Kontrolni seznam kupec: kaj morate vedeti pred nakupom poslovne nepremičnine

Kupci nepremičnin v tujini, so bolj prepoznavno ne le kot zatočišče, ampak tudi kot objekt za donosno naložbo, zlasti v obdobju krize. V študiji “Cranio” za leto 2014 investicijske privlačnosti je za Ruse drugi najpomembnejši dejavnik pri nakupu nepremičnine v tujini.

V primerjavi s pridobitev počitniških domovih, ki vlagajo v komercialne lastnosti zahtevajo bolj resen pristop in temeljito analizo. Da bi prihranili čas in se izognili dragim napakam, pred nakupom morate vedeti, temeljna parametrov investicijskega projekta:

• lokacijo;
• proračuna;
• stroškov;
• značilnosti pogodbo o najemu;
• donos;
• tveganja;
• financiranje;
• možnosti upravljanja;
• izhodni strategiji iz projekta.

Lokacija

V kaj lokacij je v veliki meri odvisna od njene donosnosti, tveganja in likvidnosti. Na primer, zaupanje naložbe v večjih mestih v Avstriji, veliki Britaniji, Nemčiji, ZDA in Francija. Proučevanje informacij o predmet, mesto, moramo biti pozorni ne le za državo in mesto, vendar je območje, na katerem se nepremičnina nahaja, in sicer:

• na infrastrukturo: na primer, naložbe v večstanovanjskih stavbah, je pomembno prisotnost v bližini Parkirišča in socialne objekte in trgovine;
• prednosti in možnosti območja: to je odvisno od tega, ali je povečalo v prihodnje vrednost predmeta in dohodek od najemnine;
• prevozne storitve z okrožja: kje je najbližji javni promet ustavi, ali je prost dostop do avtoceste, kakšna je oddaljenost od glavnih prometnih vozlišč.

Proračun

Praviloma so kupci vlaganje v poslovne lastnine, ki zahteva najmanj 2,5 milijona evrov, kot z manjšo količino je težko najti kakovosti in nizkim tveganjem, predmet. Proračuna v veliki meri odvisna od izbire vrste nepremičnin.

Vrste poslovnih nepremičnin in njihove parametre
Tranio podatkov (povprečna priporočene vrednosti)*

Vrste predmeti	Donos, % p	Čas naročilo najem	Prednosti	Slabosti
Od 300 tisoč evrov
Apartma (kratkoročni najem)	5-7	Od 1. dan	Visoka likvidnost; glede na dolgoročni najem — višji donos, in ne težave z izselitev najemnikov; potencial za rast najem	Tveganja in obvladovanje izpadov; glede na dolgoročni najem — hitrejše obrabe
Apartma (dolgoročni najem)	2-3	Kot 1 leto	Visoka likvidnost; visoko povpraševanje iz najemnikov, stabilen, tudi v času krize	Tveganja in obvladovanje izpadov; težave z izselitev najemnikov
Študentsko stanovanje	4-6	Od 6 mesecev	Visoko povpraševanje iz najemniki	V primerjavi z apartmaji — nižje likvidnosti, je težko, da znova uporabite
Od 2,5 milijona evrov
Apartma hiše	3-5	Kot 1 leto	Visoka likvidnost in potencial za rast, ki uporabljajo velike črke	Nizek donos, veliko najemnikov, težave, izselitev, morajo družbe za upravljanje
Street trgovinah	3-4	3-10 let	Visoka likvidnost in potencial za rast, ki uporabljajo velike črke	Slabe letine
Supermarketi	5-6,5	12-15 let	Visok izkoristek, dolgoročnih pogodb	Bližje prenehanja pogodbe, nižja likvidnost
Od 10 milijonov evrov
Za nego na domu	5-6,5	20-25 let	Rast števila upokojencev, dolgoročnih pogodb	Težko je znova uporabite
Nakupovalna središča	4-6	5-15 let	Visok izkoristek	Tveganja upravljanja za veliko število najemnikov,
Hoteli	4-6	10-20 let	Visok izkoristek	Težko je znova uporabite

* Povprečne vrednosti za predmete:

• v bogatejših območjih večjih Evropskih mestih;
• novi objekti, ali po večjih popravil;
• najem pogodbe na začetku obdobja veljavnosti.

Stroške nakupa in vzdrževanja

Pri načrtovanju proračuna je vredno razmisliti, da so stroški obdelave transakcije v razponu od 5% do 20% stroškov projektov glede na vrsto premoženja, ceno in vrsto posla. Ti stroški vključujejo notarske storitve ter stroški države registracije, nakupa davek, Komisija in posrednik stroškov na postopek preverjanja pravne čistosti posla — Skrbnosti.

Poleg tega po nakupu lastnika čaka stroški: stroški za storitve, družbe za upravljanje, pripomočki in popravil, zavarovanja in davkov (davka na nepremičnine in davek od dobička pravnih oseb). Vlagateljem svetujemo, da bodite pozorni na prisotnost davčne oprostitve in olajšave in pogoji za njihovo sprejemanje. So lahko bistveno zmanjša stroške in poveča dobiček.

Kateri stroški bremenijo lastnika in ki je najemnik je odvisna od vrste najemne pogodbe.

Najemniki, in najemno pogodbo

Pri preučevanju pogoji najema mora ugotoviti, če je predmet naročila, ki je sidro operaterja in kakšna je zanesljivost posamezniki ali podjetja, najem prostora. Morate paziti, da je odstotek zakup prostora — idealno bi bilo, povprečna letna zasedenost ne sme biti manjši od 90 %.

Pomembno pa je tudi vrsto najem (to je odvisno od zneska stroškov vzdrževanja, in posledično dobička).

Vrsta najema

Vrsta najema	Značilnosti
Bruto najem najem	Nepremičnine lastnik opravlja vse izračune za pripomočke, stroške popravila in delovanje objekta, plača zavarovanje, in (včasih) davki
N najema (Sam čisti zakup)	Najemnik plača davek le na nepremičnine, vse druge stroške, ki bremenijo lastnika
NN najem (Dvojno neto najem)	Najemnik plačuje davke in zavarovanja
NNN najem (Triple neto najem)	Lastnik stroške najemnika plačilo, “triple”, ki je brez odbitka davka, zavarovanje in stroški vzdrževanja (ti stroški se na podlagi sporazuma, bremenijo najemnika)
Absolutno NNN najem	Vse stroške nosi najemnik, tudi če je stavba je bila poškodovana med naravne nesreče in potrebujejo delno sanacijo

Za vlagatelje najboljši zadnji dve vrsti pogodb: po njihovem mnenju stroške vzdrževanja premoženja, od lastnika je minimalen.

Prav tako bi morali vnaprej določi čas trajanja najema. To v veliki meri odvisna od pripravljenosti vlagateljev do tveganja: za primer, če on ni pripravljen izgubiti najemniki, je verjetno, da vlagajo v nepremičnine s dolgoročne najemne pogodbe. Nasprotno pa je v primerih, ko je tveganje za investitorja sprejemljiva, on bo upošteval premoženja, ki je primerna za konec ali kratkoročne najemne pogodbe.

Donos

Pod donos, lahko šteje, da je absolutni letni dohodek, denarni tok, poslovni prihodki, kapitalizacijo stopnja, rast, stroški, denarni-o-cash je donosnost NALOŽBE in IRR. Pomembno je razumeti, kakšne vrste donos je v pogovoru prodajalec. Na primer, kot prikazuje spodnji primer, je IRR lahko dosežejo 9 %, medtem ko kapitalizacijo stopnja 5,5 %.

Vzorec podatkov

Vrednost predmet	10 milijonov evrov
Stroški za nakup	1 milijona evrov,
Naložbe	5 milijonov evrov
VELJAVNOSTJO,	60 %
Obresti na posojilo	2,4 odstotka
Najem dohodek	650 tisoč evrov na leto
Obratovalni stroški	100 tisoč evrov na leto
Naraščajoči stroški	2% na leto

Vrste donos

Vrsta vrnitev	Opredelitev in način izračuna	Primer
Absolutni letni donos	Ki daje v najem premoženja v letu pred odbitku operativnih stroškov, plačil za hipoteke in davkov	Na primer predmet, vrednost 10 milijonov evrov ustvarja absolutni letni dohodek v višini 650 tisoč evrov
Čisti poslovni izid	Absolutni letni dohodek, zmanjšani operativni stroški	Če estate prinaša 650 tisoč evrov na leto in obratovalnih stroškov, zneska, do 100 tisoč evrov na leto, čisti poslovni izid je enak 550 tisoč Evrih
Neto denarni tok	Letni dobiček ob upoštevanju operativnih stroškov in plačilo hipoteke, pred davki	V primeru neto denarni tok je enak 300 tisoč eurov na leto (650 eur (najem dohodek) – 100 eur (obratovalni stroški), – 250 tisoč evrov (hipotekarnih plačil))
Kapitalizacijo stopnja (cap rate)	Razmerje med neto prihodki iz poslovanja na vrednost predmeta	Če čisti poslovni izid je 550 tisoč evrov na leto, in premoženje, vredno 10 milijonov evrov, kapitalizacijo stopnja — 5,5 % letno
Naraščajoči stroški	Kaže, koliko odstotkov letno (napoved) se bo povečala cena nepremičnine	Na primer, vrednost rasti 2 % na leto
Denar-o-Cash je donosnost NALOŽBE (Donosnost Naložbe, dobička na vloženi kapital)	Ta številka je enaka letni neto denarni tok, deljeno s vloženih sredstev	V primeru, denar-o-cash donosnost NALOŽBE, ki bo 6 % na leto (300 tisoč evrov (neto denarni tok) / 5 eur (naložbe))
IRR (Interna Stopnja Donosnosti)	Na podlagi uspešnosti vseh denarnih tokov v celotnem obdobju projekta	Če je predmet, na primer nad 10 let ustvarja denarni tok 300 tisoč evrov, in nato investitor prodaja je za 12 milijonov evrov, IRR bo 9 % na leto.

Tveganja

Tveganje je verjetnost, da izgube, ki so posledica sprememb. Več možnosti, da se bo zgodilo nekaj negativnih dogodkov, večje je tveganje. Če investitor želi, da bi velike donose, je treba pripravljeni sprejeti večje tveganje. Na primer, v ključnih urad trgu v Osrednjem Londonu — povpraševanje presega ponudbo, in to vodi v zmanjšanje donosnosti v segmentu (s hitrostjo približno 4 %). Ob istem času, urad trgu v manj priljubljenih območij daje vlagateljem tudi veliko večji donos (na primer v Liverpool — 7 %), z nekoliko večje tveganje.

Financiranje

V nekaterih primerih, vlagatelji vzeli posojilo za nakup poslovne lastnine. Ta možnost je dobrodošla, tako da se posojilo je vzvod za povečanje dobičkonosnosti. Tisti, ki so se odločili za uporabo Bančnega financiranja, je, da ugotovimo, kaj izraze, ki jih lahko pričakujete:

• kaj je velikost posojila glede na vrednost nepremičnine (Loan-To-Value Ratio, ali VELJAVNOSTJO);
• kaj je obrestna mera;
• kaj je v času trajanja posojila;
• kaj je Komisija za kreditiranje.

Pri nakupu naložbene nepremičnine v Nemčiji, posojilojemalec lahko pričakujejo posojilo 60% premoženja je vrednost, po 2% na leto. Ko najamete premoženja donos (za 6,5%) donos na vložen kapital, ki temelji na posojilo lahko doseže do 8-10 %.

Georgy Kachmazov

Izvršni DIREKTOR in ustanovitelj Tranio

Upravljanja

“Dobro upravljanje je podobno okusno kosilo v restavraciji: hrana je lepa na izgled in okus, in natakarji so skrb in pomoč. Predvsem pa vam ni treba skrbeti,” piše Craig Coppola (Coppola Craig), posrednik na poslovne nepremičnine ZDA.

Seveda, lastnik lahko upravljate na svoje, vendar je bolj priročno, da v najem, podjetje, ki je specializirano za upravljanje nepremičnin, saj bo to pomagalo prihraniti čas za lastnika objekta.

Strategija izhoda in čas naložb

Obstajata dve strategije za izhod iz investicijskega projekta je prenos z dedovanjem in prodajo.

• Prenos premoženja z dedovanjem. V preteklih letih, vrednost premoženja povečuje, in istega predmeta se lahko v lasti iste družine, za več kot 100 let. Zato, transakcije mora biti strukturirane tako, da je premoženje se lahko dedujejo z najmanj davčnih izgub. Na primer v Franciji, je koristno, da nakup nepremičnine civilne družbe transakcij z nepremičninami (SCI) — v tem primeru, ni davkov na dediščino in darovanje.
• Prodaja. Običajno obdobje lastništva dohodek, premoženje pred nadaljnjo prodajo — 10-20 let, vendar pa so razmere, v katerih uporabnik potrebuje, da se umakne iz investicijskega projekta zgodaj, tako cilj mora biti tekoče, tj. taka, da se lahko prodaja hitro (2-4 mesecev) brez večjih izgub vrednosti. To se doseže z nakupom nepremičnine v premium lokacijah, spremenljivosti uporabite predmet, itd.

Zaključek

Pristojni ocene vseh predmetov v tem check-list, izdelan pred nakupom nepremičnine bo pomagal zaščititi nepremičninske naložbe. Torej je potrebno izbrati nizko tveganje tekoče predmetov v stabilnih trgov in ne chase velike donose.

Julija Kozhevnikova, “Tranio”