Investiții în străinătate: cum de a alege imobiliare comerciale

În ce fel de bunuri imobiliare în străinătate de a investi capital: în hotel, magazin sau centru comercial? Răspunsul la această întrebare depinde în mare măsură de strategie și buget, care investitorul este dispus să aloce pentru achiziționarea. Tranio spune care sunt obiectele cel mai bine este de a alege cu diferite volume de investiții.

Tipuri de proprietăți imobiliare comerciale și parametrii lor
Descrierea Tranio (medii recomandate de indicatori)*

Tipuri de obiecte	Randamentul, % anual	Termenul de contractului închiriere	Avantaje	Dezavantaje
De la 300 de mii de euro
Apartament (inchirieri pe termen scurt)	5-7	De la 1 zi	Ridicat de lichiditate; în comparație cu închirierea pe termen lung — mai mare randament și nu sunt probleme cu evacuarea locatarilor; mai mult potențialul de creștere a ratelor de închiriere	Riscurile de management și de nefuncționare; în comparație cu închirierea pe termen lung — mai mult de uzură rapidă
Apartament (arenda)	2-3	De la 1 an	Ridicat de lichiditate; o cerere mare din partea chiriașilor, stabil, chiar și în timpul crizei	Riscurile de management și de nefuncționare; probleme cu evacuarea locatarilor
Studențesc de cazare	4-6	De la 6 luni	Cererea mare din partea chiriașilor	Comparativ cu apartamente — mai jos de lichiditate, este dificil de a converti
De la 2,5 milioane de euro
Casele de raport	3-5	De la 1 an	Ridicat de lichiditate, potențialul de creștere a capitalizării	Randamentul scăzut, o mulțime de chiriași, probleme cu evacuarea, are nevoie de societatea de administrare
Strada de magazine	3-4	3-10 ani	Ridicat de lichiditate, potențialul de creștere a capitalizării	Randamentul scăzut
Supermarket-uri	5-6,5	12-15 ani	De mare randament, de lungă durată contract	Mai aproape de termenul de finalizare a contractului, cu atât este mai mic de lichiditate
De la 10 milioane de euro
Casă de bătrâni	5-6,5	20-25 de ani	Creșterea numărului de pensionari, de lungă durată contract	Este dificil de a converti
Centre comerciale	4-6	5-15 ani	Randament ridicat	Riscurile de management cu un număr mare de chiriasi
Hoteluri	4-6	10-20 de ani	Randament ridicat	Este dificil de a converti

* Indicatorii medii pentru obiecte:

• în zonele bogate din marile orașe europene;
• obiecte noi sau după reparații capitale;
• închiriere contract de la începutul termenului de valabilitate.

Buget de 300 de mii până la 2,5 milioane de euro

Dacă sunteți dispus să investească în imobiliare de la 300 de mii până la 2,5 milioane de euro, Tranio recomandă să achiziționeze un apartament sau apartamente pentru studenți.

Investitorii, cu un buget de 500-600 de mii de euro, de multe ori doresc să achiziționeze clasic imobiliare comerciale, de exemplu, comerciala sau de birou. Cu toate acestea, aceste fonduri pentru achiziționarea de calitate de obiect de acest tip. În acest caz, calitatea înțelegem mici riscuri de a activului: locul de amplasare, dimensiuni, fiabilitate chiriaș, termenul și condițiile contractului de arendă. Astfel de investitori, vă recomandăm imobiliare rezidențiale pentru darea în arendă. Da, randamentul unor astfel de investiții va fi mai mic, dar, de lichiditate, de fiabilitate și de creștere a capitalizării pe termen lung — de mai sus. În plus, o astfel de proprietate, dacă este necesar, puteți utiliza în scopuri personale.

Ana Курьянович

Consultant de investiții

Apartament pentru darea în arendă pe termen lung

Printre avantaje pe termen lung de închiriere — o cerere stabilă și ridicat de lichiditate a obiectului, cu toate acestea, în astfel de investiții, există riscul că locatarul va înceta să mai plătească și va fi dificil să evacueze.

Pentru darea în arendă se potrivesc cel mai bine cu una sau două camere apartamente într-una dintre orașe europene, într-o zonă populară de la clasa de mijloc. De asemenea, vă puteți concentra pe studenți și de a alege un apartament aproape de mare universitate sau ia în considerare cererea de personal de birou și cumpere o casă în apropiere de cartierul de afaceri.

Randamentul în cazul în care pe termen lung de închiriere este de aproximativ 2-3 %. Investitorii care nu sunt dispuși să se angajeze execută de sine stătător, este în valoare de a angaja un control de companie, comisia care — aproximativ 5-15 %. Contractele de închiriere, de obicei, se încheie pe un an cu drept de prelungire.

Apartament pentru darea în termen scurt de închiriere

Inchirieri pe termen scurt este mai profitabil pe termen lung prin faptul că rentabilitatea unui astfel de obiect mai mare (5-7 %) și nu există probleme cu evacuarea chiriașilor. Cu toate acestea, în acest caz, există riscul de nefuncționare, și la închiriere pe termen scurt de apartamente se uzează mai repede decât pe termen lung.

Cumpara apartamente pentru darea în termen scurt de închiriere în valoare în locuri populare printre turiști. În acest caz este mai bine să alegeți orașele mari, cererea la care nu depinde de sezonalitate, și apoi vă puteți concentra nu numai pentru turiști, dar și pe oamenii de afaceri care vin in calatorii de afaceri, și la pacienții clinici — în acest caz, de preferință de cazare în apropiere de afaceri le sau, respectiv, în apropiere de clinici universitare.

Inchirieri pe termen scurt aduce un randament mai mare în comparație cu pe termen lung, și în acest caz nu sunt probleme cu evacuarea chiriașilor

Inchirieri pe termen scurt presupune darea in pe наделю sau pe mai multe luni. Adăpostească în termen scurt de închiriere poate fi, de exemplu, printr-un serviciu popular Airbnb. Dacă un investitor nu este dispus să se scufunde în de afaceri și de a exercita conducerea obiect de sine stătător, poate avea nevoie de ajutor societății de administrare, comisia care (în funcție de oraș, de experiență și de un set de servicii) constituie de la 15 până la 30% din prețul de închiriere. Investitor străin în orice caz, va avea nevoie de ajutor în gestionarea și echipa Tranio este gata să-l ofere. Oferim management de locuințe, date în termen scurt de închiriere, și de a asigura un management și un randament de până la 5-7 %.

Student apartament

Student apartament de lângă universitatea bun — excelent investiție, așa cum un investitor va fi asigurat un flux constant de clienți pentru anii următori, în timp ce randamentul unor astfel de obiecte mai mare decât cele obișnuite de apartamente. Un minus este faptul că studențesc de cazare specializate în cadrul serviciilor de programe se uzeaza mai repede decât un apartament, сдающиеся în arendă pe termen lung. În plus, student apartament mai dificil de a vinde, deoarece acestea sunt concepute pentru o audiență specifică, și un investitor nu poate să le utilizeze pentru propria reședință. Dar, în comparație cu non-rezidențiale imobiliare student apartamente sunt diferite de lichiditate ridicat.

Cumpara student apartament benefic în marea Britanie și Germania. Aceste piețe sunt de încredere și sunt de înaltă a cererii din partea studenți autohtoni și străini. Pentru a alege un oraș pentru a investi în studențesc de locuințe, trebuie să acorde o atenție la prezența în apropiere de una sau mai multe populare în rândul studenților din instituțiile de învățămînt, precum și de lipsa de supraoferta de pe piața locală de leasing, în cazul în care carnetul de student apartamentul poate concura cu un număr mare de apartamente disponibile, iar randamentul va afecta nivelul scăzut al ratelor de închiriere.

„Randamentul mediu studențești de apartamente de la 4 la 6 %. Acest indicator depinde de cât de mare universitatea se află în apropiere, cât de departe de la universități de apartamente și cât sunt de inalta calitate si moderne. În consecință, o mai bună calitate, cu atât este mai mic de risc și de randament”, spune Gheorghe Качмазов, managing partner Tranio.

Contract de închiriere, de obicei, este unul calendaristic sau an academic.

Buget de 2,5 milioane de euro la 10 milioane de euro

Cumpărătorii cu un buget de 2,5 milioane de euro la 10 milioane de euro Tranio sfătuiește să achiziționeze obiecte de format street-retail sau supermarket-uri. Pentru acest buget sunt potrivite, de asemenea, profitabile, de acasa, dar de investiții în astfel de obiecte trebuie să se ocupe numai de cei care sunt gata să se scufunde în managementul și periodic de a rezolva problemele locatarilor.

Un investitor cu un buget de până la 10 milioane de euro, mai bine privit ca un obiect pentru investiții imobiliare comerciale. De multe ori, clienții cu un astfel de buget sunt interesați de a cumpăra un hotel mic, dar nu vă recomandăm să ia în considerare această opțiune, dacă vizează un venit pasiv și nu sunt dispuși să fie pe deplin implicat în managementul afacerilor. În afară de perioade de timp mari de costuri, hotel lucru necesită și o anumită experiență.

Ana Курьянович

Consultant de investiții

Casele de raport

Casele de raport sunt extrem de lichiditate, dar, ca și în cazul individuale, apartamente, locatarilor ori este dificil de a evacua, deoarece în Europa, drepturile lor sunt protejate de lege.

Principala dificultate blocuri — un număr mare de chiriași și de mare probabilitatea apariției unor întrebări sau probleme, care necesită timp pentru o decizie. Prin urmare, investitorul trebuie neapărat nevoie de ajutorul societății de administrare.

Blocurile de apartamente în valoare de a alege, în piețe, în cazul în care închirierea de locuințe în mod constant în cerere, de exemplu, în Berlin, unde aproximativ 85 % din locuitorii de chiriasi. Ar trebui să se concentreze asupra orașului dezvoltate, cu piața forței de muncă: în cazul în care există locuri de muncă, există și chiriași, și, prin urmare, puteți fi siguri în cererea de locuințe și stabilă a venit. În Germania, la astfel de orașe se referă la Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln și München, în Austria — Viena.

Totodată, este important să se acorde atenție nu numai la caracteristicile orașului, dar și o anumită zonă: profitabil să cumpere profitabile casa acolo, în cazul în care chiria și cererea de pe imobiliare cresc, numărul de locuitori crește și se planifică mari proiecte de infrastructură.

Plata pentru arendă randamentul blocuri de apartamente este în medie de 3-5 %. Ca și în cazul individuale, apartamente, contract de închiriere, de obicei, se încheie pe un an cu drept de prelungire.

Street-retail

Street-retail sunt mici magazine, cafenele și restaurante, situate pe primele etaje de case de locuit. Acest format — o decizie atunci când construirea străzile centrale ale orașelor mari. Premisa de street-retail sunt diferite de lichiditate ridicat, dar cu un randament scăzut. De multe ori, în Europa nu au fost vândute la primul etaj separat, ci doar o clădire în întregime. Prin urmare, astfel de obiecte, în special în bune locații, puține.

Potrivit Anei Курьянович, principalii indicatori de lichiditate a unor astfel de obiecte — locație din străzile comerciale cu intens trafic pietonal și în apropiere de transport public, precum și un aspect atractiv și confort pentru vizitatori (disponibilitatea витринных ferestre, separat de intrarea pe stradă și așa mai departe).

Randamentul de obiecte format street-retail este în medie de 3-4 %, dar, în mare, cunoscute străzi comerciale (de exemplu, Oxford street din Londra sau Passeig de Gràcia din Barcelona), ea poate fi mai mic de 3 %.

Spre deosebire de alte tipuri de proprietăți imobiliare, de închiriere, contractele de obiecte street-retail, de obicei, scurte — de la 3 la 5 ani,— dar acest lucru este compensat de cerere mare din partea chiriașilor. În unele țări, de exemplu în Spania, frecvente contracte pe 10 ani.

Este recomandat să cumpere un astfel de obiect, care creează un minim de probleme atunci când posesia — низкорискованный, într-o bună locație, cu încredere corporative de către locatar, pe termen lung, contract de arendă. În acest caz este de dorit ca maxim a costurilor de întreținere a purtat locatarul

Supermarket-uri

„Aceasta este una dintre cele mai populare formate de investiții pentru investitorii internaționali. Popularitatea sa se datorează simplitatea de control, risc scăzut și randament ridicat. Dar există și dezavantaje: mai aproape de terminarea contractului de închiriere, cu atât este mai mic de lichiditate și de mai sus discount la vanzare. Un factor cheie de reducere a riscurilor este o locație bună”, spune Gheorghe Качмазов.

Cel mai avantajos este de a cumpăra supermarket-uri în zonele urbane cu o populație în creștere, alături de alte puncte comerciale, притягивающими chiriași, aproape de transportul public și de bază a căilor de transport.

Randamentul de supermarket-uri este de 5-6,5 %. Închiriere contract de astfel de obiecte de lungă durată — de obicei, acestea sunt la 15 ani.

De asemenea, cât de investitor este necesar de a participa la gestiunea comercială obiect, depinde de tipul contractului de leasing. Cel mai convenabil pentru proprietar, contractul de tipul NNN lease (triple net lease): proprietarul ia cu chiriaș cost „triplate”, adică fără deducerea de impozit, asigurare și a cheltuielilor de întreținere (aceste costuri contractuale suportate de chirias).

Buget de peste 10 milioane de euro

Dacă aveți mai mult de 10 milioane de euro Tranio recomandă să investească în case de bătrâni. Cu mari bugete pot fi, de asemenea, să investească în centre comerciale și hoteluri, cu toate acestea, astfel de obiecte dificil de a gestiona. În plus, pentru cumpărarea de mari și de calitate pentru hoteluri și centre comerciale sunt necesare investiții în valoare de 30-100 de milioane de euro.

Casă de bătrâni

Nursing — promițătoare opțiune pentru investiții, deoarece în Europa este în creștere numărul persoanelor în etate (conform previziunilor Eurostat, în anul 2040 ponderea persoanelor de peste 65 de ani va ajunge la mai mult de un sfert din populația Europei), și tot mai mulți pensionari au nevoie de un adăpost. Principalul minus un astfel de obiect (ca și în cazul cu complexele studențești) — dificultatea de reprofilare.

Complexe pentru persoanele în vârstă ar trebui să se uite în Austria, marea Britanie, Germania, statele UNITE sau Franța, în proporții mari sau mijlocii în mărime de orașe și împrejurimile lor. Ar trebui să acorde o atenție la situația demografică — câți pensionari va fi în zonă, în termen de 10-30 de ani (aceste date se pot obține în procesul de a efectua Due Diligence), precum și, dacă în circumscripția instituțiile de deservire socială, spitale si centre de reabilitare, bine dezvoltată infrastructura de transport.

Calitate casa de bătrâni din Europa, de obicei, se dau cu efecte de lungă durată (în medie, 20 de ani) rigide contracte. Randamentul de închiriere este de 5-6,5 %.

Centre comerciale

Potrivit lui Gheorghe Качмазова, centre comerciale — este o opțiune de investiții din cauza numărului mare de chiriași. În plus, formatul de comerț în continuă schimbare, și de multe ori se întâmplă că vândute vechi, несовременные și nefuncționale centre comerciale. Непрофессиональному investitor ușor să vă rog în capcană și să cumpere неперспективный obiect. „Acest tip de investiții mai degrabă potrivit pentru investitorii cu un profesionist echipa de control, costurile la care se amortizează în cazul unor volume mari de venituri. În opinia mea, de a investi în centre comerciale în valoare atunci când există mai mult de 30 de milioane de euro”, consideră Gheorghe Качмазов.

Atunci când alegeți un centru comercial ar trebui să acorde o atenție la puterea de cumpărare a populației din regiune, existența unei infrastructuri de transport și accesibilitatea.

„Important numărul de chiriași, disponibilitatea ancora chiriașilor-magneți (de obicei este bine-cunoscute branduri, de exemplu, Zara, Nike, etc.), disponibilitatea de food court, termenul de arendă, contracte, numărul de cumpărători, care trăiesc în jurul valorii de, demografia orașului, starea tehnică a obiectului și corespondența relevantă cerințelor tehnice de astfel de clădiri, numărul de concurenți în zonă, și, de asemenea, cât timp chiriașii scoate un obiect și care este probabilitatea de apariție a noi obiecte similare din vecinătate”, spune Gheorghe Качмазов.

Recomandate de chiriași — magazine alimentare, magazine de electronice, produsele textile, precum și o cafenea. Mai mult, în centrul comercial de branduri de renume, cu atât mai bine pentru mediul de afaceri, deoarece populare în rândul vizitatorilor de marcă a atrage noi clienți și, astfel, crește veniturile chiriași și de a crește ratele de leasing pentru un investitor. Contractele de închiriere, de obicei, sunt de 5-15 ani. Randamentul centrele comerciale este, în medie, de 4-6 %.

Un număr mare de chiriași complică managementul

Hoteluri

Piața hotelieră неоднороден, și pe ea se întâlnesc diferite de profilul și nivelul de risc active. „Este dificil de a cumpăra de înaltă calitate și lichide obiect cu un buget de circa 10-15 milioane de euro: există riscul ca hotelul va fi amplasat în nu este cel mai căutat după loc și va fi condus de fin, de către operator, care poate la un moment dat să părăsească. În acest scenariu a găsi un alt chiriaș va fi extrem de dificil. Noi nu recomandăm privit ca un obiect pentru investiții mici hoteluri: cel mai probabil, la ei va fi legat de un mic (și, prin urmare, riscant) operatorul, care „mananca” randamentul. La fel de mici hoteluri cel mai adesea implică personale consumatoare de management de afaceri. Bune, mari hoteluri cu renume și manageri de companii, situate în centrul marilor orașe europene, sunt în valoare de 50 de milioane de euro și să dea randamentul scăzut (aproximativ 4 %), așa cum sunt evaluate de piață ca низкорискованные și cu lichiditate înaltă. Printre altele, acest lucru este încă și de prestigiu pentru că titularul activ”, spune Gheorghe Качмазов.

În mod ideal, este în valoare de a alege hoteluri în orașe mari, care nu depind de cererea sezonieră, cu o destinație turistică de flux. În afară de locația obiectului, trebuie să acorde o atenție la starea de hoteluri, timpul de la ultima reparație, de evaluare și comentarii pe Booking.com dinamica de ședere a turiștilor în locație, sezonalitatea cererii, competitivitatea hoteluri pe această piață, existența într-o clădire de spa și săli de ședințe.

Contractele cu operatorii sunt de 10-20 de ani și pot fi de două tipuri: contractul de închiriere sau contractul de management. În primul caz, pentru un proprietar de acest lucru înseamnă obținerea fixă a plății de arendă, în al doilea — la sută din venituri. Randamentul în cazul în care contractul de management poate fi mai mare, dar ea este întotdeauna depinde de rezultatul financiar al operatorului. Randamentul de închiriere pentru marile orașe și capitale se află la nivel de 4-6 %.

•

Atunci când se planifică achiziționarea profitabile obiect în străinătate trebuie să ia în considerare o multitudine de factori și de a calcula fiecare pas, de aceea, merită să aveți încredere în profesioniști cu o vastă experiență și o bună cunoaștere a pieței. Contactați managerii Tranio, și ei vă va sfătui în probleme de achiziții de proprietăți imobiliare comerciale în străinătate.

Iulia Кожевникова, Tranio

Comments are closed.