Em que tipo de imóveis no exterior para investir o seu capital: o hotel, loja ou centro comercial? A resposta a esta pergunta depende muito da estratégia e do orçamento, de que o investidor está disposto a alocar para a compra. Tranio diz que os objetos são a melhor opção quando diferentes volumes de investimento.
| Tipos de objetos | Rendimento % ao ano | O prazo de contrato locação | Vantagens | Desvantagens |
|---|---|---|---|---|
| A partir de 300 тыс. euros | ||||
| Apartamento arrendamento de curto prazo) | 5-7 | A partir de 1 dia | A alta liquidez; em comparação com o aluguel de longo prazo — acima de rendimento e sem problemas com o despejo de inquilinos; maior potencial de crescimento nas taxas de aluguer | Riscos de gestão e de inatividade; em comparação com o aluguel de longo prazo — mais de desgaste rápido |
| Apartamento (aluguel de longo prazo) | 2-3 | A partir de 1 ano | A alta liquidez; a alta demanda por parte dos inquilinos, estável, mesmo em tempos de crise | Riscos de gestão e de inatividade; problemas com o despejo de inquilinos |
| Moradia estudantil | 4-6 | A partir de 6 meses | A alta demanda por parte dos inquilinos | Em comparação com apartamentos — abaixo de liquidez, é difícil adaptar |
| De 2,5 milhões de euros | ||||
| Rendimento em casa | 3-5 | A partir de 1 ano | A alta liquidez, o potencial de crescimento da capitalização | O baixo rendimento, muitos inquilinos, problemas com o despejo, precisa de uma empresa de gestão |
| Lojas de rua | 3-4 | 3-10 anos | A alta liquidez, o potencial de crescimento da capitalização | O baixo rendimento |
| Supermercados | 5-6,5 | 12-15 anos | De alto rendimento, duradouros contratos | Quanto mais perto do prazo de término do contrato, menor a liquidez |
| Dos 10 milhões de euros | ||||
| Lar de idosos | 5-6,5 | De 20 a 25 anos | O crescimento do número de aposentados, duradouros contratos | É difícil adaptar |
| Centros comerciais | 4-6 | Entre 5 e 15 anos | Alto rendimento | Riscos de gestão com um grande número de inquilinos |
| Hotéis | 4-6 | De 10 a 20 anos | Alto rendimento | É difícil adaptar |
* Valores médios para os objetos:
Se você está disposto a investir em um imóvel de 300 тыс. até 2,5 milhões de euros, Tranio recomenda a compra de um apartamento ou apartamento para estudantes.
Os investidores, com um orçamento de 500 a 600 тыс. euro, muitas vezes querem comprar clássica imóveis comerciais, por exemplo, de comércio ou de escritório. No entanto, estas ferramentas não é suficiente para a aquisição de qualidade de um objeto deste tipo. Neste caso, a qualidade entendemos baixos os riscos de um ativo: a localização, o tamanho, a confiabilidade de um locatário, prazo e condições do contrato de locação. Assim, os investidores recomendamos imóveis residenciais para locação. Sim, o rendimento deste anexo será menor, mas a liquidez, a confiabilidade e o ganho de capitalização de longo prazo — acima. Além disso, esse tipo de imóvel, quando necessário, podem ser utilizados para fins pessoais.
Anna Курьянович
Consultor sênior de investimentos
Entre os profissionais de arrendamento a longo prazo — uma demanda estável e de alta liquidez do objeto, no entanto, quando tais investimentos, há o risco de que o inquilino deixar de pagar e vai ser difícil de expulsar.
Para alugar o melhor ajuste de uma ou apartamentos de um quarto em uma das cidades europeias, em um bairro popular junto à classe média. Também pode navegar de estudantes e escolher um apartamento perto de uma grande universidade ou levar em consideração a demanda de funcionários de escritório e comprar uma casa perto da zona empresarial.
O rendimento, no caso de arrendamento a longo prazo é de cerca de 2-3 %. Os investidores que não estão dispostos a fazer a executar de forma independente, vale a pena contratar a empresa operacional, a comissão que cerca de 5-15 %. Contratos de locação geralmente são celebrados por um ano e renovável.
Aluguer de curto prazo é mais rentável a longo prazo fato de que o rendimento de um objeto acima (5-7 %) e não tem problemas com o despejo de inquilinos. No entanto, há o risco de tempo de inatividade, e, se a curto prazo aluguer de apartamentos desgaste mais rápido, o que a longo-prazo.
Comprar um apartamento para alugar em um curto prazo alugar vale em locais populares entre os turistas. Neste caso, é melhor escolher as grandes cidades, a demanda em que não depende da sazonalidade, e então você pode se concentrar não apenas turistas, mas também para empresários e turistas em viagens de negócios, e em pacientes de clínicas — em caso de preferência, habitação junto com o negócio de bairros ou, respectivamente, nas proximidades de hospitais universitários.
Aluguer de curto prazo traz um maior rendimento em comparação com o longo prazo, e neste caso, não há problemas com o despejo de inquilinos
Aluguer de curto prazo implica o troco para alugar, em um só colocou o seu ou alguns meses. Alugar casas para alugar a curto prazo possível, por exemplo, através de um popular serviço da Airbnb. Se o investidor não está pronto para mergulhar no negócio e envolver a gerência do objeto de forma independente, pode precisar da ajuda de uma empresa de gestão, a comissão que (dependendo da cidade, de experiência e de um conjunto de serviços) é de 15 a 30 % do valor da locação. Estrangeiro investidor, em qualquer caso, vai precisar de ajuda na gestão, e a equipe Tranio pronto a fornecê-lo. Oferecemos controle de apartamentos, сданными no curto prazo, e garantimos a competente gestão e rendimento de até 5% a 7%.
Apartamento estudantil ao lado de uma boa universidade — excelente anexo, assim como o investidor será assegurado um fluxo constante de clientes para os próximos anos, com o rendimento de tais objetos maior que a de apartamentos normais. A desvantagem é que a moradia estudantil especializados e complexos, desgasta-se mais rapidamente do que os apartamentos, сдающиеся longo prazo. Além disso, o apartamento estudantil e mais difícil de vender, porque eles são projetados para um público específico, e o investidor não pode usá-los para sua própria residência. Mas, em comparação com imóveis não-residenciais estudantis apartamentos possuem uma elevada liquidez.
Comprar um apartamento estudantil é benéfico no reino Unido e Alemanha. Estes mercados são confiáveis e são de alta demanda de estudantes nacionais e estrangeiros. Para escolher a cidade para investimento em moradia estudantil, tem que prestar a atenção para a existência nas proximidades, de um ou mais populares que os alunos de instituições de ensino e também na ausência de excesso de oferta no mercado de arrendamento, onde o aluno apartamento pode competir com um grande número de apartamentos livres e no rendimento de impacto baixo nível de taxas de aluguel.
“O rendimento médio, a estudante de apartamentos de 4 a 6 %. Esse índice depende de quão grande universidade, ao lado, a distância da universidade apartamentos e o quanto eles são de qualidade e modernos. Assim, quanto maior a qualidade, menor o risco e a rentabilidade”, diz George Качмазов, sócio-diretor Tranio.
O contrato de locação é geralmente em um calendário ou ano acadêmico.
Compradores com um orçamento de 2,5 milhões a 10 milhões de euros Tranio aconselha a adquirir objetos de formato street-retail ou supermercados. Para isso, o orçamento também são adequadas, produzindo casas, mas o investimento em tais objetos deve ser apenas para quem está disposto a mergulhar na gestão e periodicamente resolver o problema dos moradores.
O investidor com um orçamento de até 10 milhões de euros, é melhor ser visto como um objeto para anexos de imóveis comerciais. Muitas vezes, os clientes com o orçamento interessados em comprar um pequeno hotel, mas não recomendamos considerar esta opção, se você está apontando para uma renda passiva e não está preparado para ser totalmente envolvidos em gestão de negócios. Além de grandes gastos de tempo, hotelaria e exige uma certa experiência.
Anna Курьянович
Consultor sênior de investimentos
Produzindo casas apresentam alta liquidez, mas, como no caso dos independentes, dos ocupantes vezes difícil de expulsar, como na Europa, os seus direitos protegidos por lei.
A principal dificuldade cortiços — um grande número de inquilinos e de alta probabilidade de ocorrência de quaisquer questões ou problemas que exigem tempo para uma solução. Por isso, o investidor vai precisar a ajuda de gestão da empresa.
Os edifícios de apartamentos vale a pena escolher em mercados onde alugar uma casa estável demanda, por exemplo, em Berlim, onde cerca de 85 % dos moradores — inquilinos. Vale a pena navegar na cidade desenvolvido com o mercado de trabalho: se há trabalho, há arrendatários e, portanto, pode ter a certeza de procura de habitação e rendimento estável. Na Alemanha, a cidades são Berlim, Hamburgo, Düsseldorf, Colônia e Munique, na Áustria — Viena.
É importante prestar atenção não só nas características da cidade, mas de uma determinada área: rentável para comprar casa lá, onde o aluguel e a demanda de imóveis crescem, o número de pessoas aumenta e planejada, grandes projetos de infra-estrutura.
Rendimento de aluguel de prédios de apartamentos é de, em média, de 3 a 5 %. Como no caso dos independentes, o contrato de locação geralmente é de um ano renovável.
Rua de varejo é de pequenas lojas, cafés e restaurantes situados no primeiro andar das casas. Este formato típico de decisão na construção de ruas de grandes cidades. Salas de rua de varejo apresentam alta liquidez, mas de baixo rendimento. Muitas vezes na Europa é vendido não é o primeiro andar separado, mas apenas edifício inteiro. Assim, tais objetos, especialmente nos bons locais pouco.
De acordo com Anne Курьянович, os principais indicadores de liquidez de tais objetos — localização em ruas comerciais com intenso tráfego de pedestres e de excelentes ligações de transportes públicos, bem como a aparência atraente e conveniência para os visitantes (a presença de витринных janelas, uma entrada da rua e т. д.).
O rendimento de objetos de formato street-retail é em média de 3-4 %, mas em grandes, famosas ruas comerciais (por exemplo, Oxford street, em Londres ou o central Passeig de Gracia de Barcelona), ela pode ser inferior a 3 %.
Ao contrário de outros tipos de propriedade, alugado contratos de objetos de rua de varejo geralmente curtos de 3 a 5 anos—, mas isso é compensado pela alta demanda por parte dos inquilinos. Em alguns países, como na Espanha, é comum contratos de 10 anos.
Recomenda-se comprar tal objeto, o que gera menos problemas durante a posse — низкорискованный, em boa localização, com confiança corporativas pelo locatário, a longo prazo contrato de arrendamento. É desejável para a elevação dos custos operacionais carregava o locatário
“Este é um dos mais procurados formatos de investimento para os investidores internacionais. Sua popularidade se deve à facilidade de gerenciamento, de baixo risco e alta rentabilidade. Mas há desvantagens: quanto mais perto do fim do contrato de arrendamento, menor a liquidez e, acima de desconto na venda. O fator-chave de redução de risco é boa localização”, diz George Качмазов.
Mais de comprar supermercados em áreas urbanas, a crescente população, nas imediações de outros pontos comerciais, притягивающими inquilinos, perto de transportes públicos e dos principais meios de transporte.
O rendimento de supermercados é de 5-6,5 %. O contrato de arrendamento contrato (s) de tais objetos extensas — normalmente, eles são de 15 anos.
Depende do investidor pretende participar na gestão comercial de um objeto, depende do tipo de locação. O mais fácil para o proprietário de um contrato do tipo NNN lease (triple net lease): o proprietário leva ao locatário adicional “triplicados”, ou seja, sem a dedução de impostos, seguro de saúde e gastos com manutenção (essas custo do contrato é o inquilino).
Quando houver mais de 10 milhões de euros Tranio recomenda investir em um lar de idosos. Quando grandes orçamentos, é possível também investir em shopping centers e hotéis, no entanto, esses objetos difícil de gerenciar. Além disso, para a compra de grandes e de qualidade para os hotéis e centros comerciais necessitam de investimentos no valor de 30-100 bilhões de euros.
Lar de idosos — intercâmbio de investimento, como na Europa, cresce o número de idosos (segundo as previsões do Eurostat, até 2040, a proporção de pessoas com mais de 65 anos será de mais de um quarto da população da Europa), e todos os mais aposentados precisam de uma habitação. A principal menos o tal objecto (como é o caso de студенческими complexos) — a dificuldade de reaproveitamento.
Complexos para idosos vale a pena pesquisar na Áustria, reino Unido, Alemanha, estados unidos ou França, em grandes ou médios em cidades e seus arredores. Você deve prestar atenção para demográficas — quantos aposentados será na área, no prazo de 10 a 30 anos (esses dados você pode obter no processo de realização de uma Due Diligence), mas que também os há, no condado de instituições de serviço público, hospitais e centros de reabilitação, se bem desenvolvida infra-estrutura de transportes.
Qualidade de lar de idosos na Europa é normalmente feito de longo prazo (média de 20 anos) restritivas de contratos. O rendimento da locação é de 5-6,5 %.
De acordo com Jorge Качмазова, centros comerciais é complicado opção de investimento devido ao grande número de inquilinos. Além disso, o formato de comércio em constante mudança, e muitas vezes, que são vendidos antigos, несовременные e não-funcionais centros comerciais. Непрофессиональному investidor fácil de agradar na armadilha e comprar неперспективный objeto. “Esse tipo de investimento mais adequado para investidores com gestão profissional da equipe, os custos que valham a pena em caso de grandes volumes de receita. Na minha opinião, investir em shoppings vale a pena se você tiver mais de 30 milhões de euros”, diz George Качмазов.
Quando você seleciona o centro comercial deve-se prestar atenção para poder aquisitivo da população na região, a disponibilidade de infra-estrutura e transporte a disponibilidade.
“São importantes o número de inquilinos, a presença de ancorar os inquilinos-ímãs (normalmente conhecidas marcas, como, por exemplo, a Zara, a Nike e a т. д.), a presença de uma praça de alimentação, o período de contratos de locação, o número de compradores que vivem ao redor, a demografia da cidade, a manutenção de um estado de um objeto e a correspondência urgente requisitos técnicos de tais edifícios, o número de concorrentes no distrito, mas também, como há muito tempo os moradores removem um objeto e qual é a probabilidade do surgimento de novos objetos semelhantes de lado”, diz George Качмазов.
Em destaque os inquilinos — mercearias, lojas de eletrônicos, têxteis, bem como um café. Quanto mais no centro comercial de marcas famosas, melhor para o negócio, assim como populares entre os visitantes da marca atrair novos clientes e, assim, aumentam as receitas de inquilinos e aumentar as taxas de aluguel para o investidor. Contratos de locação geralmente são de 5 a 15 anos. O rendimento de centros comerciais, em média, de 4 a 6 %.
Um grande número de inquilinos complexidade de gestão
O mercado hoteleiro heterogênea, e nele se encontram diferentes sobre o perfil e o nível de risco de ativos. “É difícil comprar de qualidade e com alta liquidez objeto com um orçamento de cerca de 10-15 milhões: há o risco de que o hotel é localizado em uma popular local e será conduzido pequena operador, que pode, em algum momento de mudar. Neste cenário, encontrar um outro inquilino será extremamente difícil. Nós não recomendamos a considerar como objeto de investimento para pequenos hotéis: provavelmente, a ele será vinculado um pequeno (e, portanto, de alto risco) com o operador, que “comeria” a taxa de retorno. Ao mesmo pequenos hotéis mais frequentemente implicam pessoal intensivo de gestão de negócios. Boas, grandes hotéis com renomados gestores de empresas, localizados no centro de grandes cidades europeias, são a partir de 50 milhões de euros e dão a menor taxa de retorno (cerca de 4 %), assim como são avaliados pelo mercado como низкорискованные e de alta liquidez. Entre outras coisas, isto ainda e de prestígio para o proprietário de um ativo”, diz George Качмазов.
Idealmente, vale a pena escolher os hotéis nas grandes cidades, não dependentes de demanda sazonal, com um grande fluxo turístico. Além do local de um objeto, você deve prestar atenção para o estado de hotéis, tempo da última reparação, avaliação e comentários Booking.com, a dinâmica de permanência de turistas no local, sazonalidade da demanda, a competitividade dos hotéis neste mercado, a disponibilidade de um edifício de spa e salas de reuniões.
Os contratos com os operadores são de 10 a 20 anos e podem ser de dois tipos: o contrato de arrendamento ou contrato de gestão. No primeiro caso, para o proprietário significa a obtenção fixo de aluguel, enquanto o segundo por cento das receitas. O rendimento, no caso de o contrato de gestão pode ser maior, mas ela sempre depende do resultado financeiro operador. Rendimento de aluguel para as grandes cidades e capitais está no nível de 4-6 %.
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Ao planejar a compra de um lucrativo do objeto no exterior precisa levar em conta vários fatores e calcular o seu cada passo, portanto, vale a pena confiar em profissionais com ampla experiência e conhecimento do mercado. Consulte a gerentes Tranio, e eles aconselhá-lo sobre a compra de imóveis comerciais no exterior.
Julia Кожевникова, Tranio
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