Investițiile în casele de raport în Franța: de cumparare, de gestionare, beneficii

În Franța, mulți investitori preferă casele de raport individuale de apartamente în clădiri diferite. Printre beneficiile de a cumpara întregi de obiecte — reduceri de 10-20 %, posibilitatea de a vinde alin. în caz de necesitate și favorabilă impozitarea.

Randamentul scăzut sau ridicat de riscuri?

În Paris și Île-de-Франсе pragul minim de cost blocuri este de 2-3 milioane de euro. În provincia imobiliare de acest tip poate fi achiziționat pentru mai puțin de 1 milion de Rentabilitate depinde de amplasarea obiectului. De exemplu, în centrul orașului Lille în vânzarea de o casa cu un randament de circa 5 % anual. Profit mai mare (de până la 12 %) dau de a investi în clădiri de la periferie, unde sunt mari riscuri de nefuncționare. Cu toate acestea, mult sub cerere din partea chiriașilor, cu atât mai puțin va fi venit de la revânzare.

Amplasament	Tipul de obiect	Prețul de vânzare, de mii de euro	Venituri anuale din chirii de mii de euro	Brut-rata de rentabilitate, %
Paris, districtul 18	Casa cu 13 duble și apartamente cu trei camere	3 250	114	3,51
Paris, districtul 18	Casa la 24 de două și trei camere apartamente, cu două magazine	6 615	275,9	4,17
Lille, centru de	Clădirea de șase apartamente	400	28	7
Chateauroux	Clădirea cu două apartamente și un magazin	215	18	8,37

Profitabil să cumpere o clădire în stare proastă. În cazul în care investitorul este de a face reparații capitale, atunci impozitul pe profit se calculează în condiții preferențiale.

Cheltuieli pentru achiziționarea de

Atunci când cumpără o clădire întreagă costul de achiziție mai mic decât la achiziționarea unor apartamente în case diferite. Cea mai mare parte a costurilor este o taxă de înregistrare, care se plătește la o rată de 5,09 %. Notarul ia o recompensă în mărime de 0,825 % din valoarea obiectului — nu mai puțin de 411,25 de euro pentru fiecare tranzacție. Atunci când cumpără profitabile case de investitorul nu plătește contribuțiile HOA, care se percep pentru fiecare vânzare și variază de la 300 până la 600 de euro.

Tip de obiecte	Clădirea în întregime	Trei apartamente în trei clădiri diferite
Prețul de vânzare	900 000	900 000 (3 × 300 000)
Cheltuieli pentru achiziționarea de	57 500	61 200 (3 × 20 400)
Diferența	3 700

Cum pentru a reconstrui amplasat într-un bloc

Mulți investitori preferă să cumpere imense vile sau mici hoteluri pentru a reconstrui lor în blocurile de apartamente pentru închiriere. Pre ar trebui să învețe de la primărie, nu este un obiect în locul marcat în planul de utilizare a terenului (Plan Local d ‘ Urbanisme, PLU) ca una din zonele fără blocuri de apartamente.

În conformitate cu articolul L. 123-1-2 codului de Dezvoltare, municipalitatea poate limita numărul de apartamente în conformitate cu numărul de locuri de parcare. În cazul în care proiectul prevede o defalcare de apartamente mici, cazare, autoritățile pot oferi investitorului de a crea mai multe locuri de parcare pe o zonă limitată, de a achiziționa în chirie terenuri din fondul de stat, sau să plătească impozit pentru lipsa parcarilor. Mărimea impozitului — 14 992,90 sau 18 027,39 euro, în funcție de municipalitate.

În general, la o refacere vile în blocurile de apartamente sunt impuse limite mari în următoarele suburbii Paris și în marile orașe, mai mici decât în mărime de localități.

Costul de servicii pentru societățile de administrare

La gestionarea o serie de acasa, nu HOA. Toate problemele legate de costuri, se rezolvă de către proprietar. Unii investitori prefera crea managerial comitetul de la sine chiriași. Este economic, dar, de asemenea nevoie de o mulțime de timp. Mulți au încredere în managementul de firme specializate. Agenția de la Lille percepe pentru serviciile lor, în medie, de 8-10 % din venituri de la arenda pentru deducerea impozitelor, banca Crédit Foncier Immobilier — 5 % (fără control de reparatie). Comisia a companiei Barnes, în general, este de 5 %, dacă există garantat aplicații venituri — 7%, dacă un investitor aparțin mai mult de cinci apartamente în aceeași clădire — 3,5–4 %. Pariuri asociației Naționale franceze realtors (FNAIM) în funcție de numărul de apartamente.

Drepturile chiriașilor și obligațiile proprietarilor de revanzare

În cazul în care clădirea deja сданное în arendă, este format din mai mult de 10 de apartamente, atunci locatarii au dreptul preferențial de cumpărare în caz de revânzare. Proprietarul este obligat să anunțe fiecare locatar, precizând prețul și condițiile tranzacției. Dacă casa include mai puțin de 10 apartamente, chiriașii nu au drepturi exclusive de răscumpărare.

La vânzarea unei clădiri, proprietarul trebuie să furnizeze cumpărătorului, cu următoarele acte de expertiză tehnică:

• diagnosticul eficienței energetice (diagnostic de performance énergétique, DPE) — valabil timp de 10 ani;
• examinate la prezența naturale și riscuri tehnologice (état des risques naturels et technologiques, ERNT);
• examinate la prezența de termite, în cazul în care clădirea se află în zona de risc;
• certificat privind starea de cablare în ultimii trei ani, în cazul în energie electrică și gaze avut loc într-o clădire mai mult de 15 de ani în urmă;
• ajutor cu privire la starea de canalizare în ultimii trei ani, în cazul în care apa liniei de offline;
• examinarea conținutul de plumb pe toate suprafețe vopsite, dacă autorizația de construire eliberate după data de 1 ianuarie 1949;
• studiu de prezența azbestului în toate zonele comune, dacă autorizația de construire eliberate înainte de 1 iulie 1997.

Cei care au de gând să vândă clădirea nu în întregime, și separate de apartamente, trebuie să creați mai întâi un HOA. Cu toate acestea, în conformitate cu articolul L. 111-6-1 de construcție a Locuințelor codul, această organizație nu poate fi creat, în cazul în care clădirea potrivit pentru cazare.

Iulia Кожевникова, Tranio.Ru

Materialele Le Particulier