Prieskum, ktorý uskutočnil Tranio v roku 2017, ukázali, že väčšina realitných kancelárií (81 %) sa domnievajú, že ruskí investori zriedka dať peniaze do realitných fondov.
Čoskoro sa však tento spôsob investovania môže sa stal viac populárne. „Podľa našich prognóz v rokoch 2017-2018 bude Rusi ak sa chcete dozvedieť viac o realitné fondy, a postupne sa pohybovať v tomto smere. To je často pohodlnejšie, formát ako nezávislý nákup a následné vedenie zariadenia,“— hovorí managing partner Tranio Georgij Kachmazov.
V tomto článku vám vysvetlíme ako používať finančné prostriedky na investovanie do projektov súvisiacich s výstavbou a prevádzkou nehnuteľností.
Realitné fondy práce na schéme:
Investičné fondy veľa výhod:
Avšak, tam je významný nevýhodu: je ťažké nerezidentom investovať do zahraničných fondov.
Hovorí odborník Tranio Alexander Chernov: „Investovať do Amerických fondov fyzické osoby nerezidenti to je ťažké, a to z niekoľkých dôvodov. Väčšina platforiem sú organizované ako realitné investičné fondy (Real Estate Investment Dôveruje, REITs), ktoré sú oslobodené od dane a shift bremeno daní z príjmov z investície do nehnuteľností pre svojich akcionárov (investorov). Táto štruktúra je výhodné pre NÁS obyvateľov, ktorý je často používaný pre investičné fondy z ich odchodu do dôchodku investičné účty, ktoré zase majú tiež preferenčný režim zdanenia. Ale zahraniční investori, ktorí investujú do takýchto USA fondov bude musieť platiť významné z príjmov právnických osôb a samostatne zárobkovo podať daňové priznanie v USA, ako prostriedky, nie sú daňovým zástupcom. Okrem toho, že Vyhlásenie je pracné a nákladné procesu. Potenciálnych investorov z Ruska bude tiež čelia ťažkostiam pri prevode peňazí z ruskej banky v Americkom Fondu účtov a k návratu kapitálu na účty v ruskej Federácii. Väčšina platforiem nie sú navrhnuté na prácu s cudzincami, a predpokladať, že investori majú na Bankový účet v Spojených Štátoch. Zároveň otvoriť nás Bankový účet bez toho, číslo sociálneho zabezpečenia, USA, adresa alebo dlhodobé vízum je problematické, v každom prípade si vyžadujú osobnú účasť a cestovanie v tejto krajine.“
Avšak, podľa Riaditeľa finančné služby Tranio Cyrila Schmidt, investovať v REIT na burze — do cenných papierov. „V tomto prípade podať daňové priznanie v USA nemajú,“ hovorí.
Pre tých, ktorí stále rozhodol z týchto investícií, pre začiatok, je dôležité vedieť, aký typ Nadácie pochopiť, ako a v akej lehote bude prinášať zisk.
Existuje niekoľko typov fondov.
1) použitie zisku:
| Akumulácia Fondu (Akumulácia, Acc) | Fond zameraný výnosy (Výnos Inc) | |
|---|---|---|
| Spôsob použitia zisku | Zisky sa investujú späť do Fondu na kúpu ďalšie funkcie alebo zásob | Zisk je pripísaná na Bankový účet investora |
| Účel Fondu | Rast a zvýšiť základné objekty generovať dodatočný výnos | Jediný príjem |
Väčšina fondov je zameraná aj na rozšírenie a generovanie príjmu.
2) ponuky na výmenu:
| Uvedené (uvedené) | Nekótované (nekótované) | |
|---|---|---|
| Emisia akcií | Vydávanie akcií | Nie je problém akcie |
| Právne postavenie | — realitné investičné fondy (Real Estate Investment Dôveruje, REITs) — spoločnosť real estate akciová spoločnosť | — podielových fondov (investičné fondy alebo investičné fondy) — penzijné fondy (dôchodkové) z komanditná (limited partnerships) |
„Informácie, ktoré nie sú uvedené zdroje dostupné pre investorov nie je menej, než je v zozname. To je dobre regulované odvetvia. Investovanie do podielových investičných fondov retailových investorov jednoduchšie než Fondu na výmenu, a tento segment trhu ako transparentné, ako je to možné,“ hovorí Cyril Schmidt.
3) pokiaľ ide o investície:
| Otvorené (otvorených) | Zatvorené (uzavretého) | |
|---|---|---|
| Čas pred predajom akcií | Investor môže kúpiť jednotiek alebo aby predložili akcie na odkúpenie správcovskej spoločnosti na ktorýkoľvek pracovný deň | Vytvorený na dobu určitú (5-10 rokov). Počas tohto obdobia investor nemôže odstúpiť svojich finančných prostriedkov z Fondu. Vykúpenie jednotka sa vyskytuje, keď likvidácie Fondu |
| Likvidity | Vysoká | Nízka |
Fondy špecializujúca sa na nehnuteľnosti a prenájom, môžete byť otvorené a uzavreté. Avšak, väčšina fondov zahrnutých v stavebníctve— zatvorené, tak dlho, ako je objekt je postavený, peniaze na odstúpenie nie je možné: investovali v zápletka, pit, rozostavanej budovy. Odstúpiť z investície po ukončení výstavby a predaj stavieb, pri Fondu zobrazia v fondy (však investor môže predávať svoj podiel na ďalší investor). Napríklad, Fond otvorí v roku 2015, zbierať požadovaný objem prostriedkov od investorov a stavia na peniaze objekty na päť rokov. Po peniaze sa zbierajú, Fond je odročil, v roku 2020 predáva objektu a výťažku uhradí investorov zisk.
Prostriedky by mali byť odlíšené crowdfunding platformu, tiež tvoria kolektívneho investovania. „Hlavný rozdiel je, že na rozdiel od fondov v crowdfunding investor často zvolí, ktoré projekty investovať, a nie je viazaný povinnosťami v predstihu,“ hovorí Alexander Chernov.
Investor je dôležité vedieť, čo stratégia funguje Fondu posúdiť riziká a ziskovosť. Stratégia existujú štyri typy.
Tranio Údajov
| Stratégia | Iné mená | Podstata | Riziká | Výnos* |
|---|---|---|---|---|
| Jadro | Kúpiť a Držať („kúpiť a držať“) | Kúpu nehnuteľností na prenájom bez zapojenia úveru | Nízka | Nízka (2-3 %) |
| Základná Plus | Kúpu nehnuteľností na prenájom v off-center polohy pomocou páky | Priemerná | Priemerná (5 až 7 %) | |
| Pridaná Hodnota | Pridaná Hodnota („rast nákladov“) | Sanácia (nákup vlastnosti pre rekonštrukcie, opravy a predaj za vyššiu cenu) | Stredne vysoké | Stredne vysoké (7-10 %) |
| Oportunistické | Výstavba, nákup nezastavané pozemky, objekty s encumbrances | Vysoká | Vysoká (10 %) |
* v Západnej Európe a Spojených Štátoch
Väčšina fondov, ktoré fungujú iba na jednom stratégie. Ale niektorí si vybrať dva alebo tri napríklad Core, Core Plus a Pridanej Hodnoty. „V Európe a Spojených Štátoch, pokiaľ ide o kapitálové fondy dominuje Core a Core Plus, pretože je významný podiel na všetkých najdrahší a veľkých inštitucionálnych zariadeniach,“ hovorí Alexander Chernov.
Tie fondy, ktoré pracujú v rámci Jadro stratégie, vyberte si osvedčené, nízkym rizikom trhy s stabilného dopytu a vyšších cien, a preto ponúkajú nízke nájomné výnos (2-3 %). Fondy, ktoré preferujú Core Plus stratégie, dať vyšší výnos (7 %), pretože investície do menej Centrálne umiestnenie a použitie pákového efektu. Nakoniec, fondy špecializujúca sa na Pridanú Hodnotu, môže poskytnúť konečný výnos až do výšky 10% vzhľadom na skutočnosť, že investície investorov prostriedkov na rozvíjajúcich sa trhoch, napr. tie, pri ktorých sa očakáva gentrification, a získať zariadení v rekonštrukcii na predaj za vyššiu cenu.
„Investori majú rôzne úlohy: niekto potrebuje na zachovanie kapitálu, s minimálnym rizikom a vráti a niekto je ochotný veľké riziko, a očakáva, že vyššie percento na investovaný kapitál. Western trhu realitných fondov ponúka širokú škálu stratégií, úroveň rizika a návratnosti pre svojich klientov“— povedal Giorgi Kachmazov.
Údaje fondov
| Fond | Aberdeen Majetku Dôvery | Henderson | Právne A Všeobecné | PropFund | US Masters Nehnuteľností na bývanie Financovať |
|---|---|---|---|---|---|
| Tento typ Fondu | Vonkajšie uvedené | Vonkajšie uvedené | Vonkajšie uvedené | Zatvorené, ktoré nie sú uvedené | Vonkajšie uvedené |
| Právomoc | UK | UK | UK | Nemecko | Austrália |
| Stratégia | Jadro | Jadro | Jadro | Základná Plus | Pridaná Hodnota |
| Minimálny rozpočet | 5 000 £ | 1 000 £ (Acc) 3 000 000 £ (Inc) | 500 £ | 30 000 € | N/a |
| Geografia objekty | BRITÁNII (Londýn) | UK (South East England) | UK | Nemecko (Berlín a okolie, a tiež mestách s populáciou viac ako 50 tisíc ľudí) | USA (new York, new Jersey; podhodnotené miestach) |
| Typy objekty | 50% komerčné, 20% lekárov | Komerčných a kancelárskych nehnuteľností | 22 % priemyselných zariadení, zvyšok — obchody, kancelárie, retail parky, sklady | Apartmány | Lacné dom pre 1-4 rodiny a multi-family budovy na 20 až 100 apartmány |
| Výnos, % ročne | 2.0 2.5 | 3,1 | 2,8 | 7,0–10,0 | N/a |
| Dlhové zaťaženie (LTV, %) | – | – | – | 75-80 | N/a |
Podľa štúdie Európskej Asociácie pre investorov v nekótovaných realitné fondy (Európska Asociácia pre Investorov v nekótovaných Nehnuteľností Vozidiel, INREV), väčšina investorov v roku 2016, zvolili stratégiu Pridanej Hodnoty alebo Core. V porovnaní s rokom 2015, podiel Jadra a Pridaná Hodnota zvýšila (z 82,2 na 86.2 %) a Oportunistic znížil (zo 17,8 13.8 %). To naznačuje, že v roku 2016, investori boli menej ochotní riskovať, než predtým. Štúdia tiež zistila, že najpopulárnejších trhov na investície — nízke riziko (Nemecko, Francúzsko a veľká BRITÁNIA).
V určitých trhov podiel oportúnnych stratégií môže byť vyššia. Napríklad, podľa JLL, Španielsko v roku 2015, to bolo 28 % (keďže Core a Core Plus — 35 %). Táto krajina je charakteristická väčšie riziká, ako napríklad v BRITÁNII a Nemecku, a investorov, ktorí sa rozhodnú Španielsku, ako pravidlo, sú ochotní prijať viac rizík.
Výnos fondov investorom nie je zaručená. To závisí sú drahšie alebo lacnejšie majetku, a dopyt po požičovňa a prenájom sadzieb dynamics.
Rovnako ako u akejkoľvek investície, investície do realitných fondov zahŕňať riziká. Vyšší výnos, tým vyššie riziko.
„Jedným z hlavných rizík Fondu — default manažérov. Je dôležité vybrať si spoločnosť, s dobrou história, povesti, transparentné vykazovania a jasnú stratégiu,“ hovorí George Kachmazov.
Najviac finančných prostriedkov snažiť minimalizovať riziko kombinovaním rôznych stratégií a diverzifikáciu portfólia.
Tranio Údajov
| Riziká | Finančné prostriedky sú poistené proti rizikám |
|---|---|
| Makroekonomické riziká (kríza, inflácia, atď.) | Výber stabilné trhy (napr., investície do „veľkého sedem“ v Nemecku) a diverzifikácie (napríklad 80 % kapitálu môže byť investovaných v nákupných centrách alebo úrady a 20% v logistických centrách a domovoch) |
| Trhové riziko (padajúce ceny nehnuteľností, lacnejšie nájomné) | |
| Menové riziko (napríklad Austrálsky investičného Fondu v Spojených Štátoch existuje riziko znehodnotenia AMERICKÉHO dolára) | |
| Legislatívne riziko (zmeny v legislatíve) | |
| Predaj za cenu nižšiu nákupu | Kúpiť v podhodnotené oblastiach, ktoré sú očakávať, alebo sú gentrification alebo regenerácia |
| Riziko spojené s financovaním (v budúcnosti, Fond nemôže prijímať priaznivé podmienky na úvery) | Úvery s pevnou úrokovou sadzbou, LTV nie viac ako 50 % |
| Neplatenie nájomného od nájomníkov | Spoľahlivé nájomníkov s dobrou úverovou históriou (veľké spoločnosti ako Sainsbury ‚ s, štátne podniky), niekoľko nájomníkov |
| Riziko prestojov | Na výber má už boli prenajaté objekty s minimálna obsadenosť kurzu o 80-95 % v oblastiach s rozvinutým dopravné prepojenia a na trh práce; dlho a tvrdo na prenájom |
| Riziko zvýšené náklady na údržbu | Výber kvalitných zariadení (bývanie, nevyžaduje opravu, „zelené“ kancelárie budovy, triedy, atď.) |
Mnoho prostriedkov diversifitsirovat svoje investičné portfólio, t.j. investovať investorom do nehnuteľností z viacerých typov v rôznych krajín, ktoré používajú viaceré stratégie a investičných oblastiach. Okrem nehnuteľnosti, Fond môže zachovať malú časť finančných prostriedkov v hotovosti alebo cenných papierov. Tam sú aj fondy, ktoré nie investovať priamo v zariadení, a investovať do iných fondov, alebo spoločností, ktoré sú zapojené do nehnuteľností.
Príklad štruktúrovanie Fond v portfóliu predmetom diverzifikácie
Projekty Core a Core Plus je najmenej riskantné, ale vy môžete zarábať viac vďaka Pridanej Hodnoty a stratégie.
„Jeden odporúčania č. Výber závisí od účely investície a určených investícií v klientskom portfóliu. Napríklad, ak sa 80 % zdrojov, ktoré už boli investované v spoľahlivé nástroje a potreby nástroj na zvýšenie ziskovosti, to je ešte 20% by mohla byť zameraná na projekty Pridanú Hodnotu,“ hovorí Alexander Chernov.
Podľa George Kachmazov, tí, ktorí chcú investovať do Pridanej Hodnoty, zvlášť sa odporúča zvoliť jasné trhoch a zabezpečiť finančné prostriedky na minimalizáciu rizika.
„To sa odporúča zvoliť fondov s sľubné stratégie, t. j., investície do tejto triedy nehnuteľností, ktoré budú v dopyte na horizonte 10-20 rokov— povedal Giorgi Kachmazov.— Podľa nášho názoru, tento micropatent a domovoch dôchodcov. Tiež je dôležité vybrať vinohradníckej oblasti, kde je gentrification, ktoré z objektívnych dôvodov, bude viac kvapalina po 10 rokoch. Fondy, ktoré investujú do perspektívnych a súčasnej stratégie, bude pravdepodobne prinesie investorovi výnos.“
Údaje PwC
| Krajina | Právne postavenie | Požiadavky na financovanie | Klady | Nevýhody |
|---|---|---|---|---|
| Rakúsko | Realitný Fond (Immobilien-Sondervermögen), je Fondu otvoreného typu, nie právnická osoba; spravuje Rakúska správcovská spoločnosť (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) je buď OOO (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH), alebo akciová spoločnosť (Aktiengesellschaft, AG) | Investície aspoň 10 krát v 4 rokov | Pre všetkých investorov; č dane na Fondu úrovni; dobrý uregulirovanii; Fond vykupuje akcie na žiadosť investorov | Obmedzenia druhov nehnuteľností; zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane, bez ohľadu na to, či sa predáva |
| Špeciálny realitný Fond (Immobilien-Spezialsondervermögen) je Fond nie je právnickou osobou; spravuje Rakúska správcovská spoločnosť (KAG) je buď OOO (GmbH) alebo AO (AG) | Investície aspoň 5 krát do 4 rokov | Flexibilný nástroj pre inštitucionálnych investorov | Obmedzenia na niektoré druhy nehnuteľností; Fond len pre právnické osoby; zvyčajne len dlhodobé investície; zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane, bez ohľadu na to, či sa predáva | |
| UK | Finančné prostriedky sú partnerstvá s ručením obmedzeným (Limited Partnership) | Žiadne | Žiadna daň na Fondu úrovni; nižších daní pre non-resident investorov | Štruktúra je viac vhodný pre fondy uzavreté |
| Fiškálna transparentné fondov (Daňový Transparentné Fondov, TTFs): autorizované a regulované komanditná (autorizovaný a regulované komanditnej vozidla, ALP) a štruktúra na základe spoločnej dohody vlastníctva (zmluvné spoluvlastníctva usporiadanie, CCA) | Žiadne | Žiadna daň na Fondu úrovni; nižších daní pre non-resident investorov; nerezidentom môže byť oslobodené od dane z kapitálových ziskov | TTF — nový režim činnosti Fondu, t. j. existuje neistota v uznanie medzinárodných organizácií | |
| Schválená Fondu investícií do nehnuteľností (Majetku Schválených Investičných fondov, PAIF), investičná spoločnosť otvoreného typu (otvorená investičná spoločnosť OEIC) | Podmienky sú uvedené individuálne | Väčšina článkov Fondu príjmy oslobodené od dane (ale príjem investorov sú zdanené) | Prísnej regulácii činnosti Fondu (Služby na monitorovanie finančnej transakcie, Finančného Správania Orgán) | |
| Nemecko | Realitný Fond (Immobilien-Sondervermögen), je Fondu otvoreného typu, nie právnická osoba; riadi nemeckým vedením spoločnosti (KAG) je buď OOO (GmbH) alebo AO (AG) alebo LLC a komanditná spoločnosť (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) | Bankové financovanie 30% z celkovej hodnoty nehnuteľností a majetku | Spoločné a spoľahlivý nástroj pre všetkých investorov; č dane na Fondu úrovni | Na vyplácania podielových ako minimálne dvojročného obdobia držby a ročná výpovedná lehota na odstúpenie od zmluvy |
| Vonkajšie osobitného Fondu (Spezial-Sondervermögen) — nie je právnickou osobou; riadi nemeckým vedením spoločnosti (KAG) je buď OOO (GmbH) alebo AO (AG) alebo LLC a komanditná spoločnosť (GmbH & Co. KG) | Bankové financovanie nie viac ako 50 % z celkovej hodnoty nehnuteľností a majetku | Žiadna daň na Fondu úrovni | Len na profesionálne alebo poloprofesionálne investorov | |
| A closed-end Fondu (Investmentkommanditgesellschaft geschlossene Investície-KG) je komanditná; partner — zvyčajne OOO (GmbH). investori sú partneri s obmedzenými finančnými zodpovednosti | Bankové financovanie vo výške 60% z celkovej hodnoty nehnuteľností a majetku | Pre všetkých investorov; nie daň na rozdelenie výnosov | Nie je k dispozícii dohôd o zamedzení dvojitého zdanenia a Európskej Smernice; Fond môže byť predmetom nemeckom obchodu dane | |
| Špeciálny Fond (Spezial-Investície-KG); investície JSC (Investmentaktiengesellschaft), alebo komanditná (Investície-KG); hlavný partner — zvyčajne OOO (GmbH). investori sú partneri s obmedzenými finančnými zodpovednosti | Žiadne | Žiadne zdanenie príjmu na úrovni Fondu | Nie je k dispozícii dohôd o zamedzení dvojitého zdanenia a Európskej Smernice; to je len na profesionálne alebo poloprofesionálne investorov | |
| Luxembursko | Finančné prostriedky, ktoré upravuje dohoda o subjekty kolektívneho investovania (Podniky pre Kolektívne investovanie UCIs): Fond colocation (Fonds Commun de Placement, FCP), investičná spoločnosť s variabilným kapitálom (Société d’investissement à Capital Variable, SICAV) investičná spoločnosť s fixného kapitálu (Société d’investissement à Capital Fixe, SICAF); riadi Luxembursko správcovská spoločnosť (správcoch Alternatívnych Investičných fondov, Správca AIF) | Maximálne 20 % z fondov môžu byť investované v jednej investície; Bankové financovanie nie viac ako 50% z celkovej hodnoty nehnuteľností; minimálna hodnota majetku — € 1,25 milióna | Flexibilné investičné nástroje, je obľúbený u zahraničných investorov; č dane na Fondu úrovni | Zdaňovanie investorov, závisí od krajiny pobytu |
| Režim špecializovaných investičných fondov (Špecializovaných Investičných Fondov, SIF): na FCP, SICAV, SICAF | Maximálne 30 % z finančných prostriedkov môže byť investovaných v jednej investície objektu; minimálna hodnota majetku — € 1,25 milióna | Žiadna daň na Fondu úrovni | Investorom môže byť len spoločnosti, profesionálnych investorov alebo jednotlivcov, ktorí sú ochotní investovať minimálne 125-tisíc eur, alebo ochotní poskytnúť dokumentáciu skúseností a investícií; zdaňovanie investorov, závisí od krajiny pobytu | |
| Spoločnosť investovanie do rizikového kapitálu (Société d’investissement sk Kapitálové à Risque, SICAR); môže mať rôzne právne formy (LLC, komanditná, a iné) | Nie (pretože investícia je oportunistické) | Žiadna daň na Fondu úrovni | Len pre profesionálnych investorov, zdaňovanie investorov, závisí od krajiny pobytu | |
| Francúzsko | Realitný investičný Fond (Fonds de Placement Immobilier, FPI) a spoločnosť, ktorých hlavné činnosti sú operácie s nehnuteľnosťami (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); riadi francúzsky alebo registrované v inom členskom štáte EÚ správcovskej spoločnosti | Kapitál vo výške 500-tisíc eur v prvých 3 rokoch po vzniku; aspoň 60 % majetku musí byť nehnuteľnosti; najmenej 85% z príjmov z prenájmu a (pre SPPICAV) 100 % kapitálových ziskov je distribuované investorom | Žiadna daň na Fondu úrovni; verejné zdroje môžu byť oslobodené od 3 percentá dane | Nie je k dispozícii dohôd o zamedzení dvojitého zdanenia; prostriedky FPI malé |
Tento materiál sa môže použiť len pre informačné účely. Investície do nehnuteľností zahŕňať riziká, vrátane rizika straty výšky investovaného kapitálu. Pochopiť nuansy vám pomôže kvalifikovaných odborníkov v oblasti investícií. Tranio odporúča konzultovať ho pred investovaní.
Yulia Kozhevnikova, Tranio
{:ru} Сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции Существуют три местных налога на недвижимость, которые…
{:ru} Ремонтные обязательства арендатора Квартиросъемщик имеет мало обязательств по ремонту, кроме обычного мелкого обслуживания арендуемой…
{:ru}Вообще говоря, основание для налогообложения будет зависеть от правовой/бизнес-налоговой структуры, которую вы примете для ведения…