Investimentos franceses, os novos edifícios: características de compra e tributação
De bens primários na França vantajoso comprar para investimento, uma vez que os preços de tais objetos são, na maioria das grandes cidades crescem, apesar da crise, e após a entrega de novas moradias para alugar, você pode obter significativas reduções de impostos.
Os melhores mercados: Nantes, Toulouse e Bordeaux
Os especialistas do site Explorimmoneuf.com representaram ranking das melhores cidades francesas para o investimento em habitação. Foram considerados fatores como a demografia, mercado de trabalho, número de alunos, a dinâmica dos preços e a proporção de investidores, cedem fundos em edifícios.
A melhor cidade para investir em França, em 2014 considerado de Nantes. Entre as vantagens desta cidade um grande número de novos projectos de construção, o afluxo de população, a localização conveniente perto da costa Atlântica. Além disso, em 2013, Nantes, foi selecionado como um dos “verdes” capitais da Europa, aparecendo em uma lista de Estocolmo e Hamburgo.
Em segundo lugar depois de Nantes — Toulouse. Os novos edifícios onde são vendidos, em média, de 3 de 720 € /m2. Até o ano de 2020, perto da estação de trem principal, será erguido um novo e moderno bairro. Outra vantagem é que — pelo tempo que vai colocar um pouco de TGV (trem de alta velocidade), graças ao qual, a partir de Toulouse para Paris pode ser alcançado em apenas 3 horas e 15 мин.
Na terceira linha — de Bordeaux. Aqui estão construindo novas экокварталы, enobrecem a parte central da cidade e estabelecem ligações de transportes. Espera-se que até 2030 o número de aglomeração chegará a 1 milhão de pessoas. Para satisfazer as necessidades de uma crescente população, a esse prazo na cidade, serão construídos 50 тыс. de unidades habitacionais. O preço médio de bens primários, em Bordeaux — cerca de 4 000 euros/m2.
Paris ficou apenas em sétimo lugar no ranking. Esta cidade tem um grande defeito — aqui é rara a construir um novo abrigo. Os preços de bens primários na capital francesa é o mais alto no país, que exceder de 10 a 600 euros/m2.
| Avaliação | Cidade | O preço médio, euros/m2 |
A dinâmica, % ano |
|---|---|---|---|
| 1 | Nantes | 3 860 | 2,4 |
| 2 | Toulouse | 3 720 | 1,8 |
| 3 | Bordéus | 4 000 | 20,0 |
| 4 | Lyon | 4 420 | -2,9 |
| 5 | Вийербан | 3 720 | 1,8 |
| 6 | Montpellier | 3 800 | 4,0 |
| 7 | Paris | 10 662 | -0,8 |
| 8 | Страбург | 3 310 | -7,1 |
| 9 | De Clermont-Ferrand | 3 300 | 5,8 |
| 10 | Ele | 3 250 | -5,6 |
Elena Генералова, diretor French Riviera Realty, acredita que a nova habitação é também vantajoso comprar em todo o Côte Costa: “No momento em Nice interessante são os projetos de Maison Blanche e Villa Victoria, em Cannes Cannes Maria, em Cap d’Antibes — Paradise Cap, em Villefranche-sur-Mer — Eden”.
Segundo ela, a demanda por novas moradias para a Côte d’azur não cai: “Isto está relacionado com o fato de que nesta região, não há uma terra livre sob a novos projetos. Está em andamento a construção de dispersão no lugar dos antigos levados edifícios. Assim como na côte d’azur, muitos monumentos de arquitetura antiga do prédio ser demolido raramente. Neste contexto, a demanda por novos edifícios é muito alta: de 60 a 80% de apartamentos vendidos no período de seis meses a partir do início de vendas”.
O custo de aquisição: cerca de 25 % do valor do objeto
Em França, quando a compra de imóveis em fase de construção ou habitação não são mais de 5 anos no preço está incluído a taxa de IVA de 20 % do valor do objeto.
“O IVA não é calculado separadamente do preço de mercado. Às vezes, o IVA é cobrado em separado e pago no momento da compra, e no ano seguinte, após a compra, o cliente — seja ele francês ou estrangeiro recebe reembolsos. Mas nesse caso, trata-se apenas sobre a compra de objetos para locação comercial (se se ejectar commercial). A taxa do notário ao comprar uma residência principal em duas vezes inferior, quando a aquisição do “secundário” — 2-2,5 %. O comprador não paga os serviços de um corretor de imóveis — receberá a recompensa de um construtor”, diz Lara Парэнан, diretor do departamento da Europa de Leste AS et Associés.
O comprador tem de pagar uma taxa para inscrição de transferência de direitos de propriedade (droits de mutation), que é calculado à alíquota de 0,6 % do custo da habitação, líquidos de IVA. A ela se adicionam os custos de cobrança de impostos (frais d’assiette) — 2,5 %. Além disso, o comprador paga custos diferentes para a compra de: imposto de selo de hipotecas (se necessário) e o registro dos direitos de propriedade. A remuneração do notário — pelo menos, 1% do valor do objeto. Estes custos administrativos representam cerca de 3 %.
“Esses custos consistem principalmente de impostos e taxas (80 %), outras despesas e custos administrativos (10 %) e, finalmente, a remuneração do próprio notário (10 %). Notariado o custo de aquisição de habitação secundária (sem o custo de uma hipoteca) representam 7,5 % do preço de apartamentos para comprar apartamento em prédio novo — 2 %. Isso é uma economia substancial no âmbito do investimento”, diz Elena Генералова.
| Preço de compra | 180 000 (incluindo o IVA a 20 %) |
|---|---|
| Taxa para decoração transferência de direitos propriedade |
900 (0,6 %) |
| Notário | 3 000 (2 %) |
| Administrativos custos |
4 500 (3 %) |
| Todo o | 188 400 |
Programa: Дюфло, Sancy-Бувар
Na França, muitos programas de compra de habitação principal, entre os quais os mais conhecidos são regidos pelas leis Дюфло e Sancy-Бувара. Eles envolvem a compra de novos objetos para a posterior locação de no mínimo nove anos de idade.
| Programa | Participantes | Condições de compra | Benefícios fiscais |
|---|---|---|---|
| A Lei Дюфло (loi Duflot) |
As pessoas físicas, residentes fiscais França, os suportes das partes Civis da empresa imobiliários (Société civile immobilière, SCI) |
O preço máximo de compra — 5 500 euros/m2, o montante máximo de investimento de 300 000 euros |
Dedução fiscal de até 18 % do valor do objeto |
| Непрофессиональная aluguel dotado habitação, clássico a opção (LMNP Brasília) |
As pessoas físicas, os residentes de França ou ultramarinos territórios |
Complexos para os alunos, os turistas, idosos ou pessoas com mobilidade condicionada |
O reembolso do IVA e a redução de amortização de até 90 % para a otimização imposto sobre o rendimento da locação |
| A Lei De Sancy-Бувара sobre o não-profissional locação dotado habitação (LMNP Censi-Bouvard) |
A dedução, no valor de 11 % do custo de produção objeto, sem considerar outros impostos sobre a propriedade, máximo de reembolsos — 3 666 euros por ano |
Existem outros benefícios fiscais. “Quando a compra de novos edifícios, ocorre a isenção do imposto sobre a propriedade, no prazo de dois anos após o término da construção. Se o nível de energia do saving do edifício acima do que o previsto os requisitos legais, os compradores podem ser totalmente ou parcialmente isentos do imposto sobre a propriedade de mais três anos”, diz Elena Генералова.
De acordo com Lara Парэнан, se você russo cliente não tem renda, na França, ele não colocam os créditos fiscais. “Mas quando se compra um de alta qualidade em termos de energia de propriedade (label BBC — bâtiment basse consommation de drogue) o objeto não é passível de imposto sobre imóveis (taxe foncière), no prazo de cinco anos”, diz ela.
A revenda: aguarde 7-10 anos
O lucro de edifícios, você pode obter não apenas ao alugar, mas de revenda.
“Se você comprar um apartamento em prédio novo no início da construção do programa, muitas vezes, com o ajuste de preços é possível economizar de 15 a 20 % por 12 a 18 meses”, diz Elena Генералова.
Se em Dubai, os investidores revender alojamento imediatamente após a compra, ainda a registro de propriedade, então, em França, de acordo com Lara Парэнан, de bens primários vale a pena comprar apenas para investimentos a longo prazo.
“Ao comprar primário para o setor imobiliário não é possível contar com um ciclo curto — é uma utopia. A exceção são apenas alguns casos, como, por exemplo, quando você cria um projeto grande no novo bairro e vendido um monte de apartamentos: no momento da entrega o imóvel pode subir de preço devido ao fato de que há um novo bairro e lá agradável para se viver. O mais alto salto da ordem de 25 %. No entanto, o pouco que imediatamente se atreve a venda, assim como é alto o imposto de renda, se o vendedor lá não morava no mínimo, cinco anos. O ciclo normal é de 7 a 10 anos”, diz Lara Парэнан.
Julia Кожевникова, Tranio.Ru
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