Muitos investidores, investir fundos em bens no exterior, buscam o alto rendimento. No entanto, nem todos percebem que uma grande inicial de rendimento implica grandes riscos, ou seja, a probabilidade de queda de receita no longo prazo.
Recomendamos que os clientes pré-avaliar os riscos e pensar em uma estratégia de investimento com o equilíbrio ideal de produtividade, confiabilidade, custos do trabalho e outros fatores de desempenho anexos. A maioria dos clientes Tranio adequado simples alugado o negócio em um local, com prazo alugado a um contrato e a executar através do controle da empresa. Neste artigo veremos como garantir o melhor rendimento com tal estratégia.
Típico de investidores que utilizam os serviços Tranio,— empresários bem sucedidos da Rússia, do Brasil, do irã ou a China. Geralmente, em casa têm um negócio ativo, que traz principal o lucro. De imóveis, eles preferem ganhar renda passiva com um mínimo de participação na gestão. Este é um investimento, não tanto por causa do lucro, mas com o objetivo de preservar o capital e protegê-lo contra riscos políticos e econômicos de seu país.
A maioria dos clientes não planeja vender a sua доходную imóveis no curto prazo. Esta propriedade oferece aos investidores pessoal do fundo de pensões e serve de garantia financeira o bem-estar de seus filhos. Outro importante motivo — a autorização de residência nos estados unidos ou países Europeus, que oferecem a oportunidade aos compradores de imóveis.
Aos nossos investidores, normalmente, não são adequados a projectos de valor acrescentado — a construção ou редевелопмент. Anexo a estão associados a altos riscos, entre os quais o excesso de estimativas, dificuldades com a decoração documentos de autorização, sobrepreço de compra e uma extensa pesquisa para o comprador. De um investidor pretende envolvidos no projeto, e uma certa qualificação no sector da construção. Projetos de incorporação imobiliária são eficazes como o principal tipo de atividade, e não como uma ferramenta de preservação de capital.
Portanto, непрофильным investidores recomendamos simples alugado negócio: comprar um imóvel e alugá-lo. É низкорискованная e simples de implementar a estratégia.
Nós recomendamos considerar o investimento em bens no exterior com um orçamento de 200 тыс. de euros. Mais barato, com raras exceções, é difícil comprar liquidez objeto. Neste segmento, recomendamos a compra de apartamentos residenciais. Entre suas vantagens — alta liquidez e uma demanda estável.
Com um orçamento de mais de 2,5 milhões de euros, é se concentrar em estabelecimentos comerciais, principalmente de imóveis comerciais e casas de repouso.
Independentemente do orçamento, de 50 a 60 % do valor do objeto, normalmente, você pode tomar um empréstimo, de modo que o investimento em доходную imóveis pode começar com 100 тыс. de euros de fundos próprios.
| Tipos de objetos | Rendimento % ao ano | O prazo de contrato locação | Vantagens | Desvantagens |
|---|---|---|---|---|
| A partir de 300 тыс. euros | ||||
| Apartamento arrendamento de curto prazo) | 5-7 | A partir de 1 dia | A alta liquidez; em comparação com o aluguel de longo prazo — acima de rendimento e sem problemas com o despejo de inquilinos; maior potencial de crescimento nas taxas de aluguer | Riscos de gestão e de inatividade; em comparação com o aluguel de longo prazo — mais de desgaste rápido |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 2-3 | A partir de 1 ano | A alta liquidez; a alta demanda por parte dos inquilinos, estável, mesmo em tempos de crise | Riscos de gestão e de inatividade; problemas com o despejo de inquilinos |
| Moradia estudantil | 4-6 | A partir de 6 meses | A alta demanda por parte dos inquilinos | Em comparação com apartamentos — abaixo de liquidez, é difícil adaptar |
| De 2,5 milhões de euros | ||||
| Rendimento em casa | 3-5 | A partir de 1 ano | A alta liquidez, o potencial de crescimento da capitalização | O baixo rendimento, muitos inquilinos, problemas com o despejo, precisa de uma empresa de gestão |
| Lojas de rua | 3-4 | 3-10 anos | A alta liquidez, o potencial de crescimento da capitalização | O baixo rendimento |
| Supermercados | 5-6,5 | 12-15 anos | De alto rendimento, duradouros contratos | Quanto mais perto do prazo de término do contrato, menor a liquidez |
| Dos 10 milhões de euros | ||||
| Lar de idosos | 5-6,5 | De 20 a 25 anos | O crescimento do número de aposentados, duradouros contratos | É difícil adaptar |
| Centros comerciais | 4-6 | Entre 5 e 15 anos | Alto rendimento | Riscos de gestão com um grande número de inquilinos |
| Hotéis | 4-6 | De 10 a 20 anos | Alto rendimento | É difícil adaptar |
* Valores médios para os objetos:
Da localização do objeto, depende diretamente os riscos e a rentabilidade do investimento. Recomendamos que investir em países com economia desenvolvida e estável, e o sistema político. O mínimo de risco diferentes, Áustria, reino Unido, Alemanha, EUA, França e Suíça: nestes países menos probabilidade de hiperinflação, a queda das moedas nacionais e a uma redução do PIB.
A maioria dos clientes russos preferem Alemanha, devido à proximidade geográfica, mas também porque, em comparação com outros listados os países de rendimento na Alemanha um pouco mais, as condições de crédito melhor e impostos um pouco abaixo. Mas outros países da lista também são de interesse: por exemplo, alguns investidores optam por estados unidos, porque esperam há mais de capitalização, outros temem o enfraquecimento alemã, a economia dos acontecimentos políticos, e outros ganham доходную imobiliário em países onde focar seus negócios ou interesses pessoais.
Recomendamos também que se considerar, no qual a moeda será nomeado, a despesa da família do investidor após 5 a 10 anos. Por exemplo, se você tem um imóvel residencial no reino Unido e lá aprendem a seus filhos, então vale a pena olhar para os objetos, a renda que é gerada em libras esterlinas.
Entre os assentamentos melhor optar megacidades e seus bons subúrbios, para qualquer cidade de tamanho médio com uma crescente população, desenvolveu o mercado de trabalho e o potencial de crescimento econômico. Aconselhamos a navegar comprovada locais, que já tem uma experiência bem sucedida de investimento compatriotas. Por exemplo, o de maior sucesso de opções da europa ocidental, a capital e as grandes cidades da Alemanha Ocidental.
A escolha do bairro depende do tipo de imóvel. Por exemplo, as luzes de lojas é melhor comprar pelas ruas do movimentado tráfego, o recinto de espaço de armazenamento — na saída de uma grande cidade ao lado com a pista.
Se você aluga um imóvel residencial, como inquilinos são preferíveis os representantes de classe média, com um bom histórico de crédito e estável de renda. No segmento de imóveis comerciais menos estão cheias de risco objetos que já alugados maior corporativos inquilinos, que trabalham no mercado dezenas ou centenas de anos. A probabilidade de falência de tais inquilinos menor que o de pequenas empresas privadas. Informações sobre a condição financeira do inquilino pode pedir advogados no processo de exame de um objeto (Due Diligence).
Objetos com um grande número de inquilinos (por exemplo, produzindo casas ou centros comerciais) não são adequados estrangeiros непрофильным investidores. Em nossa experiência, se os inquilinos com mais de cinco, isso aumenta significativamente os riscos de gestão e aumenta os requisitos de excelência de gestão da empresa. O melhor é comprar o imóvel com um único inquilino.
Uma condição importante é que o contrato de locação — divisão do custo de manutenção de um objeto entre o proprietário e o inquilino: quem paga o imposto predial, serviços públicos, seguro e outras despesas. Aconselhamos a reduzir os riscos, a compra de objetos, em que a elevação dos custos operacionais colocada sobre a do locatário. Um contrato desse tipo são denominados NN Lease (Double Net Lease) ou NNN Lease (Triple Net Lease), a sua diferença de outras opções, como mostra a tabela:
| Tipo de locação | Os custos do proprietário | |||
|---|---|---|---|---|
| Reparação da fachada e construção projetos | Conteúdo e manutenção | Seguro | Imposto imóveis | |
| Gross Rent Lease | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
| N Lease (Single Net Lease) | ✓ | ✓ | ✓ | · |
| NN Lease (Double Net Lease) | ✓ | ✓ | · | · |
| NNN Lease (Triple Net Lease analógico na Alemanha —Dach & Fach) | ✓ | · | · | · |
| Absolute NNN Lease | · | · | · | · |
Recomendamos a compra de objetos de c do prazo (10-20 anos) aluguel de contratos, sem direito de rescisão, e com rígida de aluguel, a aposta, sem vinculação operacionais indicadores de negócio do locatário. Tenha em mente que este tipo de contrato impõe a obrigação de ambos os lados: não se trata apenas de que o inquilino garante estável e aluguel em todo o tempo, mas sobre o que o proprietário não tem o direito de despejar o inquilino antes do prazo final do contrato.
Contratos de longo prazo, de dar ao investidor um adicional de seguro de preços de correcções, que não são protegidos, mesmo o mais confiável mercados imobiliários. Se você investiu em um objeto de 15 a 20 anos de contrato, então, com alta probabilidade, um período de declínio de preços terá os primeiros 10 anos de posse, pois os ciclos do mercado imobiliário se sucedem a cada 7 a 10 anos. Quando rígidos contratos de 15-20 anos de oscilações de preços, não serão refletidas em seu rendimento, assim como não é possível antes do tempo de cancelar o contrato ou reduzir o aluguel. Portanto, você pode esperar até que o mercado vai se recuperar e sair do projeto de uma situação.
Mesmo se os contratos geralmente pode ser indexado taxas de aluguer de acordo com a inflação, ou seja, promover anualmente cerca de 1-2 %. Quando positivo, o desenvolvimento do mercado tem as suas desvantagens. Por exemplo, se o mercado imobiliário a cada ano crescendo 4 %, e daqui a 10 anos você gostaria de passar o objeto é substancialmente mais caro o crescimento da inflação — você não pode fazer isso, porque você se limita a um contrato. Assim, os investidores que acreditam no crescimento do mercado no longo prazo, é melhor comprar a objetos com пятилетними de contratos (por exemplo, imóveis comerciais em ruas de pedestres) e indexar o custo do aluguel no final do contrato.
Низкорискованные ativos nos mercados ocidentais estão vendendo inicial de aluguel rendimento de 3 a 7 %. Comprar objetos com uma rentabilidade de mais de 7 % acreditamos injustificada e rentável para os investidores estrangeiros: em tais projetos é bem provável que, no horizonte de 5 a 10 anos é implementado qualquer tipo de risco, o custo de eliminar o qual será maior do que o prêmio de risco sobre a entrada.
Além disso, os mercados com um baixo nível de risco e taxa de retorno (geralmente, os centros e o prestígio de áreas de grandes cidades) aumento do preço mais rápido do que aqueles que são caracterizados por uma elevada inicial de renda e atendente de alto risco.
Por exemplo, como mostrou realizada Tranio uma análise retrospectiva dos preços dos imóveis nos EUA, desde 2001 até o ano de 2015 objetos com uma rentabilidade de 3 % subiram de preço, em média, 5% ao ano, com um rendimento de 5 % — 4,7 %, com um rendimento de 7% apenas para 3,5 % ao ano, e os objetos, com um rendimento de 9 % podiam cair de preço. Além disso, entre дешевеющих objetos menos perdido no valor aqueles que tiveram uma menor taxa de retorno. A probabilidade de queda de preços acima objetos, com o mais alto rendimento inicial, de modo que, tendo em conta a probabilidade de implementação deste risco objetos com a inicial do rendimento de 3-7 % dão em resultado um grande total de rendimento.
Para a previsão de crescimento de preços são importantes também as perspectivas de desenvolvimento da área. Mais rápido mais caro o imóvel, onde ocorre джентрификация — o processo pelo qual áreas industriais transformam-se em prestígio acomodações, облагораживается território, desenvolver infra-estrutura, e a população de baixa renda, substituída mais rico. O mais выигрышны áreas que estão perto do centro da cidade ou têm excelentes ligações de transportes para o centro.
Óptimo para rendimento não depende apenas do risco, mas a partir do período de investimento. Quanto menor o prazo, maior é a inicial de rendimento tem um significado dentro da faixa de 3 a 7 %. Por exemplo, excluindo o empréstimo a 20 anos de idade, o prazo de investimento de maior valor agregado, o rendimento (dado o crescimento da capitalização) é obtida quando a rentabilidade de 3,8 5,8 %; e, se o período de investimento de 10 anos, o ideal inicial de rendimento — 4,5–6,5 %. Tal conclusão analistas Tranio receberam como resultado de pesquisa de 100 pares de rendimento — crescimento da capitalização” para residenciais e não-residenciais de propriedade da Alemanha.
Você pode aumentar o rendimento através de hipotecas.
O dinheiro, atraídos por conta da hipoteca, custam menos do que o inquilino paga o aluguel. Por exemplo, ao comprar uma propriedade de investimento na Alemanha, você pode contar com um crédito no valor de até 60 % do valor do objeto sob a 2-3 % ao ano. Quando aluguel de retorno de 6,5 % de rendimento sobre o capital investido considerando o empréstimo pode chegar de 8 a 10 %.
Em geral, os empréstimos baratos — com taxa flutuante, sem possibilidade de reembolso antecipado, e o mais caro — com uma taxa fixa, permitem o reembolso antecipado.
É melhor tomar um empréstimo de longa duração (10-15 anos): quanto mais tempo, mais dinheiro, mas e o menor é o risco de que a negativa mercado irá afectar as condições de refinanciamento. No caso de imóveis comerciais, é recomendável a formalização de uma hipoteca sobre um esquema, no qual, em primeiro lugar pagou os juros e o corpo de crédito — perto do final do prazo do empréstimo. É desejável, para que ao fim do período foi reembolsado não menos de 40% a 50% do corpo.
Não vale a pena перекредитовывать objeto e emprestar demais. Mas também não deve ocupar muito pouco, assim como seria estranho não usar a opção de tomar um empréstimo mais barato que o inquilino paga.
No que diz respeito a otimização do imposto de renda, então a pessoas físicas a Europa e os estados unidos pagam-lo proporcionalmente ao tamanho de renda e bens imóveis no valor de até 1 milhão de euros mais fácil ser a pessoa física. Mais caro é o objeto mais rentável para registrar a empresa, porque pessoas jurídicas, normalmente lisa e mais baixa a taxa de imposto sobre os lucros. Também as empresas mais fácil de reduzir a base tributável através da depreciação e das deduções de empréstimos do banco e do outorgante.
O melhor de tudo, se a transação é possível organizar de forma para pagar impostos em um país de encontrar um imóvel. Essa possibilidade depende do fiscal резиденства investidor, interestaduais de acordos de dupla tributação, formas de propriedade e de outros fatores. Consultores Tranio com a ajuda de imposto de conselheiros ajudam a cada cliente individualmente estruturar o negócio e, de um empréstimo em condições ideais.
Tem um garantia de posse das receitas imóveis a venda — 5 a 20 anos. Normalmente, você precisa de pelo menos 13-14 anos de idade, para o objeto valeu a pena e começou a gerar lucro. Em alguns países, os investidores orientados para o período, quando a venda após a qual não é pago o imposto sobre ganhos de capital (por exemplo, na Alemanha, é de 10 anos).
Se será vantajoso vender o seu imóvel através de muitos anos — um dos principais riscos do investimento, o que muitas vezes não levam em consideração os clientes, os pesquisadores de alto rendimento. Os atraem proposta inicial do rendimento de 8 % e acima; exemplos típicos de — estacionamento ou de habitação para estudantes de periferia. Chave desvantagem de tais objetos — de baixa liquidez, ou seja, menor demanda de compra. Se você está pensando em vendê-los, terá que reduzir substancialmente o preço, que no final não nega a alta inicial da lucratividade.
Quando o horizonte de planejamento de 10 a 20 anos, sugerimos considerar um imóvel comercial com uma rentabilidade de 5 % (se as restantes recomendações a partir deste artigo). O provável custo aumenta em 2% a 3% ao ano junto com o mercado ou mesmo mais rápido ele. Este confiável de objetos, que pode ser rentável para vender e antes do previsto, se os seus planos mudarem. E quando стрессовом cenário, a propriedade menos perde no preço, que é mais arriscado objetos com a inicial alta rentabilidade.
No entanto, se você vai vender um objeto através de 1 a 3 anos, então é melhor comprar mais доходную imóveis na região, com potencial de crescimento. Hoje é um desses locais na Europa é considerada a Espanha, com os seus mercados centrais de Madrid e Barcelona. No entanto, não se pode dizer de persistir, se o crescimento desses mercados nos próximos 10-20 anos, portanto, para um investimento de longo prazo destinados a preservação de capital é melhor escolher um mais previsíveis locais.
Se você não planeja vender o imóvel e deixá-la os herdeiros, é importante escolher o formato de posse, a fim de otimizar o imposto sobre herança. Por exemplo, em França não há impostos sobre herança e doação, se o objeto registrado civil empresa de operações imobiliárias (SCI). E no reino Unido, o imposto sobre a herança não é passível de imóveis, decorada para o fornecimento a empresa.
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Aqui está um resumo das principais recomendações Tranio para o investidor estrangeiro no setor imobiliário:
| Imóveis residenciais | Imóveis industriais | |
|---|---|---|
| Orçamento mínimo | 300 тыс. euros | 2,5 milhões de euros |
| Os tipos de objetos | Apartamento, alojamento para estudantes | Negociação de imóveis em ruas movimentadas, supermercados, casas de idosos |
| País | Áustria, reino Unido, Alemanha, estados unidos, França, Suíça | |
| Cidade | Grandes localidades com boa dados demográficos e o potencial de crescimento econômico | |
| Áreas | Local com boa ambientais e de infra-estrutura, as de classe média; o bairro de universidades, de centros de saúde e os distritos de negócios | Perto de eixos rodoviários e de transportes públicos, em lugares onde outros objetos de perfil semelhante |
| Potencial de crescimento capitalização | Alto | Médio |
| O período de investimento | A partir de 10 anos | |
| Ideal inicial rendimento | 4-6 % (pode ser aumentada por meio de crédito) | |
| LTV (quota o dinheiro emprestado o objeto de valor) | 60 % | |
| Crédito | O mais barato empréstimos com taxa flutuante sem a possibilidade de resgate antecipado; deve escolher um plano que, primeiro, será feita de juros, e o corpo, perto do final do período de | |
| Prazo de empréstimo | 10-15 anos | |
| Os inquilinos | Os representantes de classe média, famílias com crianças, estudantes, empregados de escritório, os aposentados | As grandes cadeias de varejo e gestão de empresas, que operam no mercado várias décadas e estão em boa forma financeiro |
| Tipo de locação | NN ou NNN (máximo os custos de manutenção de арендаторе); um contrato de longo prazo, sem o direito de rescisão | |
| O prazo da locação | 1 dia (de curto prazo), 1 ano (longo prazo) | 5-20 anos |
George Качмазов, sócio-diretor Tranio
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