Nádejný investície do Paríža: ako previesť úradov na obytné

Jeden z najväčších realitných trhoch v Európe — Paríž regióne île-de-France) — prežíva manželskú krízu: kancelárie sú prázdne, a apartmánov nie je dosť. Čoraz populárnejšie je myšlienka prevod obchodných priestorov v bytovom zásob.

Podľa Immo G Consulting, od roku 2002 do roku 2012 v Ile-de-France bol postavený len 420 tisíc kusov bývania, a s cieľom zabezpečiť obyvateľstva bytmi, musel postaviť ich dvakrát. Od roku 2008, nájomného a ceny sekundárne bytov rástli. Teraz meter štvorcový v Paríži, je už viac ako 8 500 eur.

Ale od roku 2002 do roku 2012 v Ile-de-France začala výstavba obchodných priestorov s celkovou plochou viac ako 12 miliónov m2, čo je viac ako dvojnásobok potrebný objem. Teraz v prázdnej oblasti od 2,5 milióna eur na 3,6 milióna m2 kancelárií, 500 tisíc m2, ktoré prestali byť použité počas posledných štyroch rokov. Takmer tretina z nich sú bez nájomníkov 2-4 rokov. Podľa DTZ, v Obrane, hlavnej obchodnej štvrti v Paríži, prázdne 10 % z úradov. Ako sa uvádza v štúdii Immo G Consulting, od roku 2007 do roku 2011 predajná cena klesla na 20 %, prenájmu sadzba je 9 %.

Aj keď času na presun všetky voľné kancelárie na obytné bude 54 tisíc bytových jednotiek s rozlohou 70 m2 každý. A to bude len 1 % z celkového bytového Fondu z regiónu Ile-de-France. V praxi však nie všetky úrady by mohli byť prevedené do bytov. Od roku 1990 do roku 2010 v bývania v Paríži bolo ročne prevedené v priemere iba 33-tisíc m2 kancelárskych priestorov. To je rok, v tomto smere bol pridaný 300-400 apartmány. Do roku 2020 vláda plánuje zvýšiť toto číslo niekoľkokrát.

Ziskový predaj majetku: kancelárie alebo domácnosti?

Paríž úradníci sa snažia, aby proces transformácie úradu sektor rýchle a jednoduché. Napríklad pre spoločnosti, zaoberajúce sa prevod obchodného priestoru na bývanie bol predstavený, ktorá znížila sadzba dane z príjmov Právnických osôb je 19% aplikované na kapitálové zisky.

Hlavnou výhodou investície úrady v rámci rekonštrukcie, že štvorcový meter komerčných nehnuteľností je 15 až 30% lacnejšie ako metra štvorcového na bývanie. To znamená, že zrekonštruované kancelárske môžete predať so ziskom.

Fleuron Immobilier je jednou z firiem, ktoré ponúkajú investičné úrady v rámci rekonštrukcie v ich priestoroch. „Podstatou príťažlivosť produktu, ktoré ponúka naša firma, je, že cena kancelárií na štvorcový meter nižšia ako cena obytných priestorov, a bez odbornej pomoci, a to aj zjednodušenie postupov, kupujúci nebude môcť získať želaný ekonomický efekt. Hovoríme o kancelárií, ktoré sa nachádzajú v najlepších lokalitách. To môže byť jeden alebo dva úrad alebo celé poschodie. Ziskovosť prenos bývanie môže prekročiť 20 %, a to je veľmi dobré predvedenie na Paríž real estate“,— hovorí Alexander stotník, majiteľ a zakladateľ spoločnosti Fleuron Immobilier.

Ďalšia spoločnosť, Novaxia Immo Klub, kúpou voľné kancelárie a prestavby ich bývania. Zapojiť sa do tohto podniku, čo je aspoň 5 000 EUR. 6 % bude nabitá, keď sa pripojíte a 3 % sú prevzaté ročne pre riadenie. Investičné obdobie je šesť rokov. Hlavným prínosom pre investorov je, že získajú objekty v cene 30 % nižšie trhu a získať kapitálových ziskov pri predaji. Medzi projekty Novaxia Immo Klub — rekonštrukcia budovy v 20. arrondissement Paríža, na Boulevard de Belleville. Podľa prognóz, hrubá miera návratnosti bude 8.66 % ročne.

Úskalia prekladu v bývania

Transformácia úrady do apartmány nie je jednoduchý proces. Na realizáciu tohto projektu budú musieť byť v súlade s veľa formality a pravidlá. Od začiatku projektu až do jeho dokončenie môže trvať od dvoch do štyroch rokov. Teraz vláda v zastúpení Ministra bývanie cécile Duflot sa pracuje na zjednodušenie a skrátenie času rozhodovania.

„Základný dizajn budovy musia spĺňať určité požiadavky. Budova zasahuje šírka 12-15 m nie sú problém. Avšak, zariadenia prevyšuje tento záznam je nedostatočné osvetlenie,“ hovorí Stefan Theriault, RIADITEĽ Altarea Cogedim Entreprise, riešenie masívny presun kancelárie na obytné. Odborníci tiež na vedomie, že v budovách s zasahuje so šírkou 18 m v procese transformácie stratil 10-20 % plochy.

Napriek tomu, že práce sa robí v sektore sekundárne nehnuteľnosti, mali by byť v súlade s predpismi, ktoré sa vzťahujú na nehnuteľnosti zš. A konštrukcie starších budov často nie sú v súlade s týmito predpismi a normami energetickej efektívnosti. Tam sú tiež technické požiadavky, ktoré spĺňajú nie všetky komerčné budovy. Takže, treba považovať za ubytovanie, izby musia mať výšku stropu nie nižšie ako 2,5 m.

Ak chcete previesť kancelárska budova na obytné náklady 20-30% drahšie ako budova od nuly. Náklady na transformáciu úrady do obytných budov sa odhaduje v 2 000 – 2 500 Euro/m2 bez daní, stavba — v 1 600 – 1 800 Euro/m2.

V Paríži, ak plocha zrekonštruovaného objektu je väčší ako 800 m2, 20-30% z priestorov sú vyhradené pre sociálne bývanie. Vzhľadom na to, že sociálne objekty sú predáva lacnejšie, ako je trhová cena, projekty pre transformáciu úradov nie je vždy nákladovo efektívne. Okrem toho, úrady výhodnejšie prenajať ich výnos je 5,5–7 %, zatiaľ čo byty zarobiť 2-2,5 %.

Aký je postup

Najprv musíte požiadať do mesta plánovania Odbor city hall (service de l’urbanisme), aby sa zabezpečilo, že navrhované zmeny nie sú v súlade s plánom výstavby v meste (miestny plán d’urbanisme, PLU).

Ďalšie, správy potrebuje na získanie stavebného povolenia (permis de construire). Ak podlahová plocha presahuje 170 m2, je potrebné najať architekt. Ak sa na stavebné práce nie sú očakávané, a hovoríme len o preklad v bývania, neobhodimo, aby sa pred oznámením (déclaration préalable).

V prípade, izba je v kondomínium, by sa mali naučiť svoje pravidlá a zistite aké sú obmedzenia tejto konkrétnej budovy.

Investor sa mali uistiť, že priestoroch je pripojený na všetky komunikačné: vodovod, elektrickú sieť, telefónna linka. Pripojenie komunikácie v prípade ich neprítomnosti, bude dosť drahé.

Potom musíte oznámiť daňovému úradu. Po získaní miestnosti prenesie z obchodného k bývaniu, majiteľ bude musieť zaplatiť ostatné dane: územný ekonomické dane (príspevok économique territoriale) a zaviedol daň z ubytovania (taxe d’habitation). Ak chcete zmeniť veľkosť daň z nehnuteľnosti, tzv taxe foncière: daň sa vypočítava na základe podmienené nájomné, ktorých výška je pre obytné a komerčné priestory líši.

Avšak, napriek tomu všetky možné problémy, teraz preklad obchodné priestory v obytných veľký dopyt, dôležité vybrať si dobrý, schodné riešenie.

•

Na zadnej strane postupe pri prevode bytov na financovanie komerčných nehnuteľností, prečítajte si článok „Ako prestavať byt v komerčnej budove.“

Yulia Kozhevnikova, Tranio.Ru