Investovanie v bytových domoch vo Francúzsku: kúpa, riadenie, výhody

Vo Francúzsku, mnohí investori radšej apartmánový dom so samostatnými apartmány v rovnakej budove. Medzi výhody nákupu celé objekty s 10-20% zľavy, schopnosť predať časti, ak je to potrebné a výhodné zdaňovanie.

Nízky výnos alebo vysoké riziko?

V Paríži a Ile-de-France-minimálna prahová hodnota bytových domov je 2-3 miliónov eur. V provincii vlastnosť tohto typu sa dá kúpiť za menej ako 1 milión ziskovosť závisí od polohy objektu. Napríklad, v centre mesta Lille v predaji je dom s výdatnosťou cca 5% ročne. Viac zisku (12 %) poskytujú investície do budov v obvode, kde je vysoké riziko výpadkov. Však nižší dopyt z nájomníkov, tým menej bude príjem z predaja.

Umiestnenie	Typ objektu	Predajná cena-tisíc eur	Ročný príjem z prenájmu-tisíc eur	Hrubý výnos, %
Arrondissement paríža 18	Domov 13 dvoch – a troch-spálňových apartmánov	3 250	114	Z 3.51
Arrondissement paríža 18	Budova s 24 dve spálne bytov, dva obchody s	6 615	275,9	4,17
Lille, centrum	Budova šesť apartmány	400	28	7
Chateauroux	Budova s dvoma apartmány a jeden obchod	215	18	Z 8.37

Je to výhodné kúpiť budova v zlom stave. Ak investor robí generálna oprava dane z príjmov sa účtuje za výhodných podmienok.

Náklady na nákup

S kúpou budovy obstarávacie náklady sú nižšie ako pri kúpe samostatných apartmánoch v rôznych domoch. Hlavný podiel na nákladoch je registračný poplatok, ktorý sa platí vo výške 5.09 %. Notárske poplatky, poplatok vo výške 0,825 % z nákladov na projekt nie menej ako Euro 411,25 s každej transakcie. Pri kúpe domu investor nezaplatí HOA poplatky, ktoré sú účtované na každý predaj a rozmedzí od 300 do 600 eur.

Typ objektov	Celá budova	Tri apartmány v troch rôznych budovách
Predajná cena	900 000	000 900 (3 × 300 000)
Náklady na nákup	57 500	61 200 (3 × 20 400)
Rozdiel	3 700

Ako na obnovu kaštieľa do domu

Mnohí investori radšej kúpiť obrovské vily alebo malé hotely s cieľom zostaviť ich do bytových domov na prenájom. Musíte vedieť, na radnici, je miesto určené v územnom pláne (Miestny Plán d’urbanisme, PLU) ako jedna z oblastí, v bytových domoch.

V súlade s článkom L. 123-1-2 mesta plánovanie kód, obec môže obmedziť počet bytov v súlade s počtom Parkovacích miest. Ak projekt zahŕňa členenie priestranné apartmány v malých obytných priestoroch, orgány môžu ponúknuť investorom vytvoriť viac Parkovanie v obmedzenom priestore, na obstaranie dlhodobého prenájmu pozemkov zo štátneho Fondu alebo platiť daň za nedostatok Parkovanie. Výška dane — 14 992,90 027,39 alebo 18 eur, v závislosti od obce.

Vo Všeobecnosti, reštrukturalizáciu domov do bytových objektov uložených skvelé obmedzenia vnútorné predmestí Paríža a veľké mestá ako v menších sídlach.

Náklady na služby správcovských spoločností

Pri správe domu: č HOA. Všetky otázky, týkajúce sa nákladov majiteľ rozhodne. Niektorí investori preferujú vytvorenie riadiaceho Výboru nájomníkov seba. To je ekonomické, ale časovo náročné. Mnoho trust manažmentu na špecializované firmy. Agentúra v Lille účtovať za svoje služby, v priemere 8-10% z príjmov z prenájmu mínus dane, Banka Crédit Foncier Immobilier — 5 % (s výnimkou manažmentu obnovy). Komisia Barnes vo Všeobecnom prípade je 5 %, ak je garantovaný príjem z prenájmu vo výške 7%, ak investor vlastní viac ako päť apartmánov v jednej budove a 3,5–4 %. Národná Asociácia francúzskych realitných kancelárií (FNAIM) závisí od počtu bytov.

Práva nájomníkov a povinnosti vlastníkov v predaji

V prípade, že objekt už bol prenajatý, pozostáva z viac ako 10 bytov, nájomníkov, majú prednostné právo na kúpu v prípade ďalšieho predaja. Majiteľ musí oznámiť každý nájomca, s uvedením ceny a podmienky transakcie. Ak dom má menej ako 10 bytov, nájomníkov nemá výhradné práva na vykúpenie.

Predaj budovy vlastník je povinný poskytnúť kupujúcemu s týmito technické znalosti:

• diagnóza energetickej efektívnosti (diagnostické de výkon énergétique, DPE) — platné na 10 rokov;
• testovanie na prítomnosť prírodných a technologických rizík (état des risques naturels et technologiques, ERNT);
• testovanie na prítomnosť termitom, v prípade, že objekt je v ohrození;
• informácie o stave elektroinštalácie v posledných troch rokoch, ak elektriny a plynu sa konala v budove na viac ako 15 rokmi;
• certifikát sanitácie za posledné tri roky, ak je voda priniesol offline;
• vyšetrenie na obsah olova na všetky lakované povrchy, ak stavebné povolenie vydané pred 1. januárom 1949;
• štúdia prítomnosť azbestu vo všetkých spoločných priestoroch, ak povolenie na výstavbu, vydané pred 1. júlom 1997.

Tí, ktorí sa chystáte predať budovu ako celok, a samostatné apartmány, musí najprv vytvoriť TSZH. Avšak, podľa článku L. 111-6-1 Bývania a stavebného poriadku, organizácii, nemusí byť vytvorené v prípade, že objekt je neobývateľná.

Yulia Kozhevnikova, Tranio.Ru

Podľa materiálov Le Particulier