowy, tym niższa płynność
Od 10 mln euro
Domy opieki	5-6,5	20-25 lat	Wzrost liczby emerytów i rencistów, długotrwałe kontrakty	Trudno jest zmienić przeznaczenie
Centra handlowe	4-6	5-15 lat	Wysoka wydajność	Ryzyko zarządzania przy dużej ilości najemców
Hotele	4-6	10-20 lat	Wysoka wydajność	Trudno jest zmienić przeznaczenie

* Średnie dla obiektów:

• w zamożnych dzielnicach dużych miast europejskich;
• obiekty nowe lub po kapitalnym remoncie;
• wynajem kontrakty na początku okresu.

Lokalizacja

Od lokalizacji obiektu, ma bezpośredni wpływ na ryzyko i zwrot z inwestycji. Zachęcamy do inwestowania w kraju z rozwiniętą gospodarką i stabilny system polityczny. Najmniejszym ryzykiem różnią się Austria, wielka Brytania, Niemcy, STANY zjednoczone, Francja i Szwajcaria: w tych krajach mniej prawdopodobieństwo hiperinflacja, upadku walut narodowych i spadku PKB.

Większość rosyjskich klientów wolą Niemiec ze względu na geograficzną bliskość, a także dlatego, że w porównaniu z innymi wymienionymi krajami wydajność w Niemczech trochę więcej, warunki kredytowania lepiej, a podatki nieco poniżej. Ale inne kraje z tej listy też są interesujące: na przykład, niektórzy inwestorzy wybierają USA, bo czekają tam większej kapitalizacji, inni obawiają się osłabienia niemieckiej gospodarki z powodu wydarzeń politycznych, a jeszcze inni kupują dochodową nieruchomość w krajach, w których koncentruje się ich służbowe lub prywatne interesy.

Radzimy również wziąć pod uwagę, w jakiej walucie będą denominowane wydatki rodziny inwestora za 5-10 lat. Na przykład, jeśli masz nieruchomości mieszkalnych w wielkiej Brytanii i tam uczą się twoje dzieci, to warto przyjrzeć się bliżej do obiektów, wynajem dochód z których generowany jest w funtach.

Wśród osiedli lepiej wybrać albo metropolie i ich dobre przedmieścia, albo miasta średniej wielkości z rosnącą liczbą ludności, rozwiniętym rynkiem pracy i potencjału wzrostu gospodarczego. Radzimy skupić się na sprawdzone lokalizacje, w których już istnieją udokumentowane doświadczenie inwestycji rodaków. Na przykład, udane wersje — zachodnie stolice i większe miasta w Zachodnich Niemczech.

Wybór obszaru zależy od rodzaju nieruchomości. Na przykład, sklepy uliczne lepiej kupić na centralnych ulicach z szybkim ruchem, a centrum handlowo-magazynowe — na wyjeździe z dużego miasta, w pobliżu drogi.

Najemcy i najmu

Jeśli możesz oddać w dzierżawę nieruchomości mieszkalnej, jako съемщиков preferowane są przedstawiciele klasy średniej z dobrą historią kredytową i stabilnych dochodach. A w segmencie nieruchomości komercyjnych najmniej ryzykowne obiekty, które są już wynajmowane dużych najemców korporacyjnych, działających na rynku dziesiątki lub setki lat. Prawdopodobieństwo bankructwa takich съемщиков mniej, niż małych, prywatnych firm. Informacje na temat kondycji finansowej najemców można zamówić u prawników w procesie ewaluacji obiektu (Due Diligence).

Obiekty z dużą ilością najemców (np. budynki mieszkalne lub centra handlowe) nie nadają się zagranicznym непрофильным inwestorom. Z naszego doświadczenia wynika, jeśli съемщиков więcej pięciu, to znacznie zwiększa ryzyko zarządzania i zwiększa wymagania co do profesjonalizmu firmy zarządzającej. Najlepiej kupować nieruchomości z jedynym najemcą.

Ważny warunek umowy najmu — podział wydatków na utrzymanie obiektu pomiędzy właścicielem a najemcą: kto płaci podatek od nieruchomości, użytkowe, ubezpieczenie i inne koszty. Radzimy, aby zmniejszyć ryzyko, kupując obiekty, w których maksymalnie koszty operacyjne ciążący na najemcy. Umowy tego typu są nazywane NN Lease (Double Net Lease) lub NNN Lease (Triple Net Lease), ich różnice w stosunku do innych wariantów przedstawiono w tabeli:

Typ wynajęcia	Koszty właściciela
	Remont elewacji i budowlanych wzorów	Spis treści i obsługa	Ubezpieczenie	Podatek na nieruchomości
Gross Rent Lease	✓	✓	✓	✓
N Lease (Single Net Lease)	✓	✓	✓	·
NN Lease (Double Net Lease)	✓	✓	·	·
NNN Lease (Triple Net Lease, odpowiednik w Niemczech —Dach & Fach)	✓	·	·	·
Absolute NNN Lease	·	·	·	·

Zaleca się kupować obiekty c, powodując długotrwałe (10-20 lat) wynajmu kontraktami, bez prawa do wypowiedzenia, przy czym ze sztywną stawką czynszu, bez odniesienia do wskaźników operacyjnych firmy najemcy. Należy pamiętać, że taka umowa nakłada obowiązki na obie strony: nie chodzi tylko o tym, że najemca gwarantuje stabilną czynsz na cały ten okres, ale i o tym, że właściciel nie ma prawa do eksmisji najemcy przed upływem terminu umowy.

Kontrakty długoterminowe dają inwestorowi dodatkowe ubezpieczenie od korekt cenowych, od których nie są chronione nawet najbardziej niezawodne na rynku nieruchomości. Jeśli zainwestował w obiekt z 15-20-letnim kontraktem, to z dużym prawdopodobieństwem okres spadku cen musiał na pierwsze 10 lat eksploatacji, ponieważ cykle na rynku nieruchomości pojawiają się i znikają co 7-10 lat. W trudnych umowach na 15-20 lat cenowe drgania nie wpłyną na swoim dochodzie, tak jak nie można wcześniej wypowiedzieć umowę lub obniżyć czynsz. W ten sposób można poczekać, aż rynek się zregeneruje, i wycofać się z projektu, przy dobrej koniunkturze.

Nawet przy dłuższych umowach zazwyczaj można indeksować czynsze zgodnie z inflacją, czyli co roku zwiększać ich około 1-2 %. Przy pozytywnym rozwoju rynku w tym ma swoje minusy. Na przykład, jeśli rynek nieruchomości rośnie każdego roku o 4 %, i przez 10 lat chcesz wynająć obiekt znacznie droższe wzrostu inflacji — nie możesz tego zrobić, bo cię ogranicza kontrakt. Dlatego inwestorzy, którzy wierzą w powstanie rynku w dłuższej perspektywie, lepiej kupić przedmioty z пятилетними kontraktami (np. nieruchomości na deptaków) i indeks cena najmu po zakończeniu umowy.

Potencjał wzrostu kosztów

Низкорискованные aktywa na rynkach zachodnich są sprzedawane z początkowej czynszu wydajności od 3 do 7 %. Kupować przedmioty z początkową wydajnością ponad 7 % uważamy za nieuzasadnione i niekorzystne dla zagranicznego inwestora: w takich projektach jest duże prawdopodobieństwo, że na horyzoncie 5-10 lat realizowany jest jakieś ryzyko, koszty likwidacji który okaże się wyższa niż premia za ryzyko na wejściu.

Ponadto, rynki o niskim poziomie ryzyka i dochodowości (zazwyczaj to centra i prestiżowe dzielnice dużych miast) drożeją szybciej niż te, które charakteryzują się wysoką początkową wydajnością i towarzyszącymi wysokim ryzykiem.

Na przykład, jak wykazały przeprowadzone Tranio retrospektywna analiza cen nieruchomości w USA, 2001 rok 2015 obiekty z początkową wydajnością 3 % rosły w cenie średnio o 5 % rocznie, z wydajnością 5 % — o 4,7 %, z wydajnością 7 % — tylko na 3,5 % w skali roku, a obiekty z wydajnością 9 % może spadać w cenie. Przy tym wśród дешевеющих obiektów mniej traciły na wartości te, co miały niższą rentowność. Prawdopodobieństwo spadku ceny wyższe u obiektów z wyższej początkowej wydajności, więc z uwzględnieniem prawdopodobieństwa realizacji tego ryzyka obiekty z początkową wydajnością 3-7 % daje w rezultacie większą sumaryczną wydajność.

Dla prognozy wzrostu cen ważne są również perspektywy rozwoju dzielnicy. Najszybciej drożeje nieruchomości tam, gdzie dzieje się джентрификация — proces, w którym przemysłowe dzielnice zamieniają się w prestiżowe mieszkalne, uszlachetniane teren, rozwija się infrastruktura, a ludność o niskich dochodach jest zastępowany przez bardziej zamożnym. Przy tym najbardziej korzystne obszary, które znajdują się blisko od centrum miasta, lub mają dogodne połączenia komunikacyjne z centrum.

Optymalna wydajność zależy nie tylko od ryzyka, ale i od okresu inwestycji. Mniej niż okres, tym większa jest początkowa wydajność ma znaczenie w zakresie 3-7 %. Na przykład, bez uwzględnienia kredytu w 20-letniej inwestycji największa łączna wydajność (z uwzględnieniem wzrostu kapitalizacji) uzyskuje się w przypadku początkowego dochodu z 3,8–5,8 %; a jeśli okres inwestowania — 10 lat, to optymalna początkowa wydajność — 4,5–6,5 %. Taki wniosek analitycy Tranio otrzymałeś w wyniku badania 100 par „wydajność — wzrost kapitalizacji” dla mieszkalnych i niemieszkalnych nieruchomości w Niemczech.

Kredyt

Można zwiększyć wydajność za pomocą kredytów hipotecznych.

Pieniądze pozyskane kosztem kredytów hipotecznych, są tańsze, niż najemca płaci czynsz. Na przykład przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej w Niemczech można liczyć na kredyt w wysokości do 60% wartości nieruchomości pod 2-3 % rocznie. W czynszu rentowności 6,5 % zwrot z zainwestowanego kapitału, z uwzględnieniem pożyczki może wynosić 8-10 %.

Generalnie najtańsze kredyty o zmiennej stopie, bez możliwości wcześniejszej spłaty, a najdroższe — o stałym oprocentowaniu, dopuszczające wcześniejszą spłatę.

Lepiej wziąć kredyt na dłuższy okres (10-15 lat): im dłuższa, tym więcej pieniędzy, ale i tym mniejsze ryzyko, że negatywna koniunktura na rynku wpłynie na warunki refinansowania. W przypadku nieruchomości komercyjnych zaleca się wykonać hipotecznych według schematu, w którym w pierwszej kolejności spłacają odsetki, a ciało kredytu — bliżej do końca okresu kredytowania. Przy tym wskazane jest, aby do końca kadencji zostało rozliczone nie mniej niż 40-50 % ciała.

Nie warto перекредитовывать obiekt i pożyczyć zbyt wiele. Ale i nie powinien zajmować zbyt mało, tak jak dziwne byłoby nie skorzystać z możliwości wziąć kredyt taniej, niż płaci najemca.

Optymalizacja podatków

Co do optymalizacji podatku dochodowego, to osoby fizyczne w Europie i USA płacą go proporcjonalnie do wielkości dochodów i nieruchomości o wartości do 1 mln euro łatwiej załatwić na osobę fizyczną. Droższe obiekt bardziej opłaca się zarejestrować na firmę, ponieważ u osób prawnych jest zwykle płaska i niska stawka podatku dochodowego. Również firmom łatwiej jest zmniejszyć podstawy opodatkowania o koszt amortyzacji i odliczeń z tytułu pożyczek od banku i założyciela.

Najlepiej, jeśli ofertę można zorganizować tak, aby płacić podatki tylko w kraju lokalizacji nieruchomości. Taka możliwość zależy od podatkowego резиденства inwestora, międzypaństwowych umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, formy własności i innych czynników. Konsultanci Tranio za pomocą doradców podatkowych pomagają każdemu klientowi indywidualnie uporządkować handel i kredyt na jak najlepszych warunkach.

Wyjście z projektu

Normalny okres posiadania dochodowej nieruchomości do sprzedaży — 5-20 lat. Zazwyczaj nie mniej niż 13-14 lat, aby obiekt окупился i zaczął przynosić zyski. W niektórych krajach inwestorzy nastawiają się na okres, w przypadku sprzedaży po której nie zapłacił podatku od zysków kapitałowych (np. w Niemczech to 10 lat).

Czy będzie można z zyskiem sprzedać nieruchomość przez wiele lat — jeden z kluczowych ryzyka inwestycji, który często nie biorą pod uwagę klienci, zainteresowani wysoką rentowność. Przyciągają ich oferty z początkowej rentowność 8 % i powyżej; typowe przykłady — parking lub noclegi dla studentów na peryferiach. Kluczową wadą takich obiektów — niska płynność, czyli mały popyt na zakup. Jeśli masz zamiar je sprzedać, trzeba znacznie obniżyć cenę, co w rezultacie niweluje wysoką początkową wydajność.

W horyzoncie planowania 10-20 lat radzimy traktować nieruchomości komercyjnych z początkowej wydajności 5 % (przy zachowaniu pozostałych porad z tego artykułu). Najczęściej ich cena rośnie o 2-3 % w skali roku wraz z rynkiem lub nawet szybciej niego. To solidne obiekty, które można korzystnie sprzedać i przed terminem, jeśli twoje plany ulegną zmianie. A przy stresujące, skrypty taka nieruchomość mniej traci na wartości, im bardziej ryzykowne obiekty z początkowego wysokiej wydajności.

Jednak jeśli masz zamiar sprzedać obiekt przez 1-3 lata, to najlepiej kupić najbardziej dochodową nieruchomość w regionie z potencjałem wzrostu. Dzisiaj jednym z takich miejsc w Europie jest Hiszpania z jej najważniejszymi rynkami Madrytu i Barcelony. Jednak nie można powiedzieć, czy utrzyma wzrost na tych rynkach w ciągu najbliższych 10-20 lat, więc dla długoterminowych inwestycji nastawionych na zachowanie kapitału lepiej wybrać bardziej przewidywalne lokalizacji.

Jeśli planujesz sprzedawać nieruchomości, a zostawić jej spadkobierców, to ważne, aby wybrać odpowiedni format posiadania, aby zoptymalizować podatki na dziedzictwo. Na przykład, we Francji nie ma podatków od spadków i darowizn, jeżeli obiekt jest zarejestrowany na cywilną firmę handlu nieruchomościami (SCI). A w wielkiej Brytanii opodatkowane na dziedziczenie nie podlega nieruchomość, wystawiona na spółki offshore firmy.

•

Oto podsumowanie najważniejszych zaleceń Tranio dla inwestorów w nieruchomości:

	Nieruchomości mieszkalnych	Część zewnętrzna nieruchomości
Minimalny budżet	300 tys. euro	2,5 mln euro
Typy obiektów	Kwatery, noclegi dla studentów	Handlowa nieruchomości na zatłoczonych ulicach, supermarkety, domy opieki
Kraju	Austria, wielka Brytania, Niemcy, STANY zjednoczone, Francja, Szwajcaria
Miasta	Duże osady z dobrą demografią i potencjałem wzrostu gospodarczego
Obszary	Miejsca z dobrą ochroną środowiska i infrastrukturą, popularne wśród klasy średniej; otoczenie uczelni, centrów medycznych i biznesowych dzielnic	W pobliżu arterii komunikacyjnych i przystanków komunikacji miejskiej, w miejscach nagromadzenia innych obiektów o podobnym profilu
Potencjał wzrostu kapitalizacji	Wysoki	Średni
Okres inwestowania	Od 10 lat
Optymalna początkowa wydajność	4-6 % (można zwiększyć kosztem kredytu)
LTV (udział funduszy pożyczkowych od wartości nieruchomości)	60 %
Kredyt	Najtańsze kredyty o zmiennej stopie bez możliwości przedterminowego wykupu; należy wybrać obwód, w którym najpierw zostaną wykupione odsetki, a ciało — bliżej końca terminu
Okres kredytowania	10-15 lat
Najemcy	Przedstawiciele klasy średniej, rodziny z dziećmi, studenci, pracownicy biurowi, emeryci i renciści	Duże sieci handlowe i spółki zarządzające, które działają na rynku od kilku dziesięcioleci i są w dobrej formie finansowej
Typ wynajęcia	NN lub NNN (maksymalnie kosztów eksploatacyjnych na арендаторе); kontrakt długoterminowy, bez prawa wypowiedzenia
Okres wynajmu	1 doba (krótkoterminowe), 1 rok (długoterminowe)	5-20 lat

Agnieszka Качмазов, partner zarządzający Tranio