A partir de meados do século passado os grandes hotéis da Europa pós-guerra começaram a praticar a venda de quartos individuais para os investidores. Desde então, esta prática se espalhou por todo o mundo e conquistou mais populares turísticas e de negócios a direção do reino Unido, França, Suíça, EUA, Austrália, Dubai. Normalmente, esse tipo de anexos populares entre os pequenos investidores.
O esquema de hotelaria de investimento é simples: o investidor adquire a propriedade de um número ou um pacote de vários números em um complexo. Em seguida, ele pode auto-administrar os seus bens, o que é raro, ou chegar a acordo sobre gestão com отельным operador ou profissional de gestão de uma empresa.
O investidor e operador de hotéis dividir o lucro entre si em uma de duas maneiras. O investidor pode receber uma taxa fixa de lucro que ele de antemão estipula com o operador. Neste caso, o lucro não depende da real taxa de ocupação quarto. A segunda opção é a obtenção de um investidor de lucro de taxa flutuante, quando o rendimento quarto poderia ser maior, mas o investidor divide com o operador, por exemplo, o risco de невостребованности de apartamentos para os turistas.
Dependendo das condições do contrato, o investidor pode utilizar os seus quartos e off-label, ou seja, a residir neles. Alguns operadores oferecem essa oportunidade imediatamente após a aquisição de quartos, outros — depois de decorrido um determinado período de tempo.
A principal vantagem do investimento em quartos de hotéis — baixo limiar de ocorrência. O custo mínimo de quartos de hotel na Europa é de cerca de 100 тыс. de euros. Geralmente, os objetos de tal tipo de investimento, tornam-se mais rentáveis “burros de carga” hotelaria — três – ou o de hotéis em toda a Europa.
Como já foi observado, o investidor não sobrecarrega-se a necessidade de constantemente buscar o controle de sua propriedade. Esse formato é conveniente para aqueles investidores que têm o principal negócio em outra área e consideram o investimento em um quarto de hotel, como um meio de financiar a sua carteira rentável. Administração da organização decide geral e problemas particulares hotel, pode, por isso, não se preocupe que o investidor, pessoalmente, terá que resolver a questão quebrado a alma ou legal de bem-vindo.
Além disso, o investimento em quartos de hotel atraem a capacidade de receber moeda estável de renda, o que é especialmente importante para os investidores da Rússia em situação de hoje. Em média, o rendimento de hotel apartamentos é de cerca de 4 % a uma taxa fixa e de 6-10 % quando a taxa flutuante. Ao mesmo tempo, a escolha de um objeto, basta dirigir-se muito pesada: a necessidade de estudar a localização do complexo industrial e suas perspectivas, e também de aprender com as experiências de gestão da empresa.
Desta forma, o investimento em um quarto de hotel — e lucrativo uma possibilidade interessante. Mas, como em outras áreas, também tem suas armadilhas, das quais você precisa se lembrar de um investidor.
Decoração de operação pode variar significativamente dependendo da legislação do país, portanto, o melhor é não negligenciar os locais de advogado. Ao mesmo tempo, por exemplo, na Áustria, a transação é feita como a compra ou venda de um determinado objeto de propriedade e pouco diferente da compra de um apartamento.
Como já foi observado, o investidor não está preocupado com o marketing do lado das coisas, que é totalmente continua a ser gerido por uma organização de gestão, no entanto, medalhas, há uma desvantagem: o investidor não pode definir a política de marketing do hotel. Por exemplo, se a operadora decidiu redirecionar o hotel familiar em um hotel de classe empresarial e é uma decisão que com o tempo irá mostrar a sua ineficiência, o investidor não será capaz de influenciá-lo.
É melhor selecionar o investimento quarto de hotel, está sob o controle de uma grande cadeia de hotéis, com grande experiência em gestão de отельной de imóveis. Em primeiro lugar, ele irá proteger os investimentos de não-profissionais de decisões que pode tomar um pequeno hoteleiro. Em segundo lugar, uma grande rede de há décadas, por isso, um dia, concluindo com eles um pacto sobre o gerenciamento de serviços de hotel é o número, pode-se contar com a colaboração de longo prazo.
No entanto, a celebrar contrato de gestão, mesmo com uma grande empresa, tem de decidir quem é o custo de manutenção e reparação de apartamentos. Se essas despesas caem sobre os ombros de um investidor, isso pode reduzir significativamente o rendimento de investimentos.
O investidor precisa familiarizar-se com o objeto de investimento e as condições em que ele trabalha. Embora esse tipo de transação é geralmente acordado mínimo mensal taxa de retorno, nem um hotel, não é segurado do mercado principal e o elemento. Após o choque do 11 de setembro de 2001 americanos empresas de investimento, voltando sua atenção para com os mais “quentes” objetos no centro de capitais do mundo (Nova York, Londres, Paris) em menos de luxuosos hotéis em província de Halifax, em Glasgow, Gloucester). É importante considerar o fator sazonal — hotéis, orientados para o lazer de férias, ocioso na “entressafra”, enquanto hotéis que aceitam os turistas de negócios, têm uma renda estável durante todo o ano (isso explica a rentabilidade do investimento nos países da Europa Ocidental).
Se o investidor desejar vender apartamentos do hotel, o que ele pode enfrentar o desafio de encontrar um novo comprador. O mais óbvio é um candidato para a aquisição de tal objeto será de hotel operador, no entanto, ele comprará um quarto só a custo reduzido ou sem contabilidade de crescimento da capitalização. Além disso, a capacidade do quarto como um ativo sobrecarregado com uma infinidade de termos de posse em contrato, que é bem aproximou-se um investidor de risco, mas, talvez, não é adequado para o outro.
Finalmente, o universo de investidores no quarto durante a época alta, não é benéfico nem hotel, nem mesmo investidor, assim como reduz a rentabilidade do investimento, assim como a regra de administração da companhia requer a entregar-lhe um apartamento para alugar durante todo o período do contrato, ou introduz um limite para o tempo de residência do investidor no conforto do seu quarto.
| Prós | Contras |
|---|---|
| baixa o limiar de entrada” | Os riscos de inatividade quando flutuante taxa de |
| a direcção o operador do hotel | outra, a jurisdição da transação |
| estável de rendimento | a limitação dos efeitos no marketing do hotel |
Como apontam os participantes Serviced Apartments Summit, realizado em Londres no ano de 2014, o mercado de investimento em quartos de hotel está crescendo rapidamente, especialmente nos últimos três anos.
Londres foi escolhido por acaso um centro de eventos com esta cimeira: de acordo com a Istambul, em Londres, apenas a cerca de 1,6 quartos é responsável por 1.000 viajantes a negócios, enquanto em Nova Iorque e hong Kong, de 5,7 5,3, respectivamente. Portanto, Londres é ao mesmo tempo um mercado de acirrada concorrência de investidores, mas ao mesmo tempo tem um alto potencial de investimento.
Não se esqueça de que o retorno do investimento em quartos de hotel depende do fluxo dos clientes. Com este ponto de vista, a forte concorrência da indústria hoteleira é de crescimento do segmento de locação de alojamento privado, bem como os serviços de internet, o que simplificou significativamente alugar imóveis particulares, sem intermediários.
A oportunidade de investir em seus quartos oferecem tais cadeias hoteleiras como o Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.
A soma de tudo o exposto, é possível formular algumas dicas gerais para os investidores:
Ivan Чепижко, Tranio
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