Kontrolný zoznam kupujúci: čo by ste mali vedieť pred nákupom komerčných nehnuteľností

Kupujúci nehnuteľnosti v zahraničí sú čoraz viac vnímané nielen ako úkryt, ale aj ako objekt pre ziskové investície, najmä v časoch krízy. V štúdii „Cranio“ na rok 2014 investičnej príťažlivosti je pre Rusov druhým najdôležitejším faktorom pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí.

V porovnaní s obstaraním rekreačné domy investície do komerčných nehnuteľností vyžadujú viac seriózny prístup a dôkladnej analýzy. Ak chcete ušetriť čas a vyhnúť sa nákladným chybám, pred nákupom by ste mali vedieť základné parametre investičného projektu:

• poloha;
• rozpočet;
• náklady;
• funkcie nájomnej zmluvy;
• výnos;
• riziká;
• financovania;
• možností riadenia;
• stratégia odchodu z projektu.

Umiestnenie

V miestach, čo je do značnej miery funkcia jej ziskovosti, rizika a likvidity. Napríklad, trust investície vo veľkých mestách Rakúska, veľkej Británie, Nemecka, USA a vo Francúzsku. Študovať informácie o objekt je miesto, mali by ste venovať pozornosť nielen o krajine a meste, ale oblasť, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, a to:

• na infraštruktúra: napríklad investovanie v bytových domoch je dôležité prítomnosť v blízkosti Parkovisko, a sociálne zariadenia a obchody;
• výhody a perspektívy oblasti: to závisí od toho, či v budúcnosti zvýšiť hodnotu objektu a príjmy z prenájmu;
• dopravné služby okresný: kde je najbližšia verejná doprava zastaviť, či je voľný prístup k diaľnic, čo je vzdialenosť, na hlavných dopravných uzloch.

Rozpočet

Ako pravidlo, kupujúci sú investície do komerčných nehnuteľností vyžaduje minimálne 2,5 milióna Eur, ako s menšie množstvo ťažké nájsť kvalitné a nízkym rizikom objektu. Rozpočtu závisí do značnej miery na výber druh nehnuteľnosti.

Typy komerčných nehnuteľností a ich parametre
Tranio údajov (priemerné odporúčané hodnoty)*

Typy objekty	Výnos, % p	Čas zmluva prenájom	Výhody	Nevýhody
Z 300-tisíc eur
Apartmán (krátkodobý prenájom)	5-7	Od 1. deň	Vysoká likvidita; v porovnaní s rokom dlhodobý prenájom — vyšší výnos a žiadne problémy s vysťahovanie nájomníkov; potenciál pre rast prenájom	Riziká a riadenie prestoje; v porovnaní s dlhodobom prenájme — viac rýchle opotrebovanie
Apartmán (dlhodobý prenájom)	2-3	Ako 1 rok	Vysoká likvidita; vysokého dopytu od nájomníkov, stabilné aj počas krízy	Riziká a riadenie prestoje; problémy s vysťahovanie nájomníkov
Študentské bývanie	4-6	Od 6 mesiacov	Vysoký dopyt od nájomníkov	V porovnaní s apartmány — nižšia likvidita, je ťažké opakované využitie toho
Z 2,5 milióna eur
Bytové domy	3-5	Ako 1 rok	Vysoká likvidita a potenciál rastu kapitalizáciu	Nízky výnos, veľa nájomníkov, problémy, vysťahovanie, potrebujete správcovskej spoločnosti
Ulice, obchody	3-4	3-10 rokov	Vysoká likvidita a potenciál rastu kapitalizáciu	Nízky výnos
Supermarkety	5-6,5	12-15 rokov	Vysoký výnos dlhodobých zmlúv	Čím bližšie je dátum skončenia platnosti zmluvy, tým nižšia likvidita
Z 10 miliónov eur
Domácej ošetrovateľskej	5-6,5	20-25 rokov	Rast počtu dôchodcov, dlhodobé zmluvy	Je ťažké opakované využitie toho
Nákupné centrá	4-6	5-15 rokov	Vysoký výnos	Riziká riadenia pre veľký počet nájomníkov
Hotely	4-6	10-20 rokov	Vysoký výnos	Je ťažké opakované využitie toho

* Priemerné hodnoty pre objekty:

• v bohatých oblastiach veľkých Európskych mestách;
• nové objekty, alebo po veľké opravy,
• nájomných zmlúv na začiatku obdobia platnosti.

Náklady na nákup a údržbu

Pri plánovaní rozpočtu, to stojí za zváženie, že náklady na spracovanie transakcií v rozsahu od 5% do 20% z nákladov na projekt v závislosti od typu nehnuteľnosti, cenu a typu transakcie. Takéto náklady zahŕňajú notárske služby a náklady štátu registrácie, nákup dane, Komisia a maklér náklady na postup overovania právnej čistoty transakcie — Due Diligence.

Okrem toho, po kúpe majiteľ čaká na náklady: náklady za služby správcovskej spoločnosti, pomôcky a opravy, poistenie a dane (dane z nehnuteľností a dane z príjmov právnických osôb). Investorom sa odporúča venovať pozornosť prítomnosti oslobodenie od dane a odvody a podmienky ich prijatia. Môžu výrazne znížiť náklady a zvýšiť zisky.

Aké náklady sú hradené majiteľa a ktoré nájomca závisí od typu nájomnej zmluvy.

Nájomníci a nájomnej zmluvy

Pri skúmaní podmienok prenájmu by mala určiť, ak je objekt je objednaný, ktorý je kotva operátora a aká je spoľahlivosť jednotlivcov alebo spoločností, prenájom priestorov. Ste mali venovať pozornosť na percento z prenajatých priestorov — v ideálnom prípade, priemerná ročná obsadenosť kurzu, nesmie byť nižšia ako 90 %.

Dôležitá je tiež typ prenájom (závisí to od množstva, náklady na údržbu, a tým aj ziskové marže).

Typy prenájom

Typ prenájmu	Funkcie
Hrubý prenájom prenájom	Vlastník nehnuteľnosti vykonáva všetky výpočty pre pomôcky, náklady na opravu a prevádzku budovy, platí poistenie, a (niekedy) dane
N prenájom (Jediné čisté lízingu)	Nájomca zaplatí daň len na nehnuteľnosti, všetky ostatné náklady znáša vlastník
NN prenájom (Manželská čistý lízingu)	Nájomca zaplatí dane a poistenie
NNN prenájom (Triple čistý lízingu)	Vlastník poplatky prenajímateľovi poplatok, „triple“, ktorý je bez odpočítania dane, poistenie a náklady na údržbu (tieto náklady podľa zmluvy hradí nájomca)
Absolútne NNN prenájom	Všetky náklady znáša nájomca, dokonca aj v prípade, že objekt je poškodený počas prírodných katastrof a potrebujete čiastočná prestavba

Pre investorov najlepšie posledné dva typy zmlúv: podľa ich názoru, náklady na udržiavanie nehnuteľnosti od vlastníka, je minimálna.

Tiež by ste si mali vopred určiť dobu trvania leasingu. To do značnej miery závisí od ochoty investorov riskovať: napríklad, ak nie je pripravený stratiť nájomníkov, je pravdepodobné, že investovať do nehnuteľnosti s dlhodobých nájomných zmlúv. Naopak, keď riziko pre investora je prijateľné, bude považovať majetok vhodný na konci alebo krátkodobý prenájom zmluvy.

Výnos

Podľa výnosu možno považovať za absolútny ročný príjem, peňažných tokov, prevádzkové výnosy, miera kapitalizácie, rast, nákladov, peňažných-o-hotovosť, NI a IRR. Je dôležité pochopiť, aký typ výnos hovorí predávajúceho. Napríklad, ako je to znázornené v príklade nižšie, IRR mohol dosiahnuť 9 %, zatiaľ čo kapitalizácie sadzba 5,5 %.

Vzorové údaje

Hodnoty predmetu	10 miliónov eur
Náklady na nákup	1 milión eur
Investície	5 miliónov eur
LTV	60 %
Úroky z úveru	2,4 percenta
Príjmy z prenájmu	650-tisíc eur ročne
Prevádzkové náklady	100 tisíc eur ročne
Rastúce náklady na	2% ročne

Typy výnos

Typ vrátiť	Definície a spôsob výpočtu	Príklad
Absolútne ročné vrátiť	Že dáva prenájom nehnuteľností v roku pred odpočítaní prevádzkových nákladov, platby na hypotéky a daní	V príklade objektu v hodnote 10 miliónov eur vytvára absolútny ročný príjem $ 650-tisíc eur
Čistý prevádzkový zisk	Absolútne ročné príjmy mínus prevádzkové náklady	Ak estate prináša 650-tisíc eur za rok, prevádzkové náklady sumu 100-tisíc eur za rok, netto prevádzkový zisk sa rovná 550 tisíc Eur
Čisté peňažné toky	Ročný zisk prihliadnutím na prevádzkové náklady a hypotekárne platby, pred dane	V príklade čistý peňažný tok sa rovná 300 tisíc Eur za rok (650 miliónov eur (príjmy z prenájmu) – 100 miliónov € (prevádzkové náklady) – 250 tisíc (hypotekárne splátky))
Miera kapitalizácie (spp kurz)	Pomer čistý prevádzkový príjem na hodnotu objektu	Ak čistý prevádzkový zisk je 550-tisíc eur za rok, a majetok v hodnote 10 miliónov eur, miera kapitalizácie — 5,5 % ročná
Rastúce náklady na	Ukazuje, koľko percent ročne (prognóza) zvýši cena nehnuteľnosti	V príklade, hodnota rastu je 2 % ročne
Peniaze-na-Hotovosť, NI (Návratnosť Investícií, ziskové marže na investovaný kapitál)	Tento obrázok je rovná ročné čisté peňažné toky delené investovaných prostriedkov	V príklade, peniaze-na-hotovosť, NI bude 6 % ročne (300 tis. € (netto cash flow) / 5 miliónov eur (investície))
IRR (Vnútorná Miera Návratnosti)	Na základe výsledkov všetkých peňažných tokov za celé obdobie projektu	Ak je objekt v príklade vyššie, na 10 rokov generuje peňažné toky z 300-tisíc eur, a potom investor predá ho za 12 miliónov Eur, IRR bude 9 % ročne

Riziká

Riziko je pravdepodobnosť, že straty v dôsledku akýchkoľvek zmien. Tým väčšia je šanca, že sa stane niektoré negatívne udalosti, tým väčšie riziko. Ak investor chce, aby veľké výnosy, musí byť ochotní akceptovať vyššie riziko. Napríklad, v key office trhu v centre Londýna — dopyt prevyšuje dodávky, a to vedie k poklesu ziskovosti v segmente (vo výške cca 4 %). Zároveň úrad na trhu v menej populárnych oblastiach dáva investor oveľa väčší vrátiť (napríklad, v Liverpool — 7 %) s mierne zvýšeným rizikom.

Financovanie

V niektorých prípadoch, investori vezmú úver na kúpu komerčných nehnuteľností. Táto možnosť je užitočná preto, že úver je páčky na zvýšenie ziskovosti. Tí, ktorí sa rozhodli využiť Bankový úver, je zistiť, aké podmienky si môžete očakávať:

• aká je veľkosť úveru oproti hodnota majetku (Loan-To-Value Ratio, alebo LTV);
• aká je úroková sadzba;
• čo je pôžička doba;
• čo je Komisia pre poskytnutie úveru.

Pri nákupe investičného majetku v Nemecku, dlžník môže očakávať, že úver vo výške 60% z hodnoty nehnuteľnosti na 2% ročne. Keď budete prenájom nehnuteľností výnos 6.5% návratnosť investovaného kapitálu na základe úveru môže dosiahnuť až na 8-10 %.

Georgij Kachmazov

Generálny RIADITEĽ a zakladateľ Tranio

Riadenie

„Dobré riadenie, je podobné ako vynikajúci obed v reštaurácii: jedlo je krásny vzhľad a chuť, a čašníci sú starostlivosť a užitočné. A čo je najdôležitejšie — nemusíte sa starať,“ píše Craig Coppola (Coppola Craig), maklér na komerčné nehnuteľnosti USA.

Samozrejme, majiteľ môžete spravovať na vlastné, ale je to pohodlnejšie najať spoločnosť, ktorá sa špecializuje na realitné riadenia, ako to pomôže ušetriť čas pre majiteľa objektu.

Stratégia odchodu a načasovanie investícií

Existujú dve stratégie odchodu z investičného projektu je transfer z dedičstva a predaj.

• Prevod majetku dedičstvom. V priebehu rokov, hodnota majetku sa zvyšuje, a ten istý objekt môže byť vo vlastníctve jednej rodiny, pre viac ako 100 rokov. Preto, transakcie by mali byť štruktúrované tak, že majetok môže byť dedičná, s minimálnou daňových strát. Napríklad vo Francúzsku je výhodné kúpiť nehnuteľnosť občianskej spoločnosti, realitné transakcie (SCI) — v tomto prípade, nie sú tam žiadne dane z dedičstva a darovania.
• Predaj. Obvyklá doba vlastníctva, výnosy majetku pred jeho ďalšieho predaja — 10-20 rokov, ale existujú situácie, kedy nositeľ musí odstúpiť z investičného projektu začiatku, takže objekt musí byť tekuté, teda, tak, že to môže byť rýchlo sa predávajú (2-4 mesiace) bez výraznej straty hodnoty. Toto je dosiahnuté prostredníctvom nákupu nehnuteľnosti v premium miesta, variabilitu použitia objektu, atď.

Záver

Príslušný hodnotenie všetkých položiek, ktoré sú v tomto kontrolný zoznam, vyrobené pred kúpou nehnuteľnosti vám pomôžu chrániť investície do nehnuteľností. Preto je nutné zvoliť nízkym rizikom kvapaliny objekty v stabilných trhov, a nie naháňať veľké zisky.

Yulia Kozhevnikova, „Tranio“

Comments are closed.