Fatores de risco: de que depende o rendimento do investimento em imóveis
Avaliação de risco desempenha um papel importante na fase de formação da estratégia de investimento, pois de quanto o investidor está disposto a correr o risco de, em grande parte, depende de orçamento, e a expectativa de retorno. Assim, se os investidores consideram futuras os investimentos no setor imobiliário como низкорискованные, então eles estão dispostos a pagar mais por cada dólar que o previsto de renda, assim, diminuindo a taxa de retorno. Ou seja, quanto menor o risco, menor é o rendimento.
O risco é a probabilidade de perdas resultantes de quaisquer alterações. Quanto maior a probabilidade de acontecer um evento negativo, maior o risco. Para o investimento em imóveis mais típicos de dois grupos de risco — país e os riscos de um projeto específico.
Nacionais de riscos
A страновым riscos acima refere-se a probabilidade de ocorrência econômicas, políticas e sociais significativas no país, onde se encontra um objeto imóvel.
O nível de странового risco pode ser encontrado a partir de relatórios de rating de agências ou empresas de consultoria. Por exemplo, no ranking da The Economist Intelligence Unit, o menor país os riscos que a Áustria, reino Unido, Alemanha e estados unidos, as maiores — os do Afeganistão, Bielorrússia, Ucrânia e др.
Um dos fatores econômicos странового de risco — aumento da inflação. A dependência é a seguinte: quanto maior a inflação, maior o risco. O menor risco é a inflação de menos de 5 % ao ano, o maior de todos, superior a 100 %. O mercado imobiliário está imune à inflação de risco o fato de que o custo do aluguel é revista mensalmente ou anualmente: as rendas são vinculados ao índice de preços no varejo, a dinâmica a qual reflete a inflação. Quanto mais frequentemente revisados a aposta, maior a sensibilidade do objeto a inflação e maior rendimento do investidor. Por exemplo, quartos de hotel, lojas, industrial e de espaço de armazenamento e de habitação, сдаваемое no curto prazo aluguel, tradicionalmente, são considerados objetos com hipersensibilidade à inflação, escritórios e REIT — média, e os terrenos e apartamentos, dadas em arrendamento a longo prazo, — baixo.
Alemanha — geral низкорисковая país para investir em imóveis, no entanto, há regiões de alto risco. Em particular, a eles se aplicam as terras do
Outro fator econômico странового de risco associado com a instabilidade da moeda nacional. Não importa o crescimento de seu curso ou cai, qualquer um desvio significativo é o risco. O maior perigo para os mercados ocorre quando o crescimento ou a queda da moeda é de mais de 20 %.
Para matérias-primas economias também é caracterizada como um fator de risco, como queda dos preços do petróleo. Quanto menor o preço, maior ameaça para a economia; o maior risco — a redução dos preços dos hidrocarbonetos em mais de 20 %. Assim, de acordo com Istambul, em meio a дешевеющей de petróleo a partir de 2007 a 2009 apartamentos da capital caiu de 51 %. Em janeiro-fevereiro de 2009, os preços do petróleo começaram a subir, e o custo por metro quadrado também foi para cima. Em 2015, o petróleo mostra uma tendência negativa, e os preços também estão caindo.
Outros fatores econômicos — redução do PIB, a queda da taxa de produção, a redução das exportações e a redução do poder de compra da população. O maior risco — a redução de cada um desses indicadores mais de 10 %.
A страновым também incluem sócio-riscos políticos. Em particular, no mercado imobiliário pode afetar negativamente o crescimento negativo da população, e isso é válido não apenas para o país em geral, mas também para uma determinada localidade, bem como de uma região. Por exemplo, a população da Alemanha Oriental muda-se mais desenvolvidos e progressistas ocidentais da terra e, portanto últimos são considerados menos arriscados mercados para o investimento em imóveis (com exceção de pequenas cidades na região do Ruhr, que perde população devido à falta de postos de trabalho).
A situação política também tem influência significativa no comportamento dos investidores e a sua percepção de risco. De acordo com a pesquisa “Транио”, 17 % dos corretores de imóveis pesquisados acreditam que a situação política (juntamente com a estabilidade económica) — uma das principais razões pelas quais frota compradores escolhem um país para a compra de imóveis. Este fator é especialmente pronunciada em países como reino Unido, Alemanha, estados unidos e França.
Sócio-política e a crise econômica no país podem deixar de assustar os investidores do mercado imobiliário local
Outra importante américa de risco potenciais alterações de legislaçãoque possam afetar mercados imobiliários. Alterações na legislação fiscal (aumento dos impostos existentes e a introdução de novos), a introdução de medidas restritivas das leis de construção e de investimento, bem como a introdução de restrições no movimento de capital.
Os riscos do projeto
Os riscos relacionados com o projecto, podem ser divididos em duas categorias:
- os riscos de seus projetos Added Value, que têm como objetivo a criação de valor acrescentado;
- os riscos de arrendamento de negócios.
1. Projetos Added Value
Projetos Added Value (“valor acrescentado”) aplicam-se a construção e редевелопмент. O risco de tais projetos é alta o suficiente, mas e o rendimento também é alta — 14-25 %.
Os principais riscos relacionados com a construção:
- o valor do terreno ou de um objeto na entrada pode ser excessivo;
- a construção ou reparo pode ser adiada;
- estimativa de construção ou de reparação pode ser ultrapassado;
- o valor de venda pode ser inferior ao planejado;
- a venda pode demorar mais do que o planejado.
Todos esses riscos podem “comer” o rendimento, deixando o investidor ficará sem lucro ou até mesmo com a perda.
A construção de projetos mais estão cheias de risco, em comparação com o arrendamento de negócios
Todos estes riscos crescem exponencialmente proporcional закредитованности desenvolvedor, ou seja, quanto mais dinheiro de crédito que ele usa, maior a cada um dos riscos. Quando o pior cenário, por exemplo, quando a alta закредитованности construção e correção significativa de valor pode ser que o desenvolvedor ou o investidor ficarão a perder. Experientes, os desenvolvedores sempre calcular os diferentes cenários para o desenvolvimento de eventos, e aceitáveis são aqueles em que o investidor sai do projeto, ganhando de 15 a 20 % (o cenário clássico) ou de 20 a 25 % (cenário otimista).
O risco do projeto se manifestam ainda antes do início dos trabalhos. Em particular, existe o risco de não recebimento de uma licença de construção (Permit Risk). A sua essência é que, no caso de os investimentos em редевелопмент, reforma ou construção a partir do zero para a aplicação, após a compra de terras ou de um objeto precisa passar de negociar e obter a permissão. Normalmente, o preço é estabelecido o risco de não recebimento da correspondente autorização ou de que isso vai levar um longo tempo. Em alguns países, os desenvolvedores estão dispostos a assumir o risco de não recebimento de resolução.
Identificar os riscos associados com um objeto específico, ajuda detalhada verificar — Due Diligence, que inclui quatro tipos de exame:
- revisão jurídica (Legal Due Diligence): advogados verificam o contrato de locação e a presença de licença de construção;
- financeiro e imposto de competência (Financial & Tax Due Diligence): consultor tributário define o custo real do conteúdo do objeto, calcula a rentabilidade e o tamanho das deduções fiscais;
- avaliação de riscos (Chance & Risk): o exame de perspectivas de desenvolvimento local, bem como os efeitos atuais e futuros concorrentes;
- avaliação técnica (Technical Due Diligence): o exame de manutenção de imóveis (normalmente não é realizado com a compra de novos objetos).
2. Alugado negócios
Menos arriscados de objetos, сдающиеся para alugar, possuem as seguintes características:
- a localização em bairros de prestígio;
- técnico bom estado;
- os inquilinos — os representantes de classe média (para imóveis residenciais) ou a empresa de primeira linha (no caso de instalações comerciais);
- o nível médio de locação, disponível среднестатистическим inquilinos;
- a possibilidade de reaproveitamento de um objeto (por exemplo, a tradução imobiliário na sala de estar do fundo, ou vice-versa);
- lucro da locação não seguir taxas de crédito.
A localização é a maior característica: se o imóvel está localizado em um bairro bom, então os riscos são mínimos, e o objeto — líquido. No entanto, o risco pode ser devido a área, portanto, ao escolher um lucrativo do objeto devem perguntar o plano de desenvolvimento local e saber se os futuros e já implementadas alterações (extensão de rede de transporte, o surgimento de novas instituições e т. д.), com o tempo, aumentar a capitalização do objeto de investimento ou, ao contrário, diminuir o seu rendimento. Por exemplo, se uma pessoa comprou um apartamento em Nova Iorque, com uma bela vista para o Central park, então ele a priori garante sua segurança de anexos, assim como apartamentos com um olhar um pouco, e os novos não será mais.
O risco representam também o mau estado de um objeto e a falta de equipamento técnico. Quanto pior o espaço de planejamento de uma solução dentro do edifício, segurança modernos com sistemas de engenharia e qualidade de estruturas de apoio, quanto menor a competitividade do objeto no mercado, menor o seu custo e a demanda por parte dos inquilinos, e os riscos acima. Apesar de velho e desgastado objetos podem dar um bom rendimento no momento, eles sempre estão cheias de risco para o investimento, que o edifício em bom estado de conservação.
Qualidade de locatários e tipo de contrato de arrendamento também podem aumentar ou diminuir os riscos. O investidor que não está preparado para o risco de perda do locatário, provavelmente, вложится em objeto de longo prazo aluguel, contratos. E vice-versa, quando o risco para o investidor é aceitável, ele será visto como opções de imóveis com adequada a um fim ou a curto prazo o contrato de arrendamento.
Quando você seleciona receitas imobiliárias vale a pena pagar a atenção para o fato de quão forte seja o inquilino
Outro risco está relacionada com a escolha da forma de financiamento e de continuar executando o dinheiro emprestado. Como regra, quanto maior a proporção de capitais de dívida, maior é o risco.
O efeito de alavanca — isto é, quando o custo de financiamento da dívida mais barato que a rentabilidade do projeto. O investidor pode negociar com o banco, portanto, de pagar uma porcentagem sobre o empréstimo, mas para pagar, no mínimo, do corpo de crédito. Assim, o método pode aumentar o rendimento operacional do investimento. Mas tal método de melhorar o rendimento leva a outro em risco. Se o preço de um objeto cair, quando é necessário renovar o contrato de crédito, o banco vai exigir proporcional докапитализировать de crédito e fornecer uma garantia adicional (margin call). Por isso, é importante encontrar o equilíbrio da alavanca de rentabilidade e de risco, é a capacidade dos investidores profissionais.
O capital tomado emprestado para o investimento deve gerar lucro, maior que o custo para a sua utilização. Se o lucro de imóveis abaixo de taxas de crédito, o investidor, é a perda, que é maior, quanto maior o valor do débito.
Segundo o especialista, o mercado imobiliário tem ainda um outro risco: assim como as taxas de empréstimos em 2014-2015, em muitos países, atingiu o nível mais baixo na história e quase chegou perto de zero, então, através de 3-5 anos, eles podem crescer de forma significativa, e quando isso acontece, o valor dos imóveis vai cair.
O risco é também o gerenciamento remoto do objeto: o afastamento de imóveis enfraquece o controle sobre ele, portanto, a tentativa de praticar a gestão do estrangeiro projeto da Rússia está associada com um risco maior. Em vez remoto, auto-gerenciamento, é recomendável contratar uma empresa especializada.
Não é menos importante e o risco associado com a estruturação da transação. Há vários esquemas, que permitem otimizar os impostos — por exemplo, a equity empréstimo ou aspecto através de uma série de empresas. Isso aumenta o rendimento, mas reduz a transparência e aumenta o risco de posse. A administração fiscal pode não aceitar a estrutura de otimização e sobrecarregar adicionais impostos e multas. No mundo aumenta a transparência do sistema bancário, a OCDE introduz medidas para combater a erosão da base tributável, e a Rússia exige de seus moradores a pagar impostos sobre os rendimentos recebidos no exterior. Todas essas alterações aumentam o risco de excesso de estruturação de objetos, com o objetivo de otimização de impostos. Nossa recomendação para os clientes: em primeiro lugar, aconselhar-se com fiscais de consultores e, em segundo lugar, não exagere com a otimização, pois é cheio de problemas com fiscais de serviços no futuro previsível.
Acima mencionados itens determinam o principal risco — o risco de reduzir a liquidez, ou seja, reduzir o potencial de venda rápida, sem perda de valor e redução do potencial de crescimento da capitalização ao positivo cenário de desenvolvimento de mercado. Consequentemente, quanto menor os riscos de um dos acima mencionados itens, maior a liquidez, e, como conseqüência, abaixo inicial de rendimento do objeto.
No final
Os principais riscos ao investir em um imóvel são:
| Nacionais de riscos | |
| Econômicos |
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| Sócio-políticos |
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| Os riscos do projeto | |
| Added Value |
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| Alugado negócios |
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O que escolher — alto rendimento ou baixos riscos depende do investidor e da sua relação com o risco. O principal problema de muitos compradores, que eles começam a conversa com a pergunta: “Qual a rentabilidade?”, e a primeira pergunta, na verdade deveria ser: “Quais são os riscos, e como eu poderia vender este objeto no futuro?”. Se o investidor quer receber maior rendimento, ele deve estar pronto a aceitar mais risco.
Julia Кожевникова, “Транио”
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