Rosyjskojęzyczni kupujący dochodowej nieruchomości: analityczne badanie Tranio (2016)

Na początku 2016 roku firma Tranio przeprowadziła analityczne badanie poświęcone rosyjskojęzycznych inwestorom, вкладывающим środki w korzystnej nieruchomości za granicą. To piąte największe badania Tranio.

Po dewaluacji rubla w latach 2014-2015 pochodzący z Rosji i innych krajów byłego ZSRR stały się około dwa razy mniej kupować nieruchomości. Jednak odsetek klientów, którzy dokonają zakupu nieruchomości nie dla własnej działalności, a w celach inwestycyjnych — przede wszystkim dla wynajmu.

W swoim badaniu, że oparła się na wyniki dwóch ankiet. W pierwszym badaniu uczestniczyło 561 agencja nieruchomości z 37 krajów, a w drugim — 153 rosyjskojęzycznych nabywcy, którzy niedawno kupili lub zamierzają kupić dochodową nieruchomość za granicą.

W pierwszej kolejności rozpatrywaliśmy kraju, najbardziej popularne wśród rosyjskich inwestorów. W tym rankingu popularność krajów szacuje się na podstawie udziału zapytań w „Onecie”, odnoszących się do zakupu nieruchomości w 2015 roku:

	Kraj	Udział wyszukiwarek zapytań %
1	Niemcy	22,1
2	Hiszpania	06,5
3	STANY zjednoczone	06,0
4	Czechy	04,9
5	Włochy	04,8
6	Wielka brytania	04,7
7	Francja	04,6
8	Turcja	04,3
9	Łotwa	04,0
10	Czarnogóra	03,5

Na pytanie: „czy Dużo klientów z Rosji i innych krajów byłego ZSRR przychodów nabyć nieruchomość?” 54 % pośredników w obrocie nieruchomościami odpowiedział: „Liczba takich klientów zauważalne, ale niewielka w porównaniu z ilością nabywców z innych krajów”. Jest to najbardziej popularny odpowiedź w większości badanych krajów.

74 % respondentów stwierdziło, że liczba transakcji z polskich nabywców spadła po dewaluacji rubla w latach 2014-2015. Wraz z tym rośnie liczba inwestorów w korzystnej nieruchomości. W poprzednim badaniu, przeprowadzonym Tranio w 2013 roku, 56 % pośredników w obrocie nieruchomościami podkreślali, że rosyjskojęzycznych klientów obiektów handlowych mało lub nie ma wcale, a w ankiecie 2015 roku takiego zdania trzymali się tylko 27% ankietowanych. Przy tym odsetek tych, którzy uważają, że rosyjskich inwestorów wiele, wzrosła z 44 do 73 %.

Udział rosyjskich inwestorów szczególnie wzrosła w tych krajach, gdzie wcześniej nasi rodacy kupowali głównie uzdrowiskowe mieszkania dla siebie (na przykład: Hiszpania, Włochy, Francja). W tych krajach, które tradycyjnie były popularne wśród inwestorów (takich jak: wielka Brytania, Niemcy), ich udział pozostał na dotychczasowym wysokim poziomie:

Kraj	Liczba respondentów, отметивших pokaźna liczba rosyjskich inwestorów, %
	2013	2015
Udział rosyjskich inwestorów wzrosła
Hiszpania	37	65
Włochy	32	75
Francja	00	50
Udział rosyjskich inwestorów pozostała na wysokim poziomie
Wielka brytania	67	80
Niemcy	89	82

Wśród rosyjskich inwestorów dominują sukcesy przedsiębiorców, którzy mają aktywny biznes w Rosji i innych krajach byłego ZSRR. Starają się inwestować w nieruchomości, która nie koniecznie wysoki, ale stabilny dochód w bezpiecznej walucie. Główne motywy inwestorów są następujące:

• Dywersyfikacji inwestycji i chronić ich od krajowych politycznych i ekonomicznych zagrożeń.
• Utworzyć własny fundusz emerytalny.
• Wyślij idź do dzieci w drodze dziedziczenia i zapewnić im bezpieczeństwo finansowe.
• Uzyskać zezwolenie na pobyt w rozwiniętym kraju.

Zazwyczaj inwestorzy kupują mieszkalne lub obiekty komercyjne do wynajęcia, i tylko nieliczni interesują się projektami rozwoju lub редевелопмента. Większość pośredników w obrocie nieruchomościami (65 %) stwierdziło, że nie więcej niż 10 % rosyjskich inwestorów inwestują w takie projekty. Zdaniem Jerzego Качмазова, partnera zarządzającego Tranio, „podstawowy zysk naszym inwestorom przynosi aktywny biznes w domu. A za granicą zachowują się jak rentier: wolą prosty wynajem dochód. Na razie nie chcą i nie potrafią zajmować się projektami added value w Europie, choć z czasem ich kompetencje wzrasta”.

Wyjątki — Tajlandia, Czarnogóra i Czechy, gdzie 89, 75 i 63 % pośredników w obrocie nieruchomościami odpowiednio wskazują, że ponad 10 % naszych rodaków zajmują zajmuje się rozwojem lub редевелопментом.

„Rosjanie często kupują dochodową nieruchomość w tym samym miejscu, gdzie wcześniej nabyły dom dla siebie— mówi Agnieszka Качмазов.— To całkiem zrozumiałe: są one dobrze wiedzą cechy lokalizacji i orientują na rynku lokalnym. Zazwyczaj spędzają czas w swoim zagranicznym domu, i im wygodniej zarządzać dochodowym obiektem, jeśli znajduje się on w pobliżu”.

Najbardziej popularne inwestycyjne, obiekty mieszkalne, mieszkania i domy: 63 % respondentów stwierdziło, że tego typu nieruchomości w pierwszej trójce najbardziej pożądanych. Szczególnie wyróżniają się: Bułgaria, Węgry i Portugalia, gdzie tę odpowiedź wybrało 95, 89 i 86 %, odpowiednio. Wręcz przeciwnie, w Niemczech, Włoszech i wielkiej Brytanii ta odpowiedź nie jest najbardziej popularny (37, 36 i 27%).

Drugi pod względem popularności opcja — hotele, jego wybrali 34 % pośredników w obrocie nieruchomościami. Hotele szczególnie popularne są w Austrii (78 %). Większość respondentów (62 % tych, którzy wskazał hotele) podkreślono, że rosyjskojęzyczni inwestorzy raczej samodzielnie zarządzają hotelami, niż ładują ich spółki zarządzającej. Jednak w różnych krajach istnieje zasadnicza różnica: na przykład w Bułgarii i wielkiej Brytanii 100% uczestników ankiety odpowiedziało, że inwestorzy korzystają z usług spółek zarządzających, a w Niemczech i Austrii na ten wariant ma 71 % odpowiedzi. Wręcz przeciwnie, we Włoszech i w Turcji wszyscy respondenci wskazali, że inwestorzy sami zarządzają hotelami.

Kolejny popularny rodzaj nieruchomości — budynki mieszkalne (ich wskazało 16 % respondentów), szczególnie w Czechach, stanach ZJEDNOCZONYCH i Niemczech (57, 43 i 42 %, odpowiednio).

Na inne typy nieruchomości inwestycyjnej stanowi mała część odpowiedzi, chociaż ich popularność jest widoczna w poszczególnych krajach:

Typ nieruchomości	Kraju (w nawiasach — liczba respondentów %)
Sklepy uliczne	Wielka Brytania (60), Francja (36), Austria (33), Łotwa (33)
Kawiarnie i restauracje	Hiszpania (29), Portugalia (29), Wielka Brytania (27)
Supermarkety	Niemcy (32), Hiszpania (16), Wielka Brytania (7)
Powierzchni biurowej	Wielka brytania (33)
Noclegi dla studentów	Austria (22), Grecja (17)
Noclegi dla emerytów i rencistów	Bułgaria (16)

Średnia cena mieszkalnych dochodowej nieruchomości wynosi 200 tys. euro, nieruchomości komercyjnych — 1,2 mln euro, podczas gdy budżety znacznie różnią się w zależności od kraju i rodzaju nieruchomości. Badania klientów pokazuje, że transakcje zawierane są na kwotę średnio o 1,7 razy droższe budżetu, na który klienci koncentrują się na początku.

Między apelem klienta i zamknięciem transakcji średnio mija 4-5 miesięcy, choć czasie znacznie różnią się w różnych krajach:

Średni czas transakcji	Kraju
Do 4 miesięcy	Tajlandia, Węgry, Łotwa, Turcja, Grecja, Czarnogóra, Bułgaria, Portugalia, Republika Czeska
Około 5 miesięcy	Niemcy, Hiszpania, Włochy, STANY zjednoczone
Ponad 6 miesięcy	Francja, Austria, Wielka Brytania

Inwestorzy trzymają się wysokich oczekiwań rentowności. Z ankiety pośredników w obrocie nieruchomościami wynika, że od nieruchomości mieszkalnych średnio oczekują rentowności 5,7 % rocznie, od komercyjnych — 6,9 %. Jednak badania klientów pokazuje, że realna rentowność obiektów mieszkalnych okazuje się średnio 4,3 %, a komercyjnych — 5,6 %.

Zresztą, gotowości rentowności naszych rodaków z czasem zbliżają się do rzeczywistych wskaźników. Ankieta 2013 roku pokazywał, że wtedy nabywców nieruchomości mieszkalnych średnio liczyli na wydajność 6-7 % rocznie, a komercyjnych — na 8-9 %.

Pytanie „czy Wielu klienci biorą kredyt na zakup nieruchomości komercyjnej?” pokazuje również znacząco różne wyniki w różnych krajach. We Francji, wielkiej Brytanii i Austrii odsetek takich klientów jest szczególnie duży (43, 50 i 57 %, odpowiednio). Z drugiej strony, w wielu krajach (na przykład w Tajlandii, Grecji i na Węgrzech) języku rosyjskim nabywcy prawie niemożliwe, aby uzyskać kredyt hipoteczny, a z tym wiąże się duża część odpowiedzi „Takich klientów niewiele lub nie”.

W tych przypadkach, gdy rosyjskojęzyczni inwestorzy biorą kredyt, udział funduszy pożyczkowych od kosztów obiektu średnio 40-50 % i praktycznie nie różni się w różnych krajach.

Jeśli w 2013 roku tylko 10 % pośredników w obrocie nieruchomościami podkreślali, że duża część klientów obiektów handlowych opiera się na kredyt, to w 2015 roku takie odpowiedzi stanowią 27 %. Zdaniem Jerzego Качмазова, rosnące zainteresowanie hipoteki ze względu na fakt, że „z jednej strony, po kryzysie inwestorzy było mniej własnych pieniędzy. Ale, z drugiej strony, inwestorzy stają się компетентнее i lepiej rozumieją, że dobrze zaprojektowane pożyczka pomaga zoptymalizować podatki i zwiększa zwrot z inwestycji. Ponadto, teraz pożyczone pieniądze są tanie — to też plus na rzecz kredytu hipotecznego”.

Okazało się, że załatwienie kredytu średnio zwiększa czas transakcji na 33 dni, choć w różnych krajach w różny sposób: na przykład, w Hiszpanii transakcji z udziałem kredytu zamykają się średnio na 21 dzień dłużej, a w Austrii — na 48 dni.

Środki na zakup nieruchomości najczęściej pochodzą z Rosji, jak podkreślają 73 % pośredników w obrocie nieruchomościami. Jednak inne opcje wyróżniają się w poszczególnych krajach:

Źródło finansowania	Ilość respondentów, %	Ciekawe kraju (w nawiasach — liczba respondentów %)
Rosja	73	Grecja (100), Turcja (92), Czarnogóra (92), Bułgaria (91)
Zagraniczne strefy	28	USA (67), wielka Brytania (57)
Kraje europejskie	24	Austria (67)
Kraje byłego ZSRR, z wyjątkiem Rosji	13	Czechy (43), Turcja (31), Bułgaria (24)

Ponad połowa klientów (52 %) stwierdziła, że nie zamierzają w przyszłości sprzedawać nieruchomości, a planują opuścić ją sobie, a następnie przekazać w spadku. Z tych, kto zamierza sprzedać obiekt, 55 % liczą zrobić to w około 10 lat po zakupie, 35 % — w ciągu 5 lat i tylko 3 % — przez 3 lata.

Tymczasem według sondażu 2013 roku, 40 % inwestorów, którzy planują sprzedać swoją dochodową nieruchomości mieszkalnej, chcieliśmy zrobić to w ciągu 2-3 lat. Tak więc, jeśli wcześniej inwestorzy dążą do spekulacyjny pozyskania zysku, to teraz ich bardziej interesuje ochrona kapitału. Agnieszka Качмазов zauważa, że „tendencja ta jest ściśle związana z tym, że inwestorzy zmniejszają wymagania do zwrotu na rzecz ograniczania ryzyka i niezawodności w długim okresie”.

Odpowiadając na pytanie: „Jakie są główne trudności w pracy z rosyjskimi odbiorcami недвжимости?”, większość pośredników w obrocie nieruchomościami (52 %) stwierdziło wygórowane oczekiwania rentowności, a na drugim miejscu — ospałość (36 %). Rozkład odpowiedzi na to pytanie przedstawiono w tabeli:

Trudności pracy z polskimi klientami	Ilość respondentów, %	Ciekawe kraju (w nawiasach — liczba respondentów %)
Wygórowane oczekiwania rentowności	52	Wielka Brytania (73), Niemcy (68), Austria (67)
Opieszałość, opóźnienia transakcji	36	Czechy (75), Wielka Brytania (73)
Niechęć do naśladowania stały procedur prowadzenia transakcji	25	Tajlandia (56)
Problemy z potwierdzeniem środków	23	Hiszpania (43)
Niekompetencja w sprawach inwestycyjnej nieruchomości	22	USA (57)
Bariera językowa	06	Grecja (27), Turcja (17)

Klienci podkreślają, że największy problem — znaleźć odpowiedni obiekt: tę opcję wskazało 64 % uczestników ankiety. Na drugim miejscu odpowiedź: „Struktury ofertę, optymalizacji opodatkowania” (18 %).

Według prognoz Jerzego Качмазова, w 2016 roku liczba rosyjskich nabywców nieruchomości za granicą zmniejszy się jeszcze o 20-30 %. Przy tym na 30-40 % wzrośnie liczba naszych rodaków, którzy chcą sprzedać swoje mieszkanie za granicą w związku z wysokimi kosztami utrzymania. Ale wraz z tym na 20-30 % wzrośnie liczba rosyjskojęzycznych klientów dochodowej nieruchomości.