O que oferecem os fundos estrangeiros de imóveis
Uma pesquisa realizada Tranio no ano de 2017, mostrou que a maioria dos corretores de imóveis (81 %) acreditam que a explosão investidores raramente investem em fundos imobiliários.
No entanto, em breve, essa forma de investimento pode se tornar mais popular. “Segundo nossas previsões, em 2017-2018 anos os russos vão aprender mais sobre fundos imobiliários e, gradualmente, vão se mover nessa direção. Muitas vezes é mais prático formato de jornal, a compra e a gestão de um objeto”, diz o sócio-diretor da Tranio George Качмазов.
Neste artigo, vamos explicar como usar os fundos para investir em projetos relacionados com a construção e exploração de imóveis.
Fundos imobiliários trabalham em tal esquema:
Os investimentos em fundos tem muitas vantagens:
- um pequeno limite para a entrada — a partir de 1 тыс. até 30 тыс. euros (para comparação: para a compra de um líquido, o apartamento necessita de um mínimo de 100 тыс. euros);
- facilidade de compra de venda de ações e cotas (em aberto de fundos isso pode ser feito em qualquer dia de trabalho);
- a gestão profissional (não precisa gastar tempo na gestão);
- a diversificação da carteira de investimentos;
- a maior liquidez em comparação com o investimento diretamente em imóveis.
No entanto, há uma desvantagem significativa: a não residentes é difícil investir em fundos estrangeiros.
Comenta o especialista Tranio Alexandre de Prospecção: “Investir em fundos americanos a pessoas físicas não residentes difícil por uma série de razões. A maioria das plataformas organizados como os fundos de investimento imobiliário (Real Estate Investment Confianças, REITs), são isentos do imposto e transferem a carga de impostos sobre o rendimento do investimento em imóveis para seus acionistas (investidores). Essa estrutura é benéfico para residentes nos estados unidos, que muitas vezes usam para investimento dinheiro de sua aposentadoria das contas de investimento, que, por sua vez, também têm carência de regime de tributação. Mas a investidores estrangeiros, вкладывающим semelhantes americanos fundos, terá que pagar uma considerável do imposto de renda e apresentar declaração de imposto nos estados unidos, assim como os fundos não atuam agentes fiscais. Além disso, a decoração de declaração — demorado e caro processo. Os potenciais investidores da Rússia também terá de enfrentar desafios para o envio de dinheiro dos bancos russos americanos de contas de fundos e ao reembolso de capital, na conta da federação RUSSA. A maioria das plataformas não são projetados para trabalhar com estrangeiros, e sugerem que os investidores têm contas bancárias nos estados unidos. Ao abrir uma conta bancária nos eua sem um número de seguro social, de endereço nos estados unidos ou a longo prazo visto problemático e, em qualquer caso, exigir a presença de pessoal e viagem a este país”.
No entanto, de acordo com o diretor de serviços financeiros Tranio-Carlos Schmidt, investir em REIT possível e na bolsa de valores — como em títulos e valores mobiliários. “Nesse cenário, a apresentar declaração de imposto nos EUA não tem”, diz ele.
Tipos de fundos
Para aqueles que ainda se aventurou em tais investimentos, para começar, é importante saber o tipo de fundação, a fim de compreender como e por quanto tempo será creditado o lucro.
Existem vários tipos de fundos.
1) sobre o uso de lucro:
| O fundo de acumulação de (Accumulation, Acc) |
A fundação, orientado sobre a receita (Income, Inc.) |
|
|---|---|---|
| Uma maneira de usar o lucro | Lucros reinvestidos de volta para o fundo para a compra de mais itens ou ações | O lucro será creditado na conta bancária do accionista |
| O objetivo do fundo | O crescimento e o aumento da base de objetos para gerar mais rentabilidade | Só obter renda |
A maioria dos fundos incidem simultaneamente e em expansão, e a geração de renda.
2) sobre a participação em leilão na bolsa de valores:
| Empresas listadas na bolsa de valores (listed) |
Não é negociado em bolsa de valores (non-listed) |
|
|---|---|---|
| A emissão de ações | Emissão de ações | Não emissão de ações |
| Legal status | — os fundos de investimento imobiliário (Real Estate Investment Confianças, REITs) a empresa de propriedade — as sociedades por ações |
— fundos de investimento (unit de confianças ou mutual funds) — os fundos de pensão (pension schemes) — sociedades de responsabilidade limitada (limited partnerships) |
“As informações não são negociáveis em bolsas de valores, fundos disponíveis aos investidores não menos, do que sobre listadas na bolsa. É bem ajustada a indústria. Investir em паевый fundo de investimento investidor de varejo até mais simples que no fundo em bolsa de valores, e este segmento de mercado para maximizar transparente”, diz Chris Schmidt.
3) em termos de investimento:
| Aberto (open-ended) |
Fechado (closed-ended) |
|
|---|---|---|
| O prazo de venda de ações | O investidor pode comprar ações ou de impor cotas para resgate sociedade gestora em qualquer dia de trabalho | É criado em um período de tempo limitado (5-10 anos). Durante este período, o investidor não poderá retirar os seus fundos a partir do fundo. O reembolso de ações ocorre quando a liquidação do fundo |
| Liquidez | Alta | Baixa |
Fundos, especializada na entrega de imóveis para alugar, podem ser abertos e fechados. No entanto, a maioria dos fundos envolvidos em construção,— fechados, enquanto está sendo construído o objeto, o dinheiro de retirar não estão incluídas no terreno, poço, edifício em edifício. Sair de um investimento pode ser após o término da construção e venda de edifícios, quando o fundo aparecem ferramentas (no entanto, o investidor poderá vender a sua quota de outro investidor). Por exemplo, a fundação abre em 2015, recolhe o montante de recursos com investidores e constrói, em dinheiro, os objetos em um período de cinco anos. Depois do dinheiro arrecadado, o fundo é declarado fechado, em 2020, ele vende objetos e usar os rendimentos para pagar os investidores lucro.
De fundos deve-se distinguir краудфандинговые plataforma, também representam o coletivo esquema de investimento. “A principal diferença é que ao contrário dos fundos, em краудфандинге o investidor muitas vezes escolhe, em quais projetos investir, e não embaraça os compromissos com antecedência”, diz Alexandre de Prospecção.
Estratégias de investimento
Ao investidor, é importante saber de que tipo de estratégia funciona a fundação, para avaliar os riscos e a rentabilidade. Estratégias são de quatro tipos.
Estratégia de investimento
Os Dados Tranio
| Estratégia | Outros nome |
A essência | Riscos | Rendimento* |
|---|---|---|---|---|
| Core | Buy and Hold (“a compra e a posse”) |
A compra de imóveis para alugar sem o envolvimento de crédito | Baixas | Baixa (2-3 %) |
| Core Plus | A compra de imóveis para locação em locais fora do centro do meio de alavanca | Médio | Média (5-7 %) |
|
| Value Added | Value Added (“ganhos”) |
Редевелопмент (compra de objetos para a reconstrução, reparos, e a venda por um preço mais alto) | Médio-alto | Médio-alto (7-10 %) |
| Oportunista | Construção, compra de неосвоенных terras, objetos com обременениями | Altas | Alta (mais 10 %) |
* na Europa Ocidental e nos EUA
A maioria dos fundos que operam apenas uma das estratégias. Mas alguns optam por apenas duas ou três — por exemplo, o Core, Core Plus e Value Added. “A Europa e os estados unidos em termos de capital predominam fundos de Core e Core Plus, assim como na maior parte de todos os mais caros e grandes institucional objetos”, diz Alexandre de Prospecção.
Os fundos que funcionam de estratégia Core, escolhem estabelecidos, низкорисковые mercados com demanda estável e o aumento dos preços, e, portanto, oferecem baixo rendimento de aluguel (2-3 %). Fundos, preferindo uma estratégia Core Plus, dão maior rendimento (até 7 %), porque investem em menos de centrais locais e usam a alavanca de crédito. Finalmente, os fundos, especializada em Value Added, podem fornecer o rendimento de até 10 % na conta, que investem em fundos de investidores em mercados emergentes, como, por exemplo, para tais, onde se espera джентрификация, e ganham os objetos em reforma para revenda por um preço mais alto.
Exemplos de fundações e de suas estratégias
“Os investidores de diferentes tarefas: alguém precisa para a preservação de capital, com o mínimo de risco e retorno, e alguém está pronto para um grande risco e espera mais altas taxas de juros sobre o capital investido. O mercado ocidental de fundos imobiliários oferece uma ampla gama de diferentes estratégias, nível de risco e retorno para seus clientes”, diz George Качмазов.
Alguns estrangeiros, fundos imobiliários e suas estratégias de
Os dados de fundos de
| A fundação | Aberdeen Property Trust | Henderson | Legal & General | PropFund | US Masters Residential Property Fund |
|---|---|---|---|---|---|
| O tipo de fundação | Uma, котирующийся | Uma, котирующийся | Uma, котирующийся | Fechado, não котирующийся | Uma, котирующийся |
| Jurisdição | Reino unido | Reino unido | Reino unido | Alemanha | Austrália |
| Estratégia | Core | Core | Core | Core Plus | Value Added |
| Orçamento mínimo | 5 000 r $ | 1 000 r $ (Acc), 3 000 000 £ (Inc) |
500 £ | 30 000 € | N/d |
| Geografia objetos |
Reino Unido (Londres) | Reino Unido (Sudeste Da Inglaterra) | Reino unido | Alemanha (Berlim e arredores, e também é uma cidade com uma população de mais de 50 тыс. pessoas) | Estados unidos (nova York, Nova Jersey; desvalorizado local) |
| Tipos de objetos |
50 % — comércio de objetos, de 20 % — escritórios | Comércio e escritório de propriedade | 22 % —instalações industriais; o resto — lojas, escritórios, retail parks, armazéns | Apartamento | Hotéis baratos de casa por 1-4 família e prédios de apartamentos em apartamentos 20-100 |
| Rendimento % ano |
2,0–2,5 | 3,1 | 2,8 | 7,0–10,0 | N/d |
| Закредитованность (LTV, %) |
– | – | – | 75-80 | N/d |
De acordo com um estudo da associação Europeia de investidores não listado em bolsa e fundos imobiliários (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), a maioria dos entrevistados investidores em 2016, escolheu a estratégia de Value Added ou Core. Em comparação com o ano de 2015 a proporção Core e Value Added aumentou (com 82,2 até 86,2 %), e Oportunistic — diminuiu (de 17,8 a 13,8 %). Diz-se que, em 2016, os investidores estavam menos dispostos a correr riscos, que anteriormente. O estudo também relata que os mercados populares para o investimento — um país com baixo risco (Alemanha, França e reino Unido).
Em cada um dos mercados a proporção oportunistas de estratégias pode ser maior. Por exemplo, segundo a JLL, na Espanha, no ano de 2015, foi de 28 % (enquanto o Core e Core Plus — 35 %). Este país é caracterizada por grandes riscos, do que, por exemplo, o reino Unido e a Alemanha, e os investidores que selecionam Espanha, normalmente, estão dispostos a correr grandes riscos.
Minimização de riscos e a diversificação
O rendimento, em fundos para investidores não podem ser garantidas. Ela depende, cada vez mais caro ou mais barato ativos, bem como a demanda de aluguer e a dinâmica de aluguel.
Como qualquer tipo de investimento, os investimentos em fundos imobiliários envolvem riscos. Quanto maior o rendimento, maior o risco.
“Um dos principais riscos do fundo — sem escrúpulos de controle. É importante escolher a empresa com uma boa história, reputação, transparente, relatórios e compreensível a estratégia”, diz George Качмазов.
A maioria dos fundos tentam minimizar os riscos, através da combinação de diferentes estratégias e diversificar a carteira.
Os principais riscos e formas de as minimizar
Os Dados Tranio
| Riscos | Como os fundos de segurados contra riscos de |
|---|---|
| Os riscos macroeconômicos (a crise, a inflação e т. д.) |
Escolha estáveis de mercado (por exemplo, os investimentos mais sete” Alemanha) e a diversificação (por exemplo, 80 % do capital pode investir em centros comerciais ou escritórios, e 20% em complexos de logística e lares de idosos) |
| Risco de mercado com a queda nos preços dos imóveis, a redução do aluguel) |
|
| Risco cambial (por exemplo, quando um anexo do fmi, nos estados unidos, há o risco de queda do dólar dos eua) |
|
| Legislativo risco (mudanças na legislação) |
|
| Venda abaixo do preço de compra | A compra em subestimados áreas em que se espera ou se realizam джентрификация ou regeneração |
| O risco associado com o financiamento (no futuro, o fundo pode não obter condições favoráveis de crédito) |
Empréstimos com probabilidades fixas, LTV não mais de 50 % |
| Não pagamento de aluguel dos inquilinos | De confiança inquilinos com bom histórico de crédito (grandes empresas, como a Sainsbury’s, empresas estatais), vários inquilinos |
| O risco de tempo de inatividade | Escolha já entregues no aluguel de objetos com um mínimo de заполняемостью 80-95 % em áreas desenvolvido com ligações de transportes e o mercado de trabalho; longas e duras do contrato de locação |
| O risco de elevados custos de manutenção dos | Uma escolha de qualidade de objetos (habitação, sem a necessidade de reparação, o “verde” edifícios de escritórios classe a e т. д.) |
Muitos fundos de диверсифицируют sua carteira de investimento, ou seja, investem em fundos de investidores, simultaneamente, em imóveis de vários tipos em diferentes países, através de várias estratégias e disponibilidade de investimento. Além de imóveis, os fundos podem armazenar uma pequena parcela de dinheiro em dinheiro ou valores mobiliários. Há também os fundos que não investe diretamente em objetos, e investem em outros fundos ou empresas envolvidas no setor imobiliário.
Um exemplo de estruturação da carteira do fundo tendo em conta a diversificação de
Como investir?
Projetos Core e Core Plus — o menos arriscado, mas você pode ganhar mais dinheiro usando a estratégia de Value Added.
“Uma recomendação não. A escolha depende dos objetivos de investimento e locais de investimento e carteira de cliente. Por exemplo, se 80 % do dinheiro já investido em ferramentas confiáveis e precisa de uma ferramenta para melhorar o rendimento, mais de 20 % pode ser de enviar para projetos Value Added”, diz Alexandre de Prospecção.
De acordo com Jorge Качмазова, para aqueles que desejam investir em Value Added, especialmente recomendada amigáveis mercados e confiáveis fundos, para minimizar os riscos.
“Recomenda-se escolher fundos com a perspectiva de estratégias, por exemplo, investir em uma classe de imóveis, que vai ser exigido no horizonte de 10 a 20 anos”, diz George Качмазов.— Em nossa opinião, é микроапартаменты e lar de idosos. Também é importante escolher na área do desenvolvimento, onde ocorre a джентрификация, que por razões óbvias se tornarão mais líquido depois de 10 anos de idade. Os fundos que investem no futuro e atuais de estratégia, com grande probabilidade de trarão o investidor de renda”.
Aplicação: Características fundos europeus de imóveis
Os Dados Da PwC
| País | Legal status | Requisitos de fundo | Prós | Contras |
|---|---|---|---|---|
| Áustria | Fundo imobiliário (Immobilien-Sondervermögen) — a fundação é do tipo aberto, não é pessoa jurídica; é controlado pelo austríaco a gestão de uma empresa (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) são co. LTD. (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) ou AO (Ag, AG) | O investimento mínimo de 10 vezes em 4 anos | Para todos os investidores; não há tributação no nível da fundação; boa отрегулированность; fundo de compra de unidades de participação a pedido dos investidores | Restrições em tipos de imóveis; aumento no valor dos imóveis tributados, não importa, vende-se a ela |
| Fundo especial de propriedade (Immobilien-Spezialsondervermögen) — fundo do tipo fechado, não é pessoa jurídica; é controlado pelo austríaco a gestão de uma empresa (KAG) são co. LTD. (GmbH), ou AO (AG) | O investimento de um mínimo de 5 vezes em 4 anos | Ferramenta flexível para investidores institucionais | Restrições de alguns tipos de imóveis, o fundo apenas para pessoas jurídicas; normalmente apenas o investimento a longo prazo; aumento no valor dos imóveis tributados, não importa, vende-se a ela | |
| Reino unido | Fundos de parcerias de responsabilidade limitada (Limited Partnership) | Não | Não há tributação sobre o nível do fundo; taxas reduzidas de impostos para investidores não-residentes | A estrutura é mais adequada para os fundos do tipo fechado |
| Fiscal transparentes fundos (Tax Transparent Funds, TTFs): pessoa habilitada e ajustável a parceria de responsabilidade limitada (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) e a estrutura baseada no contrato de co-propriedade (contractual co-ownership arranjo, CCA) | Não | Não há tributação sobre o nível do fundo; taxas reduzidas de impostos para investidores não-residentes; não residentes podem ser isentos do imposto sobre ganhos de capital | TTF — um novo modo de funcionamento de um fundo imobiliário, т. ч. existe incerteza de reconhecimento de organizações internacionais | |
| Autorizado o fundo de investimento imobiliário (Property Authorised Investment Fund, PAIF), a empresa de investimento de tipo aberto (open-ended investment company, OEIC) | Termos e condições são consideradas individualmente | A maioria dos artigos de receitas do fundo de isentos do imposto sobre as sociedades (mas investidores de renda são tributados) | A regulamentação rigorosa das atividades do fundo (Serviço de controle de operações financeiras, Financial Conduct Authority) | |
| Alemanha | Fundo imobiliário (Immobilien-Sondervermögen) —a fundação é do tipo aberto, não é pessoa jurídica; é controlado pelo alemã a gestão de uma empresa (KAG) são co. LTD. (GmbH), ou AO (AG), ou LLC e коммандитное sociedade (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) | Financiamento bancário não mais de 30 % do valor total недвижимых ativos | Comum e confiável ferramenta para todos os investidores; não há tributação ao nível da | A recompra de ações — mínimo de um período de dois anos de posse e anual para o prazo de notificação de saída |
| Especial de uma fundação (Spezial-Sondervermögen) — não é pessoa jurídica; é controlado pelo alemã a gestão de uma empresa (KAG) são co. LTD. (GmbH), ou AO (AG), ou LLC e коммандитное sociedade (GmbH & Co. KG) | Financiamento bancário não mais de 50 % do valor total недвижимых ativos | Não há tributação ao nível da | Apenas para uso profissional ou semi-profissional dos investidores | |
| O fundo fechado (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — parceria de responsabilidade limitada; o principal parceiro — normalmente, LTD. (GmbH); os investidores são parceiros de limitada responsabilidade patrimonial | Financiamento bancário não mais de 60 % do custo total недвижимых ativos | Para todos os investidores; não há imposto sobre distribuição de renda | Não estão disponíveis acordos de dupla tributação e directivas europeias, o fundo poderá indicar o alemão imposto sobre atividades de negociação | |
| Fundo especial do tipo fechado (Spezial-Investment-KG); investimento ORDINÁRIA (Investmentaktiengesellschaft) ou uma parceria com uma companhia de responsabilidade limitada (Investment-KG); o principal parceiro — normalmente, LTD. (GmbH); os investidores são parceiros de limitada responsabilidade patrimonial | Não | Não há tributação dos rendimentos ao nível da | Não estão disponíveis acordos de dupla tributação e as directivas europeias; apenas para uso profissional ou semi-profissional dos investidores | |
| Luxemburgo | Fundos, regida pelas acordo coletivo de investimento (Undertakings for Collective Investments, UCIs): o fundo de co-localização (Fonds Commun de Placement, FCP), uma sociedade de investimento de capital variável (Société d’Investissement à Capital Variable, SICAV), uma sociedade de investimento de capital constante (Société d’Investissement à Capital Fixe, SICAF); são controlados luxemburguesa a gestão de uma empresa (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) | No máximo 20 % dos recursos podem ser investidos em um objeto de investimento; financiamento bancário não mais de 50 % do valor total недвижимых ativos; o custo mínimo de ativos de 1,25 milhões de euros | Ferramenta flexível de investimento, popular entre os investidores estrangeiros; não há tributação ao nível da | Tributação dos investidores depende do país de residência |
| Modo de fundos de investimento especializados (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF | Máximo de 30 % do dinheiro pode ser investido em um investimento de objeto; o valor mínimo de ativos de 1,25 milhões de euros | Não há tributação ao nível da | Os investidores podem ser apenas uma empresa, os investidores profissionais ou pessoas físicas, investir no mínimo, a 125 тыс. euros ou pronto para fornecer documentos sobre a disponibilidade de uma experiência de investimento; tributação dos investidores depende do país de residência | |
| A sociedade de investimento de alto risco de capital (Société d’Investissement en Capital à Risque, SICAR); pode tomar formas diferentes de pessoa jurídica (LLC, uma parceria de responsabilidade limitada e outros) | Não (uma vez que o investimento oportunistas) | Não há tributação ao nível da | Só para investidores profissionais; tributação dos investidores depende do país de residência | |
| França | Fundo de investimento imobiliário (Fonds de Placement Immobilier, a LEGISLATURA) e a empresa, cuja sobrepõe as atividades são atividades imobiliárias (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); é controlado pelo francesa ou registrada em outro país da UE a gestão de uma empresa | Capital de 500 тыс. de euros nos primeiros 3 anos após a fundação; mínimo de 60 % dos ativos devem ser objetos de propriedade; mínimo de 85% de renda e (para SPPICAV) um ganho de 100% do capital distribuído aos investidores | Não há tributação no nível da fundação; para falar de fundos é possível a liberação de 3% de imposto | Não estão disponíveis acordos de dupla tributação; fundos de LEGISLATURA em pequeno número |
Este material pode ser usado apenas para fins ilustrativos. Investimentos imobiliários envolvem riscos, incluindo o risco de perda do montante do capital investido. Entender as nuances ajudá-qualificados especialistas de investimentos. Tranio recomenda consultar antes de investir.
Julia Кожевникова, Tranio
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