Seu check-list do comprador: o que vale a pena saber antes de adquirir imóveis comerciais no estrangeiro
Os compradores de imóveis no exterior, cada vez mais, vê-lo não apenas como moradia, mas também como um objeto para a de menor investimento, especialmente em tempos de crise. No estudo “Транио” para o ano 2014 atracção de investimento é para os russos, segundo a importância do fator importante na compra de imóveis no exterior.
Em comparação com a aquisição de casas de férias investimentos em imóveis comerciais exigem uma abordagem mais séria e profunda análise. Para poupar tempo e evitar erros caros, antes de comprar você deve saber os principais parâmetros de projeto de investimento:
- a localização;
- orçamento;
- de custos;
- características de um contrato de locação;
- o rendimento;
- os riscos;
- o financiamento;
- opções de gestão;
- uma estratégia de saída do projeto.
Localização
O local é o objeto, em grande parte, depende a sua rentabilidade, risco e liquidez. Por exemplo, para confiar o investimento em grandes cidades da Áustria, reino Unido, Alemanha, estados unidos e França. Estudando informações sobre a localização de um objeto, vale a pena prestar atenção não só para o país e a cidade, mas por aquilo em que bairro está localizado o imóvel, a saber:
- infra-estrutura: por exemplo, quando você investe em um rentável casa é importante a presença nas proximidades de estacionamento, bem como as instituições sociais e de lojas;
- as vantagens e as perspectivas da área: depende, se crescer no futuro objeto de custo e receita de aluguel;
- o serviço de transporte área: onde está a paragem de transportes públicos, têm livre acesso às auto-estradas, qual é a distância até os grandes centros de transporte.
Orçamento
Geralmente, os compradores investem em imóveis comerciais, se houver um mínimo de 2,5 milhões de euros, assim como com uma quantidade menor é difícil encontrar um de qualidade e низкорискованный objeto. Do orçamento depende em grande parte a escolha do tipo de imóvel.
Tipos de imóveis comerciais e seus parâmetros
Os dados Tranio (médias recomendadas indicadores de desempenho)*
| Tipos de objetos |
Rendimento % ao ano |
O prazo de contrato locação |
Vantagens | Desvantagens |
|---|---|---|---|---|
| A partir de 300 тыс. euros | ||||
| Apartamento arrendamento de curto prazo) | 5-7 | A partir de 1 dia | A alta liquidez; em comparação com o aluguel de longo prazo — acima de rendimento e sem problemas com o despejo de inquilinos; maior potencial de crescimento nas taxas de aluguer | Riscos de gestão e de inatividade; em comparação com o aluguel de longo prazo — mais de desgaste rápido |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 2-3 | A partir de 1 ano | A alta liquidez; a alta demanda por parte dos inquilinos, estável, mesmo em tempos de crise | Riscos de gestão e de inatividade; problemas com o despejo de inquilinos |
| Moradia estudantil | 4-6 | A partir de 6 meses | A alta demanda por parte dos inquilinos | Em comparação com apartamentos — abaixo de liquidez, é difícil adaptar |
| De 2,5 milhões de euros | ||||
| Rendimento em casa | 3-5 | A partir de 1 ano | A alta liquidez, o potencial de crescimento da capitalização | O baixo rendimento, muitos inquilinos, problemas com o despejo, precisa de uma empresa de gestão |
| Lojas de rua | 3-4 | 3-10 anos | A alta liquidez, o potencial de crescimento da capitalização | O baixo rendimento |
| Supermercados | 5-6,5 | 12-15 anos | De alto rendimento, duradouros contratos | Quanto mais perto do prazo de término do contrato, menor a liquidez |
| Dos 10 milhões de euros | ||||
| Lar de idosos | 5-6,5 | De 20 a 25 anos | O crescimento do número de aposentados, duradouros contratos | É difícil adaptar |
| Centros comerciais | 4-6 | Entre 5 e 15 anos | Alto rendimento | Riscos de gestão com um grande número de inquilinos |
| Hotéis | 4-6 | De 10 a 20 anos | Alto rendimento | É difícil adaptar |
* Valores médios para os objetos:
- no ricos áreas de grandes cidades europeias;
- novos objetos ou depois de uma grande reparação;
- o contrato de arrendamento contrato (s) no início do período de validade.
Os custos de compra e o conteúdo
No orçamento, vale a pena considerar que os custos de transação são de 5 a 20 % do valor do objeto dependendo do tipo de imóveis, preços, bem como do tipo de operação. Tais despesas incluem serviço de notário e o custo da inscrição estadual, o imposto sobre a compra, a comissão do corretor e as despesas para o procedimento de verificação da pureza legal da transação — Due Diligence.
Além disso, após a compra, o proprietário esperando o custo de manutenção: os custos de serviços de gestão da empresa, utilitários e reparações, seguros e impostos (imposto predial e o imposto corporativo). Os investidores recomendado para prestar a atenção para a existência no país de benefícios fiscais e deduções e as condições de seu recebimento. Eles podem reduzir significativamente os custos e aumentar os lucros.
Então, quais são os custos é o proprietário do imóvel, e que o locatário, depende do tipo de arrendamento do contrato.
Os inquilinos e arrendamento
Durante o estudo dos termos do contrato deve descobrir o passado se o objeto, que é a âncora do operador e qual é a confiabilidade de pessoas ou de empresas inovadoras fazendo pequenas. Vale a pena prestar atenção a percentagem de postos de praças — idealmente, a média anual de taxa de ocupação deve ser de pelo menos 90 %.
Também é importante o tipo de arrendamento (dele depende o volume de gastos com a manutenção, e, portanto, a quantidade de lucro).
Tipos de arrendamento
| Tipo de locação | Características |
|---|---|
| Gross rent lease | O proprietário do imóvel realiza todos os cálculos para os serviços públicos, as despesas de reparação e manutenção de edifícios, paga o seguro de saúde e (às vezes) impostos |
| N lease (Single net lease) |
O locatário paga apenas o imposto sobre a propriedade de todos os outros custos é o dono |
| NN lease (Double net lease) |
O inquilino paga os impostos e seguros |
| NNN lease (Triple net lease) |
O dono leva ao locatário adicional “triplicados”, ou seja, sem a dedução de impostos, seguro de saúde e gastos com manutenção (estes custos contratuais é do locatário) |
| Absolute NNN lease | Todas as despesas é o inquilino, mesmo no caso em que o prédio será danificado durante o desastre e vai precisar parcial редевелопмент |
Para os investidores mais vantajosos para os dois últimos tipos de contratos: quando a sua conclusão custos de manutenção de imóveis por parte do proprietário do mínimo.
Você também deve pré-determinar a duração do contrato de arrendamento. Ela depende muito da vontade do investidor de risco: por exemplo, se ele não está disposto a perder inquilinos, provavelmente, вложится em objeto de longo prazo aluguel, contratos. E vice-versa, quando o risco para o investidor é aceitável, ele será visto como opções de imóveis com adequada a um fim ou a curto prazo do contrato de arrendamento.
Rendimento
Sob o rendimento pode ser considerado absoluto anual de receitas, fluxo de caixa, lucro operacional, a taxa de capitalização, o aumento do custo, cash-on-cash ROI e IRR. É importante entender sobre que tipo de retorno fala vendedor. Por exemplo, como ilustra o exemplo abaixo, IRR pode chegar a 9 %, enquanto a taxa de capitalização é igual a 5,5 %.
Dados de exemplo
| O valor de um objeto | 10 milhões de euros |
|---|---|
| Custos de aquisição | 1 milhões de euros |
| Investimento | 5 milhões de euros |
| LTV | 60 % |
| Porcentagem de empréstimo | 2,4 % |
| Alugado renda | 650 тыс. de euros por ano |
| Custos operacionais | 100 тыс. de euros por ano |
| O aumento do custo de | 2 % ao ano |
Os tipos de retorno
| O tipo de retorno | Definição e método de cálculo | Exemplo |
|---|---|---|
| Absoluto anual de rendimento | Então, quanto traz o aluguel de imóveis em ano antes da dedução dos custos operacionais, pagamento de hipoteca e impostos | No exemplo a seguir, um valor de 10 milhões de euros, gera absoluto de um rendimento anual de 650 тыс. euros |
| Lucro operacional líquida | Absoluto anual de rendimento com a dedução de custos operacionais | Se o imóvel traz 650 тыс. de euros por ano, e os custos operacionais são de 100 тыс. de euros por ano, o lucro operacional líquida será igual a 550 тыс. euros |
| Fluxo de caixa líquido | O lucro anual com a consideração de custos operacionais e de pagamentos de hipoteca, antes do pagamento de impostos | No exemplo, o fluxo de caixa líquido é igual a 300 тыс. de euros por ano (650 тыс. (alugado renda) – 100 тыс. (despesas de funcionamento) – 250 тыс. (pagamento de hipoteca)) |
| A taxa de capitalização (cap rate) |
A atitude é puro lucro operacional e ao valor do objeto | Se o lucro operacional é de 550 тыс. de euros por ano, e o valor da propriedade é de 10 milhões de euros, a taxa de capitalização — 5,5 % ao ano |
| O aumento do custo de | Mostra em quantos por cento ao ano (previsão) vai subir o preço de imóveis | No exemplo, o aumento do custo é de 2 % ao ano |
| Cash-on-cash ROI (Return on Investment, a taxa de rentabilidade do capital investido) |
Este valor é anual pura falta de dinheiro fluxo, dividido pelo investimento | No exemplo, o cash-on-cash ROI é de 6 % ao ano (300 тыс. (fluxo de caixa líquido) / 5 milhões de euros (investimento)) |
| IRR (Internal Rate of Return) |
É calculado com base em indicadores de desempenho de todos os fluxos de caixa para todo o período do projeto | Se o objeto a partir do exemplo acima, no prazo de 10 anos gera um fluxo de caixa 300 тыс. de euros, e então o investidor vende-lo por 12 milhões de euros, o IRR será de 9 % ao ano |
Riscos
O risco é a probabilidade de perdas resultantes de quaisquer alterações. Quanto maior a chance de que aconteça uma espécie de um evento negativo, maior o risco. Se o investidor quer receber maior rendimento, ele deve estar pronto a aceitar mais risco. Por exemplo, a chave do escritório de mercado — no centro de Londres — a demanda supera a oferta, e isso resulta em uma diminuição da rentabilidade no segmento (taxa de cerca de 4 %). Ao mesmo tempo, o mercado de escritórios em menos procurados áreas dá ao investidor é muito maior rendimento (por exemplo, em Liverpool — 7 %) quando ligeiramente повысившемся risco.
Financiamento
Em alguns casos, os investidores tomam crédito para a compra de imóveis comerciais. Esta opção é vantajosa, no entanto, que o empréstimo é a alavanca para melhorar o rendimento. Quem decidiu aproveitar financiamento bancário, vale a pena descobrir em que condições pode-se contar com:
- qual é o tamanho do empréstimo, em comparação com o custo de um objeto (Loan-To-Value Ratio, ou LTV);
- qual é a taxa de juros;
- qual é o prazo de empréstimo;
- qual é a taxa de emissão de um empréstimo.
Ao comprar uma propriedade de investimento na Alemanha, o mutuário pode contar com um empréstimo no valor de 60 % do valor do objeto em 2% ao ano. Quando aluguel rendimento do objeto de 6,5 % de rendimento sobre o capital investido considerando o empréstimo pode chegar de 8 a 10 %.
George Качмазов
Ceo e fundador da Tranio
Gestão
“Com uma boa gestão é semelhante ao de um almoço gourmet no restaurante, a comida é maravilhosa de se ver e gosto, e garçons atencioso e prestativo. A principal coisa — não que cuidar”, escreveu Craig Coppola (Craig Escadaria), um corretor de imóveis comerciais dos estados unidos.
Claro, o proprietário pode gerir a si mesmo, mas mais conveniente contratar uma empresa especializada em gestão imobiliária, pois isso ajudará a economizar tempo, o proprietário do objeto.
A estratégia de saída e tempo de investimento
Há duas estratégias de saída a partir de um projeto de investimento de transmissão da herança e de venda.
- Transferência de propriedade através da herança. Com o passar dos anos o valor dos imóveis cresce, e o mesmo objeto pode ser de propriedade de uma família de mais de 100 anos. Assim que a transação deve ser estruturado para que o imóvel possa ser enviada por herança, com um mínimo de perdas fiscais. Por exemplo, na França vantajoso para a formalização de imóveis civil empresa de operações imobiliárias (SCI) — nesse caso, estão ausentes os impostos sobre herança e doações.
- A venda. Tem um garantia de posse de receitas imobiliárias antes de revenda — de 10 a 20 anos, mas são encontrados situação, quando o proprietário deve sair a partir do projecto de investimento, antes, portanto, o objeto deve ser líquido, ou seja, para que ele possa vender rapidamente (2-4 meses) sem perda significativa de valor. Isto é conseguido através da compra de um imóvel em comissões locais, многовариантности uso do objeto e т. д.
Conclusão
Competente a avaliação de todos os itens em tal momento do check-folha de cálculo, produzida antes de comprar um imóvel, pode ajudar a proteger o investimento em imóveis. Deve-se escolher низкорисковые facilidades de liquidez em mercados estáveis e não correr atrás de maior rentabilidade.
Julia Кожевникова, “Транио”
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